Påtale for fejl i en tilstandsrapport

Transkript

1 Scan-jour xxxxxxx Påtale for fejl i en tilstandsrapport Afgørelse Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig en påtale for fejl i tilstandsrapporten H 08-xxxxx-0026 af 11. februar 2008, jf. 10, stk. 2, i bekendtgørelse nr af 16. december 2008 om huseftersynsordningen.* Baggrund for afgørelsen På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige. På denne baggrund har teknisk revisor den 27. februar 2008 gennemført et kontroleftersyn af ovennævnte tilstandsrapport. Den sagkyndige, der var til stede ved kontroleftersynet, fik efterfølgende tilsendt en foreløbig kontrolrapport til udtalelse, og fremsendte sine kommentarer dateret 7. marts Teknisk revisor har derefter udarbejdet den endelige rapport, som ligeledes er fremsendt til den bygningssagkyndige og samtidigt sendt til orientering for husejeren, samt til videre foranstaltning i FEM-sekretariatet. Det fremgår af den endelige kontrolrapport, i hvilket omfang den er tilrettet efter den sagkyndiges kommentarer. Den endelige kontrolrapport er derefter gennemgået i FEM-sekretariatet, som den 17. april 2008 har fremsendt indstilling til Erhvervs- og Byggestyrelsen om konsekvenser af den tekniske revision. På denne baggrund sendte styrelsen den 18. februar 2009 et udkast til påtale i partshøring hos den beskikkede bygningssagkyndige, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Ovennævnte revisionsmateriale var vedlagt som bilag, dog med undtagelse af den foreløbige kontrolrapport. Styrelsen modtog efterfølgende den sagkyndiges høringssvar af 4. marts Indsigelse fra den sagkyndige , rejser principiel indsigelse mod udkastet til påtale på vegne af den beskikkede bygningssagkyndige. * De bestemmelser der henvises til i afgørelsen, er uændrede i forhold til bekendtgørelse 1501 af 12. december 2007, der var gældende ved tilstandsrapportens datering. Bemærk paragrafnumrene er ændrede. Den principielle indsigelse omfatter følgende (styrelsens sammenfatning):

2 2/6 1) Under fejlangivelsen punkt 9.4, anføres at tilstanden i gulvafløbene skal karakteriseres med K3. Hermed angiver styrelsen, at håndbogens eksempler i kapitel 3 ikke længere er vejledende, men at der er tale om en norm, hvilket burde være udmeldt til de bygningssagkyndige. Styrelsen skal hertil bemærke, at der ikke er tale om at statuere et normgivende eksempel, idet der alene relateres til et konkret skadesforhold, hvor revisionsmaterialet ikke efterlader tvivl om karakteren. 2) Den sagkyndige rejser indsigelse og anfører, at den tolkning af skadesbegrebet, der ligger til grund for fejlangivelsen under punkt 9.4 ikke har reelt grundlag i bekendtgørelsen og håndbogen. Styrelsen har behandlet denne del af indsigelsen under punkt 9.4 nedenfor. Behandlingen af indsigelsen har ikke medført ændringer i den samlede vurdering, og sagen afgøres derfor med mindre redaktionelle ændringer i forhold det udkast, der var i partshøring. Styrelsens tekniske vurdering af de konstaterede fejl Teknisk revisor har bemærkninger til 16 punkter i kontrolrapporten, og herunder angivet 14 fejl. Efter gennemgang af revisionsmaterialet har styrelsen identificeret fejl og unøjagtigheder vedrørende i alt 15 forhold i tilstandsrapporten, herunder et forhold af betydelig vægt. Fejlangivelserne er anført nedenfor med de kommentarer og vurderinger, som styrelsen lægger til grund for afgørelsen. Der henvises i øvrigt til fotodokumentation mv. i kontrolrapporten. Gulvafløbenes tilstand: Under pkt. 9.4 burde det være beskrevet, at der er fri beton og derfor ikke tilstrækkelig tæt forbindelse mellem rist og afløbsskål i tre gulvafløb, henholdsvis i det store toilets bruseniche, der er vandbelastet vådzone, samt i gæstetoilettet og i baggangen. Tilstanden indebærer risiko for vandindtrængning i underliggende konstruktioner og skal karakteriseres med K3. Den manglende besigtigelse af gulvafløb har betydelig vægt i styrelsens vurdering. Den sagkyndige rejser indsigelse med den begrundelse, at den fri beton ikke er en opstået skade, men derimod en oprindelig 29 år gammel konstruktion, der ikke er tætsluttende, men heller ikke har medført skade eller tegn på skade, hvorfor nærliggende risiko for skade er usandsynlig. Styrelsen skal hertil bemærke, at denne del af indsigelsen må bero på en misforståelse, idet den sagkyndige har berigtiget nærværende skadesforhold i en allonge dateret den 7. marts 2008, hvilket er 8 dage efter kontroleftersynet.

3 3/6 Styrelsen kan dog oplyse, at det i en årrække har ligget inden for den faglige konsensus samt styrelsens administrative praksis, at vurdere veldokumenteret utæt fri beton i gulvafløb til karakteren K3. Hvis der imidlertid registreres særlige forhold, eksempelvis vedrørende udstøbningskvalitet, brugsbelastning o. a., bør dette indgå i den faglige vurdering og kan eventuelt begrunde en anden karakter. Styrelsen fastholder fejlangivelsen. De øvrige fejl: Under Følgende materiale forelå er det ikke oplyst, om der forelå forsikringsoplysninger eller energimærke. Forholdet har mindre betydning i styrelsens vurdering af rapporten, og er ikke fejlangivet af teknisk revisor, men nævnes, da de manglende oplysninger kan give usikkerhed for brugerne, ligesom der kan opstå tvivl om den sagkyndige har efterspurgt materialet. Se håndbogens kap. 3 afsnit 4.01 og Under Bemærkninger, sekundære bygninger har den sagkyndige undtaget litra E fra besigtigelse uden begrundelse. Ifølge teknisk revisor består bygningen af et brændeskur, hvis tilstand godt kan berettige til undtagelse, samt en tilbygning under opførelse, der ikke bør undtages. Den sagkyndige burde have redegjort for dette forhold og litréret tilbygningen selvstændigt. Den nye tilbygning falder nu uden for ejerskifteforskringens dækning, hvilket kan påføre køber en økonomisk belastning. Forholdet er ikke uden betydning i styrelsens vurdering. Bygning A: Under pkt. 1.2 er der givet K1 og beskrevet: Enkelte fine revner i pudslag på sokkel. Skadens omfang og placering er ikke præciseret. Hvis skaden er generel skal dette anføres med henvisning til stedsangivne eksempler. Fejlangivelsen har mindre betydning i styrelsens vurdering. Under pkt. 3.1 burde det være beskrevet, at der er meget åbne studsfuger i sydfacaden. Forholdet indebærer, at der ved særlig regnvejrspåvirkning kan være risiko for kritisk opfugtning af ydermurskonstruktionen. Det bemærkes, at teknisk revisor har karakteriseret forholdet med K3, og det vil i en given situation være op til en faglig vurdering om fugten vil fordampe uden destruktiv effekt på ydermurskonstruktionen. Under pkt. 3.7 er der givet K1 og beskrevet, at der i køkken, bryggers og gæstetoilet er områder med fliser uden vedhæftning til underlaget. Der mangler her præcisering af skadens omfang og placering, herunder om fliserne befinder sig i vådzone.

4 4/6 Under pkt. 4.3 burde det være beskrevet, at fugningen omkring gavlvinduerne ved carporten ikke er færdiggjort. Vinduerne sidder beskyttet under carportens tag, og forholdet karakteriseres derfor med K1. Under pkt. 8.4 burde det være beskrevet, at isoleringen omkring aftræksrøret i tagrummet ikke er færdiggjort. Forholdet skal karakteriseres med K1. Under pkt. 8.5 er der givet K2 og beskrevet at der er nedbrydning i vindskeder og i enkelte ender af sternbrædder og underlister. Skadens omfang og placering er ikke præciseret. Hvis skaden er generel skal dette anføres i teksten med henvisning til stedsangivne eksempler. Under pkt. 8.6 er det ikke beskrevet, at tagnedløbet på sydfacaden sidder på tagrendens højeste sted, hvilket indebærer øget vandbelastning på tagrenden og reduceret restlevetid. Forholdet bør karakteriseres med K2. Under pkt burde det være beskrevet, at dampspærren ikke er tæt omkring enkelte loftsspots. Forholdet skal karakteriseres med K1. Under pkt. 9.1 er der givet K2 og beskrevet: Løse og enkelte revnede fliser på gulv i gæstetoilet. Der mangler her præcisering af skadens omfang og placering, herunder om fliserne befinder sig i vådzone. Bygning B: Under pkt. 6.2 er det ikke beskrevet, at en hel del fliser jævnt fordelt er uden fuld vedhæftning til underlaget, eksempelvis ved terrassedøren. Forholdet skal karakteriseres med K1. Bygning C: Under pkt. 2.1 er det ikke beskrevet, at der er et urepareret spor i betongulvet efter en fjernet skillevæg. Forholdet skal karakteriseres med K1. Bygning D: Under pkt. 8.5 er det ikke beskrevet, at der er nedbrydning i udragende bjælkeende i carporten. Forholdet skal karakteriseres med K2. Samlet begrundelse for afgørelsen Det fremgår af 13 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige.

5 5/6 Ifølge samme bekendtgørelses 10, stk. 2, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen påtale fejl i den bygningssagkyndiges tilstandsrapporter. Der henvises i øvrigt til kapitel 3, i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8. Det er styrelsens vurdering, at tilstandsrapporten H 08-xxxxx-0026 belastes af manglende omhyggelighed ved besigtigelsen, og i beskrivelsen af skadernes omfang og placering. I alt 9 af de 15 fejlangivelser beror på oversete forhold, og på 4 punkter er skaderne beskrevet, så de ikke uden videre kan findes. Tilstandsrapporten er derved mangelfuld og kan være misvisende for brugere, der disponerer i tillid til rapportens oplysninger. Styrelsen hæfter sig især ved, at gulvafløbenes tilstand ikke er beskrevet, hvilket vurderes som en betydelig fejl. Herudover er det styrelsens vurdering, at de øvrige fejl samlet set har et omfang, der er en alvorlig fejl ved tilstandsrapporten, hvilket i sig selv kan medføre sanktion. Der er derfor grundlag for en påtale ifølge håndbogens kapitel 3 afsnit 8 for fejlene i H 08-xxxxx Konsekvenser af afgørelsen Påtalen har virkning fra den dag, den endelige afgørelse er meddelt til den sagkyndige. Påtalen gælder i 3 år, jf. bekendtgørelsens 10, stk. 3. Så længe påtalen er gældende kan en yderligere påtale som følge af teknisk revision medføre en advarsel. Hvis der er givet en advarsel, kan en påtale medføre, at beskikkelsen inddrages. Det samme gælder, hvis der foreligger en påtale, og en senere teknisk revision i sig selv indebærer en advarsel. En gældende påtale vil indgå i vurderingen, når den sagkyndiges beskikkelse skal fornyes. Der henvises til bekendtgørelsens 8, stk. 5. Den sagkyndiges nuværende beskikkelsesperiode udløber den 30. november Der udtages yderligere en tilstandsrapport til teknisk revision. Denne tilstandsrapport skal være dateret efter at påtalen er meddelt. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige.

6 6/6 Klagevejledning Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2 i bekendtgørelse nr. 234 af 25. marts 2009 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Påtegning Erhvervs- og Byggestyrelsen den 8. juli 2009 Jens Kieldsen Arkitekt