Forslag til lokalplan nr. 969 Boligområde ved Dollerupvej, Aarhus Midtby (Byggefelt VIII i Lokalplan nr. 892)

Transkript

1 Den 28. januar 2014 Forslag til lokalplan nr. 969 Boligområde ved Dollerupvej, Aarhus Midtby (Byggefelt VIII i Lokalplan nr. 892) Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Aarhus Kommune Aarhus Kommune har udarbejdet et forslag til den fremtidige anvendelse af det viste lokalplanområde. Forslaget betyder Området må anvendes til boligformål med mulighed for en mindre erhvervsanvendelse. Forslaget kan ses på Borgerservice på Rådhuset, Risskov og Viby Bibliotek Hovedbiblioteket, Mølleparken, Aarhus, Bygningsinspektoratet, Kalkværksvej 10, Aarhus og fra onsdag den 29. januar I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planerne fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan eller mindre ændringer i gældende planer og ikke vurderes at få væsentlig indvirkning på miljøet jf. lovens 3, stk. 2. Begrundelse for afgørelsen kan ses i lokalplanforslagets redegørelse LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER. Klager over retlige spørgsmål i forbindelse med Aarhus Kommunes afgørelse kan påklages til Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8000 Aarhus C, planlaegningogbyggeri@aarhus.dk der videresender klagen til Natur- og Miljøklagenævnet. Klage skal være indgivet inden 4 uger efter offentliggørelsen af denne afgørelse. Dine muligheder Hvis du mener, at forslaget bør ændres, eller du i øvrigt har kommentarer til forslaget, bedes du sende dine bemærkninger til Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Aarhus C, planlaegningogbyggeri@aarhus.dk, senest den 26. marts Herefter vil kommunen tage endelig stilling til planen. Skriv venligst afsendernavn og adresse på brev eller mail. VEND!

2 Lokalplanens indhold For lokalplanområdet som helhed kan der være fastsat bestemmelser om bl.a. formål, område og opdeling, anvendelse, udstykning, trafikforhold, teknisk forsyning, bebyggelsens omfang og placering, bebyggelsens udseende, opholdsareal, hegn og beplantning, støjforhold, særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse, grundejerforening og tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Retsvirkningerne af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelse af forslaget. Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbuddet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttes i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større bygge- og anlægsarbejde. Retsvirkningerne af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelserne i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den pågældende dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensationen eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. Med venlig hilsen Anne Schmidt Andersen Side 2 af 2

3 Lokalplan nr. 969 FORSLAG I offentlig høring fra 29. januar til 26. marts 2014 Boligområde ved Dollerupvej, Aarhus Midtby (Byggefelt VIII i Lokalplan nr. 892)

4 Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer lokalplanens bestemmelser. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås ved Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen Kalkværksvej 10, 8000 Aarhus C Tlf planlaegningogbyggeri@aarhus.dk Lokalplanen kan ses ved Borgerservice på Rådhuset, Risskov og Viby Bibliotek Tlf Kortgrundlag Aarhus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen i samarbejde med: C. F. Møller Europaplads 2, Aarhus C Vedtagelsesdatoer Forslag til Lokalplan nr. 969 er godkendt af Aarhus Byråd den 22. januar Forslaget er offentlig fremlagt fra den 29. januar til den 26. marts 2014.

5 AARHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 969 Boligområde ved Dollerupvej, Aarhus Midtby (Byggefelt VIII i Lokalplan nr. 892) INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1 Formål Område og opdeling Anvendelse Udstykning Trafikforhold Teknisk forsyning Bebyggelsens omfang og placering m.m Bebyggelsens udseende Opholdsarealer, hegn og beplantning Støjforhold Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Grundejerforening Ophævelse af ældre lokalplan LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Retsvirkninger af lokalplanen VIRKSOMHEDSLISTE... Bilag LOKALPLANKORT... Bilag Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 969

6 2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan er gældende for et område, der er beliggende mellem Silkeborgvej og Dollerupvej. Området er en del af den gældende Lokalplan 892, Blandet byområde Ceresgrunden ved Silkeborgvej, Thorvaldsensgade og Dollerupvej. Aarhus Midtby, som er blevet udarbejdet i forbindelse med nedlæggelsen af bryggeriet Ceres, der havde til huse på grunden. Lokalplanen omfatter det delområde, der i Lokalplan nr. 892 betegnes som delområde VIII. Lokalplanområdet omfatter m 2 og var under planens udarbejdelse privat ejet og beliggende i byzone. Beskrivelse af området Området er en del af det tidligere Ceres bryggeris ca m 2 store grund, der er under omdannelse til et nyt blandet byområde i overensstemmelse med Lokalplan 892. Indenfor området omfattet af Lokalplan 892 er der sat gang i et nyt stort undervisningsbyggeri til VIA University College, endvidere er en lokalplan for delområderne III og IV vedtaget. Illustration fra LP 892 af lokalplanområdet med omgivelser. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 969

7 3 Planens baggrund Lokalplanen har baggrund i den overordnede og langsigtede planlægning for Ceresgrunden i Lokalplan 892. Den gældende lokalplan er ikke byggeretsgivende for delområde VIII, derfor udarbejdes denne lokalplan. Formålet med denne lokalplan er at give mulighed for, at området kan anvendes til boligformål med mulighed for en mindre erhvervsanvendelse. Planens hovedtræk Bebyggelsen er udformet, så den danner en karréstruktur i samspil med den eksisterende boligbebyggelse på hjørnet af Dollerupvej og Silkeborgvej. Der må opføres maksimalt m² etageareal, foruden altaner, tagterrasser, kældre, tekniske installationer og cykelskure. Det er 650 m 2 mere end det er fastlagt i Lokalplan 892 for delområde VIII. Der skal derfor ske en tilsvarende reduktion i andre delområder af Lokalplan 892. Lokalplanen fastlægger at bebyggelsen skal opføres som en sammenhængende bebyggelse, i seks byggefelter. Bebyggelsen kan opføres med en højde på mellem tre og syv etager. Den højeste del er placeret mod sydøst mod det kommende torv og mod Silkeborgvej. Antallet af etager varierer i byggefelterne med spring på en og to etager. Adgangen til området sker primært fra Dollerupvej, via vejareal, der er fastlagt i Lokalplan nr Adgang til boligopgangene sker fra bebyggelsens bagside fra et gårdrum. Bilparkeringen for det planlagte byggeri skal etableres i et underjordisk parkeringsanlæg og - i mindre omfang - på terræn. Parkeringsanlægget er sikret igennem Lokalplan 892. Cykelparkering etableres som en kombination af cykelparkering på terræn og i kældre. Bebyggelse Bebyggelsen skal udformes som en sammenhængende struktur, med facader mod et kommende torv syd for bebyggelsen. Bebyggelsens højde stiger fra tre etager mod Dollerupvej til syv etager mod torvet, herfra sker der en nedtrapning på en etage mod Silkeborgvej. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 969

8 4 Eksempel på udformning af bebyggelsen set fra VIA University Collage. Bebyggelsens maksimale højde på syv etager mod torvet tjener to formål. Det ene formål er at markere byrummet og det kommende torv. Bebyggelsen vil herved skabe et modspil til den kommende seks etager høje VIA undervisningsbygning på modsatte side af torvet. Det andet formål med optrapningen er, at skabe et velfungerende opholdsareal i bebyggelsens gård. Her vil være eftermiddags- og aftensol for lokalplanområdets beboere og for beboere i den eksisterende bebyggelse ved Silkeborgvej. Den nye bebyggelse vil primært fremstå som blankt murværk i lyse, grågullige toner. Altaner, karnapper og tilbagetrækninger i facaden tænkes udført med facadebeklædning. Facaderne varieres ved at forskyde altanerne og ved bygnings fremspring, der opstår med kombinationen af de bagved liggende forskellige lejlighedstyper. Med henblik på, at skabe en privatsfære mod det offentlige rum i stueplan, åbner lokalplanen mulighed for at trække stueetagen tilbage fra byggefeltets kant. Projektet bag lokalplanen indeholder lejligheder på 2 4 rum, der er mellem 40 m 2 og 90 m 2. Lokalplanen rummer mulighed for, at der i stueetagen kan etableres mindre erhverv i form af detailhandel og publikumsorienterede erhverv. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 969

9 5 Eksempel på udformning af byggeriet, set fra det fælles opholdsareal. Opholdsarealer Det indre gårdrum er fællesopholdsareal for bebyggelsen. Kravet til det samlede fællesopholdsareal for lokalplanområdet overstiger gårdrummets størrelse. Lokalplan nr. 892 sikrer derfor, at parken langs åen - område V i lokalplan indgår som en del af beregningen af det samlede fælles opholdsareal for indeværende lokalplanområde. Veje og stier En øst-/vestgående forbindelse i gennem bebyggelsen fra Cereskrydset til Dollerupvej giver adgang til lokalplanområdet. Lokalplanområdet grænser op til torvet, som er beskrevet og fastlagt i lokalplan nr Torvet er en del af den øst- /vestgående forbindelse. Al bilparkering er i et fælles underjordisk parkeringsanlæg for hele området indenfor lokalplan nr Adgangen til anlægget sker fra Ceres Allé. På terræn uden for nærværende Lokalplan 969 etableres, der i mindre omfang korttidsparkering, handicapparkering og taxaholdepladser. Cykelparkering etableres i henhold til gældende retningslinjer for anlæg af parkeringsanlæg i Aarhus Kommune. Parkeringen udføres som en kombination af cykelparkering under terræn og cykelparkering centralt placeret tæt ved adgange til bebyggelsen. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 969

10 6 Kortet viser opdelingen i byggefelter, veje og stier som det er fastlagt i Lokalplan 892 Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 969

11 VE G R O EB J VIA University SILK Opg. F Cykler Opg. E Bænk/betonplint Terrasse Opg. D Væg begrønnes DOLLERUPSVEJ Cykler Terrasse Cykler Opg. C Bænk/betonplint Cykler Cykler Opg. A Opg. B VIA torv Boliger/erhverv VIA University Boliger/erhverv m Illustrationsplan Planen er et eksempel på hvordan området kan bebygges og indrettes.

12

13 9 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1 Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at området anvendes til boligformål med mulighed for en mindre erhvervsanvendelse, at der fastlægges retningslinjer for bebyggelsens omfang og placering samt at der fastlægges retningslinjer for bebyggelsens arkitektoniske helhed. 2 Område og opdeling Stk. 1 Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet, og omfatter jf. matrikelkortet følgende matrikelnumre: Del af 1h, Aarhus Markjorder og del af 1276b Århus Bygrunde samt alle parceller der efter den 5. oktober 2013 udstykkes i området. Se fodnote 1 1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Aarhus Kommune, Teknik og Miljø. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 969

14 10 3 Anvendelse Stk. 1 Stk. 2 Stk. 3 Stk. 4 Lokalplanområdet er udlagt til etageboligbebyggelse og erhverv. Boliger skal være helårsboliger. Erhverv må alene placeres i bebyggelsens stueetage. Virksomheder må kun etablere sig i området, hvis de er medtaget på virksomhedslisten, der er indsat som bilag bagerst. I forbindelse med generelle revisioner af virksomhedslisten kan andre virksomheder etablere sig i området. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 969

15 11 Aarhus Kommune kan tillade at andre virksomheder etablerer sig i området. Det forudsætter, at virksomhederne, efter en konkret vurdering af produktions- og miljøtekniske forhold, kan sidestilles med de i listen nævnte virksomheder, samt at virksomhederne er forenelige med lokalplanens formål, jf Udstykning Der kan ske udstykning af de enkelte byggefelter eller dele af byggefelter. Herudover kan der ske udstykning efter sokkelgrundsprincippet. 5 Trafikforhold Stk. 1 Stk. 2 Stk. 3 Lokalplanområdet skal have vejadgang fra de i lokalplan 892 udlagte torve, plads og færdselsareal, som vist i princippet på lokalplankort 1. Alle færdselsarealer skal, hvor der er forskelle i terrænniveau, udformes med ramper eller elevator, så der er tilgængelighed for alle. Der skal i nødvendigt omfang sikres brandveje som det fremgår af lokalplankortet. Ved brandveje skal porte og gennemkørsler i bygninger have en fri højde på mindst 3,4 m. Stk. 4 Stk. 5 Stk. 6 Ved etablering af adgang for renovationsbiler til gårdrummet skal porte og gennemkørsler etableres med en fri højde på mindst 4,5 m. Der skal reserveres areal til bilparkering svarende til: ½ p-plads pr. boligenhed 1 p-plads pr. 100 m² kontor, værksteds- og liberale erhverv, udsalgsvarebutikker samt restauranter. Se fodnote 2 Der skal reserveres areal til cykelparkering svarende til: 2 cykler pr. boligenhed 1 cykler pr. 100 m² erhverv lager / værksted 1 cykel pr. 50 m² liberal erhverv, samt butik og restaurant Cykelparkeringen etableres som fællesparkering i en kombination af parkering på terræn/i bebyggelsen og i kælder. 2 Parkering skal anlægges jf. bestemmelser i 5 stk. 3 i lokalplan nr Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 969

16 12 6 Teknisk forsyning Stk. 1 Stk. 2 Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Nybyggeri skal opføres som lavenergibebyggelse, hvorved forstås bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgning om byggetilladelse opfylder de energirammer og energiforbrug for lavenergibebyggelse, der er fastsat i bygningsreglementet. Se fodnote 3 7 Bebyggelsens omfang og placering m.m. Stk. 1 Der må i lokalplanområdet opføres maksimalt m² foruden altaner, balkoner, tagterrasser, kældre, tekniske installationer og cykelskurer. Stk. 2 På lokalplankortet er vist byggefelterne A, B, C, D, E og F. Bebyggelse over kælderniveau skal placeres inden for de på lokalplankortet viste byggefelter. Stk. 3 Stk. 4 Stk. 5 Stk. 6 Boliger inden for byggefelt F skal udformes som gennemgående boliger, der orienterer de primære opholds- og soverum bort fra Silkeborgvej. Boliger inden for byggefelt A og E skal udformes, således at de primære opholdsrum orienteres mod en stille facade. Der kan etableres kælder til bebyggelsen, under hele arealet inden for lokalplanområdet. Kældre udenfor bygninger skal være underjordiske og med et jorddække på min. 1 m. Bebyggelse skal etableres på terræn i kote ca fastlagt i forhold til DVR90 Dansk Vertikal Reference, jf. Lokalplan 892. Hvor der er boliger i stueetagen skal gulvkoten ligge minimum 0,8 m over terrænet. Alternativt kan gulvkoten i stueetagen være lavere, hvis der indrettes en forhave eller terrasse med en udstrækning på minimum 1,5 m og maksimalt 2,5 m målt fra facaden. Undtaget herfra er gavl mod Dollerupvej, samt facade mod Silkeborgvej der skal flugte med eksisterende facade. Stk. 7 Indenfor byggefelterne som vist på lokalplankortet kan bebyggelsen højst opføres med følgende højder og etageantal eksklusiv kælder og teknikbygninger mv. på tage: 3 Da byggeri skal opføres som lavenergibebyggelse, vil der i henhold til Planlovens 19, stk. 4, efter anmodning fra ejer, blive dispenseret fra 6, stk. 1. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 969

17 13 Byggefelt Etageantal Anvendelse Maks. kotehøjde DVR90 A Maks. etager:3 Boliger Maks. kote 23,65 Mulighed for erhverv i stueetage B Maks. etager: 4 Boliger Maks. kote 27,15 Mulighed for erhverv i stueetage C Maks. etager: 5 Boliger Maks. kote 30,65 Mulighed for erhverv i stueetage D Maks. etager: 7 Boliger Maks. kote 37,65 Mulighed for erhverv i stueetage E Maks. etager: 6 Boliger Maks. kote 34,15 Mulighed for erhverv i stueetage F Maks. etager: 6 Boliger Maks. kote 34,15 Mulighed for erhverv i stueetage Stk. 8 Ud over maksimal bygningshøjde kan der på tage etableres værn/brystning, murkrone, tekniske installationer, trappe-/elevatortårne, vejrstationer til styring af bebyggelsens indeklima, ventilationshætter og lignende afkast. Ovennævnte tekniske installationer mv. på tage må højst have et areal svarende til 25 % af den enkelte bygnings tagflade, og må maksimalt opføres 2,5 m over den maksimale bygningshøjde. Såfremt ovenstående tekniske installationer sammenbygges med trappe- og elevatortårne kan højden øges til 3,5 m. Trappe- og elevatortårne på tage, kan opføres 3,5 m over den maksimale bygningshøjde. Derudover skal tekniske installationer mv. på tage, bortset fra trappe-/elevatortårne, placeres mindst 1 m fra bygningernes facadelinjer. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 969

18 14 Ud over ovennævnte tekniske installationer kan der på tagfladerne etableres ovenlys og energiproducerende anlæg i form af solceller og solfangere eller lignende med en maksimal højde på 1,0 m over den enkelte tagflade. Stk. 9 Stk. 10 Stk. 11 Terrænreguleringer må kun finde sted efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering til kote ca. 11 i forbindelse med byggemodningen samt regulering på indtil 0,50 m i forhold til dette, ikke nærmere skel end 0,50 m, kan dog finde sted uden tilladelse. Der kan etableres en støjskærm på den nordlige facade ved byggefelt A mod Dollerupvej. Støjskærmen kan maksimalt udføres i en længde på 2 meter fra facaden og i en højde af 6 meter. Der kan placeres mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning på op til 15 m² uden for byggefelterne. 8. Bebyggelsens udseende Stk. 1 Stk. 2 Bebyggelsens facader skal primært fremstå som blankt murværk i lyse grågullige toner, som kan suppleres med flader af kontrastfulde farvevalg og begrønning med planter. Bebyggelsens facader må som hovedprincip kun opføres af følgende materialer og kombinationer heraf: Primært materiale: - Teglsten, som blankt murværk, vandskuret eller puds. Sekundære materialer: - Stål, zink, kobber og aluminium, herunder metalliske, profilerede plader. - Beton, inkl. malede flader. - Fiberbetonplader - Glas både almindeligt og farvet - Træ og natursten Stk. 3 Stk. 4 Stk. 5 Ved erhvervsanvendelse i stueetage skal facaden udformes med vinduer, der giver indsyn til funktionen, udstilling, foyer eller lignende. Til facade- og tagbeklædning og til energiproducerende anlæg i form af solceller og solfangere på facader og tage må ikke benyttes reflekterende materiale, som giver anledning til væsentlige gener for omgivelserne i form af spejlrefleksvirkninger. Tage skal være flade med en maksimal hældning på 10 grader. Tagflader skal i princippet fremstå som hele ubrudte tagflader. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 969

19 15 Såfremt der på tage etableres teknikhuse, overdækninger, ventilation, elevator- og trappetårne og lignende, skal disse udformes, så de indgår på en harmonisk måde i bygningernes samlede arkitektoniske helhed. Stk. 6 Anlæg til indvinding af solenergi skal fremstå som et eller flere rektangler eller kvadrater på den enkelte tagflade eller vægflade. Anlæggets areal må maksimalt udgøre 50 % af hver tagflade eller vægflade. Der kan gives tilladelse til anlæg med et større areal f.eks. hele ejendommens tagflade, såfremt anlægget opføres som en integreret del af bygningens arkitektur. Stk. 7 Stk. 8 Skiltning og reklamering på ejendommen må kun finde sted i forbindelse med de funktioner og erhverv, der i henhold til 3 kan etableres. Skiltet skal placeres på bebyggelsens facade og tilpasses bygningens arkitektur. Skiltet må alene omfatte firmanavn og bomærke, og højst have en udstrækning på 1,0 m². Der må ikke synligt fra terræn opsættes udendørs radio- og tv-antenner, herunder parabolantenner på bygninger. Undtaget herfra er dog installationer til fællesantenneanlæg. 9 Opholdsarealer, hegn og beplantning Stk. 1 Stk. 2 Stk. 3 Der skal etableres opholdsarealer svarende til mindst 35 % af boligbebyggelsens etageareal. Se note 4 Fælles opholdsarealer kan indrettes i en afstand af 2,0 m fra byggefelterne. Der må ikke ske en indhegning af de fælles opholdsarealer. Opholdsarealer på terræn skal gives et ordentligt udseende og skal med hensyn til udformning, terrænregulering, befæstelse, beplantning, belysning og udstyr i øvrigt udformes på en sådan måde, at der opnås en arkitektonisk og miljømæssig attraktiv helhedsvirkning. Træer må have en maksimalt blivende højde på m. Stk. 4 Ved etablering af forhaver og terrasser for boliger i stueetagen jf. 7 stk. 5, skal disse udformes med et fælles udtryk indenfor den pågældende parcel. De skal være i sammenhæng med udformningen af stueetagens arkitektur og materialer, og arealerne skal have en tydelig privat eller halvprivat karakter. 4 Parken, område V i Lokalplan nr. 892, indgår som en del af det fælles opholdsareal for hele bebyggelsen. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 969

20 16 Skærme, hække og buske ved private forhaver skal holdes i en højde af maksimalt 1,5 m. Stk. 5 Stk. 6 Stk. 7 Brandveje i de fælles opholdsarealer skal fremstå som køreegnede græsarealer. Udendørs oplag uden for bygninger og skure må ikke finde sted. Støjskærmen jf. 7. Stk. 10 skal udføres som en sammenhængende og integreret del af facadens arkitektur. 10 Støjforhold Stk. 1. Vejtrafikstøj Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau som vejtrafikstøj påfører støjfølsom erhvervsbebyggelse f.eks. kontorerhverv og hotel på facader, der vender bort fra Silkeborgvej ikke overstiger L den 63 db. Det skal ved facadeisolering sikres, at det indendørs støjniveau med lukkede vinduer og åbne udeluftventiler i støjfølsomme opholds- og arbejdsrum ikke overstiger L den 38 db. Stk. 2. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau som vejtrafikstøj påfører bebyggelse til støjfølsomme offentlige formål såsom undervisningsformål på facader, der vender bort fra Silkeborgvej og Dollerupvej ikke overstiger L den 58 db. Det skal ved facadeisolering sikres, at det indendørs støjniveau med lukkede vinduer og åbne udeluftventiler i støjfølsomme undervisnings-, opholds- og arbejdsrum ikke overstiger L den 33 db. Stk. 3 Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau som vejtrafikstøj påfører bebyggelse til boligformål på facader, der vender bort fra Silkeborgvej og Dollerupvej ikke overstiger L den 58 db. Det skal ved facadeisolering sikres, at det indendørs støjniveau i soveog opholdsrum med åbent vindue ikke overstiger L den 46 db, se note 5. Stk. 4. Stk. 5 Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører opholdsarealerne, ikke overstiger L den 58 db. Virksomhedsstøj Ved etablering af virksomheder skal det sikres, at virksomhederne ikke påfører omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. 5 Åbent vindue er defineret ved at vinduet er åbnet til et åbningsareal på 0,35 m 2 og at efterklangstiden er 0,5 sek. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 969

21 17 11 Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før: Den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted, jf. dog 6, stk. 2 og fodnote. De i 5 nævnte bil- og cykelparkeringspladser samt de i 9 nævnte opholdsarealer er anlagt. Se fodnote 6. At det ved beregning er eftervist, at de i 10 nævnte støjgrænser er overholdt. 12 Grundejerforening Stk. 1 Ejerne af ejendomme inden for lokalplanens område skal være medlemmer af den grundejerforening, der er stiftet jf. Lokalplan nr Se fodnote Ophævelse af ældre lokalplan Med lokalplanens endelige vedtagelse og offentliggørelse ophæves følgende eksisterende lokalplan for det område, som er omfattet er nærværende lokalplan: Lokalplan nr. 892, vedtaget af byrådet den 9. november Såfremt anlæg af plads- og opholdsarealer mv. ikke hensigtsmæssigt kan færdiggøres forinden ibrugtagen af ny bebyggelse, vil der efter konkret vurdering være mulighed for at give dispensation fra bestemmelsen. Supplerende bestemmelser om grundejerforening findes i deklaration, der er udarbejdet for lokalplan nr Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 969

22 18 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har vedtaget. I forbindelse med udarbejdelsen af Lokalplan nr. 892, Blandet byområde Ceresgrunden ved Silkeborgvej, Thorvaldsensgade og Dollerupvej. Aarhus Midtby, blev der udarbejdet et Kommuneplantillæg nr. 14 til Kommuneplan Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammeområde BL, og byzone. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen. Kommuneplanens rammer Lokalplanområdet Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 969

23 19 Anden fysisk planlægning Lokalplan nr. 892, Blandet byområde Ceresgrunden ved Silkeborgvej, Thorvaldsensgade og Dollerupvej. Aarhus Midtby Lokalplan nr. 892 er udarbejdet så den er byggeretsgivende for en del af lokalplanens delområder og som en rammelokalplan for andre delområder. Lokalplanens delområde VIII er rammefastlagt. Det betyder, at der skal laves en supplerende lokalplan for at delområde VIII kan bebygges. Afgrænsningerne mellem områderne er i Lokalplan nr. 969 ikke ændret i forhold til grænserne i Lokalplan nr Overordnede vej- og stiforhold Lokalplanområdet får adgang fra veje udlagt i lokalplan nr Kørende adgang til terræn foregår fra en tilslutning til Dollerupvej. Den primære adgang for kørende trafik til området afvikles via Ceres Allé, hvorfra der er adgang til den fælles parkeringskælder udlagt i Lokalplan nr. 892 der opfylder hele områdets parkeringsbehov til biler. Som led i udbygningen af området omfattet af lokalplan nr. 892 er midterrabatten på Vestre Ringgade blevet lukket i løbet af foråret 2012 og der er samtidig blevet etableret højresvingsbane på Vestre Ringgade mod Daugbjergvej. I efteråret 2012 blev der etableret signalanlæg ved Dollerupvejs tilslutning til Silkeborgvej. Områdets primære stiadgang er via en ny stitilslutning til Silkeborgvej via de interne færdselsarealer udlagt i lokalplan nr. 892 frem til det nye lokalplanområde. Parkeringsforhold Bilparkering Al bilparkering i området sker i et underjordiskanlæg sikret i lokalplan nr Adgangen til den underjordiske parkering der hører til indeværende lokalplan skal ske via parkeringskælder under område, der udbygges med VIA omfattet af lokalplan nr På terræn vil det være muligt i mindre omfang at placere korttidsparkering og parkering til særlige funktioner herunder handikapparkering og taxaholdepladser. Gående adgange til parkeringskælder fra terræn skal placeres centralt i forhold bebyggelsen adgange evt. integreret i bygningerne. Cykelparkering Der skal inden for området sikres cykelparkering i henhold til gældende retningslinjer for anlæg af parkerings i Aarhus Kommune. Cykelparkering i området kan Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 969

24 20 ske som en kombination af cykelparkering under terræn samt cykelparkering på terræn placeret central og tæt ved adgange til bebyggelsen. Arkæologiske forhold Der er i området for lokalplan 892 ved tidligere lejlighed registreret fund fra stenalderen. Moesgård Museum anbefaler, at man i god tid inden eventuelle jordarbejder henvender sig til museet med henblik på at få foretaget arkæologiske prøvegravninger af de berørte områder. Skulle der ved et kommende jordarbejde fremkomme et jordfast arkæologisk levn som kulturlag, ildsteder, affaldsgruber, skal jordarbejdet standses i det omfang de arkæologiske levn berøres, og museet skal underrettes (Museumslovens 27), Museet vil da så hurtigt som muligt tage stilling til, om jordarbejdet kan, fortsætte eller der skal foretages en arkæologisk undersøgelse. Kystnærhedzonen Lokalplanens område ligger inden for den kystnære del af byzonen. Ny bebyggelse i lokalplanområdet vil ikke kunne ses fra kysten, da den eksisterende bebyggelse i Aarhus Midtby er højere og hindrer udsigt fra kystområderne til den nye bebyggelse i lokalplanområdet. Som følge af lokalplanområdets placering omgivet af bymæssig bebyggelse vil lokalplanen ikke have indflydelse på eller forringe offentlighedens adgang til kysten. Forureningsforhold Jord Matr.nr. 1h Århus Markjorder: Natur og Miljø, Virksomheder og Jord har pr. 3. juli 2013 oplysninger om, at der har været autoreparationsværksted i perioden og cementfabrik i perioden Århus Amt/Region Midtjylland kortlagde i 2004 den nordligste del af ejendommen på vidensniveau 2 jf. lov om forurenet jord. Kortlægningen af arealet skyldes, at der ved en orienterende forureningsundersøgelse, udført af DGE for grundejer i 2003, blev konstateret overfladeforurening med PAH er, bly og olie på store dele af grunden. Endvidere blev der konstateret kraftig forurening ved en olieudskiller. På den resterende del af matr.nr. 1h Århus Markjorder har der været produkthandel og autoværksted. Århus Amt/Region Midtjylland har i 2006 truffet afgørelse om, at der ikke er kortlægningsgrundlag på denne del af ejendommen. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord skal ske i henhold til Aarhus Kommunes Jordflytningsregulativ, og bortskaffelse af byggeaffald skal ske i henhold til Aarhus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 969

25 21 Bygge- og anlægsarbejde, følsom arealanvendelse Da matr.nr. 1h Århus Markjorder er kortlagt, skal Aarhus Kommune, Planlægning og Byggeri, Bygningsinspektoratet samt Natur og Miljø, Virksomheder og Jord kontaktes, før der igangsættes grave- eller bygge/anlægsarbejde. Der må ikke ændres arealanvendelse til bolig, legeplads, børneinstitution, friareal eller lignende forureningsfølsom anvendelse, før Aarhus Kommune, Natur og Miljø har meddelt tilladelse jf. lov om forurenet jord, 8. Jf. 72 b i lov om forurenet jord skal det ved følsom arealanvendelse sikres, at det øverste 50 cm s jordlag af den ubebyggede del af arealet ikke er forurenet, eller at der er etableret en varig fast belægning. Støjmæssige forhold - Vejtrafikstøj De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanområdet er primært belastet af vejtrafikstøj fra Silkeborgvej og Dollerupvej. I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplan nr. 892 blev der udarbejdet en støjredegørelse, der viser at der må forventes støjniveauer over kommuneplanens grænseværdier inden for lokalplanafgrænsningen. Som led i udarbejdelse af lokalplanen er der gennemført en fornyet beregning af støjniveauet, der viser at byggefelt E og F er belastet af vejtrafikstøj fra Silkeborgvej og byggefelt A er belastet af vejtrafikstøj fra Dollerupvej og Silkeborgvej, der overstiger kommuneplanens grænseværdier. For at imødekomme denne udfordring er der i lokalplanen optaget bestemmelser om gennemgående boliger, så de støjbelastede boliger alle har en facade hvor det udendørs støjkrav er overholdt ligesom der er stillet krav til det indendørsstøjniveau. Desuden udføres der en afskærmning på den nordlige facade ved byggefelt A mod Dollerupvej. Støjskærmen skal udføres i en længde på 2 m ud fra facaden og i en højde af 6 m. For at skærmen kan betragtes som en støjskærm skal den være tæt og have en vægt større end 15kg/m2. Bestemmelserne fastlægger, at det indendørs støjniveau ved boligformål i soveog opholdsrum (hvor den krævede luftudskiftning er sikret mekanisk) med et vindue/altandør åben 0,35 m 2 højst må være 46 db L den. Dette svarer til det støjniveau, der opstår indendørs med åbne vinduer når facadeniveauet er 58 db. Det indre gårdrum der er udlagt til fællesopholdsareal vil ikke blive støjbelastet, da den åbne del af gårdrummet ud mod Dollerupvej udføres med en skærmende mur i en fuld etagehøjde. Miljøvurdering For lokalplaner der er omfattet af Lov om miljøvurdering af planer og programmer, foretages en screening. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 969

26 22 Ved lokalplanlægning i Aarhus Kommune anvendes et screeningsværkstøj i form af en tjekliste til vurdering af lokalplanens indvirkning på miljøet. Lokalplanen vurderes i forhold til påvirkning af internationale naturbeskyttelsesområder, lovens bilag 3 og 4 samt Aarhus Kommunes højhuspolitik. Her afgøres også, hvorvidt planen vil kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet ud fra et bredt miljøbegreb. I afgørelsen indgår hensynet til kriterierne i lovens bilag 2 (bl.a. forhold vedrørende planens karakteristika samt kendetegn ved indvirkningen og det område, som kan blive berørt). I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planerne fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan eller mindre ændringer i gældende planer og ikke vurderes at få væsentlig indvirkning på miljøet jf. lovens 3, stk. 2. De væsentligste påvirkninger er vurderet ud fra kriterierne i bilag 2 i form af både varige påvirkninger og kumulative forhold. De vurderede påvirkninger berører emnerne: Spildevand, grundvand, virksomheder, jordforurening og -håndtering, trafik (særskilt for trafikstøj), klimatiske forhold samt arkitektoniske forhold. Påvirkningerne er vurderede til ikke at være væsentlige. For virksomheder er det konstateret, at der ikke sker ændringer i de miljømæssige krav, der kan stilles til virksomheder i eller i nærheden af lokalplanområdet. Ligesom der ikke er registreret risikovirksomheder inden for en afstand af 500 m fra lokalplanområdet. For kriminalitet er det vurderet, at boliger sandsynligvis vil øge trygheden i weekender og helligdage samt i aften- og nattetimer. For øvrige forhold er der detaljerede vurderinger i lokalplanens redegørelse. Kollektiv trafik Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes området af flere bybuslinjer, regionale ruter og A-buslinjer med stop på Silkeborgvej, Viborgvej, Thorvaldsensgade og Vesterbrogade. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Møllevangsskolens distrikt. Der gøres opmærksom på at skolevæsenets planlægning for bydelen kan medføre ændringer i de enkelte skolers opland. Institutionsforhold I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner: Dagtilbud med afdelinger på følgende adresser P.M. Møllers Vej 20 Vestervang 12 Vestervang 14 Vestervang 15 Fuglebakkevej 64 Fuglebakkevej 66 Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 969

27 23 Østrevej 30 Fuglsangs Alle 16 Fuglebakkevej 68 SFO med afdelinger på følgende adresser Møllevangs Alle 20 (skolen) Spættevej 4 Klub med afdelinger på følgende adresser Musvågevej 32 Peter Fabersvej 35 Skole Møllevangs Alle 20 Aarhus Kommune, Børn og Unge, har planer om at opføre dagtilbud andet sted inden for lokalplanområdet omfattet af Lokalplan nr Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Lokalplanens virkeliggørelse er ikke afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Teknisk forsyning Der er eksisterende transformerstationer med tilknyttede effektrettigheder på arealet. NRGI Netservice A/S skal kontaktes i projektfasen for nærmere afklaring af flytning og eventuel nedlæggelse af eksisterende anlæg. Elforsyning sker fra: Vandforsyning sker fra: Varmeforsyning kan ske fra: NRGi A/S Dusager Aarhus N. Aarhus Vand A/S Bautavej Aarhus V. AffaldVarme Aarhus Bautavej Aarhus V. Aarhus Byråd har besluttet at nybyggeri i omdannelsesområder skal opføres som lavenergibebyggelse efter bestemmelserne i bygningsreglementet. Kloakforsyning sker ved: Aarhus Vand A/S Bautavej Aarhus V. Afløbsforhold Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 969

28 24 Kloakering skal ske i henhold til gældende betalingsvedtægt for Aarhus Kommune, ved Aarhus Vand A/S, Bautavej 1, 8210 Aarhus V. Området skal indgå i regnvandsdispositionsplanen for hele området omfattet af Lokalplan nr Der skal ikke etableres et regnvandsbassin i selve området, med mindre dette projekteres i forbindelse med regnvandsdispositionsplanen for hele området omfattet af Lokalplan nr Regn- og spildevand Der skal etableres separat kloaksystem ved udbygningen af området. Spildevand skal afledes til Marselisborg Renseanlæg via Aarhus Vands kloakledninger. Der meddeles tilslutningstilladelse for spildevandet ved Aarhus Kommune, Planlægning og Byggeri, som en del af byggetilladelsen. Regnvand skal ledes til Aarhus Å i henhold til udledningstilladelse for lokalplan 892. Anlægsarbejdet må ikke påbegyndes før der er meddelt udledningstilladelse og/eller nedsivningstilladelse til overfladevand efter Miljøbeskyttelseslovens 28 ved Aarhus Kommune, Natur og Miljø. Såfremt en del af regnvandssystemet etableres som privat fælles anlæg, skal der etableres spildevandslav jf. Spildevandsbekendtgørelsen 5 stk. 3. Aarhus Vand A/S skal som ledningsejer acceptere tilslutningen til selskabets regnog spildevandsledninger. Byggeri Ansøgning om byggeri i område VIII skal indsendes til Aarhus Kommune, Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Aarhus C. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Planlægning og Byggeri, tlf Veje Ansøgning om godkendelse af et teknisk projekt for nye vejanlæg i lokalplanområdet (lokalplanens 5, stk. 1) skal jf. privatvejsloven fremsendes til Aarhus Kommune, Trafik og veje, Grøndalsvej 1, 8260 Viby J. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Trafik og Veje, telefon Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 969

29 25 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelsen af forslaget. Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbudet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttes i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større byggeeller anlægsarbejde. Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 969

30 26 Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 969

31 1 Virksomhedsliste VIRKSOMHEDSART GRUNDVANDSKLASSE KLASSE 1 Detailhandel 1 Hotel- og restaurationsvirksomhed 1 Kontorvirksomheder 1 Liberale erhverv 1 Servicevirksomheder 1 Undervisnings- og konferencevirksomheder 1 Værksteder med butik 1 Virksomhedsliste Lokalplan nr. 969

32

33 VE G R EBO J SILK F E Lokalplangrænse DOLLERUPSVEJ D Torv, plads, færdsels- og opholdsareal Udenfor lokalplanpmrådet C Opholdsareal A A B Byggefelt m. delbyggefelt betegnelse Principiel placering af brandvej Principiel placering af portåbning Vejadgang (som defineret i Lokalplan nr. 892) Stiadgang (som defineret i Lokalplan nr. 892) Støjskærm m Lokalplan nr. 969 Lokalplankort PLANLÆGNING OG BYGGERI Mål: 1:500 Dato: 6. December 2013 Tegnet af: C. F. Møller BYPLANAFDELINGEN