Etagebebyggelse Vesterbro Torv 1/Vester Allé 26

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 17. februar 2016 Etagebebyggelse Vesterbro Torv 1/Vester Allé 26 Tilladelse til etagebebyggelse i 8 etager med 31 boliger og erhverv i stueetagen på Vesterbro Torv 1/Vester Allé Resume Der er ansøgt om påbygning af etager ovenpå eksisterende bebyggelse på Vesterbro Torv 1 (SuperBrugsen) samt nedrivning og ny bebyggelse på Vester Allé 26. Der bliver herefter en samlet etagebebyggelse i 8 etager med 31 boliger og erhverv i stueetagen. Den nye bygning ønskes opført med en organisk og åben facade med store glaspartier i et gyldent facademateriale. Bygningen har et moderne udtryk i forhold til det omgivende bygningsmiljø, der er klassisk karrébebyggelse. Ejendommen er omfattet af lokalplan 806, der udlægger området til cityformål. Bebyggelse er fastsat ved byggefelter med angivelse af maksimale etageantal og højder samt maksimalt etageareal for karréen som helhed. Det ansøgte projekt kræver dispensation fra lokalplanen til at overskride byggefelt mod gården med altangange, trappe og elevator. Byggeriets etageantal overskrides med 1 til 2 etager. Facadeudformningen afviger fra de retningsgivende illustrationstegninger. Bebyggelsesprocenten for karréen overskrides. Etablering af altaner mod Vesterbro Torv og Vester Allé sker delvist udenfor lokalplanens afgrænsning og skal vurderes efter lokalplan 591 samt efter en helhedsvurdering i Bygningsreglement Etagebebyggelse Vesterbro Torv 1/Vester Allé 26 side 1 af 9

2 En høring af omboende har medført indsigelse fra 3 lejere, der især vedrører arkitektur, lys, udsigt og flere privatretlige forhold. Projektet er desuden forelagt Lokalt Kulturmiljøråd, der bl.a. har udtalt, at Vester Allé 26 ikke bør nedrives, men i stedet bør indtænkes i projektet ved at lade ejendommen omslutte af ny bebyggelse. Det er vurderingen, at den nye bygnings etageantal og højde er tilpasset skalaen af de omkringliggende bygninger. Projektets samlede omfang og indvirkning på omgivelserne vurderes ikke at gå ud over, hvad der kan tillades i området. 2. Beslutningspunkter At byrådet bemyndiger Teknik og Miljø til at meddele de fornødne tilladelser til byggeriet. 3. Baggrund Da der er tale om indsigelser mod det ansøgte projekt, har Teknik og Miljø ikke bemyndigelse til at træffe afgørelse i sagen. 4. Sagsfremstilling Der er ansøgt om at opføre ny etagebebyggelse på hjørnet af Vesterbro Torv og Vester Allé, der ligger i et ældre cityområde med klassisk karrébebyggelse. Med projektet påbygges der etager ovenpå den eksisterende bebyggelse på Vesterbro Torv 1 (SuperBrugsen). Bebyggelsen bliver det højeste sted 8 etager. Facaden på SuperBrugsen ombygges. Der nedrives og opføres desuden ny bebyggelse på ejendommen Vester Allé 26. Bebyggelsen bliver 7 etager. Tagterrassen på 6. sal er her medregnet som en fuld etage. Med projektet opføres et nyt sammenhængende hjørnehus, der forbinder naboejendommene på Vesterbro Torv og Vester Allé, og der fastholder skalaen af de omkringliggende bygninger. Der påbygges/opføres et samlet bruttoetageareal på i alt 2320 m². Klik her for at angive tekst. side 2 af 9

3 Stueetagen ønskes fortsat anvendt til dagligvarebutik (SuperBrugsen) sal ønskes anvendt til boliger samt tagterrasse. Byggeriet opføres med en organisk og åben facade med store vinduespartier og altaner til samtlige lejligheder. For at separere lejlighederne og blokere for indblik lejlighederne imellem, er bygningen designet med vafler, der følger altanernes former. Altaner og vafler udføres i samme slags plademateriale. Pladematerialet bliver mat plade i stål, aluminium eller metallignende i en gylden farve. Materialet vil ikke blive reflekterende. Bebyggelsen er omfattet af lokalplan nr. 806 Område til cityformål ved Vesterbro Torv, Vester Allé, Vestergade og Vesterport, Århus Midtby, der udlægger området til cityformål. Bebyggelsens placering og størrelse er fastsat ved byggefelter med angivelse af maksimale etageantal og bygningshøjder. På det ansøgte sted er der det højeste sted mulighed for opførelse af bebyggelse i op til 7 etager inkl. tilbagerykket tagetage og med en højde på 24,3 m over terræn. Byggeriets etageantal og højde overskrides, idet bebyggelsen ved hjørnet mod Vesterbro Torv ønskes opført det højeste sted i 8 etager med en højde på ca. 26,2 m. Resten af bebyggelsen mod Vester Allé ønskes opført i 7 etager med en højde på ca. 21,2 m imod tilladt 5 etager med udnyttet tagetage og med en højde på 19,1 m over terræn. Tagterrassen medregnes her som en fuld etage. De ansøgte altangange, trappe og elevator mod karrégården ligger udenfor lokalplanens byggefelt og kræver dispensation. Bebyggelsens samlede omfang, der giver en bebyggelsesprocent for hele karréen på ca. 430 kræver dispensation fra lokalplanen, der tillader en bebyggelsesprocent på 420 for karréen. Lokalplanen indeholder en række bestemmelser om bebyggelsens udseende, herunder nogle hovedprincipper for facaderne, der har til formål at sikre helhedskarakteren i området. Klik her for at angive tekst. side 3 af 9

4 Bebyggelsens udformning og facader afviger fra de retningsgivende (men ikke bindende) illustrationstegninger i lokalplanen, der bl.a. forudsætter, at ejendommen Vester Allé 26 ombygges/påbygges etager i stedet for nedrivning. Det samlede antal parkeringspladser indenfor lokalplanområdet bliver 38 imod lokalplanens forudsatte 80 pladser. Altanerne mod Vester Allé og Vesterbro Torv ligger delvist udenfor lokalplanens afgrænsning. Altanerne skal vurderes efter lokalplan 591 Temaplan om strøggadernes anvendelse og bygningers ydre fremtræden og skiltning. Centrale dele af Århus Midtby. Ny bebyggelse skal med hensyn til bl.a. proportioner, tag- og facadeudformning, materiale- og farvevalg tilpasses det omgivende bygningsmiljø på en sådan måde, at der efter kommunens skøn opnås en arkitektonisk og miljømæssig god helhedsvirkning. Altanerne skal desuden i forhold til deres indvirkning på omgivelserne vurderes efter en helhedsvurdering i bygningsreglement 2010 kap Kommunen skal her bl.a. vurdere, om bebyggelsens omfang er hensigtsmæssig i forhold til anvendelsen, ligesom det skal sikres, at der ikke er væsentlige skygge- eller indbliksgener i forhold til bebyggelse på grunden og på nabogrund. Der er foretaget høring af omboende, som har resulteret i 3 indsigelser. Projektet er desuden forelagt Lokalt Kulturmiljøråd, da projektet opføres i et historisk byområde. Projektet omfatter ikke nedrivning eller ændring af ejendomme, der er udpeget som bevaringsværdige i kommuneplan eller lokalplan. De væsentligste indsigelser kan herefter sammenfattes til: 1. Projektet er ikke arkitektonisk tilpasset området 2. Vester Allé 26 bør ikke nedrives, men transformeres ind i projektet ved at lade ny bebyggelse omslutte ejendommen 3. Udkragning af altaner over fortov til gene for fodgængere 4. Projektet vil medføre forringede lysforhold 5. Projektet vil medføre forringede udsigtsforhold 6. Der vil blive etableret færre parkeringspladser end forudsat Klik her for at angive tekst. side 4 af 9

5 7. Gavlvinduer i nabobygning afblændes 8. Støj fra ophold på tagterrasser og altangange mod gården 9. Byggeforhindringer og støj i byggeperioden Teknik og Miljøs bemærkninger til punkterne: 1. Projektets tilpasning til området Projektets styrke er, at bygningen i sit udtryk, farve og materialitet ikke læner sig op ad i en traditionel tilgang, hvor man viderefører de omliggende bygningers stil og karaktertræk. Med den organiske og åbne facade er bygningens udtryk moderne og afspejler en trend i den internationale arkitektur, hvor man arbejder med frie former. Det omgivende bygningsmiljø er kendetegnet ved solide og store murstensbygninger i rød tegl. Bygningerne er i 5-6 etager og opført i tiden omkring Den høje 8 etagers bygning på Vesterbro Torv 1-3 er fra 1948 og fremstår med en atypisk bred gavlprofil mod det offentlige rum. Etageantallet og højden på den nye bygning er tilpasset skalaen af de omkringliggende bygninger. Nybygningen møder den høje nabobygning, Vesterbro Torv 1-3, i 7. etage og giver med den forskudte tagflade en tilpasning til Vester Alle 24, i 5. etage. Med tagterrasse langs Vester Allé bliver ejendommen, Vester Allé 24, mødt i niveau med en evt. fremtidig udvidelse, som lokalplanen giver mulighed for. Det er endvidere hensigten, at altanernes organiske udformning og måden, de trækker sig tilbage i takt med eksisterende tagkonstruktioner, skal medvirke til en tilpasning til det eksisterende bygningsmiljø gennem understregningen af de horisontale linjer, som kan ses i gaden. Endelig er det hensigten, at den gyldne facadebeklædning skal sætte de tungere nabobygninger i spil gennem farvekontrasten og letheden i materialet. Det vil være afgørende, at der stilles høje krav til detailudformning og det endelig valg af facadebeklædning i farve og materialitet. Klik her for at angive tekst. side 5 af 9

6 2. Nedrivning af ejendommen Vester Allé 26 Vester Allé 26 er ikke en af de ejendomme i karréen, der er udpeget som bevaringsværdig i kommuneplan eller lokalplan. I bilag 7 ses områdets registrerede bevaringsværdige ejendomme. Med nedrivning af ejendommen skabes bl.a. et projekt med større helhed og hensigtsmæssige adgangsforhold. Projektets styrke er den konsekvente formmæssige tilgang. Der er tale om en bygning, som udgør et samlet koncept. Hvis facaden på Vester Allé 26 skal bevares, bør bygningens udformning konsekvent revurderes. 3. Udkragning af altaner Altanerne vil rage ud over vejskel. Udkragning vil starte i ca. 3,3 meters højde og vil nå sin fulde udkragning i ca. 6,6 meters højde. Altanerne afvandes i nedløbsrør. Altanerne vil ikke være til gene for fodgængere, undtaget at det evt. kan opleves som en overdækning. 4. Lysforhold Lokalplanen muliggør højt hjørnebyggeri, hvor udnyttelse af planens maksimale etageantal vil medføre ændringer i lysforholdene for karréen, som må forventes. Ifølge skyggediagram medfører overskridelsen af bygningshøjden ovenpå SuperBrugsen forøget skygge inde i karréen midsommer om aften. Det vurderes ikke, at skyggevirkningen vil forringe lysforholdene væsentligt. Skyggediagram ses som bilag Udsigtsforhold Der vil blive ændrede udsigtsforhold for flere lejligheder i den sydlige del af karréen som følge af forøgelse af etageantallet, f.eks. for ungdomsboligerne i ejendommen Vestergade 72. Lokalplanen muliggør højt hjørnebyggeri, hvor udnyttelse af planens maksimale etageantal vil begrænse udsigten op af bl.a. Hjortensgade. Dispensation til at opføre en ekstra etage vurderes ikke i sig selv at forringe udsigten væsentligt. 6. Parkering Udviklingen af ejendomskomplekset i karréen forudsætter i lokalplanen etablering af 80 parkeringspladser i underjordisk parkeringskælder i karrégården. Klik her for at angive tekst. side 6 af 9

7 Behovet for de 80 parkeringspladser er navnlig knyttet til omdannelsen af erhverv til boliger i den eksisterende 8-etages bygning beliggende Vesterbro Torv 1-3, som har de største etagearealer. Der er i 2015 i forbindelse med tilladelse til nyt hjørnebyggeri ved Vesterbro Torv/Vesterport dispenseret fra lokalplanen til at etablere 38 parkeringspladser på terræn i gården med opholdsareal ovenpå i stedet for de anførte 80 pladser i kælder med ophold ovenpå. I vurderingen af behovet for parkeringspladser er indgået muligheden for ny bebyggelse ved Vesterbro Torv/Vester Allé. Der vurderes ikke at være grundlag for krav om etablering af yderligere parkering som følge af de ansøgte dispensationer til dette projekt. 7. Gavlvinduer i naboejendommen Nyt hjørnebyggeri i 8 etager i sluttet facadebebyggelse med den store 8-etages nabobygning, Vesterport 1-3, vil medføre, at samtlige vinduer i gavlen på naboejendommen vil blive afblændet. Afblænding af vinduer kan medføre nødvendige ændringer i den eksisterende anvendelse af lokaler, idet anvendelse til f.eks. bolig eller kontor kræver tilfredsstillende dagslysforhold. Ejendommene har samme ejer. Evt. lejeretlige aftaler og ændrede forudsætninger som følge af de nødvendige ændringer i anvendelsen vil være et privatretligt anliggende mellem udlejer og lejer. 8. Støj fra opholdsarealer Der skal efter lokalplanen udlægges opholdsareal på mindst 20 pct. af boligbebyggelsens etageareal. Opholdsareal forudsættes i lokalplanen etableret i gården, på altaner, altangange eller tagterrasser. Eventuelle støjgener fra de udendørs opholdsarealer vurderes ikke at ligge ud over, hvad der må forventes. Ansøger oplyser, at der vil være ejerforeningsvedtægter, der bl.a. regulerer friarealers anvendelse for at sikre hensyntagen til naboer. 9. Byggegener Klik her for at angive tekst. side 7 af 9

8 Ved ethvert byggeri vil der kunne opstå midlertidige gener for omboende i den tid, byggeriet foregår. Byggelovgivningen indeholder ikke bestemmelser om sådanne evt. gener under arbejdet. Støj- eller støvfrembringende bygge- og anlægsarbejde skal efter miljølovgivningen anmeldes til kommunen, der kan fastsætte vilkår om, at genegivende arbejder kun må udføres på hverdage mellem kl. 7 og 18. Hvis der opstår støjgener i forbindelse med byggeriet, skal kommunen påse, at de gældende støjkrav overholdes. 5. Strategi for borgerinddragelse Ejere og lejere i følgende ejendomme er hørt om projektet: Vesterbro Torv 1, 1a, 1b, 3, 7 og 17 Vesterbrogade 1 Janus La Cours Gade 1 og 2 Vester Allé 22, 24a, 24c, 26, 31 og 33 Vestergade 72 og 74 Vesterport 1, 3 og 11 Høringsparterne kan ses på oversigtskort i sagens bilag 8. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Bilag 2: Bilag 3: Bilag 4: Bilag 5: Bilag 6: Bilag 7: Bilag 8: Bilag 9: Oversigtskort + foto af eksisterende forhold Tegningsmateriale Skyggediagrammer Indsigelser Udtalelse fra Lokalt Kulturmiljøråd Ansøgers kommentarer til indsigelser og udtalelse Oversigtskort bevaringsværdige bygninger Oversigtskort høring af omboende Dataark Sagsnummer: 15/ Antal tegn: Klik her for at angive tekst. side 8 af 9

9 Center for Miljø og Energi Tlf.: E-post: Sagsbehandler: Mette Rudbeck Tlf.: E-post: Klik her for at angive tekst. side 9 af 9