Cityejendom med godt afkast

Transkript

1 Cityejendom med godt afkast Sag HJ TIL SALG Aarhus C - Jægergårdsgade Charmerende byejendom med god rentabilitet Bedste beliggenhed til butik vis a vis Bruuns Galleri 6 ensartede og charmerende boliger og P-pladser 2 ledige lejligheder til købers disposition Kontantpris kr års nettoafkast % 4,13 Etageareal m 2 526

2 1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Charmerende ejendom med 6 boliger og ét butikslejemål, som igennem en årrække har haft samme ejer og er blevet løbende vedligeholdt. Ejendommen er udlejet på et fornuftigt niveau, som sikrer en god rentabilitet. Beboerne har alle boet i lejlighederne i flere år, men to lejligheder er netop opsagt til udflytning i efteråret Disse lejligheder skal afleveres nyistandsat. Køber kan således disponere over to lejligheder. Erhvervslejemålet har en ekstraordinært god beliggenhed vis a vis indgang til Bruuns Galleri. Der kan være potentiale for højere leje. Beliggenhed Beliggenheden i Jægergårdsgade er én af byens mest populære til såvel bolig som erhverv. Udviklingen i denne del af Jægergårdsgade vil være positiv i årene frem som man udvikler arealerne ved Strandvejen, Spanien og Frederiks Plads. Beskrivelse Ejendommen er opført med klassiske facader af røde teglsten med og dannebrogsvinduer. Der er rødt eternittag og helheden er charmerende. De to opgang danner en symmetrisk ejendom, hvor lejlighederne er ens, men spejlvendt i forhold til karnappen på bagsiden, der indeholder køkken og bad. Bagtrappen er nedlagt, og der er indrettet nyere badeværelser. Køkkenerne er ligeledes af nyere dato. Lejlighederne er charmerende med de oprindelige plankegulve og indrettet som 2 1/2 værelses lejligheder. De kan deles af to, hvor man har en stor fælles spisestue i forbindelse med køkkenet. Ejendommen er generelt i ok stand og vedligeholdt løbende. Murværket bærer dog præg af, at det er en gammel ejendom. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune Jægergårdsgade , 8000 Aarhus C 366 a Marselisborg, Århus Grunde Aarhus Opført / Ombygget Opførelsesår 1897 Arealer Grundareal 304 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 136 m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger 136 m 2 Boligareal 390 m 2 Etageareal i alt 526 m 2 Sekundære arealer 136 m 2 2

3 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1897 Bebygget areal 68 m 2 Sekundære arealer 68 m 2 Antal etager 3 Anvendelse Registreret som Afskrivning Boligareal inkl. 59 m² udnyttet tageta- 195 m 2 Boligareal Nej ge Erhvervsareal 68 m 2 Erhvervsareal Ja Kælder 68 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1897 Bebygget areal 68 m 2 Sekundære arealer 68 m 2 Antal etager 3 Anvendelse Registreret som Afskrivning Boligareal inkl. 59 m² udnyttet tageta- 195 m 2 Boligareal Nej ge Erhvervsareal 68 m 2 Erhvervsareal Ja kælder 68 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af med energiklassifikation D. 3

4 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentligt spildevandsanlæg. Området, hvor ejendommen er beliggende er omfattet af kommuneplan for Aarhus kommune, plannummer BO, som bl.a. bestemmer følgende: Anvendelse generel Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af etagebebyggelse. I tilknytning til boligerne og på friarealer kan opføres og indrettes lokaler til fællesfaciliteter for områdets beboere. Som hovedregel kan der etableres institutioner, faciliteter til fritids- og kulturformål og lignende, butikker til lokal forsyning, mindre fremstillings- og servicevirksomheder og lignende, som naturligt kan indpasses i boligområdet uden nævneværdige gener for omgivelserne. Ved etablering, udvidelse eller ændret benyttelse gælder, at belastningen af det lokale vejnet ikke må forøges nævneværdigt. Der forudsættes endvidere en tilpasning til omgivelserne med særlig hensyn til bygningsstørrelse, udformning, parkering og adgangsforhold sådan, at områdets præg af boligområde ikke ændres nævneværdigt. Hensynet til den arkitektoniske helhedsvirkning skal være bestemmende for, hvilket etageantal og hvilken husdybde der konkret kan tillades på den enkelte ejendom. Normalt kan hushøjde og husdybde på nabobebyggelsen ikke overskrides. Såfremt nabobebyggelserne ikke har samme højde eller husdybde, vil den konkrete bygningshøjde eller husdybde blive fastlagt på baggrund af en vurdering af områdets generelle træk. I forbindelse med byfornyelse kan der punktvis tillades en mindre overskridelse af husdybden. Såfremt fællesfaciliteter, for eksempel cykelskure og lignende, ikke kan indrettes i eksisterende forhusbebyggelse, kan disse tilvejebringes i mindre omfang ved opførelse af ny bebyggelse i gårdrummet. Ny bebyggelse i gårdrum i øvrigt kan kun finde sted efter en samlet plan for gårdarealet. Der må, når det vurderes hensigtsmæssigt til lokal forsyning, etableres butikker på op til m². Det er dog en forudsætning - ved planlægning for butikker og ved opførelse eller indretning af en enkelt butik eller flere sammenhængende butikker - at der ikke samlet etableres så mange mindre butikker, at områdets butikker tilsammen kommer til at betjene et større område end det nærområde, de er en del af. Ovenstående er alene et ekstrakt af kommuneplanen. Der er ikke udarbejdet lokalplan for området. Kulturarv Ifølge oplysninger fra Kulturarvs hjemmeside er ejendommen registreret som bevaringsværdi med bevaringsmæssig værdi 4. Det bemærkes, at når ejendommen er registreret som bevaringsværdig, kan dette medføre at der gælder særlige regler for bygningens ydre, herunder f.eks. i hvilket omfang der kan ske om- og tilbygning, hvilke vinduer og døre der må isættes, hvilken type tag der må lægges mv. Der kan desuden gælde særlige regler for fældning/flytning af træer og buske, som omgiver ejendommen. 4

5 Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af Ifølge tingbogen påhviler der ejendommen følgende servitutter: Dok om fælles brandmur/gavl mv Dok om fælles brandmur/gavl mv Dok om benyttelse af hjørneareal Dok om udgifter i forbindelse med vandstikledning Dok ang. spuns med permanenete ankre Dekl. om kloakledning El, vand og varme Ejendommen elforsynes fra valgfrit energiforsyningsselskab. Ejendommen vandforsynes fra Aarhus Vand. Ejendommen varmeforsynes fra AffaldVarme Aarhus. 5. MILJØFORHOLD Affaldsdepot - tidligere forurening Øvrige miljøforhold, grund Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: - at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. - at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. - at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. I henhold til oplysninger indhentet via Region Midtjyllands hjemmeside den er matriklen udgået inden kortlægning. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr Øvrige forhold: Nybolig Erhverv Aarhus hjælper gerne med at fremskaffe lånetilbud på finansiering. 5

6 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr Lejeindtægt erhvervslejemål kr I alt kr Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr Lejeindtægt andre lejemål kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr Renovation Renovation kr Vand / Vandafledning El Fælles el kr. 760 Vand kr Renholdelse / Vicevært Vicevært, anslået kr Udvendig vedligeholdelse Afsat kr Administration Varmeregnskab kr Administration, anslået kr Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr Driftsudgifter, i alt anslået kr

7 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr Advokatsalær - skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Kapitalbehov: Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion depositum kr Refusion forudbetalt leje kr Anslået kapitalbehov kr Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: x = 4,13% (anslået) 7

8 6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms ekskl. evt. momsrefusion kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr Særlige installationer kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr = kr Særlige installationer 4% x kr = kr Afskrivninger 1. år kr Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr kr Udgifter i alt kr kr Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr kr Lejeindtægter, anslåede kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 8

9 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Værkmestergade 2, 17. etage Aarhus C Att.: Heine Jensen, Erhvervsrådgiver Tlf.: , mobil: , hij@nybolig.dk 9

10 FOTOS OG KORT Jægergårdsgade 10

11 FOTOS OG KORT 11

12 FOTOS OG KORT 12

13 FOTOS OG KORT 13

14 FOTOS OG KORT 14

15 FOTOS OG KORT 15

16 FOTOS OG KORT 16

17 FOTOS OG KORT Erhverv Erhverv 17

18 FOTOS OG KORT 18

19 FOTOS OG KORT 19

20 FOTOS OG KORT 20

21 LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: Jægergårdsgade , 8000 Aarhus C ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Ledig Jægergårdsgade 102, 1. 2 Ledig Jægergårdsgade 102, 2. 3 Boliglejer Jægergårdsgade 102, 3. 4 Boliglejer Jægergårdsgade 104, 1. 6 Boliglejer Jægergårdsgade 104, 2. 7 Boliglejer Jægergårdsgade 104, 3. 8 Erhvervslejer Jægergårdsgade , st. Depositum garanti Forudbetalt leje Bolig Beboelse Bolig Beboelse Bolig Beboelse Bolig Beboelse Bolig Beboelse Bolig Beboelse Erhverv Frisørsalon Sekundært areal Jægergårdsgade 102 Andet Parkering Sekundært areal Jægergårdsgade 104 Andet Parkering Refunderede driftsudgifter I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT heraf faktisk heraf anslået

22 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Ledig Nej Anslået Nej 2 Ledig Nej Anslået Nej 3 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 4 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 6 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 7 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje Nej 8 Erhvervslejer Nej Faktisk NPI Nej 9 Sekundært areal Nej Anslået Nej 10 Sekundært areal Nej Anslået Nej Lejen påklaget Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Boliglejer måneder Lejer Udlejer Nej Nej 4 Boliglejer måneder Lejer Udlejer Nej Nej 6 Boliglejer måneder Lejer Udlejer Nej Nej 7 Boliglejer måneder Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 8 Erhvervslejer måneder Lejer Udlejer Ja Ja Til lejemåler hører endvidere kælderlokale på ca. 97 m² 9 Sekundært areal 1 Lejer Udlejer Nej Nej 10 Sekundært areal 1 Lejer Udlejer Nej Nej 22