Nyhedsbrev til bygherrer

Transkript

1 Nyhedsbrev til bygherrer S Ø N D E R G Å R D Nu går det løs! juni 2002

2 INDHOLD Status for byggemodningen s. 3 Om terrænet på Søndergård s. 3 At bygge 1½ plan på Søndergård s. 4 Farver og materialer på Søndergård s. 6 Gode råd om byggesagsbehandling s. 6 Hvem bygger hvad hvor? s. 7 - oversigt over større bebyggelser Tidsplan for resten af Søndergård s. 8 Nabokontakt s. 8 Terrænet er reguleret, og der er tyndet ud i beplantningen ved søerne; nu kan man se vandet! Forsidefotos: Øverst: senior-bofællesskabet Valmuen vokser bogstaveligt talt op af jorden i disse dage. Nederst: Naturstien etableres. Dette nyhedsbrev er udarbejdet af Teknisk Forvaltning, juni Lay-out: Byplanafdelingen. (150 eksemplarer) foto: K.Linding/TF Nu sker det! Der er taget første spadestik til de 3 seniorbofællesskaber på Søndergård; byggeriet på parcel B 13 starter op i løbet af juni, og snart vil man kunne se det ene énfamiliehus efter det andet begynde at skyde op rundt om i boligvængerne. Så det bli r en travl sommer på Søndergård - og for den sags skyld også på rådhuset, hvor mængden af byggesager og diverse forespørgsler begynder at tage mærkbart til. Men frem for alt bliver det spændende at se det nye boligområde vokse frem i de kommende måneder. Med dette nyhedsbrev vil vi gerne orientere kommende bygherrer på Søndergård om status for byggemodningen, oplysninger og gode råd m.h.t. byggesager og deres behandling, orientering om de større byggeprojekter, m.m. Vi håber med nyhedsbrevet at kunne imødegå en del af de spørgsmål, der måtte være. Men da vi naturligvis ikke kan dække alle behov for oplysninger, bringer vi en oversigt over de personer i Teknisk Forvaltning, som arbejder med Søndergård, og som man kan henvende sig til: Byggesager Anne Hassing tlf Finn Hjortenberg tlf Byggemodning, veje m.v. Steen Kristoffersen tlf Kloak og forsyning Lisbeth Klint tlf Landskab og terræn Karsten Linding tlf Lokalplan Annegitte Hjort tlf adressen til Teknisk Forvaltning er teknisk@balk.dk. 2

3 Status for byggemodningen Der har været fuld fart på byggemodningen siden sidste sommer. Der er udført byggepladsveje med asfalt og grus, stier, kloaker og ledningsarbejder. Arbejdet er nu så vidt fremskredet, at byggerierne kan starte den 1. juli som planlagt. På området ligger 48 parcelhusgrunde og 8 storparceller (se side 7). Der kan ventes stor byggeaktivitet i den kommende tid, og vi opfordrer derfor til at man viser hensyn til hinanden og holder god orden på arbejdspladserne, så alle kan være der. Det er også vigtigt, at grundejerne og deres entreprenører sørger for, at renholde vejene, så alle kan færdes i området. Man vil snart kunne danne sig et indtryk af fællesarealernes udstrækning, da der er sået korn på disse - mellem og rundt om boliggrupperne. En ting som nok vil interessere mange er, hvad vejene skal hedde. Det er ved at blive undersøgt, og vi regner med at det er afklaret til efteråret. Færdiggørelsen af vejene med belægninger, belysning, beplantning m.m. vil ske, når byggerierne i området er ved at være færdige. På arealerne mod Smørum Parkvej er der ryddet grundigt op i gamle, forsømte beplantninger, søbredderne er renset op, og en natursti er allerede anlagt gennem området. I første omgang tilsås de regulerede skråninger mod søerne med græs, og ved færdiggørelsen af byggemodningen vil der være en glidende overgang fra boliggruppernes fællesarealer til det naturprægede søområde. Om terrænet på Søndergård I forbindelse med anlæg af veje og stier er det omgivende terræn - d.v.s. rabatter, grønne kiler, større fælles friarealer og naturområder - også tilpasset. Den overordnede plan for hele området bygger i høj grad på det eksisterende landskabs terrænformer. Når man skal byggemodne et nyt byområde, skal man dog tage en række praktiske og tekniske hensyn. Det handler bl.a. om max-stigninger på veje, placering af overskydende jord fra udgravninger m.m. - hensyn som den enkelte grundejer også stifter bekendtskab med, når boligen skal placeres på den nyerhvervede grund. En del af overskudsjorden fra byggemodningen er anvendt ved udformningen af de fælles friarealer. Når lokalplanen omtaler:.. det terræn, som fremgår af den af Ballerup Kommune udarbejdede koteplan.., er det i mange tilfælde et terræn, der ligger en anelse højere end den oprindelige pløjemark. Herved får grundejeren ofte mulighed for at indbygge en god portion overskudsmuld på egen grund uden at komme i konflikt med lokalplanens bestemmelser. Henvendelse vedr. terrænreguleringer rettes til Karsten Linding (tlf ). friareal skel fastlagt kote byggegrund oprindeligt terræn projekteret terræn, jf. koteplan reguleret af Ballerup Kommune 3

4 Huse i 1½ plan på Søndergård Lokalplan indeholder en bestemmelse om, at husene skal zones med hensyn til bygningshøjder. D.v.s. at der i nogle boliggrupper kun må bygges i ét plan, mens der i andre skal bygges i 1½-2 etager. Baggrunden for denne bestemmelse har været et ønske om at sikre, at de enkelte boliggrupper kommer til at fremstå ensartede og harmoniske med huse i nogenlunde samme højde. Samtidig indeholder lokalplanen en bestemmelse om, at tagene enten kan være flade, have ensidig taghældning på max. 10 grader, eller være sadeltage med en taghældning på grader. Når taghældningerne for sadeltagene er sat til være så relativt lave, er det bl.a. for at opnå en vis harmoni i sammenhængen med de mere flade tagformer. En anden begrundelse for at sætte taghældningen til grader har været, at 1½ plans huse så i de fleste tilfælde må bygges med en trimpel, for at der kan opnås nogle fornuftige rum på 1. sal. Det giver huset en større facadehøjde, og dermed er det overordnede ønske om at husene skal være omtrent lige høje også bedst opfyldt. Er trimplen højere end 1 m, er der tale om 2 etager. Med de krav til taghældninger, der er gældende for Søndergård, vil det give en meget dårlig udnyttelse af førstesalen at bygge i 1½ plan helt uden trimpel, og det frarådes derfor. Dertil kommer det generelle forhold, at man ved at bygge med høj trimpel eller i to plan kan udnytte sin bebyggelsesprocent, uden at huset kommer til at fylde hele haven, jf. eksemplerne på næste side. Forudsætninger i de viste eksempler, gældende for alle de skitserede huse: Tag: 35 graders sadeltag Husdybde: 8 m Huslængde: 15 m Grundareal: 120 kvm Max tilladt etageareal: 240 m2 Etagearealerne på 1. sal er udregnet efter reglerne i Bygningsreglementet. Ballerup Kommune definerer begrebet 1½ etage sådan, at den øvre etage regnes som en halv etage, når trimplen er på max. 1 m. (jf. definition i Håndbog for Bygningsmyndigheder fra september 2001, SB 056). trimpelhøjde Trimplen er højden fra overkanten af gulvet på 1. sal til overkant af trempelremmen, hvilket omtrent svarer til den indvendige skæring mellem tag og mur, jf. tegningen til venstre. 4

5 rumhøjde 2,3 m Eksempel A, 1½ plan uden trempel, får ca. 68 kvm etageareal på 1. sal - en rumligt set dårlig udnyttelse med mange skrå vægflader. Hvis man vil udnytte det tilladte etageareal, skal husets grundplan gøres større. Derved kommer huset til at optage mere af grunden, og haven bliver mindre. Frarådes. rumhøjde 2,3 m Eksempel B, 1½ plan med 1 m trempel, giver en langt bedre udnyttelse med ca. 105 kvm etageareal på 1. sal. Her bliver der nogle fornuftige rum, selvom der stadig er skråvægge. rumhøjde 2,3 m Eksempel C, 2 plan i fuld højde, giver den optimale udnyttelse af etagearealet, idet 1. salens areal er 120 kvm (som grundplan). Her har man altså, på samme grundareal som eksempel A, fået 50 kvm mere - og mere reelle rum - på 1. salen. 5

6 Farver og materialer på Søndergård Gode råd om byggesagsbehandling Som det fremgår af Lokalplan nr og Bygherrevejledningen, skal facaderne på Søndergård holdes inden for en særlig, lys og let farveskala, der går fra hvid over grå til sandfarvet. Man kan også vælge at lade facaderne stå i gule mursten (helt uden rødt farvespil). Farveprøveskilt Ud til fordelingsvejen ved parcel B 7, er der nu opstillet et stort skilt med farve- og materialeprøver (se foto nedenfor). På skiltet er det muligt at se de puds- og træbehandlingsfarver, som er i overensstemmelse med lokalplanen. Her kan man få et klart indtryk af, hvad det er for en farveskala, som vil være gældende for Søndergård. Der er ikke et krav om, at man skal ramme præcis de samme nuancer, som er vist på skiltet. Men man skal holde sig inden for skalaen. Facade- og murstensfarver skal godkendes i Teknisk Forvaltning. Man kan fx fremsende et datablad fra den producent, man vælger at købe træbehandlingsprodukt eller mursten af. Lokalplanen giver mulighed for at lade lyse træsorter stå ubehandlede. Hvis man ønsker at oliebehandle lyse træsorter, skal der vælges en olie, der indeholder pigment som forhindrer træet i at blive mørkt. Generelt kan det siges, at man for at få en byggetilladelse skal eftervise at man overholder lokalplanen og Bygningsreglementet for småhuse 98 / Bygningsreglement 95. De mest almindelige ting, der skal fremsendes med henblik på behandling af byggesager, er: - Beliggenhedsplan - Plantegning - Snittegning(er) - Relevante detaljetegninger - Kloakprojekt - Statiske beregninger, herunder stabilitetsberegninger - Redegørelse for varmetab - Plan med nuværende terræn koter, fremtidige terrænkoter, sokkelkote og gulvkote. Vi har mange sager i øjeblikket, specielt p.g.a opstart i Søndergårdsområdet. Der kan derfor godt gå op til 3 uger før vi tager fat på en indkommen sag. Hvis alt relevant materiale er fremsendt, er der ikke langt til at byggetilladelsen kan gives; men hvis der er mangler, udsender vi først en mangelskrivelse. Sagen kan først behandles, når alle de relevante/nødvendige oplysninger foreligger. Når byggetilladelsen er givet, kan der være nogle betingelser knyttet til, som skal opfyldes. Er man i tvivl om disse betingelser, kan man kontakte Bygningsinspektoratet: Anne Hassing (tlf ) eller Finn Hjortenberg (tlf ). Farveprøveskiltet på Søndergård foto: L. Schock/TF 6

7 Hvem bygger hvad hvor? - oversigt over større bebyggelser En del af parcellerne på Søndergård vil blive bebygget med samlede bebyggelser. Her er en oversigt over, hvem der bygger hvor - og hvad de bygger. B13 Bülow & Nielsen: 15 rækkehuse B10 Frydkjær: 22 ejerlejligheder B7 Eurodan: 13 rækkehuse B19 Seniorbofællesskab Kløvermarken 19 rækkehuse B17 Seniorbofællesskab Valmuen 20 rækkehuse B3 Bülow & Nielsen: 17 rækkehuse? B20 Skal udbydes til rækkehuse (andelsboliger) B12 Seniorbofællesskab Solsikken 20 rækkehuse 7

8 Planerne for resten af Søndergård Lokalplanlægningen for 2. etape af Søndergård er gået i gang. Ballerup Kommune forventer at udbyde de større grunde (til erhverv og etagebebyggelser) i 2. etape efter sommerferien på grundlag af den hovedstruktur for området, som er vedtaget af Kommunalbestyrelsen i august 2001, og som dannede grundlag for lokalplanen for 1. etape. Derefter vil der blive udarbejdet et forslag til lokalplan for 2. etape, hvori de kommende projekter kan indarbejdes. Lokalplanforslaget sendes i offentlig høring, og der vil blive afholdt et møde om lokalplanen. Første spadestik på de tre seniorbofællesskaber, 6. maj 2002: Nabokontakt Som det fremgår af bygherrevejledningen (og skøderne), skal der oprettes en grundejerforening for havebolig-området mellem søen og kommunegrænsen til Ledøje- Smørum. Denne grundejerforening, som bl.a. skal varetage driften af de grønne fælles friarealer i det pågældende område, vil kommunen tage initiativ til, senest når halvdelen af husene er taget i brug. Men måske ville det allerede nu være praktisk at vide, hvem man skal være nabo til, og dele boligvænge med. Der kan fx være spørgsmål m.h.t. beplantning i naboskel mellem grundene, eller udnyttelse af fællesarealet i boligvænget, som man allerede nu har lyst til at drøfte med sine kommende naboer. Ballerup Kommune vil gerne stå for distributionen af navne og adresser. Men vi vil naturligvis ikke uden videre udlevere private bygherrers navne og adresser uden tilladelse. Derfor foreslår vi, at alle der gerne vil have deres navn oplyst til andre bygherrer, og som gerne vil have en liste over, hvem de andre er, sender os en skriftligt bemyndigelse. Vi vil så udarbejde en liste og udsende den til alle, der står på listen. Bemyndigelsen kan enten sendes pr. brev til: Annegitte Hjort Byplanafdelingen Ballerup Rådhus 2750 Ballerup eller sendes pr. til adressen: agi@balk.dk Det regnede ved arrangementets start, men da spaderne blev sat i jorden, brød solen igennem. (Foto: 3B) Bemyndigelsen skal være os i hænde senest den 12. august 2002, hvis man vil nå at komme med på førsteudgaven af listen.