Tilladelse til forhus- og baghusbebyggelse med i alt 24 boliger og 3 butikslokaler på ejendommene Vesterbrogade 14-20

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 10. marts 2016 Ny bebyggelse, Vesterbrogade Tilladelse til forhus- og baghusbebyggelse med i alt 24 boliger og 3 butikslokaler på ejendommene Vesterbrogade 1. Resume Der er ansøgt om ny forhusbebyggelse i 5 etager med 12 boliger og 3 butikslejemål i stueetagen mod Vesterbrogade, der vil erstatte eksisterende forhusbygninger i nr. 16, 18 og 20. Der er desuden ansøgt om baghusbebyggelse i 2½ - 4½ etage med 12 boliger inde i karrégården på ejendommene nr.. Kun nr. 14 har eksisterende baghusbebyggelse, der nedrives. Forhusbebyggelsen er i overensstemmelse med rammerne i kommuneplanen, idet bebyggelsen opføres i sluttet bebyggelse i facadelinje i 5 etager og med en husdybde under 10 m. Forhuset i nr. 18 er dog udpeget som bevaringsværdig i kommuneplanen. Baghusbebyggelse er i modstrid med kommuneplanen, hvorefter ny bebyggelse i gårdrum kun kan ske efter en samlet plan for gårdarealet. En partshøring af omboende har medført indsigelser, hvor der bl.a. er peget på uhensigtsmæssig fortætning i karréens indre, indblik, lysforhold, risiko for revneskader og processen omkring forhåndsdialogen. Projektet har været forelagt Lokalt Kulturmiljøråd, der bl.a. har udtalt, at forhusene på Vesterbrogade har fine kvaliteter og bør bevares og restaureres. Bebyggelse, Vesterbrogade side 1 af 9

2 Teknik og Miljø vurderer, at projektet er godt indpasset i området bl.a. med hensyn til skala og materialevalg og vil medvirke til nye kvaliteter i gaden. Baghusbebyggelse er karakteristisk for karréen og er tilpasset det eksisterende gårdrum, så bl.a. det grønne præg opretholdes. Indvirkningerne af projektet vurderes ikke at gå ud over, hvad der må forventes i midtbyen. 2. Beslutningspunkter At byrådet bemyndiger Teknik og Miljø til at meddele de fornødne tilladelser til byggeriet. 3. Baggrund Da der er tale om indsigelser mod det ansøgte projekt, har Teknik og Miljø ikke bemyndigelse til at træffe afgørelse i sagen. 4. Sagsfremstilling Der er ansøgt om tilladelse til at opføre ny forhusbebyggelse i 5 etager med 12 boliger og 3 butikslejemål i stueetagen mod Vesterbrogade, der vil erstatte eksisterende bygninger i nr. 16, 18 og 20. Facaden udformes med en vertikal opdeling, som vil få bebyggelsen til at fremstå som tre facader i rødlig tegl med store vinduespartier og skodder som afskærmning for sol og indkig. Der er desuden søgt om baghusbebyggelse i 2½ - 4½ etage med 12 boliger inde i karrégården på ejendommene nr.. Eksisterende baghus i nr. 14 nedrives. Den nye baghusbebyggelse vil forlænge den eksisterende baghusrække gennem karréen, der spænder fra vest til øst med undtagelse af nr. 16, 18 og 20, hvor der i dag er hul i rækken. Eksisterende sidebygninger, udhusbygninger m.v. i gårdrummet til nr. nedrives, og bebyggelsesrækken afsluttes med åbent frirum imellem forhuse og baghuse på tværs af alle 4 matrikler. Baghusbebyggelsen udføres i tegl i forskellige nuancer og med store vinduespartier ud til altaner og skodder. Baghus i nr. 16 udføres med fladt tag og tagterrasse. side 2 af 9

3 Der etableres opholdsareal til beboerne på terræn i gårdhave og baghave, altaner samt tagterrasse svarende til ca. 34 % af det samlede boligetageareal for alle ejendommene. Ejendommene er ikke omfattet af en lokalplan. Kommunen skal foretage en helhedsvurdering af projektets samlede omfang og indvirkning på omgivelserne efter en række kriterier i bygningsreglement 2010 kap I kommuneplanen ligger ejendommen i rammeområde BO, hvorefter der må opføres bebyggelse i maksimalt 5 etager og en maksimal husdybde på 10 m. Bebyggelse skal som hovedregel opføres i sluttet bebyggelse i facadelinje med nabobebyggelsen. Forhusbebyggelsen er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser og er tilpasset i skala til området bl.a. med samme højde som naboejendommene, Vesterbrogade 22 og 24. Forhuset på Vesterbrogade 18, der forudsættes nedrevet, er registeret i Aarhus Kommunes SAVE-register med en bevaringsværdig på 4 og er udpeget som bevaringsværdig i kommuneplanen. De øvrige forhuse omfattet af projektet er ikke udpeget som bevaringsværdige. Forhuset i nr. 18 er sammenbygget med og er en spejling af nr. 16 med identiske facadedekorationer. Byggeri i baggården er i strid med kommuneplanen, hvorefter ny bebyggelse kun kan ske efter en samlet plan for gårdarealet. Baghusbebyggelse er imidlertid karakteristisk for karréen og er tilpasset det eksisterende gårdrum, så bl.a. det grønne præg opretholdes. Til brug for sagens afgørelse er der foretaget partshøring af de omboende, som har resulteret i 3 indsigelser, hvoraf 2 er afgivet på vegne af flere. Indsigelserne kan ses som bilag 3. Lokalt Kulturmiljøråd er hørt om projektet. Udtalelsen fra Lokalt Kulturmiljøråd kan ses som bilag 4. Ansøgers kommentarer til indsigelserne og udtalelsen kan ses som bilag 5. side 3 af 9

4 De væsentligste indsigelser kan herefter sammenfattes til: 1. Forhusene på Vesterbrogade har fine kvaliteter og bør bevares og restaureres. Nr. 20 kan evt. ombygges (nedrives og nybygges) under den præmis, at nr bevares. Ny bebyggelse er ikke tilpasset området. 2. Baghusbebyggelse vil medføre fortætning af området. Eksisterende løvtræer i gårdrummet bør bevares. 3. Der vil blive indbliksgener til beboelse og opholdsarealer. 4. Der vil blive forringede lysforhold for naboejendommene. 5. Der vil blive uro og larm fra de udendørs opholdsarealer. 6. Der vil blive forringede udsigtsforhold for naboejendomme. 7. Vindue i gavlen på baghus på Vesterbrogade 12B hinder ny sluttet baghusbebyggelse på Vesterbrogade Der vil være risiko for revneskader på nabobygninger 9. I forhåndsdialogen om projektet er der truffet afgørelse. Teknik og Miljøs bemærkninger til projektet og indsigelserne: 1. Ny forhusbebyggelse Vesterbrogade fremstår som en trafikkorridor mellem Vesterbro Torv og Cereskrydset med sluttet bebyggelse i gadelinje og med forskelligartet facadeforløb med byhuse i 2½ etage til etageejendomme i 3-5 etager. Størstedelen af bygningerne er fra slutningen af 1800-tallet, og flere er udpeget som bevaringsværdige i kommuneplanen, herunder nr. 18. Oversigt med de bevaringsværdige ejendomme ses i bilag 6. Området har bevaringsværdier, og forhusene i nr er typiske eksempler på de gamle byhuse i 2 ½ etage, men de er samtidig nedslidte og utidssvarende. De vurderes ikke individuelt eller samlet at have høj arkitektonisk værdi eller væsentlig betydning i forhold til gadens miljø, som ikke kan erstattes af et nyt, indpasset byggeri. Med projektet etableres en samlet forhusbebyggelse, der med nutidig arkitektur vil tilpasse sig gadens skala, samtidig med bebyggelsens udtryk vil give et præg af 3 byhuse. Bebyggelsens udformning med store glaspartier og passage til gården vil skabe gennemsigtighed og give forbipasserende og side 4 af 9

5 beboerne i lejlighederne overfor indtryk af det grønne gårdmiljø og karréens bygningslag. Det vurderes at være en ny kvalitet til gaden. Projektet vurderes at skabe en samlet arkitektonisk og miljømæssig god helhedsvirkning i forhold til det omgivende bygningsmiljø og medvirke til en fornyelse af gadens udtryk. 2. Ny baghusbebyggelse Ejendommene ligger i karréen Vesterbrogade, Mønsgade, Saltholmsgade og Hjortensgade, der består af traditionel karrébebyggelse bestående af mindre matrikler. Kommuneplanens rammer udelukker ikke opførelse af ny bebyggelse i karrégården, men det tilstræbes at ske efter en samlet plan for gården. Der er ikke et samlet gårdareal i karréen, og det vurderes heller ikke realistisk at etablere et fælles gårdareal, fælles bebyggelse eller anden gårdforbedring under en samlet plan for karréen som forudsat i kommuneplanen. Der ligger allerede en stribe mindre baghusbebyggelser til boligformål langs Vesterbrogade inde i karréen med undtagelse af ejendommene i nr Der ligger to store bevaringsværdige boligejendomme i gården, Saltholmsgade 9 og Mønsgade 8C. Der har gennem mange år været bestræbelser på at fuldende midtbyens karrébebyggelser, hvor der er huller i gadelinjen, samtidig med at der har været bestræbelser på at skabe lys og luft i gårdrummene ved at tynde ud i karréernes indre. Den nye baghusbebyggelse går på den ene side imod disse bestræbelser. Den vil fjerne en del af det sidste ubebyggede gårdrum på strækningen langs Vesterbrogade og dermed fjerne luft og grønt miljø og medvirke til at fortætte i gården. På den anden side er baghusbebyggelse karakteristik for karréen, og den nye bebyggelse placerer sig i rækken af eksisterende baghuse og fylder hullet ud og er tilpasset i skala til nr. 22B og 24B. side 5 af 9

6 Bebyggelsen vil forstærke den eksisterende karakter og arkitektur i karréens indre, samtidig med at bebyggelsen vurderes at være af høj arkitektonisk kvalitet i udformning og materialevalg og give gode opholdsarealer i roligt miljø væk fra trafikerede Vesterbrogade. Det grønne gårdrum vil i høj grad stadig eksistere bl.a. som en grøn væg på skråningen op mod Saltholmsgade på grund af stigende terræn. I projektet ligger, at flere af de eksisterende træer i baghaven så vidt muligt søges bevaret. Gårdrummet er tænkt med hovedsageligt græs og grønne vægge som gennemgående tema. 3. Indblik Der vil kunne komme indblik fra ny bebyggelse til naboejendommene bl.a. fra bebyggelsens vinduespartier, altaner og tagterrasse. Der er allerede i dag indblik fra eksisterende vinduer til nr. 12. På baggrund af terrænspring og en større afstand fra evt. ny baghusbebyggelse til Saltholmsgade 9 vurderes der ikke at være tale om væsentlige indbliksgener. Det er vurderingen, at der samlet set vil være tale om begrænsede indbliksgener, som ikke ligger over, hvad der kan forventes i et midtbyområde udlagt til boligformål i form af etagebebyggelse. 4. Lysforhold Der er udarbejdet skyggediagram, der ikke viser væsentlige ændringer i lysforholdene for naboejendommene i forhold til eksisterende bebyggelse på ejendommene. Da sidebygningen til nr. 14 bliver nedrevet med projektet og vil give et åbent frirum imellem forhus og baghus, vurderes der at blive skabt bedre dagslysforhold for nr. 12. På baggrund af terrænspring og større afstand fra evt. ny baghusbebyggelse til Saltholmsgade 9 vurderes den nye bebyggelse ikke at medføre skyggegener. Skyggediagrammer viser, at i marts og september kl vil den nye bebyggelse skygge på egen ejendom på opholdsarealer. side 6 af 9

7 5. Støj fra udearealer Anvendelse af ejendommene til boligformål er i overensstemmelse med kommuneplanen og sædvanligt i området. Øget støj fra brug af opholdsarealer til bebyggelsen er ikke et hensyn, kommunen lovligt kan inddrage i helhedsvurderingen. 6. Udsigtsforhold Udsigtsforholdene vil i nogen grad ændre sig for beboerne i de omkringliggende ejendomme. Udsigtsforhold er ikke et hensyn, kommunen lovligt kan inddrage i helhedsvurderingen af projektet. 7. Gavlvindue i baghus, Vesterbrogade 12B Der er vinduesåbning i gavlen i baghuset, Vesterbrogade 12B. Ny baghusbebyggelse på Vesterbrogade 14 vil forudsætte, at vinduet tilmures. Der er tinglyst deklaration på ejendommen i nr. 12 om, at vinduet skal fjernes efter krav fra ejeren af ejendommen i nr. 14. Evt. tvist om dette er et privatretligt forhold, som kommunen ikke kan afgøre. 8. Revneskader Det følger af byggeloven, at bygherren ved fundering, udgravning, ændring af terrænhøjde eller anden terrænændring på en grund skal træffes enhver foranstaltning, der er nødvendig for at sikre omliggende grunde, bygninger og ledningsanlæg af enhver art. Kommunen vil kunne påse, at byggearbejdet gennemføres på forsvarlig vis, herunder at bygherren anvender en byggemetode, der tager hensyn til omgivelserne. Hvis der trods byggelovens bestemmelser om forebyggelse af revneskader opstår skader på omliggende ejendomme, vil ansvaret for skaderne blive fordelt efter almindelige erstatningsretlige regler. Det er et privatretligt forhold, som kommunen ikke kan afgøre. 9. Forhåndsdialog Byggelovgivningen giver mulighed for, at kommunen kan afholde forhåndsdialog med bygherren forud for en byggetilladelse bl.a. for at afklare rammerne for et projekt, at medvirke til et kvalitetsløft af projektet og at afstemme forventningerne til resultatet. Forhåndsdialog er almindelig praksis i kommunen i midtbysager. Forhåndsdialogen ændrer ikke på, at når ansøger har udarbejdet et side 7 af 9

8 skitseprojekt på baggrund af dialogen, iværksættes der partshøring, og at den endelige afgørelse vil afhænge af resultat af denne høring og en evt. politisk behandling. Der har været forhåndsdialog i byggesagen med særlig fokus på det arkitektoniske udtryk af forhusene og baghusene og deres volumen for at sikre indpasning i miljøet og gode opholdsarealer. Der er ikke truffet afgørelse om nogen aspekter i byggesagen. Konklusion De konkrete indvirkninger af projektet i forhold til omboende er begrænsede og skønnes ikke at gå ud over, hvad der må forventes. Projektet indebærer et valg i forhold til bygningsbevaring af Vesterbrogade 18 og yderligere baghusbebyggelse i karréen. Teknik og Miljø anbefaler, at byrådet godkender projektet og bemyndiger Byggeri til at meddele de fornødne tilladelser. Projektet vurderes at være godt indpasset og medvirke til nye kvaliteter i gaden. Baghusbebyggelse er karakteristisk for karréen, og det grønne præg inde i karréen vil stadig eksistere. 5. Strategi for borgerinddragelse Ejere og lejere i følgende ejendomme er hørt om projektet: Vesterbrogade 9, 9A, 11, 13 og 15 Vesterbrogade 12, 12B, 14, 14B, 16, 18, 20, 22 og 22B Saltholmsgade 7 og 9 Høringsparterne kan ses på oversigtskort i sagens bilag 7. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Bilag 2: Bilag 3: Oversigtskort Tegningsmateriale og skyggediagrammer Indsigelser side 8 af 9

9 Bilag 4: Bilag 5: Bilag 6: Bilag 7: Bilag 8: Udtalelse fra Lokalt Kulturmiljøråd Ansøgers kommentarer til indsigelser og udtalelse Oversigtskort bevaringsværdige bygninger Oversigtskort høring af omboende Dataark Sagsnummer: 15/ Center for Miljø og Energi Tlf.: E-post: Antal tegn: Sagsbehandler: Mette Rudbeck Tlf.: E-post: side 9 af 9