Tilladelse til at opføre en ny etagebebyggelse med 28 boliger og dagligvarebutik på Vesterbro Torv 1A

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 25. marts 2015 Ny etagebebyggelse, Vesterbro Torv 1A Tilladelse til at opføre en ny etagebebyggelse med 28 boliger og dagligvarebutik på Vesterbro Torv 1A 1. Resume Der er søgt om tilladelse til at opføre en ny bebyggelse i 5 etager med altaner og tagterrasse med i alt 28 boliger og en dagligvarebutik i stueetagen på Vesterbro Torv 1A. Ejendommen ligger i karrébebyggelse omfattet af lokalplan 806, der udlægger området til cityformål. Bebyggelse er fastsat ved byggefelter med angivelse af maksimale etageantal og bygningshøjder. Lokalplanen kræver etablering af 80 parkeringspladser. Det ansøgte projekt kræver dispensation til etablering af kun 38 parkeringspladser på terræn i gården med overdækning til ophold i stedet for lokalplanens forudsatte 80 parkeringspladser i kælder med ophold ovenpå på terræn. En partshøring har medført indsigelser, hvor der især peges på, at projektet ikke er tilpasset området, byggeriet er for højt, giver forringede lysforhold, indbliksgener, forringede trafik- og parkeringsforhold mv. Byggeriets etageantal og højde ligger inden for rammerne af lokalplanen, og byggeriet vurderes at være tilpasset området bl.a. med hensyn til skala og materialevalg. Altanerne, der ligger udover lokalplanens afgrænsning, skønnes ikke at medføre indvirkninger, der ligger ud over, hvad der må forventes i midtbyområdet.

2 Behovet for parkeringspladser knytter sig navnlig til muligheden for omdannelse fra erhverv til boliger i den store 8-etages bygning på Vesterbro Torv 1-3, som har de største etagearealer. Da der ikke er tale om udvikling af ejendomskomplekset som helhed nu (inkl. Vesterbro Torv 1-3), indstilles det at dispensere til 38 parkeringspladser på terræn med opholdsareal ovenpå. 2. Beslutningspunkter At byrådet bemyndiger Teknik og Miljø til at meddele de fornødne tilladelser til byggeriet. 3. Baggrund Da der er tale om flere indsigelser mod det ansøgte projekt, har Teknik og Miljø ikke bemyndigelse til at træffe afgørelse i sagen. 4. Sagsfremstilling Der er ansøgt om at opføre en etagebebyggelse på Vesterbro Torv 1A i hjørnet mellem Vesterbro Torv og Vesterport, hvor der i dag ligger en bygning i 2 etager til posthus, der er godkendt nedrevet. Bebyggelsen er en del af karréen mellem Vesterbro Torv, Vesterport, Vestergade og Vester Allé, der er én stor ejendom opdelt i ejerlejligheder. Der ønskes opført en ny hjørnebygning i 5 fulde etager samt en tagterrasse - i alt 6 etager indeholdende 28 boligenheder på 2121 m² og en erhvervsenhed på 395 m² - dvs. et bruttoetageareal på i alt 2516 m². Stueetagen ønskes anvendt til dagligvarebutik med indgang fra Vesterbro Torv 1A sal ønskes anvendt til boliger på mellem ca. 56 m² - 80 m² med indgang fra Vesterbro Torv via svalegang mod gården. Tagterrassen ønskes anvendt som fælles tagterrasse. Opholdsarealerne udgøres af bebyggelsens tagterrasse på 5. sal, altaner samt et hævet opholdsareal i 1. sals niveau i gården, der er fælles for karréen. Byggeriet opføres i sluttet facadelinje med nabobebyggelserne. Der bliver port til karrégården med adgang fra Vesterport.

3 Stueetagen ønskes opført i tegl i en afdæmpet mørk farve. Den øvrige del af bygningen ønskes opført i rød tegl og med en pudset overflade mod gården. Vindueselementer udføres i hårdt træ. Der ønskes opsat altaner til boligerne i en bærende konstruktion af stål, hvor sider og bund beklædes med træ og øverst afsluttes med glasværn. Den nye etagebebyggelse er vist på tegningsmaterialet i bilag 2. Det ansøgte projekt skal vurderes i sammenhæng med et andet projekt for karréen, der er under behandling, hvor der ønskes opført et overdækket parkeringsanlæg inde i karrégården med 38 parkeringspladser på terræn med opholdsareal ovenpå. En del af det hævede opholdsareal i gården udgør således en del af boligernes opholdsareal. Etablering af parkering og opholdsareal er vist på bilag 5. Hele hovedejendommen er omfattet af lokalplan nr. 806 Område til cityformål ved Vesterbro Torv, Vester Allé, Vestergade og Vesterport, Århus Midtby. Lokalplanen er bl.a. udarbejdet for at give mulighed for, at der kan opføres nye hjørnebebyggelser ved Vesterbro Torv, omdannelse fra erhverv til boliger, forøgelse af etageantal, udnyttelse af tagetager samt kælderparkering. I lokalplanen er området udlagt til cityformål. Byggeriets anvendelse er i overensstemmelse med lokalplanen. Bebyggelsens placering er fastsat ved byggefelter med angivelse af maksimale etageantal og bygningshøjder. På det ansøgte sted er der mulighed for opførelse af bebyggelse i op til 6 etager inkl. tagterrasse og med en højde på 19,1 m over terræn og publikumsorienteret aktivitet i stueetagen. Etagearealet inden for lokalplanområdet må ikke overstige m². Det angivne etageareal er i overensstemmelse med kommuneplanens maksimale etageareal svarende til en bebyggelsesprocent på ca Med den nye bebyggelse vil der blive en bebyggelsesprocent i området på ca. 400.

4 Uviklingen af ejendomskomplekset i karréen forudsætter etablering af 80 parkeringspladser. Lokalplanen åbner mulighed for, at parkeringspladserne må etableres i en underjordisk parkeringskælder i karrégården. Det ansøgte kræver dispensation fra lokalplanen, idet lokalplanens bestemmelser om parkering og opholdsareal ønskes løst ved etablering af 38 parkeringspladser på terræn i gården med overdækning, hvor der etableres opholdsareal, imod de anførte 80 parkeringspladser i kælder med ophold ovenpå, jf. nærmere i afsnit 3 Efter lokalplanen skal der etableres opholdsareal på mindst 20 pct. af boligbebyggelsernes etageareal. Opholdsareal må etableres på taget af parkeringskælderen, altaner, altangange og tagterrasse. Det ansøgte opholdsareal opfylder lokalplanens krav. Lokalplanen indeholder en række bestemmelser om bebyggelsens udseende, der har til formål at sikre helhedskarakteren i området. Bebyggelsen vurderes at være tilpasset området bl.a. med hensyn til skala og materialevalg, jf. nærmere nedenfor i afsnit 1. De ansøgte altaner ligger udenfor lokalplanens byggefelt og udenfor lokalplanområdets afgrænsning. Altanerne skal vurderes efter lokalplan 591 Temaplan om strøggadernes anvendelse og bygningers ydre fremtræden og skiltning. Centrale dele af Århus Midtby. Ny bebyggelse skal med hensyn til bl.a. proportioner, tag- og facadeudformning, materiale- og farvevalg tilpasses det omgivende bygningsmiljø på en sådan måde, at der efter kommunens skøn opnås en arkitektonisk og miljømæssig god helhedsvirkning. Altanerne skal i forhold til deres indvirkning på omgivelserne vurderes efter bygningsreglement 2010 kap Det skal bl.a. sikres, at vinduer, altaner og lignende ikke giver væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogrund. Altanerne skønnes ikke at medføre indvirkninger, der ligger ud over, hvad der må forventes i midtbyområdet, jf. nærmere nedenfor i afsnit 6.

5 Der er foretaget høring af de omboende i forhold til projektet om opførelse af etagebebyggelse, som har resulteret i 14 indsigelser, hvoraf nogle indsigelser er afgivet på vegne af flere. Indsigelserne ses i sagens bilag 3, og ansøgers kommenterer hertil ses i sagens bilag 4. Der er foretaget høring af de omboende i forhold til projektet om etablering af overdækket parkering og hævet opholdsareal i karrégården, som har resulteret i 3 indsigelser. Indsigelserne ses i sagens bilag 6, og ansøgers kommentarer hertil ses i sagens bilag 7. De væsentligste indsigelser kan tematiseres således: 1. Projektet er ikke arkitektonisk tilpasset 2. Byggeriet er for højt 3. Byggeriet giver forringede trafik- og parkeringsforhold samt forringede adgangsforhold ved vareindlevering 4. Opholdsarealet i karrégården er ikke egnet til ophold 5. Byggeriet medfører forringede lysforhold 6. Indbliksgener fra vinduesåbninger, altaner og tagterrasse 7. Skiltning ved dagligvarebutik vil skade det bevaringsværdige bygningsmiljø 8. Byggeriet vil medføre forringede udsigtsforhold 9. Byggeriet vil medføre tab af ejendomsværdi for naboejendomme 10. Gavlvinduer på naboejendommen Vesterport 3 kan ikke afblændes, og det er uklart, om brandtrappe bibeholdes 11. Risiko for revneskader på omkringliggende ejendomme Teknik og Miljøs bemærkninger til punkterne: 1. Projektets tilpasning til områdets arkitektur og miljø Projektets omfang og udformning har taget udgangspunkt i lokalplanens bestemmelser og illustration, der muliggør en 5- etages bygning med tagterrasse. Projektets arkitektoniske bearbejdning vurderes med hensyn til proportioner, facadeudformning, materiale- og farvevalg at være tilpasset stedet, så der med en nutidig arkitektur opnås en arkitektonisk og miljømæssig god helhedsvirkning.

6 De røde teglfacader er i overensstemmelse med bestemmelserne i lokalplanen og svarer til facaderne på Vesterbro Torv 1 og Vesterport 3. Altanerne vil med glasværnene være transparente og fremstå som enkle og lette elementer på facaden. I forbindelse med den videre projektering vil overgangen til de umiddelbare nabobygninger blive yderligere bearbejdet. Det samme gælder butiksfacaden, hvor flere vinduer mod Vesterport kan medvirke til en mere åben og oplevelsesrig facade, og det vurderes, at en skrå hjørneafskæring vil give bedre adgangsforhold til butikken. 2. Byggeriets etageantal og højde Lokalplanen giver mulighed for byggeri i 5 etager med tagterrasse. Såvel byggeriets etageantal som højde holder sig inden for rammerne af lokalplanens bestemmelser. Bygningen får en sternhøjde på 17,2 m ved Vesterbro Torv og 18,5 m ved den sydlige ende på Vesterport. Trappe- og elevatortårn, som er placeret ved gavlen ved Vesterbro Torv 1-3, er 19,1 m. 3. Trafik- og parkeringsforhold samt adgang for vareindlevering Projektet vurderes ikke at skabe nævneværdigt mertrafik og støj fra kørende til dagligvarebutikken og fra det forøgede antal beboere. En ny dagligvarebutik vil formentlig generere mere trafik til og fra ejendommen. Butikken forventes dog ikke at øge trafikmængden på det omkringliggende vejnet, idet de kørende kunder til butikken vil være bilister, der allerede i dag kører i området. Endvidere er der tale om en butik til lokalområdets forsyning. Med en placering i Aarhus Midtby må det forventes, at hovedparten af kunderne enten går eller cykler til butikken. Der er i dag 44 parkeringspladser i gården. Med projektet bliver der kun 38 parkeringspladser. Der etableres desuden 46 cykelparkeringspladser. Parkeringsforholdene er tilpasset det, der er planlagt for det samlede fremtidige ejendomskompleks på nuværende tidspunkt.

7 Lokalplanens behov for 80 bilparkeringspladser i parkeringskælder knytter sig navnlig til omdannelsen af bestående erhverv til boliger i den 8-etages store bygning beliggende Vesterbro Torv 1-3, som har de største etagearealer. Der er ikke på nuværende tidspunkt planer for omdannelse af bygningen Vesterbro Torv 1-3. Der vurderes ikke at være særlig grund til at fastholde kravet om etablering af mindst 80 parkeringspladser. I skønnet over behovet for parkeringspladser til ejendomskomplekset er særligt indgået muligheden for at opføre ny bebyggelse på Vesterbro Torv 1A og Vesterbro Torv 5 samt omdannelse af erhverv til boliger i Vestergade 72, Vesterport 1, Vesterport 3, Vestergade 74/Vester allé 22, Vester allé 24 samt Vester Allé 26. Omdannelse fra erhverv til bolig i bygningen på Vesterbro Torv 1-3 vil kunne udløse krav om anlæg af yderligere parkering. Adgang for vareindledning vil blive sikret via port til gården. Bredden på den eksisterende åbning til gården bibeholdes, og højden er efter ansøgers oplysning afstemt med, hvilke køretøjer der skal have adgang til gården til vareindlevering og redningskøretøjer m.v. Parkeringsarealet skal være til brug for bebyggelsens beboere, beskæftigede i bebyggelsen, besøgende, kunder og leverandører m.v., så de kan parkere på ejendommens område. Evt. betaling for parkering skal kunne opfylde dette underliggende formål. Det er samlet vurderingen, at parkeringssituationen i projektet vil opleves som forbedret. Ønske om etablering af stopforbud i Vesterport kan ikke anbefales. Vesterport er i dag ensrettet mod Vesterbro Torv, og der er i dag parkeringsforbud i gaden. Det er dermed tilladt at foretage standsning med henblik på af- og pålæsning. Der er ejendomme i gaden, der har adgang til Vesterport og derfor formodes også at have et vist behov for at kunne standse i gaden. Dog er gaden så bred, at hvis der holder et køretøj i den ene side, så kan man komme forbi uden større gener.

8 4. Opholdsareal på overdækket parkering Lokalplanen udlægger de primære opholdsarealer for områdets beboere i karrégården, omend det er tænkt placeret på taget af en parkeringskælder. Herudover kan der etableres opholdsarealer på altaner, tagterrasser og lignende. Opholdsarealet i karrégården vurderes at være med til at give et tilfredsstillende opholdsareal for områdets beboere og erhvervslejere, samtidig med det vil give et kvalitetsmæssig løft af gården. Overdækningen holdes i en afstand af mellem 6-8,5 m til omkringliggende bygninger, og den vurderes derfor ikke at medføre nævneværdig ændring i lysindfald eller forøgede indbliksgener i forhold til at etablere opholdsarealet på terræn. 5. Lysforhold Der er udarbejdet skyggediagram, der viser flere ændringer i lysforholdene for ejendommene Vesterport 8 og 10. Den eksisterende 8-etages bygning på Vesterbro Torv 1-3 skygger allerede i vidt omfang for store dele af ejendommene, og projektet vurderes kun i begrænset omfang at medføre øget skyggevirkning. Projektet vil dog medføre øget skyggevirkning i nogle af lejlighederne året rundt fra sen eftermiddag afhængig af den konkrete ejendom, etage og tidspunkt. Byggeriets omfang holder sig inden for rammerne af lokalplanens bestemmelser, og evt. ændringer i lysforholdene ligger ikke ud over, hvad der må forventes. 6. Indbliksforhold Der vil kunne blive et vist indblik til naboejendommene som følge af etablering af tagterrasse, altaner, vinduesåbninger m.v. Den ansøgte etagebebyggelse ligger for så vidt angår bygningskroppen inden for lokalplanens rammer, og indbliksgener ligger derfor ikke ud over, hvad der kunne forventes.

9 Altanerne, der ligger udenfor lokalplanens afgrænsning, vurderes at være hensigtsmæssige i forhold til bebyggelsens anvendelse og ses også ved f.eks. ejendommen Vestergade 72. Altanerne vil give de enkelte boliger et privat, udendørs opholdsareal tæt på boligen, der vurderes at være en kvalitet i bebyggelsen. Samtidig vurderes de i størrelse og placering i forhold til såvel bygningen som i forhold til naboerne at være tilfredsstillende. Indbliksgener fra altanerne vurderes ikke at ligge udover, hvad der kan forventes i midtbyen. 7. Udsigtsforhold Der vil blive et andet udsyn fra naboejendommene som følge af byggeriet. Lokalplanen tillader det ansøgte etageantal og bygningshøjde, så de ændrede udsigtsforhold ligger ikke ud over, hvad der kunne forventes. 8. Ejendomsværdi Projektet ligger inden for lokalplanens rammer, undtaget etablering af altaner. Altanerne skønnes ikke at medføre indvirkninger, der ligger ud over, hvad der må forventes i midtbyområdet. Evt. tab af ejendomsværdi er ikke et hensyn, kommunen lovligt kan inddrage. 9. Skiltning Det følger af lokalplanen, at kommunen skal godkende opsætning af skilte i området, herunder ved dagligvarebutikken. Ved behandling af sager om skilte, vil vejledning om facader og skilte, der er vedtaget af Aarhus Byråd, blive anvendt. Det følger af retningslinjerne, at skiltningen skal være tilpasset den enkelte butiks facadeudformning og udtryk. Der må opsættes ét facadeskilt pr. butik. Facadeskiltet skal anbringes på butikkens hovedfacade i forbindelse med dør eller vindue. Der må ikke opsættes skilt over stueetagen. Butiksruder må ikke tilklæbes. 10. Gavlvinduer og brandtrappe på naboejendom Ejeren af Vesterbro Torv 1A har med lokalplanen umiddelbar ret til at bygge i sluttet facadebebyggelse, således at vinduer i gavlen på naboejendommen Vesterport 3 afblændes, og det vil medføre nødvendige ændringer i den eksisterende anvendelse af lokaler.

10 Evt. lejeretlige aftaler og ændrede forudsætninger som følge af de nødvendige ændringer i anvendelsen vil være et privatretligt anliggende mellem udlejer og lejer. Bestående flugtvejsforhold for naboejendommen Vesterport 3 skal sikres. Brandtrappe mod gården skal enten bibeholdes eller genetableres. 11. Risiko for revneskader Det følger af byggeloven, at bygherren ved fundering, udgravning, ændring af terrænhøjde eller anden terrænændring på en grund skal træffes enhver foranstaltning, der er nødvendig for at sikre omliggende grunde, bygninger og ledningsanlæg af enhver art. Kommunen vil kunne påse, at byggearbejdet gennemføres på forsvarlig vis, herunder at bygherren anvender en byggemetode, der tager hensyn til omgivelserne. Hvis der trods byggelovens bestemmelser om forebyggelse af revneskader opstår skader på omliggende ejendomme, vil ansvaret for skaderne blive fordelt efter almindelige erstatningsretlige regler. Det er et privatretligt spørgsmål, som kommunen ikke kan afgøre. Ansøger oplyser i kommentarerne til indsigelserne, at bygningen vil genanvende eksisterende kælder bl.a. for at undgå spunsning m.v. Under opførelsen vil nabobygningerne være et fokusområde. 5. Strategi for borgerinddragelse Følgende er hørt om ny etageboligbebyggelse: Vesterbro Torv 1, 1a og 1b Vesterport 3, 8a, 8b, 8c og 10 Aarhus Midtbys Beboerforening og fællesråd Følgende er hørt om parkering og ophold i karrégården: Vesterbro Torv 1, 1a, 1b, 3 Vesterport 1 og 3 Vestergade 72 og 74 Vester Allé 22, 24a, 24b, 24c og 26 Aarhus Midtbys Beboerforening og fællesråd Kristian Würtz /

11 Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Bilag 2: Bilag 3: Bilag 4: Bilag 5: Bilag 6: Bilag 7: Bilag 8: Oversigtskort Tegningsmateriale - etagebebyggelse Indsigelser - etagebebyggelse Ansøgers kommentar - etagebebyggelse Tegningsmateriale - parkering i karrégård Indsigelser - parkering i karrégård Ansøgers kommentar parkering i karrégård Dataark Sagsnummer: 15/ Center for Miljø og Energi Tlf.: E-post: Byggeri-Juridisk@mtm.aarhus.dk Lix: 49 Sagsbehandler: Mette Rudbeck Tlf.: E-post: mru@aarhus.dk