NYT RÅDHUS I VEJEN OMBYG ELLER NYBYG KONSEKVENSER OG MULIGHEDER

Transkript

1 NYT RÅDHUS I VEJEN OMBYG ELLER NYBYG KONSEKVENSER OG MULIGHEDER

2 1 af 8 INDHOLD 1. FORMÅL 1 2. FORUDSÆTNINGER 1 3. MODEL 1, OM- OG TILBYGNING Sanering og selektivnedbrydning Statiske undersøgelser Energimæssige undersøgelser Miljømæssige forhold Kontekstuelle forhold Disponering Risikovurdering Økonomi 5 4. MODEL 2: NYBYGNING Nedrivning Statiske undersøgelser Energimæssige undersøgelser Miljømæssige undersøgelser Kontekstuelle forhold Disponering Økonomi 6 5. KONKLUSION 7

3 1. FORMÅL Formålet med dette notat er, at afdække hvilke konsekvenser og muligheder, der kan tænkes afledt ud fra at bygge om og bygge til det eksisterende rådhus, sammenlignet med tilsvarende for at bygge nyt. Vurderingerne foretages ud fra flere forskellige bygningstekniske fag, således konklusionen foretages på så bredt et grundlag som muligt. Hensigten hermed er, på så tidligt et tidspunkt som muligt, at kunne træffe beslutning om, hvorvidt det nye rådhus skal etableres ved tilbyg og ombyg af eksisterende rådhus, eller det skal etableres ved nybyg. Denne tidlige beslutning vil i det videre arbejde med brugergrupper, byggeprogram, indretning mv. muliggøre en meget mere præcis formulering af rådhusets indhold. 2. FORUDSÆTNINGER Modtaget materiale: Arkitekttegninger dateret , snit dateret Indscannet materiale hovedsageligt indeholdende et mindre udvalg af diverse arkitekttegninger samt installationstegninger primært til ventilationen. Der er ikke fundet tegninger vedr. bærende konstruktioner eller fundamenter Dimensioner, armering mv. er derfor i nærværende notat vurderet ud fra faglige skøn. De geotekniske kvaliteter på matriklen er ikke kendte. Vi har dog haft nogle faglige dialoger med geoteknikere, der er rimeligt bekendte med de lokale forhold, og derudfra kunnet foretage nogle vurderinger om forventede bæreevner i jorden. Nedenstående notat er udarbejdet ud fra notater på de enkelte fag. 3. MODEL 1, OM- OG TILBYGNING 3.1 Sanering og selektivnedbrydning I forbindelse med en ombygning skal der efter en detaljeret undersøgelser for MFS (Miljø Fremmede Stoffer) foretages en selektiv sanering af bygningen og tilsvarende selektiv nedbrydning på baggrund af ombygningsprojektets behov. Fordele: - Fjernelse af synlige og tilgængelige materialer med MFS Ulemper: - Delvis fjernelse af MFS betyder at der skal ske en separat lokalisering/fjernelse af PCB holdige materialer - Løsning af PCB indeklima kan være besværlig og det kan ikke garanteres 100 % at koncentrationen kan nedbringes til under grænsen - Der kan være skjulte PCB holdige materialer, som det kan være svært at lokalisere - Usikkerhederne omkring skjulte materialer og indtrængning af PCB i tilstødende materialer kan gøre det vanskeligt at få en fast pris på opgaven - Tidshorisonten for løsning af problemet kan jf. ovenstående være usikker svært at have en fast tidsplan for, hvornår problemet er løst

4 - Bygningens konstruktionsmæssige principper bør forventes ændret, da det kan blive nødvendigt at fjerne tilstødende materialer (beton) ved materialer (fx fuger) med højt PCB indhold. Denne ændring kan medføre statiske problemer. 3.2 Statiske undersøgelser De bærende konstruktioner synes umiddelbart at være i en fornuftig stand, men skal renoveres i forbindelse med ombygning. Mange af de eksisterende konstruktioner vil blive pakket ind, og der vil i den sammenhæng være gode muligheder for eventuelle konstruktive ændringer i forbindelse med ombygning, tilbygning og ændring af de konstruktive principper. Ved supplerende belastning på de bærende konstruktioner med yderligere 1-2 etager, som må forventes udført i lette konstruktioner (dog middel tung etagedæk), vurderes det, at det er muligt at forstærke konstruktionerne til at kunne klare den ekstra last. Det forventes, at der skal suppleres med stabiliserende konstruktioner både pga. forøget bygningsstørrelse, men også for at kompensere for nogle af de eksisterende konstruktioner, som fjernes. Der er store usikkerheder forbundet med fundamenternes forventede bæreevner. Det skal derfor forventes, at der kan forekomme fhv. store justeringer af fundamentprojektet når omfang og dimensioner af eksisterende fundamenter bliver mere kendte. Hvis der vælges ekstra udbygning på bagsiden af bygningen på cirka 4-5m, vil dette medføre at der skal udføres nye fundamenter og bærende elementer langs eksisterende facade. Tilbygningen vil så at sige blive en selvstændig bygning rent konstruktionsmæssig. De eksisterende gangvægge kan gennembrydes i felter op til 6 m, med tilhørende ubrudt væg i samme længde som hullet. Hullerne skal udføres i samme flugt på hver etage. Antallet af søjlerne i facaden forventes at kunne reduceres jævnt fordelt med op til 50 %. Det skal forventes at tilhørende bjælker mv. skal udskiftes eller forstærkes. 3.3 Energimæssige undersøgelser Ved ombygninger i så stort et omfang som det forestående skal de energimæssige krav forventes at være næsten sidestillet med kravene i forbindelse med nybyggeri. Der vil dog kunne forventes visse områder, hvor bygningen er mindre optimeret i forhold til energiforbruget. Ligeledes forventes det, at skulle bygge flere m2 for at opnå en fornuftig indretning, hvilket i sig selv vil øge det samlede energiforbrug. Det må derfor forventes at energiforbruget på den bygningsmæssige drift i nogen grad vil være forøget i forhold til et nybyggeri med mere optimeret indretning. For at have plads til ventilation, vvs, el og IT-installationer kan det blive nødvendigt at udsugningen udføres centralt. Det er en kendt installation som sagtens kan reguleres. Eksisterende installationer kan ikke genanvendes da pladsen over lofterne skal om disponeres og optimeres. Der introduceres minimum 2 skakte til ventilation, vvs og el. Med den begrænsede rumhøjde til rådighed kan det blive nødvendigt med flere skakte for at kunne begrænse dimensionerne på ventilationskanalerne. Ventilationsanlæggets placering anbefales at være på taget pga. økonomi samt energiforbrug mv. Med ændringer af den eksisterende klimaskærm bliver det nødvendigt i et væsentligt omfang at kunne pakke de eksisterende facadesøjler ind. Der skal i den forbindelse forventes et reduceret omfang af lysindfaldet.

5 3.4 Miljømæssige forhold Med udgangspunkt i de pt. foreliggende undersøgelser skal det bemærkes, at der i forbindelse med det kommende projekt skal gennemføres en detaljeret undersøgelse for asbest, PCB, chlorparaffiner (CP) og metaller (de 7 metaller: bly, cadmium, chrom, kobber, kviksølv, nikkel og zink). Rådhuset er fra 1970, hvilket betyder at alle de angivne komponenter kan være brugt i byggematerialerne. 3.5 Kontekstuelle forhold Det eksisterende rådhus ligger og danner den ene væg mod Rådhuspladsen i en højde af 3,5 etage (høj kælder + 3 etager). Pladsen flankeres på de to andre sider af bygninger i hhv. 3 og 3,5 etages højde. En evt. om- og tilbygning af Vejen Rådhus kan som før nævnt ske i højden med op til to etager og i dybden (mod vest). Det er ikke vores anbefaling at bygge to etager ovenpå, da rådhuset dermed bliver 5,5 etager, og får en skala, der sprænger rammerne ift. byrummet og den øvrige bymidte. Derfor er den bedste løsning ud fra et bymæssigt og skalamæssigt perspektiv at bygge én etage på, samt at udvide huset mod vest for at opnå de ønskede kvadratmeter. For at nedbryde Rådhusets skala yderligere foreslår vi at skubbe lidt frem og tilbage med bygningens voluminer, så der skabes attraktive altaner og tagterrasser, og så bygningen holdes i en menneskelig skala. Dette kan ifm. ombygning bedst lade sig gøre i de nye bygningsdele. Den eksisterende høje kælderetage er en udfordring ift. en åben og imødekommende ankomst til bygningen. Adgangen er i dag løst med en rampe ifm. et centralt trappeanlæg. Det er ønsket, at Borgerservice skal blive en naturlig del af det nye rådhus, og det er ønsket at få rådhuset åbnet mere op byen. Her kan niveauforskellen blive en udfordring. Snit gennem eksisterende bygning. Højdeforskel fra terræn til stueetage er på ca. 80 cm, og optages pt. af 6 trappetrin og en handicaprampe. 3.6 Disponering Det eksisterende rådhus er indrettet med en fordelingsgang i midten og kontorer til begge sider. Denne indretning er ikke optimal ift. mere tidssvarende måder at udforme kontorlandskaber på, der mere går i retning af større åbne flader, med adgang til nærliggende break-out zoner, stillezoner, ad hoc møderum, depoter og kopirum.

6 Ved at udvide bygningen med 4-5 meter mod vest, opnås de nødvendige kvadratmeter og det bliver muligt at indrette en midterzone til sekundære funktioner. Det giver dog en række udfordringer i planløsningen, at de eksisterende konstruktioner af hensyn til bæreevne og stabilitet i et vist omfang skal bevares. Dette vil til en vis grad hæmme mulighederne i at udnytte bygningens arealer på en optimal måde. I nedenstående skitse er vist et indretningsforslag, hvor halvdelen af facadesøjlerne er fjernet og hvor vægge langs gangen er gennemhullet så vidt det er muligt. Som det ses af skitsen bliver arbejdspladserne lidt klemt, og midterzonen bliver lidt for stor på grund af de konstruktive bindinger. Skitse af mulig indretning af kontorområde efter bygningen er udvidet med 4-5 meter mod vest. En anden bekymring er dagslyset. Etagehøjden i det eksisterende rådhus er 3,3 meter (fra gulv til gulv) fratrukket konstruktioner og nye installationer vil det højst sandsynligt ende med en rumhøjde på omkring 2,6 meter. Dette er lidt lavere end i dag, og ikke optimalt ift. nye kontorindretninger, der helst skal ligge på 2,8 meter, så dagslyset kan komme længere ind i rummene og der kan opnås den lovpligtige dagslysfaktor på arbejdspladserne. Facaden mod øst bliver også meget dyb, da de eksisterende konstruktioner bevares og isoleres dette vil også hindre dagslyset i at komme ind i huset, og vil måske give en oplevelse af at man sidder langt fra verden udenfor. 3.7 Risikovurdering Ved ombygningsprojekter skal der pålægges en større usikkerhedsfaktor på det økonomiske overslag i form af uforudsete omkostninger end der skal på nybygningsprojekter. Erfaringsmæssigt ligger denne faktor på 15-20% ved ombygningsprojekter og på 5-10% ved nybygning. Denne risiko indregnes i totaløkonomien og går derfor fra de reelle byggeomkostninger dvs. man får mindre kvalitet for de samme penge (arkitektonisk og indretningsmæssigt). Følgende faktorer er ukendte på nuværende tidspunkt: - Funderingsforhold - Præcis beskaffenhed af bærende konstruktioner

7 3.8 Økonomi - Omfang af PCB-/asbest - Konsekvenser ved inddækning af beton ifm. ny klimaskærm m 2 Pris Tilbygning Ombygning Miljøsanering Partiel nedrivning Uforudsete af ombyg, miljø og nedrivning 20% Uforudsete af nybygn. 10% Samlet pris Det anførte budget er set ud fra et meget overordnet synspunkt, og kan ikke bruges som retningsgivende fordet egentlige projekt, men udelukkende som sammenlignings grundlag i nærværende notat. 4. MODEL 2: NYBYGNING 4.1 Nedrivning I forbindelse med nedrivning skal der efter en detaljeret undersøgelser for MFS (Miljø Fremmede Stoffer) foretages en total sanering af bygningen. Fordele: - Total fjernelse af MFS - Løsning af PCB indeklima løses - Der kan indhentes en fast pris på nedrivning, inkl. håndtering af MFS - Kan udføres inden for en på forhånd fastsat tidsplan Ulemper: - Forventeligt dyrere løsning end renovering rent nedrivningsmæssigt. 4.2 Statiske undersøgelser Et nyt hus vil kunne bygges mere åbent og med meget få bindinger i form af stabiliserende og bærende bygningsdele. Alle bærende og stabiliserende bygningsdele vil kunne placeres sådan at fleksibiliteten i huset vil kunne bibeholdes. På nuværende tidspunkt er der ingen indikationer for at der ikke kan funderes som normalt (normal fundering). 4.3 Energimæssige undersøgelser Installationerne vil vi sørge for har god plads i et nybyggeri, om ventilationsanlægget skal placeres i kælder eller på tag er udelukkende en økonomisk overvejelse da det er dyrere at udføre kælder til ventilationsanlæg end at placere denne på taget. 4.4 Miljømæssige undersøgelser Med udgangspunkt i de pt. foreliggende undersøgelser skal det bemærkes, at der i forbindelse med det kommende projekt skal gennemføres en detaljeret undersøgelse for asbest, PCB, chlorparaffiner (CP) og metaller (de 7 metaller: bly, cadmium, chrom, kobber, kviksølv, nikkel og zink ). Rådhuset er fra 1970, hvilket betyder at alle de angivne komponenter kan være brugt i byggematerialerne. 4.5 Kontekstuelle forhold Ved en nybygning af Rådhuset, vil vi fastholde at bygningen har en kælder og derudover holdes i 4 etager og gøres bredere mod vest. Også her vil vi skubbe lidt frem og tilbage med bygningens

8 voluminer, så der skabes attraktive altaner og tagterrasser, og så bygningen holdes i en menneskelig skala. I en nybygning er det muligt at gøre dette over hele huset. Adgangen til et nyt hus bliver også let at løse på en åben og imødekommende måde, da stueetagen kan ligge i niveau med terræn. Dette giver god adgang til Borgerservice, og i det hele taget niveaufri adgang for alle. 4.6 Disponering En ny bygning kan indrettes uden nogen konstruktive bindinger, og alle kvadratmeter kan udnyttes effektivt. Dagslysforhold bliver heller ikke nogen udfordring, da det vil være muligt at tilvejebringe en god rumhøjde (2,8 meter). Nedenfor er vist indretningen af en af kontorfløjene i Rambøll s nye kontordomicil i Esbjerg, der har samme bygningsdybde, som vi påregner med det nye rådhus. Som man kan se af plandisponeringen er der god plads omkring arbejdspladserne, og midterzonen er indrettet effektivt og uden for meget spildplads. Planudsnit der viser en af kontorfløjene fra Rambøll s nye kontordomicil i Esbjerg. Bredden på den skitserede bygning er umiddelbart sammenlignelig med skitsen for indretning af den eksisterende bygning. 4.7 Økonomi m 2 Pris Nybygning Miljøsanering Nedrivning Uforudsete af miljø og nedrivning 20 % Uforudsete af nybygn. 10 % Det anførte budget er set ud fra et meget overordnet synspunkt, og kan ikke bruges som retningsgivende fordet egentlige projekt, men udelukkende som sammenlignings grundlag i nærværende notat

9 5. KONKLUSION Sammenfattende skema, der viser fordele og ulemper ved hhv. om-/tilbygning og nybygning: Sanering og nedrivning Model 1: Om- / tilbygning + Alle kompletterende bygnings-dele strippes og betonkonstruktioner afrenses for PCB-rester det vurderes at dette er lidt billigere end at rive huset ned. Model 2: Nybygning Hele det eksisterende hus inkl. konstruktioner og kælder nedrives der ligger en usikkerhed i omfanget og nok en betydelig omkostning i at fjerne sikringsrummene i kælderen. Statik Udvidelse af huset mod vest kræver nye fundamenter udenfor eks. kælder. Ukendte fundament størrelser giver usikkerheder omkring fornøden bæreevne. + Alle fundamenter og øvrige konstruktioner er kendte og veldokumenterede. Areal De eksisterende konstruktioner giver naturlige begrænsninger i indretningsmuligheder og efterfølgende fleksibilitet. For at opnå fornuftige indretninger i bygningen bliver bygningens bruttoareal ca. 650 m2 større end ved nybyg. + Optimale muligheder for indretning og derved optimering af arealudnyttelse Energi Nye og ombyggede facader isoleres så de lever op til bygningsreglementets krav - eks. kælder kan dog ikke isoleres mod terræn. Der må forventes et højere el-forbrug end ved nybygning pga. af den dybe facade og lave rumhøjde. Forventeligt øgede driftsomkostninger pga. mindre optimale isoleringer og øget bruttoareal. + Det nye hus vil kunne optimeres i forhold til alle gældende krav + El-forbruget vil kunne minimeres pga. gode dagslysforhold. Miljø + Eks. betonkonstruktioner bevares og genanvendes i det nye byggeri. Hele det eksisterende hus inkl. konstruktioner og kælder nedrives. Indeklima + Der kan opnås gode ventilationsforhold i det ombyggede hus. Med reduceret loftshøjde skal forventes mindre dagslysindfald. + Ingen hindringer Drift + Da alle facader, installationer og kompletterende bygningsdele er nye vil driftsomkostningerne kunne holdes på et lavt niveau. Øget bruttoareal kan betyde øgede driftsomkostninger. + Da alle facader, installationer og kompletterende bygningsdele er nye vil driftsomkostningerne kunne holdes på et lavt niveau.

10 Kontekst Niveauforskel giver mindre optimale løsninger ift. tilgængelighed og åbenhed. + Ingen hindringer Disponering Mange konstruktive bindinger for indretningen giver mindre optimal arealudnyttelse. + Ingen hindringer god udnyttelse af alle kvadratmeter Fleksibilitet De konstruktive bindinger gør, at det bliver sværere at indrette på forskellige måder. + Konstruktioner placeres så der kan opnås en god fleksibilitet i indretningen Rumhøjde Der forventes max. en rumhøjde på 2,6 meter. + Der kan opnås en god rumhøjde på 2,8 meter. Dagslys Den dybe facade mod øst samt den lave rumhøjde giver forringede dagslysforhold. + Nye facader og en god rumhøjde gør, at dagslyset kan komme langt ind i bygningen. Arbejdsmiljø Både disponering, fleksibilitet, rumhøjde og dagslys er vigtige parametre for opnåelsen af et godt arbejdsmiljø, og disse falder alle negativt ud akustik og indeklima forventes opfyldt tilfredsstillende. + Alle parametre er til stede for opnåelse af et godt arbejdsmiljø Økonomi En større del af økonomien går til uforudsete omkostninger + Alle pengene bruges på nye fysiske rammer. På baggrund af ovenstående argumentation vil vi anbefale en nybygning af Vejen Rådhus dels fordi der er færre risici ved denne model og dels fordi der kan opnås et meget bedre hus.