Forslag til lokalplan nr. 948 Boligområde ved Ceres Alle (Ceresgrunden) Aarhus Midtby

Transkript

1 Den 4. juni 2013 Forslag til lokalplan nr. 948 Boligområde ved Ceres Alle (Ceresgrunden) Aarhus Midtby Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Aarhus Kommune Aarhus Kommune har udarbejdet et forslag til den fremtidige anvendelse af det viste lokalplanområde, der omfatter matr. nr. 1276a Aarhus Bygrunde samt alle parceller der efter den udstykkes i området. Forslaget betyder: Området må anvendes til boligformål. Forslaget kan ses på: Borgerservice på Rådhuset, Risskov og Viby Bibliotek Hovedbiblioteket, Mølleparken, Aarhus, Bygningsinspektoratet, Kalkværksvej 10, Aarhus og fra onsdag den 5. juni 2013 til onsdag den 14. august Derefter vil kommunen tage endelig stilling til planen. I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen ikke vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens 3, stk. 1, nr. 3. Klager over retlige spørgsmål i forbindelse med Aarhus Kommunes afgørelse kan påklages til Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8000 Aarhus C planlaegningogbyggeri@aarhus.dk der videresender klagen til Natur- og Miljøklagenævnet. Klage skal være indgivet inden 4 uger efter offentliggørelsen af denne afgørelse. Deres mulighed: Hvis du mener, at forslaget bør ændres, eller du i øvrigt har kommentarer til forslaget, bedes du sende dine bemærkninger til Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Aarhus C, planlaegningogbyggeri@aarhus.dk, senest den 14. august VEND!

2 Lokalplanens indhold Delområde III og IV er udlagt til boligformål (helårsbeboelse) i form af etagehusbebyggelse med dertil hørende fællesfaciliteter, vej-, færdsels- og opholdsarealer i form af torve og pladser samt parkering for handicapkøretøjer m.v. Der kan i området placeres mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning. Delområde V udlægges som fælles friareal, med offentlig adgang og ophold. Kørende adgang til terræn foregår fra en tilslutning til Dollerupvej. Den primære adgang for kørende trafik til området afvikles via Ceres Alle, hvorfra der er adgang til den fælles parkeringskælder der opfylder hele områdets parkeringsbehov. Områdets primære stiadgang er sikret ved en ny tilslutning til Silkeborgvej via interne færdselsarealer. Der skal reserveres areal til cykelparkering på terræn og i kælder. Der må maksimalt opføres m² der fordeler sig med etageareal foruden evt. kælder fra 4 til 6 etager. Derudover kan etableres tekniske installationer, trappe-/elevatortårne, vejrstationer til styring af bebyggelsens indeklima m.v. Udover ovennævnte kan etableres ovenlys og energiproducerende anlæg i form af solceller og solfangere med en maksimal højde på 1 m over den enkelte tagflade. Bygninger opføres i teglsten (som blank mur og pudset/vandskuret), beton og glas. Der må ikke benyttes reflekterende materialer, som kan give anledning til væsentlige gener for omgivelserne. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun finde sted i forbindelse med erhverv der kan drives fra egen bolig. Almindelige udendørs radio- og tv-antenner må højst rage 100 cm op over disses højeste punkt. Der må ikke opsættes parabolantenner med en større diameter end 1 m. Opholdsarealer på terræn skal indrettes som fælles opholdsarealer. De fælles opholdsarealer skal udformes som en videreførelse af parken i området, der skal indrettes med legeplads og opholdszoner. Der må ikke ske indhegning af de fælles opholdsarealer. Ejere af ejendomme inden for lokalplanens område skal være medlemmer af den grundejerforening der er stiftet jf. lokalplan 892. Den under 9. november 2011 af byrådet vedtagne lokalplan nr. 892 ophæves for den del, der vedrører lokalplanområdet For lokalplanområdet som helhed er der fastsat bestemmelser om bl.a. formål, område og opdeling, anvendelse, udstykning, trafikforhold, bebyggelsens omfang og placering, bebyggelsens udseende, opholdsarealer, hegn og beplantning, støjforhold, særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse, grundejerforening og ophævelse af ældre lokalplan. Retsvirkningerne af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelse af forslaget. Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbuddet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttes i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større bygge- og anlægsarbejde. Retsvirkningerne af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelserne i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den pågældende dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensationen eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. Med venlig hilsen Torben Simonsen Side 2 af 2

3 Lokalplan nr. 948 FORSLAG I offentlig høring fra 5. juni til 14. august 2013 Boligområde ved Ceres Alle (Ceresgrunden), Aarhus Midtby.

4 Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer lokalplanens bestemmelser. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås ved Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen Kalkværksvej 10, 8000 Aarhus C Tlf planlaegningogbyggeri@aarhus.dk Lokalplanen kan ses ved Borgerservice på Rådhuset, Risskov og Viby Bibliotek Tlf Kortgrundlag Aarhus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen i samarbejde med: Plusform Arkitekter MAA Museumsgade 24B 8000 Aarhus C Vedtagelsesdatoer Forslag til Lokalplan nr. 948 er godkendt af Aarhus Byråd den 22. maj Forslaget er offentlig fremlagt fra den 5. juni 2013 til den 14. august 2013.

5 AARHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 948 Boligområde ved Ceres Alle (Ceresgrunden), Aarhus Midtby INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål Område og opdeling Anvendelse Udstykning Trafikforhold Bebyggelsens omfang og placering m.m Bebyggelsens udseende Opholdsarealer, hegn og beplantning Støjforhold Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Grundejerforening Ophævelse af ældre lokalplan LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Retsvirkninger af lokalplanen LOKALPLANKORT Lokalplankort 1... Bilag 1 Lokalplankort 2... Bilag 2 Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 948

6 2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område, der er beliggende mellem Silkeborgvej og Aarhus Å. Området er en del af lokalplanområdet for Lokalplan nr. 892, Blandet byområde Ceresgrunden ved Silkeborgvej, Thorvaldsensgade og Dollerupvej. Aarhus Midtby, som er en gældende lokalplan for det tidligere bryggeri Ceres. Denne lokalplan omfatter de delområder, der i Lokalplan nr. 892 betegnes som delområde III og IV samt en del af delområde V. Lokalplanområdet, der er ca m 2 stort, var ved planens udarbejdelse privat ejet og beliggende i byzone. Beskrivelse af området Området er en del af det område der tidligere rummede bryggeriet Ceres. Der er nu påbegyndt en omdannelse til et nyt blandet byområde i overensstemmelse med Lokalplan nr. 892 som er gældende for området. Opførelsen af et byggeri til brug for VIA er i gang. Der er nogle bevaringsværdige bygning fra bryggeritiden som bevares, og der er stadig nogle tomme produktions- og administrationsbygninger som nedrives efterhånden som omdannelsen gennemføres med ny bebyggelse. Lokalplanområdet Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 948

7 3 Planens baggrund og mål Den gældende Lokalplan nr. 892 er ikke byggeretsgivende for så vidt angår planens delområde IV. Da der skal ske en samlet bebyggelse af delområde III og IV er det beslutte at lave en ny byggeretsgivende lokalplan omfattende begge områder. Formålet med denne lokalplan er at give mulighed for, at området kan anvendes til etageboligbebyggelse. Der er foretaget ændringer af delområdernes afgrænsning i forhold til Lokalplan nr Bebyggelsen er ændret i forhold til bebyggelsen i Lokalplan nr. 892, idet der oprindeligt var regnet med 5 boligblokke, hvor den nuværende plan indeholder 4 boligblokke. Ændringen skyldes, at en grundigere analyse af sol og skyggeforhold viste, at det var hensigtsmæssigt med en større afstand mellem blokkene. For at planen kan indeholde ca. den sammen bygningsmængde, er der givet mulighed for, at opføre bebyggelse i maksimalt 6 etager i dele af området, mod maksimalt 5 etager i den oprindelige plan, og den maksimale bygningshøjde er ændret tilsvarende fra maksimalt kote 27,15 til 32,00. Planens hovedtræk Boligbebyggelsen er udformet som 4 boligstænger som strækker sig ned mod parkområdet ved Aarhus Å, og det grønne landskab trækkes op mellem bygningerne i tæt kontakt til bydelens nye pladser, stræder og torve. Bebyggelsen opføres med et varieret etageantal fra 4 til maksimalt 6 etager, og der etableres tagterrasser og altaner, som vist på illustrationsplanen på side 5. Facade af blok B set fra øst Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 948

8 4 Principsnit gennem de underjordiske kældre. Gråbrun farve er snit i jord midt i grønt område, og grøn farve er terræn langs bygning. Det samlede omfang af bebyggelse vil udgøre maksimalt m². Bilparkering til det planlagte byggeri skal etableres i et underjordisk parkeringsanlæg og, i mindre omfang, på terræn, og er sikret i Lokalplan nr Adgangen til området sker fra Dollerupvej, dels via nye veje, som er udlagt i denne lokalplan, som vist på lokalplankort 1, dels via veje udlagt i Lokalplan nr Adgangen til parkeringskælderen, sker fra Ceres Allé Cykelparkering kan etableres som en kombination af cykelparkering på terræn og i kældre. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 948

9 5 Illustrationsplan Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 948

10 6 Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 948

11 7 Bebyggelsens udseende Bebyggelsen udformes som 4 terrasserede blokke med henholdsvis 5, 6, 6 og 4 etager mod nord, aftagende til henholdsvis 4, 5, 5 og 4 etager mod syd, se illustrationerne på side 3 og 4. Bebyggelsen skal udføres i ens materialer og ens tagudformning (flade tage). Inden for det samlede arkitektoniske tema kan bebyggelsen i de enkelte byggefelter dog udformes med variation i materiale- og farvevalget. Den nye bebyggelse vil fremstå i materialer som murværk, (enten som blank mur eller pudset/vandskuret), skærmtegl, beton og glas. Facaderne skal, bortset fra glas, fremstå i gule og grå nuancer og hvid. Mindre bygningsdele kan bestå af træ, pladematerialer og stål m.m. og i andre farver, hvis der kan opnås en god helhedsvirkning. For at undgå gener for naboer og omgivelser vil der ikke blive benyttet blanke og reflekterende facadebeklædningsmaterialer. Tagflader vil fremstå som grønne tage med sedum m.v., hvor der ikke etableres tagterrasser. Blok B set fra adgangsvejen Beplantning Lokalplanområdet grænser op til Cereshaven, der er omfattet af Lokalplan nr Havens elementer er store, fritstående og fuldkronede parktræer samt store klippede græsflader. Disse elementer videreføres og trækkes op mellem den nye be- Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 948

12 8 byggelse i nogle grønne kiler, som udformes græsbeplantede med et supplement af nyplantede træer i princippet som vist på illustrationsplanen på side 5. Terrænet mellem boligblokkene skal udformes naturligt i forhold til parken, og de på illustrationsplanen viste kommende koter/kurver skal i princippet respekteres. Blok B set fra adgangsvejen Veje, stier og parkeringsforhold Denne lokalplan er en del af Lokalplan nr. 892 som sikrer et trafiksystem med et markant øst vest gående strøg fra de gamle industribygninger ved Cereskrydset til Dollerupvej. Denne lokalplan grænser op til dette strøg, som giver adgang til lokalplanområdet fra Dollerupvej. Al bilparkering i lokalplanområdet skal ske som fælles underjordisk parkering. På terræn vil det være muligt i mindre omfang at placere korttidsparkering og parkering til særlige funktioner, herunder handicapparkering og taxaholdepladser. Adgangen til den underjordiske bilparkering skal ske fra Ceres Allé, og adgangen til funktioner på terræn sker fra Dollerupvej. Cykelparkering i lokalplanområdet skal etableres i henhold til gældende retningslinjer for anlæg af parkeringsanlæg i Aarhus Kommune, og udføres som en kombination af cykelparkering under terræn og cykelparkering på terræn placeret centralt og tæt ved adgange til bebyggelsen. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 948

13 9 Adgange til cykelparkering under terræn og i bebyggelsen placeres centralt i forhold til områdets funktioner og det interne gadeforløb. Der vil være uhindret adgang for lette trafikanter, mellem boligstængerne, fra torve, plads og færdselsarealet til område V. Der skabes hermed forbindelse for gående fra Silkeborgvej til broen over Aarhus Å og videre til Skovgårdsgade. Veje og stier inden for lokalplanområdet forventes at få status af private fællesveje og -stier. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 948

14 10 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at området anvendes til boligformål, der fastlægges retningslinjer for bebyggelsens omfang, placering og opdeling, og bilparkering fastlægges som underjordisk parkering i evt. flere niveauer, dog med mulighed for parkering på terræn i mindre omfang som f. eks. handicapparkering. 2. Område og opdeling Matrikelkort mål 1:3000 Lokalplangrænse Stk. 1. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet, og omfatter jf. matrikelkortet en del af matrikelnummer: 1276a Aarhus Bygrunde Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 948

15 11 samt alle parceller der efter den udstykkes i området. Se fodnote 1. Stk. 2. Lokalplanområdet er opdelt i delområderne III, IV og V som vist på lokalplankortet. Se fodnote Anvendelse Delområde III og IV Stk. 1. Stk. 2. Delområderne, der indeholder byggefelterne A1-3, B1-3, C1-3 og D1-2, er udlagt til boligformål (helårsbeboelse) i form af etagehusbebyggelse med dertil tilhørende fællesfaciliteter, vej-, færdsels- og opholdsarealer i form af torve og pladser samt parkering for handicapkøretøjer m.v. Se fodnote 2. Der kan i området placeres mindre bygninger/anlæg til kvarterets tekniske forsyning, elevatorer, trappehuse og lignende, som vist på lokalplankort 1. Delområde V Stk. 3. Området udlægges som fælles friareal, som vist på lokalplankort 1 og med offentlig adgang og ophold. 4. Udstykning Der kan ske udstykning af de enkelte delområder, således som disse er afgrænset på lokalplankortet, samt af byggefelter eller dele af byggefelter. Herudover kan der ske udstykning efter sokkelgrundprincippet. 5. Trafikforhold Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Lokalplanområdet skal have vejadgang fra tre tilslutninger til det i lokalplan nr. 892 udlagte torve, plads og færdselsareal, som vist i princippet på lokalplankort 1. På lokalplankort 1 er med signatur vist de arealer, der er udlagt til torve, plads og færdselsarealer. Der skal i nødvendigt omfang sikres brandveje i princippet som vist på lokalplankort I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Aarhus Kommune, Teknik og Miljø. I henhold til byggelovgivningen er erhverv tilladt i egen bolig, når erhvervet udøves af beboerne uden fremmed medhjælp, og ejendommens og kvarterets præg af boligområde i øvrigt fastholdes. Som eksempler på sådanne erhverv kan nævnes frisør, advokat,- revisor,- tegnestue- og lægevirksomhed og lignende liberale erhverv samt dagpleje og lignende. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 948

16 12 Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Alle færdselsarealer skal, hvor der er forskelle i terrænniveau, udformes med ramper eller elevatorer, så der er tilgængelighed for alle. Der skal sikres uhindret adgang for lette trafikanter fra arealet udlagt til torve, pladser og færdselsareal til område V. Der skal reserveres areal til bilparkering til lokalplanområdet i henhold til Retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer i Aarhus Kommune som separat og/eller fælles parkering i parkeringsanlæg under terræn/bebyggelse, helt eller delvis uden for lokalplanområde. Se fodnote 3. Der skal reserveres areal til cykelparkering til lokalplanområdet i henhold til Retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer i Aarhus Kommune. Cykelparkeringen kan etableres som separat og/eller fælles parkering i en kombination af parkering på terræn/i bebyggelsen og i kælder. Cykelparkering på terræn og i kælder skal placeres centralt i forhold til adgange. Stk. 8. Der skal via ramper eller elevatorer sikres separat adgang fra færdselsog opholdsarealet eller bebyggelsen til cykelparkering i kældre. 6. Teknisk forsyning Stk. 1. Stk. 2. Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Nybyggeri skal opføres som lavenergibebyggelse, hvorved forstås bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgning om byggetilladelse opfylder de energirammer for energiforbrug for lavenergibyggeri, der er fastsat i bygningsreglementet. Se fodnote Terrænregulering Stk. 1. Terrænreguleringer må kun foretages som vist med koteangivelser på lokalplankort 2, og som vist i princippet på illustrationsplanen på side Parkering skal anlægges jf. bestemmelser i 5 stk. 3 i lokalplan nr Da byggeri skal opføres som lavenergibebyggelse, vil der i henhold til Planlovens 19, stk. 4, efter anmodning fra ejer, blive dispenseret fra 6, stk. 1. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 948

17 13 8. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Delområde III og IV Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Ny boligbebyggelse skal placeres i overensstemmelse med de på lokalplankort 1 viste byggefelter. Kældre kan etableres under bygninger og i overensstemmelse med de på lokalplankort 2 viste kælderbyggefelter. Kældre uden for bygninger skal være underjordiske og med et jorddække på min. 1,00 m Der kan uden for byggefelterne etableres altaner over stueetage op til 1,5 m uden for byggefelterne. Mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning kan placeres som vist på lokalplankort 1 jf. 3 stk. 3. Der må, foruden overdækkede altaner, balkoner og tagterrasser, samt kældre, (uanset om loftet ligger mere end 125 cm. over terræn, blot gulvet ligger under terræn), i byggefelt: A opføres m 2 etageareal B opføres m 2 etageareal C opføres m 2 etageareal D opføres m 2 etageareal I alt maksimalt m 2 etageareal Etagearealet i det enkelte byggefelt må variere med op til +/-10 %, dog må det samlede maksimale etageareal ikke overstige det angivne. Stk. 5. Inden for byggefelterne som vist på lokalplankortene kan bebyggelse højst opføres med følgende højder og etageantal foruden kælder og teknikbygninger m.v. på tage: Byggefelt Maksimal højde i forhold til terræn eller til et niveauplan Maksimal højdekote i forhold til DVR90 Maksimalt etageantal foruden evt. kælder A1 - kote 28,70 5 A2 - kote 25,40 4 A3 - kote 22,10 4 B1 - kote 32,00 6 B2 - kote 28,70 5 B3 - kote 25,40 5 C1 - kote 32,00 6 C2 - kote 28,70 5 C3 - kote 25,40 5 D1 - kote 25,40 4 D2 - kote 22,10 4 T 5,00 m - 1 Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 948

18 14 Stk. 6. Ud over maksimal bygningshøjde kan der på tage etableres tekniske installationer, trappe-/elevatortårne, vejrstationer til styring af bebyggelsens indeklima, ventilationshætter og lignende afkast under forudsætning af, at de integreres i tagfladernes udformninger og indgå i den enkelte bygnings arkitektoniske formsprog. Ovennævnte tekniske installationer mv. på tage må højst have et areal svarende til 10 % af den enkelte bygnings tagflade og må opføres med en maksimal højde på 2,0 m over den enkelte tagflade, elevatortårne kan dog gives en højde på maksimalt 3,00 m. Derudover skal tekniske installationer mv. på tage, bortset fra trappe-/elevatortårne, placeres mindst 1 m fra bygningernes facadelinjer. Ud over ovennævnte tekniske installationer kan der på tagfladerne etableres ovenlys og energiproducerende anlæg i form af solceller og solfangere eller lignende med en maksimal højde på 1,0 m over den enkelte tagflade. Stk. 7. Internt i lokalplanområdet gælder ingen særlige bestemmelser om afstandsforhold. 9. Bebyggelsens udseende Stk. 1. Stk. 2. Ny bebyggelse skal med hensyn til proportioner, tage og facader udformes i et formsprog i princippet som vist på illustrationerne side 3, 4, 5, 7 og 8. Bebyggelsen skal udføres i ens facadematerialer og ens tagudformning med fladt tag med beplantning (grønne tage) og evt. tagterrasser. Inden for det samlede arkitektoniske tema kan den enkelte bygning udformes med en variation inden for sammensætning af materialer og farver. Bygningers facader må kun opføres af følgende materialer i følgende farver: Teglsten (som blank mur og pudset/vandskuret) eller skærmtegl. Beton. Glas. Facaderne skal, bortset fra glas, fremstå i farver inden for NCS-farvecirklens kvadrant i spændet mellem Y10R og Y40R, disse farvers udtoning samt deres blanding med sort eller hvid, eller i en ren hvid. Farven må have et maksimalt kulørindhold på 30 %. Mindre bygnings-dele, som f.eks. karnapper, altaner, trappehuse og overdækninger, må fremstå i andre farver, hvis der kan opnås en god helhedsvirkning. Mindre bygningsdele må desuden bestå af følgende materialer: Natursten. Fiberplader. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 948

19 15 Fiberbeton. Glasfiber. Stål, zink, kobber og aluminium, herunder metalliske, profilerede plader. Træ. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Til facade- og tagbeklædning og til energiproducerende anlæg i form af solceller og solfangere på facader og tage må ikke benyttes reflekterende materialer, som kan give anledning til væsentlige gener for omgivelserne. Såfremt der på tage etableres energiproducerende anlæg i form af solceller og solfangere, tekniske installationer, trappe-/elevatortårne, ventilation, ovenlys og lignende skal disse udformes, så de indgår på en harmonisk måde i bygningernes arkitektoniske formsprog og facadeudformning. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun finde sted i forbindelse med de erhverv der i henhold til byggelovgivningen kan drives fra egen bolig. Skiltet må alene omfatte firmanavn og bomærke, og højst have en udstrækning på 0,25 m 2. Almindelige udendørs radio- og tv-antenner herunder parabolantenner må hvis de anbringes på bygninger højst rage 100 cm op over disses højeste punkt. Stk. 7. Der må ikke opsættes parabolantenner med en større diameter end 1,0 m. 10. Opholdsarealer, hegn og beplantning Stk. 1. Stk. 2. Der skal etableres opholdsarealer svarende til mindst 35 % af boligbebyggelsens etageareal. Parken, område V i Lokalplan nr. 892, indgår som en del af det fælles opholdsareal for hele bebyggelsen. Opholdsarealer på terræn skal indrettes som fælles opholdsarealer med en placering som vist på kortbilag 1. De fælles opholdsarealer skal udformes som en videreførelse af parken i område V i Lokalplan nr. 892 og indrettes med græsarealer med solitære træer, som ikke er særligt skyggegivende og som ikke bliver for store i fuldt udvokset tilstand. Følgende arter foreslås: Nauer, Acer campestre Elsrijk Akselrøn, Sorbus aria Magnifica Manna Ask, Fraxinus Ornus De fælles opholdsarealer skal indrettes med legeplads og opholdszoner. Der må ikke ske indhegning af de fælles opholdsarealer. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 948

20 16 Opholdsarealer over terrænniveau, herunder opholdsarealer på tagterrasser og opholdsaltaner, samt arealer, der er udlagt til torve-, plads-, og opholdsarealer inden for lokalplanområdets delområde III og IV, må medregnes i den samlede opholdsarealberegning. Derudover kan trapper i terræn samt færdselsarealer og brandveje medregnes, hvis arealerne indrettes så de er velegnede til ophold. Brandveje i fælles opholdsarealer jf. lokalplankort 1 skal fremstå som køreegnede græsarealer. Stk. 3. Bortset fra underjordiske kældre jf. lokalplankort 2 må der ikke opføres bebyggelse i delområde V. 11. Støjforhold Stk. 1. Ved opførelse af nyt boligbyggeri skal det sikres, at det konstante udendørs støjniveau på bebyggelsen og opholdsarealer, ikke overstiger L den 58 db fra trafikstøj. 12. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Generelt gælder, at ny bebyggelse ikke må tages i brug før: Den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted. Adgangsvejen på terræn udlagt i Lokalplan nr. 892 er etableret frem til den østligste tilslutning til lokalplanområdet. Det ved beregning er eftervist at støjkravene i 11 er overholdt. Der er anlagt en efter Aarhus Kommune, Teknik og Miljøs skøn passende del af de i 5 nævnte trafik-, færdsels- og torvearealer samt parkeringspladser. Der er anlagt en efter Aarhus Kommunes skøn passende del af delområde V i nærværende lokalplan og i Lokalplan nr Grundejerforening Stk. 1. Ejere af ejendomme inden for lokalplanens område skal være medlemmer af den grundejerforening der er stiftet jf. Lokalplan nr Se fodnote 5. 5 Supplerende bestemmelser om grundejerforening findes i deklarationen, der er udarbejdet for lokalplanområdet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 948

21 Ophævelse af ældre lokalplan Den under 9. november 2011 af byrådet vedtagne Lokalplan nr. 892 for Aarhus Kommune ophæves for den del, der vedrører lokalplanområdet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 948

22 18 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har vedtaget. I forbindelse med udarbejdelsen af Lokalplan nr. 892, Blandet byområde Ceresgrunden ved Silkeborgvej, Thorvaldsensgade og Dollerupvej. Aarhus Midtby, blev der udarbejdet et Kommuneplantillæg nr. 14 til Kommuneplan Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammeområde BL, og byzone. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen. Kommuneplanens rammer Lokalplanområdet Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 948

23 19 Anden fysisk planlægning Lokalplan nr. 892, Blandet byområde Ceresgrunden ved Silkeborgvej, Thorvaldsensgade og Dollerupvej. Aarhus Midtby Lokalplan nr. 892 er udarbejdet så den er byggeretsgivende for en del af lokalplanens delområder og som en rammelokalplan for andre delområder. Lokalplanens delområde III er byggeretsgivende og delområde IV er rammefastlagt, og delområde V udlægges til et rekreativt område med offentlig adgang. Det betyder at der skal laves en supplerende lokalplan for at delområde IV kan bebygges. Lokalplanområdet for Lokalplan nr. 948 omfatter delområderne III, IV og en del af V. Fordi området ønskes bebygget efter en samlet plan, og fordi der er visse afvigelser fra bestemmelser for delområde III, er det besluttet at lave en samlet lokalplan der omfatter delområderne III, IV og en del af V. Afgrænsningerne mellem områderne er i Lokalplan nr. 948 ændret i forhold til grænserne i Lokalplan nr Overordnede vej- og stiforhold Lokalplanområdet får adgang fra veje udlagt i lokalplan nr Kørende adgang til terræn foregår fra en tilslutning til Dollerupvej. Den primære adgang for kørende trafik til området afvikles via Ceres Allé, hvorfra der er adgang til den fælles parkeringskælder - sikret i Lokalplan nr. 892 der opfylder hele områdets parkeringsbehov. Fra Ceres Allé er der via en primær forbindelse ad Dollerupvej forbindelse til Silkeborgvej og det overordnede vejnet. Der er derudover fra Ceres Allé, via en sekundær forbindelse ad Daugbjergvej, adgang til Vestre Ringgade. Som led i udbygningen af området omfattet af lokalplan nr. 892 er midterrabatten på Vestre Ringgade blevet lukket i foråret 2012 og der er samtidig blevet etableret højresvingsbane på Vestre Ringgade mod Daugbjergvej. I efteråret 2012 blev der etableret signalanlæg ved Dollerupvejs tilslutning til Silkeborgvej. Områdets primære stiadgang er sikret via en ny stitilslutning til Silkeborgvej via interne færdselsarealer - delvis udlagt i Lokalplan nr. 892 frem til det nye lokalplanområde. På et senere tidspunkt i forbindelse med udbygning af området skal der jf. den indgåede udbygningsaftale i forbindelse med Lokalplan nr. 892 etableres en krydsningshelle i tilknytning til denne stiforbindelse. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 948

24 20 Parkeringsforhold Bilparkering Al bilparkering i området sker i et fælles underjordisk anlæg, som skal etableres, inden for den i Lokalplan nr. 892 på lokalplankort 3 viste afgrænsning. Adgangen til den underjordiske parkering sker fra en tilslutning til Ceres Allé. Parkeringskravet modsvarer den enkelte byggeetape, dog skal der ved en fuld udbygning af området inden for Lokalplan nr. 892 forefindes minimum parkeringspladser i det underjordiske anlæg. Adgang til den del af det underjordiske parkeringsanlæg placeret under området omfattet af Lokalplan nr. 948 skal ske via allerede etableret parkeringskælder under VIA s byggeri omfattet af Lokalplan nr På terræn vil det være muligt i mindre omfang at placere korttidsparkering og parkering til særlige funktioner, herunder handicapparkering og taxaholdepladser. Adgang for gående fra terræn til parkeringskældre, placeres centralt i forhold til bebyggelsens adgangsveje, evt. integreret i bebyggelsen. Cykelparkering Der skal inden for området sikres cykelparkering i henhold til gældende retningslinjer for anlæg af parkering i Aarhus Kommune. Cykelparkeringen kan etableres som separat og/eller fælles parkering i en kombination af parkering på terræn/i bebyggelsen og i kælder. Cykelparkering på terræn og i kælder skal placeres centralt i forhold til bebyggelsens adgange. Adgangen til underjordisk cykelparkering skal placeres centralt i forhold til funktionerne i området, og skal ske enten via rampe eller elevator. Arkæologiske forhold Der er i området for lokalplanen ved tidligere lejlighed registreret fund fra stenalderen. Moesgård Museum anbefaler, at man i god tid inden eventuelle jordarbejder henvender sig til museet med henblik på at få foretaget arkæologiske prøvegravninger af de berørte områder. Skulle der ved et kommende jordarbejde fremkomme et jordfast arkæologisk levn som kulturlag, ildsteder, affaldsgruber, skal jordarbejdet standses i det omfang de arkæologiske levn berøres og museet skal underrettes (Museumslovens 27), Museet vil da så hurtigt som muligt tage stilling til om jordarbejdet kan fortsætte eller om der skal foretages en arkæologisk undersøgelse. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 948

25 21 Kystnærhedzonen Lokalplanens område ligger inden for den kystnære del af byzonen. Ny bebyggelse i lokalplanområdet vil ikke kunne ses fra kysten, da den eksisterende bebyggelse i Aarhus Midtby er højere og hindrer udsigt fra kystområderne til den nye bebyggelse i lokalplanområdet. Som følge af lokalplanområdets placering omgivet af bymæssig bebyggelse vil lokalplanen ikke have indflydelse på eller forringe offentlighedens adgang til kysten. Forureningsforhold - Jord Natur og Miljø, Virksomheder og jord har pr. 17. juli 2012 oplysninger om, at det tidligere Århus Amt, nu Region Midtjylland, den 23. juni 2004 har kortlagt en del af matr.nr Århus Bygrunde på vidensniveau 2, jf. lov om forurenet jord, da der i 1997 blev efterladt en restforurening i forbindelse med opgravning af en liter olietank. Natur og Miljø har endvidere oplysninger om, at der på den midt/sydøstlige del af grunden er udlagt ca m 3 flyveaske. Lokalplanområdet ligger endvidere inden for et områdeklassificeret område. Det betyder, at området som udgangspunkt er let forurenet, fordi det ligger i en del af byzonen, som gennem længere tid er blevet påvirket med skorstensrøg fra industri, kakkelovne samt bilos. Områdeklassificering er et begreb, som er indført på landsplan i alle byzoner pr. 1. januar Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord skal ske i henhold til Aarhus Kommunes Jordflytnings-regulativ, og bortskaffelse af byggeaffald skal ske i henhold til Aarhus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Eventuel jordflytning fra lokalplanområdet skal jf. lov om forurenet jord, 50, forudgående anmeldes til Aarhus Kommune, Natur og Miljø. Omplacering og genanvendelse af forurenet jord inden for ejendommen skal godkendes af Aarhus Kommune, Natur og Miljø jf. lov om Miljøbeskyttelse, 19. Region Midtjylland orienteres herom i relation til ændret kortlægningsstatus. Bygge- og anlægsarbejde, følsom arealanvendelse Da ejendommen er kortlagt, skal Aarhus Kommune, Planlægning og Byggeri, Bygningsinspektoratet samt Natur og Miljø, Virksomheder og Jord kontaktes, før der igangsættes grave- eller bygge/anlægsarbejde. Støjmæssige forhold - Vejtrafikstøj De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 948

26 22 Området er belastet af vejtrafikstøj fra trafikken på Silkeborgvej, Cereskrydset (krydset mellem Silkeborgvej, Viborgvej, Vesterbrogade og Thorvaldsensgade), Thorvaldsensgade, Carl Blochs Gade, Dollerupvej og Ceres Allé. Ved en fuld udbygning af lokalplan nr. 892 vil der blive etableret bebyggelse, der vil skærme bebyggelse omfattet af lokalplan nr. 948 mod støj fra de omkringliggende veje. Ved en fuld udbygning af området omfattet af lokalplan nr. 892, er det ved beregning eftervist at byggeri omfattet af lokalplan nr. 948 ikke vil være støjbelastet af vejtrafikstøj over grænseværdier fastsat i 11. Miljøvurdering I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen ikke vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens 3, stk. 1, nr. 3. Kollektiv trafik Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes området af flere bybuslinjer, regionale ruter og A-buslinjer med stop på Silkeborgvej, Viborgvej, Thorvaldsensgade og Vesterbrogade. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Møllevangsskolens distrikt. Der gøres opmærksom på at skolevæsenets planlægning for bydelen kan medføre ændringer i de enkelte skolers oplande. Institutionsforhold I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner: Dagtilbud med afdelinger på følgende adresser P.M. Møllersvej 20 Vestervang 12 Vestervang 14 Vestervang 15 Dagtilbud med afdelinger på følgende adresser Fuglebakkevej 64 Fuglebakkevej 66 Østrevej 30 Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 948

27 23 Dagtilbud med afdeling på følgende adresse Fuglsangs Alle 16 Dagtilbud med afdeling på følgende adresse Fuglebakkevej 68 SFO med afdelinger på følgende adresser Møllevangs Alle 20 (skolen) Spættevej 4 Klub med afdelinger på følgende adresser Musvågevej 32 Peter Fabersvej 35 Skole Møllevangs Alle 20 Aarhus Kommune, Børn og Unge, har planer om at opføre dagtilbud andet sted inden for lokalplanområdet omfattet af Lokalplan nr Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Lokalplanens virkeliggørelse er ikke afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Teknisk forsyning Der er eksisterende transformerstationer med tilknyttede effektrettigheder på arealet. NRGI Netservice A/S skal kontaktes i projektfasen for nærmere afklaring af flytning og eventuel nedlæggelse af eksisterende anlæg. Elforsyning sker fra: NRGi A/S Dusager Aarhus N. Vandforsyning sker fra:.. Aarhus Vand A/S Bautavej Aarhus V. Varmeforsyning kan ske fra:.. AffaldVarme Aarhus Bautavej Aarhus V. Aarhus Byråd har besluttet at nybyggeri i omdannelsesområder skal opføres som lavenergibebyggelse efter bestemmelserne i bygningsreglementet. Kloakforsyning sker ved:.. Aarhus Vand A/S Bautavej 1 Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 948

28 24 Afløbsforhold 8210 Aarhus V. Kloakering skal ske i henhold til gældende betalingsvedtægt for Aarhus Kommune, ved Aarhus Vand A/S, Bautavej 1, 8210 Aarhus V. Området skal indgå i regnvandsdispositionsplanen for hele området omfattet af Lokalplan nr Der skal ikke etableres et regnvandsbassin i selve området, med mindre dette projekteres i forbindelse med regnvandsdispositionsplanen for hele området omfattet af Lokalplan nr Regn- og spildevand Der skal etableres separat kloaksystem ved udbygningen af området. Spildevand skal afledes til Marselisborg Renseanlæg via Aarhus Vands kloakledninger. Der meddeles tilslutningstilladelse for spildevandet ved Aarhus Kommune, Planlægning og Byggeri, som en del af byggetilladelsen. Regnvand skal ledes til Århus Å i henhold til udledningstilladelse for lokalplan 892. Anlægsarbejdet må ikke påbegyndes før der er meddelt udledningstilladelse og/eller nedsivningstilladelse til overfladevand efter Miljøbeskyttelseslovens 28 ved Aarhus Kommune, Natur og Miljø. Såfremt en del af regnvandssystemet etableres som privat fælles anlæg, skal der etableres spildevandslav jf. Spildevandsbekendtgørelsen 5 stk. 3. Aarhus Vand A/S skal som ledningsejer acceptere tilslutningen til selskabets regnog spildevandsledninger. Byggeri Ansøgning om byggeri i områdei skal indsendes til Aarhus Kommune, Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Aarhus C, i overensstemmelse med kommunens Bygherrevejledning. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Planlægning og Byggeri, tlf Veje Ansøgning om godkendelse af et teknisk projekt for nye vejanlæg i lokalplanområdet (lokalplanens 5, stk. 1) skal jf. privatvejsloven fremsendes til Aarhus Kommune, Trafik og veje, Grøndalsvej 1, 8260 Viby J. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Trafik og Veje, telefon Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 948

29 25 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelsen af forslaget. Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbuddet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttes i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større byggeeller anlægsarbejde. Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 948

30 26 Lokalplan nr. 948

31 Signaturforklaring Lokalplangrænse. Delområdegrænse. Silkeborgvej Fælles opholdsareal, m. principiel placering af brandvej. Fælles opholdsareal, m. principiel placering af vandløb/ vandbed. Torve, plads og færdselsareal. Parkeringsarealareal for cykler. B2 kote 28,7 m 5 etager T Vejadgang. Adgang for lette trafikanter. Byggefelt, betegnelse, maks. kote og etageantal påført. Byggefelt til tekniske anlæg, elevatorer og trappehuse, maks. 1 etage, maks. højde 5,0 m. Cykel-P (15) Cykel-P (20) A1 HC-P (bus) kote 28,7 m 5 etager Cykel-P (15) HC-P B1 kote 32,0 m 6 etager IV T Trappe fra P-kælder Cykel-P (15) B2 Cykel-P V (25) kote 28,7 m 5 etager B3 T Elevator kote 25,4 m 5 etager C1 kote 32,0 m 6 etager C2 kote 28,7 m 5 etager C3 Cykel-P (25) kote 25,4 m 5 etager III T Elevator Cykel-P (20) D1 kote 25,4 m 4 etager D2 kote 22,1 m 4 etager Cykel-P (35) A2 kote 25,4 m 4 etager Cykel-P (20) A3 kote 22,1 m 4 etager m Brabrandstien Lokalplan nr. 948 Lokalplankort 1 PLANLÆGNING OG BYGGERI Mål: 1:1000 Dato: Tegnet af: SP BYPLANAFDELINGEN

32

33 Signaturforklaring Højdekurver Kt Kt Fremtidige kotehøjder jf. LP 892 Fremtidige terrænkurver jf. LP 892 Kt Fremtidige kotehøjder jf. LP 948 Byggefelter Fremtidige terrænkurver jf. LP 948 Kt Byggefelter for bebyggelse over terræn Byggefelt for kældre under bygninger og under terræn. Kt Silkeborgvej Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt. 10,50 Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt. 2 Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt Kt m Kt Brabrandstien Lokalplan nr. 948 Lokalplankort 2 PLANLÆGNING OG BYGGERI Mål: 1:1000 Dato: Tegnet af: SP BYPLANAFDELINGEN

34