Nybygning og ombygning, Vesterbrogade 36

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 22. maj 2014 Tilladelse til at opføre ny etageejendom samt at forhøje eksisterende etageejendom med en mansardetage på Vesterbrogade 1. Resume Der er søgt om tilladelse til at opføre ny etageejendom i 5 fulde etager samt en indrykket etage (penthouse) med 6 boliger på i alt 554 m² etageareal på ejendommen, Vesterbrogade. Der er søgt om tilladelse til at forhøje den eksisterende hjørnebygning på ejendommen med en mansardetage. Med ombygningen tilvejebringes en ny bolig på 112 m². Ejendommen ligger i kommuneplanens rammeområde BO, der fastlægger områdets anvendelse til boligformål i form af etagebebyggelse. Der må opføres byggeri i maksimalt 5 etager. Projektet fraviger kommuneplanen, idet den nye etageejendom vil fremstå i 6 etager. Den øverste etage er indrykket. Med etablering af en mansardetage på den eksisterende hjørnebygning bliver bygningen ligeledes i 6 etager. En partshøring har medført indsigelser, hvor der bl.a. peges på byggeriets omfang og arkitektur, indblik, lysforhold, støj, trafik, parkering og økonomiske forhold. Planlægning og Byggeri vurderer, at projektet er tilpasset det omgivende bygningsmiljø, og at projektets samlede omfang og indvirkning på omgivelserne ikke vil gå ud over, hvad der må forventes i midtbyområdet. side 1 af 9

2 2. Beslutningspunkter At byrådet godkender det ansøgte projekt og bemyndiger Teknik og Miljø til at meddele de fornødne tilladelser. 3. Baggrund Da der er tale om flere indsigelser mod det ansøgte projekt, har Teknik og Miljø ikke bemyndigelse til at træffe afgørelse i sagen. 4. Sagsfremstilling Der er ansøgt om at opføre en ny etageejendom på Vesterbrogade i mellemrummet mellem den eksisterende hjørnebygning på samme ejendom og naboejendommen, Mønsgade 4. Der ønskes opført en ejendom i 5 fulde etager samt en indrykket tagetage (penthouse). Byggeriet opføres i sluttet facadelinje med nabobygningerne. Der bliver 6 boliger med etageareal på 554 m². Den nye bebyggelse vil få en højde på ca. 18,4 meter og en dybde på 9,2 meter. Dybden svarer til naboejendommen, Mønsgade 4. Den nye bygning ønskes opført med stueetage i pladsstøbt beton. På de overliggende etager monteres et solafskærmningssystem i perforerede cortenståls plader, der danner skodder. Skodderne styres af husets beboere, og vil give et varieret facadeudtryk. Samtidig er der ansøgt om at ombygge den eksisterende hjørnebygning med en mansardetage. Med ombygningen tilvejebringes der en ny bolig med et areal på 112 m². Hjørnebygningen vil få en højde på ca. 18 meter som naboejendommene, Vesterbrogade 32 og 34, og samme tagprofil. Med ombygningen bliver der fælles hovedindgang fra Mønsgade til alle boliger i bebyggelsen. Der bliver fuld tilgængelighed til boligerne med elevator og trappetårn. Der etableres opholdsarealer på ca. 126 m² svarende til ca. 13 % af boligetagearealet for den samlede bebyggelse. Opholdsarealet er fordelt på gårdhave og altaner. Ejendommen er ikke omfattet af en lokalplan. side 2 af 9

3 Kommunen skal foretage en helhedsvurdering af projektets samlede omfang og indvirkning på omgivelserne i overensstemmelse med bestemmelserne i bygningsreglementet 2010 kap I helhedsvurderingen skal ifølge bygningsreglementets kap bl.a. indgå følgende forhold: 1. Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssigt i forhold til bebyggelsens anvendelse. 2. Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området, eller det der tilstræbes i området. Kommuneplanen kan være vejledende. 3. Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for bebyggelse og nabobebyggelse. 4. Der skal sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse, herunder opholdsarealer for beboere, brugere og beskæftigede. 5. Det skal sikres, at vinduer, altaner og lignende ikke giver væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogrund. I kommuneplanen ligger ejendommen i rammeområde BO (Etagebolig i karrékvarter), der fastlægger områdets anvendelse til boligformål i form af etagebebyggelse. Der må ifølge kommuneplanens konkrete bestemmelser for området maksimalt opføres byggeri i 5 etager med en maksimal husdybde på 10 m. Bebyggelsen skal som hovedregel opføres som sluttet bebyggelse i facadelinje med nabobebyggelsen. Med etablering af en indrykket etage ovenpå 5. sal vil nybygningen fremstå i 6 etager, og med etablering af en mansardetage på hjørnebygningen vil bygningen ligeledes fremstå i 6 etager. Ifølge kommuneplanen tilstræbes det, at der i midtbyen udlægges opholdsareal svarende til mindst 40 % af boligetagearealet (i city 30 %). Den samlede bebyggelse får et opholdsareal på ca. 13 %. I den nye bygning vil der være opholdsareal på altaner samt i gården svarende til ca. 23 % af etagearealet. Til den nye bolig i hjørneejendommen vil der være opholdsareal i gården. side 3 af 9

4 I hjørnebygningen har der hidtil kun været egnet opholdsareal på nogle mindre altaner på ca. 7 m² i alt, idet gården har været bebygget og i øvrigt indrettet uden egnet opholdsareal for beboerne. Der har været foretaget partshøring af omboende, som har resulteret i 15 indsigelser fra ejere og beboere. I indsigelserne peges særligt på: 1. Byggeriets omfang og arkitektur 2. Indbliksgener 3. Forringede lysforhold 4. Støj fra altaner 5. Øget trafik 6. Parkeringsforhold 7. Økonomiske forhold Nedenfor gennemgås punkterne i indsigelserne med Planlægning og Byggeris bemærkninger hertil. Ad 1. Byggeriets omfang og arkitektur En indsiger betvivler, at gældende lokalplan overholdes, og at gældende bebyggelsesprocent overholdes. Områdets bebyggelsesgrad vil blive væsentligt påvirket. Flere peger på, at den nye bygning vil have en fremmed arkitektur, der ikke passer ind i den gamle stil i Mønsgade, Ø-gadekvarteret og heller ikke som nabo til Botanisk Have og Den Gamle By. Der peges i den forbindelse på, at fladt tag, skodder og altaner vil bryde med den nuværende æstetik i nærområdet. Den 5. etage vil bryde med den hidtidige byggeskik i Mønsgade, hvor nærliggende ejendomme ikke er højere end 4 etager. Bygningens højde vil ikke være med til at forme en faldende trappe, som de øvrige bygninger på Mønsgade. Ejendommen er ikke omfattet af en lokalplan, der regulerer byggeriets omfang og arkitektur m.v. side 4 af 9

5 Byggeriets omfang og indvirkning på omgivelserne skal fastlægges ud fra de vurderingskriterier, der fremgår af bygningsreglementet. Der er ikke bestemmelser om en maksimal bebyggelsesprocent. Byggeriets samlede omfang i forhold til bebyggelsesmæssig tæthed skønnes at ligge inden for, hvad der er almindeligt i området. Byggeriets udformning er bearbejdet i samråd med stadsarkitekten og Planlægning og Byggeri for at opnå en god helhedsvirkning i forhold til det omgivende bygningsmiljø. Forhøjelsen af hjørnebygningen med en mansardetage er i højde og udtryk tilpasset de tilstødende og facademæssigt meget identiske naboejendommene, Vesterbrogade 32 og 34, der også har mansardetager. Den nye bygning vil med sine 5 fulde etager og en indrykket etage ikke knytte sig an til bebyggelsen langs Mønsgade i forhold til etageantal og højde, men i højere grad til bygningerne på den første del af Vesterbrogade, som ligeledes er i 6 etage. Projektet vil styrke oplevelsen af, at hjørnebebyggelserne på Mønsgade/Vesterbrogade og Vesterbrogade/Thorvaldsensgade danner port til Vesterbrogade-kvarteret og Midtbyen. Dette vurderes at være en kvalitet, som er mere betydende for området som helhed end en ensidig fokusering på skalaen langs Mønsgade. En kvalitet, som bliver forstærket i takt med opførelsen af storskala byggerierne på Ceres Grunden. Facadeudformningen på den nye bygning udmærker sig ved at nyfortolke de små bygningsfremspring, som kendertegner nabohusenes historiske byggestil. Med henvisning til facadetegningen i bilag 2 (mærket bilag 35i) kan særligt fremhæves: Bygningen har et klart sokkelmotiv med en fortolkning af nabohusenes refendfuger (vægpuds med dybe fuger, der opdeler facaden i vandrette bånd). Gesimsbånd og indfatninger, der skaber små skyggelinjer og lethed på mure og omkring vinduerne på de gamle bygninger, fremkommer i nybygningen i linjerne omkring vinduerne og skodderne. side 5 af 9

6 Den perforerede metalskærm, som klæder bygningen på mod gaden, giver facaden en lethed. Skærmenes rustfarve og det grå sokkelparti taler godt sammen med nabohusenes røde mursten og pudsede sokler. Det er vurderingen, at byggeriets samlede omfang og arkitektur er tilpasset området, selvom det er et nutidigt byggeri. Stadsarkitekten vil blive inddraget i godkendelsen af den endelige og detaljerede facadeudformning. Ad 2. Indbliksgener Der peges på, at nybygningen vil give indbliksgener fra vinduer og altaner til lejlighederne i Mønsgade 4 og Vesterbrogade 34 og til gårdrum i Mønsgade 4 og 6. Der spørges, om godkendelse af altanerne betyder, at resten af bygningerne på Mønsgade også kan få tilladelse til altaner mod gaden. Opførelse af byggeri til boligformål er i overensstemmelse med kommuneplanen og sædvanlig for området. Tilladelse til etablering af altaner og tagterrasse skal altid vurderes konkret ud fra en helhedsvurdering efter bygningsreglementet. Der skal tages såvel arkitektoniske som tekniske hensyn. Altanerne giver de enkelte boliger et mindre, privat udendørs opholdsareal, der vurderes at være en kvalitet i bebyggelsen. Samtidig vurderes altanerne i størrelse og placering at være tilfredsstillende i forhold til bygningen og til nabobebyggelserne. Det er ved vurderingen heraf lagt vægt på, at etagedækkene og dermed altanerne og vinduer er placeret forskudt i forhold til etagerne i naboejendommen, Mønsgade 4, og begrænser indblikket. Altanerne på 1-4. sal mod gården er placeret i en rimelig afstand af ca. 2,2 meter til Mønsgade 4. Afstanden fra altanerne mod gården til Vesterbrogade 34 udgør ca. 6 meter. Altanerne/tagterrasserne på 5. sal er tilbagerykket. side 6 af 9

7 Altanerne etableres med en rimelig dybde på 1,35 meter, hvilket er mindre, end hvad der normalt godkendes ifølge kommunens retningslinjer for opsætning af altaner på ældre etageejendomme. Byggeriet skønnes samlet set ikke at medføre væsentlige indbliksgener til nabobebyggelserne, der ligger ud over, hvad der kan forventes i midtbyen. Ad 3. Forringede lysforhold Der peges på, at byggeriets højde vil medføre skygge i haver og gårdrum på Vesterbrogade 34, Mønsgade 4 og 6 samt reducere sollyset til lejlighederne i Mønsgade 4, specielt stuelejligheden. En gennemgang af skyggediagrammet viser, at der i hovedparten af året om eftermiddagen kan påregnes en merskygge på de omliggende ejendommes bygninger i forhold til eksisterende forhold. Slagskyggen fra den nye bygning vil hovedsagelig ramme mindre dele af facaden på baghusbygningen på Vesterbrogade 32B samt dele af de ubebyggede arealer (haver og baggårde) på Mønsgade 4 samt Vesterbrogade 32A, 32B og 34 i eftermiddagstimerne. Om sommeren vil slagskygge fra bygningen ramme dele af gårdfacaderne samt dele af de ubebyggede arealer (haver og baggårde) langs Vesterbrogade fra nr. 30A til nr. 34. Dette vil særligt gælde for den sidste del af eftermiddagen. Byggeriet vil give ændringer i lysforholdene for de omliggende ejendomme, men de vurderes ikke at ligge ud over, hvad der må forventes i midtbyområdet. Ad 4. Støj fra altaner Der peges på, at etablering af altaner vil give anledning til støjgener, når beboerne opholder sig på dem. Etablering af altaner på begge bygningssider sker med henblik på at sikre tilfredsstillende opholdsarealer for beboerne. side 7 af 9

8 Eventuelle støjgener fra de udendørs opholdsarealer vurderes ikke at gå ud over, hvad der må forventes i midtbyområdet. Øjet støj er ikke et hensyn, kommunen lovligt kan inddrage i helhedsvurderingen af projektet efter bygningsreglementet. Ad 5. Øget trafik Der peges på, at etablering af nye boliger vil medføre øget trafik i Mønsgade. Planlægning og Byggeris bemærkninger Med etablering af 7 nye boliger på ejendommen vil der blive en ret begrænset mertrafik til og fra ejendommen. Øget trafik er ikke et hensyn, kommunen lovligt kan inddrage i helhedsvurderingen af projektet efter bygningsreglementet. Ad 6. Parkeringsforhold Der peges på, at belastningen på de eksisterende p-pladser øges yderligere ved etablering af flere boliger. Ifølge kommunens retningslinjer for anlæg af parkeringspladser stilles der ikke krav om parkeringspladser i forbindelse med ikkelokalplanpligtige projekter inde for Ringgaderne, zone 1. Ad 7. Økonomiske forhold Det anføres, at ejerforeningen Mønsgade 4 vil miste indtægt fra gavlreklamer. Nybygningen vil medføre skader på bygningen på Mønsgade 4 og dermed udgifter for ejendommens ejere. Der er ikke tinglyst nogen servitutter på ejendommen Vesterbrogade, som hindrer byggeri i sluttet facadelinje på ejendommen. Det følger af byggeloven, at bygherren ved fundering, udgravning, ændring af terrænhøjde eller anden terrænændring på en grund skal træffe enhver foranstaltning, der er nødvendig for at sikre omliggende grunde, bygninger og ledningsanlæg af enhver art. side 8 af 9

9 Kommunen vil kunne påse, at byggeriet gennemføres på forsvarlig vis, herunder at bygherren anvender en byggemetode, der tager hensyn til omgivelserne. Hvis der trods byggelovens bestemmelser om forebyggelse af revneskader opstår skader på omliggende ejendomme, vil ansvaret for skaderne blive fordelt efter almindelige erstatningsretlige regler. Det er et privatretligt spørgsmål, som kommunen ikke kan afgøre. Konklusion Med udgangspunkt i ovennævnte gennemgang anbefaler Teknik og Miljø, at Planlægning og Byggeri bemyndiges til at meddele de fornødne tilladelser til det ansøgte. 5. Strategi for borgerinddragelse Alle ejere og lejere i følgende ejendomme er hørt: Mønsgade 4 og 6 Vesterbrogade 28, 28B, 30A-C, 32A-B, 34 og Vesterbrogade 21, 23, 25, 29 og 31 Den Gamle By Ejeren af Botanisk Have Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Bilag 2: Bilag 3: Bilag 4: Bilag 5: Bilag 6: Oversigtskort + eksisterende forhold Tegningsmateriale Skyggediagrammer Indsigelser Ansøgers kommentar Dataark Sagsnummer: 14/ Planlægning og Byggeri Tlf.: E-post: planlaegningogbyggeri@aarhus.dk Lix: 50 Sagsbehandler: Mette Rudbeck Tlf.: E-post: mru@aarhus.dk side 9 af 9