BO-VEST 2.september 2017

Transkript

1 1 BO-VEST 2.september 2017 Att: Christian Lind Bestyrelsesformand Lasse Wilson har d. 1. september videresendt BO-VEST s svarbrev på vores spørgsmål stilet til GAB d. 31.juli Forinden havde vi d. 26. august modtaget GAB s svar på de spørgsmål, som lå inden for deres kompetenceområde. Der er svar vi har modtaget med glæde, andre med undren og nogle er ubesvarede, så derfor vender vi tilbage og prøver at uddybe, hvad der får os til at spørge videre. Specielt glæder det os, at BO-VEST deler beboernes bekymringer vedr. fugtforhold i krybekældrene og tilkendegiver, at disse forhold kan arbejde imod hele intentionen i helhedsplanen og bevirke at mange andre af arbejderne i projektet ikke får den ønskede effekt. Først spørgsmålene så begrundelserne Hvorfor mener BO-VEST at der er behov for afklaring af, om de fugtige kældre påvirker indeklimaet i boligerne, når BO-VEST allerede har fået udarbejdet to rapporter om dette forhold foruden NIRAS s rapport fra 2012 NIRAS RAPPORTEN FRA OKTOBER 2012, SIDE 27 VISER EFFEKTEN AF MANGLENDE AFVANDING M.V. PÅ FUGTFORHOLD I KONSTRUKTION. UDEN FUGTSPÆRRE TRÆNGER FUGTEN HELT IND I KONSTRUKTIONEN TIL INDERVÆGGEN OG GIVER SKIMMELSVAMP. NIRAS s forbehold mht. fugtspærre og krybekælderventilation. 4.2 Sokler/krybekælder I A, B og C: Soklerne isoleres. Der foreslås en udvendig isolering med Connovate elementer bestående af forplade i højstyrkebeton støbt sammen med højisoleringsmateriale. Inkl. udgravning, tilfyldning og reetablering af haver. Isolering på soklernes indvendige side i installationskanaler/krybekælder og Isolering på underside af dæk mod krybekælder, langs ydervægge, i en bredde på ca. 1 m. Det vurderes, at hvis det sikres at krybekælderventilationen er i overensstemmelse med de generelle krav, samt at der er udlagt fugtspærre for at forhindre fugtafgivelse fra jorden, så vil det være fugtteknisk forsvarligt at foretage efterisolering af sokler og varmerør (se nedenfor).

2 2 Rapporterne fra GEO og SMBI peger entydigt på sammenhæng og anviser overordentligt klart løsninger herpå. Disse løsninger er desuden helt på linje med Statens Byggeforskningsinstituts anvisning nr GEO gentager utvetydigt sine anbefalinger på ekstraordinært beboermøde d 13. januar Citat: Desuden er fald væk fra boligerne en klar anbefaling og skal gennemføres ved de boliger, hvor der er bagfald/neutralt fald. Se HPU referat fra 13.september 2016 pkt.5 Citat: ML (Landskabsarkitekt Marianne Levinsen)og EHO (landskabsarkitekt Eva Henriette Olsen) omdelte og gennemgik et notat vedrørende løsningsmuligheder for terræn, der bl.a. er udarbejdet i.h.t. tilbagemeldingerne fra Albertslund Kommune ved mødet før sommerferien ML og EHO anbefaler løsning `B som fremgår af notatet, der vedlægges nærværende referat. NE (Niels Enevold) mener, at man efter renoveringen skal tilbageføre terrænet, som det er i dag, dog uden bagfald, dér hvor det måtte forekomme. En regulering og opretning overalt vil være en voldsom og bekostelig affære, der vil betyde ombygning af en stor del af bebyggelsen.ne bemærker også, at man må søge dialog med AK om mulig dispensation fra byggeloven, der foreskriver fald væk fra bygninger. Kommentaren hertil er, at denne løsning på ingen måde kan anbefales, idet rådgiveransvaret således træder ud af kraft f.s.v.a. denne del af projektet, og Galgebakken påtager sig selv et ansvar man formentlig ikke kan forsikre sig ud af. Denne klare udmelding fra GEO, SBMI og Marianne Levinsen fører til næste spørgsmål: Hvorfor har BO-VEST rekvireret en 3 de rapport fra firmaet BUNCH, uden at de to forudgående rapporter i deres helhed er tilgået BUNCH som det relevante baggrundsmateriale for deres rådgivning om en fugtteknisk forsvarlig løsning. Vi spørger fordi det af BUNCH s rapport fra fremgår, at Citat: 2. Baggrund Der er fremsendt følgende fra rekvirenten: Mail af vedr. rapport fra GEO omhandlende effekten af et nyt omfangsdræn. Orbicon notat af vedr. udskiftning af teknisk isolering i krybekælder 4. Omfangsdræn Jf. rapport fra GEO har det ikke kunne konkluderes, hvorvidt udførelse af nye omfangsdræn vil have tilstrækkelig effekt for bortledning af grundvand.

3 3 Det forudsættes derfor at dette ikke vil blive udført som en generel løsning, og at de nuværende fugtforhold i terræn forbliver uændret. Med andre ord er rapporterne NIRAS og fra SBMI ikke medsendt og man har heller ikke gjort opmærksom på Marianne Levinsens indsigelse mod de eksisterende bagfald mod sokler, og GEO s klare anvisninger i deres rapport som senere er gentaget på det efterfølgende beboermøde- forvanskes. M.a.o bliver BUNCH vildledt og der fremkommer en rapport på forkerte forudsætninger. Har vi misforstået noget! Med alle disse rådgivere/aktører ønsker vi klarhed over følgende: Hvem er fugtteknisk ansvarlig Ventilationsanlæg. Hvorfor etableres der yderligere prøvehuse med ventilationsanlæg, som m.h.t. størrelse, rørføringer etc. ligner de allerede eksisterende. Og stadigvæk uden at måle fugtforhold i husene (i luften og i konstruktionen) før og efter Med den berettigede bekymring som BO-VEST tilkendegiver i forhold til om fugtproblemer i krybekælder medfører, at mange af de andre arbejder i projektet ikke får den ønskede effekt, undrer det os at man gennemfører bekostelige nye prøvehuse i stedet for at afvente en endelig afklaring af Galgebakkens fugtproblemer. Vi skal også minde om, at 159 beboere ud af de 242, der havde indleveret kommentarark i forbindelse med fremvisning af prøvehusene, mente, at rådgiverne skulle arbejde videre med alternative løsninger. Efterfølgende har en gruppe beboere ultimo 2016 indsamlet 402 underskrifter fra beboere, der svarer ja på spørgsmålet- Jeg er stærkt imod et mekanisk ventilationsanlæg med rørføring i hele huset og et aggregat i enten kosteskabet eller på taget/skuret. Hele undersøgelsen er fremstillet detaljeret i Galgebakkeposten nr 411, februar Herudover har vi i Ventilatonsgruppen med støtte af Sergio Fox stillet alternative forslag i forlængelse af de mange beboerønsker. Noget tydede på, at et samarbejde mellem Orbicon og beboerne kunne etableres- Notits fra Galgebakkens hjemmeside Besked fra Bestyrelsen til alle beboere i Galgebakken: Efter forslag fra Den lille Ventilations-gruppe samt "Underskriftsgruppen" har GAB besluttet at foretage de afsluttende ventilationsforsøg i tre boliger. Der er aftalt følgende med rådgiverne i HPU: En B5 og en A5 bolig indrettes med flere små ventilationsanlæg i kombination med separat emhætte og minimal kanalføring. En B5 bolig indrettes med et enkelt emhætteanlæg uden kanaler. Forsøget skal vise, om der kan opnås tilstrækkelig reduktion af luftfugtighed i alle boligens rum. Når det endelige resultat foreligger, vil HPU og bestyrelsen orientere jer. Har I yderligere spørgsmål til ovenstående, bedes I kontakte bestyrelsesformand Lasse Wilson på maj Med venlig hilsen, Bestyrelsen i Galgebakken (2016 er formentlig en skrivefejl, skulle have været 2017)

4 4 Og- Citat fra Byggeposten april 2017 HPU s videre arbejde med Plan A og C HPU, rådgiverne og BO-VEST vil fortsat samarbejde med Sergio Fox og ventilationsgruppen bag Plan C, og informere om de tekniske detaljer i Landsbyggefondens krav til en ventilationsløsning. Der blev afholdt ét møde mellem rådgiverne og Sergio Fox, hvor det blev aftalt at gennemføre prøvehus med decentrale anlæg med minimum rørføringer. Sergio Fox blev ikke herudover inviteret til samarbejde. Og nu kan vi konstatere, at: De ny ventilationsanlæg ligger milevidt fra det annoncerede og aftalte.!! Og udgiften til prøveboligerne udgør nu i runde tal 6.5 mill. Det er uforståeligt, at BO-VEST arbejder med BUNCH s krybekælderløsning, som hverken er godkendt af LBF eller AK, når man lige har argumenteret mod en afprøvning af en alternativ ventilationsløsning med ventilationsvinduer, med det argument, at LBF alene vil godkende afprøvede og dokumenterede løsninger!! Renoveringsperioden og beboerne: Hvordan har BO-VEST tænkt sig, at beboerne kan blive boende i de måneder, det tager at renovere den enkelte bolig? Vi er opmærksomme på, at genhusning ikke indgår i budgettet, men mener at det skal gendrøftes. Christian Lind svarer på vores spørgsmål, at der tænkes at bygge støv/miljøvægge. Der er følgende hensyn til beboerne: Farlige stoffer - Citat HPU referat møde 19-4.maj 2015 FBS orienterer om de miljøundersøgelser som der er blevet foretaget i krybekældrene under prøvehuse. Der er fundet skimmelsporer i krybekælder, hvilket betyder håndværkere skal bruge åndedrætsværn, samt bly i maling og PCB terazzogulve på badeværelser. Det betyder forøgede omkostninger til bortskaffelse af byggeaffald. Citat skema A Med hensyn håndtering af PCB understreges det, at der ikke er konstateret problemer med PCB i boligernes indeklima. Men der er påvist forekomst af PCB i bløde fuger i lette facader, oprindelige termoruder og i nogen omfang i fuger mellem lette og tunge facadeelementer, hvilket medfører at der må tages særlige forholdsregler under byggearbejder for sikring af arbejdsmiljø og bortskaffelse af PCB-forurenet materiale. Citat Niras 2012 Galgebakken Side 74 Undersøgelsesrapport oktober 2012 NIRAS NOVA5 \\allkfs01\data\sag\210\359\project\supplerende undersøgelser iht. lbf\rapport\galgebakken_undersøgelsesrapport_endelig_ doc 6.9 Asbest Asbestprøver er udtaget i facadeplader i hhv. et gårdhus et rækkehus, samt fra blød fugemasse under dør til bad i et gårdhus. Prøverne er analyseret, med følgende resultat: Facadeplade, gårdhus: Indeholder asbest

5 5 Facadeplade, rækkehus: Indeholder asbest Blød fuge, bad, gårdhus: Indeholder ikke asbest Der er ikke udtaget prøver fra internitplader i lette facader, men da de er produceret i samme periode som facadepladerne vil de med sikkerhed indeholde asbest. Internitplader kan først forventes at være asbestfri efter ca Det har ikke været muligt at få en prøve fra vinylbeklædning i badeværelser i boligtype D, men det er aftalt med ejendomskontoret, at der tages en prøve i forbindelse med næste badeværelsesrenovering. Limmaterialet kan indeholde asbest, og bør derfor undersøges Konklusion, asbest Alle arbejder som involverer nedtagning af facadeplader og vindspærreplader skal udføres iht. de gældende regler på området. Såfremt der er asbest i gulvlimen i badeværelser i boligtype D, skal dette ligeledes behandles forskriftsmæssigt. Fint nok, at der tages hensyn til medarbejdere og bortskaffelse men hvad med beboerne? Støj, støv og uro der gør det umuligt at vi kan være i boligen under renoveringen vi har skrevet det før, men skal gentage det her: Det bliver umuligt for beboerne at opholde sig i husene, når der skal laves så mange og så omfattende byggearbejder det vil betyde et rend ind og ud ad dørene af forskellige håndværkere frem og tilbage. Byggearbejder til de nye badeværelser, hvor murere skal bryde de gamle terrazzogulve op de vil sandsynligt blive fræset op med en rillefræser som støver enormt meget med helt fint betonstøv, der trænger ind alle vegne selv mellem tænderne når du lægger hovedet på puden om aftenen. Så skal en VVS bryde de gamle rør ned og montere nye rør, samtidig skal der en elektriker ind og trække kabler til nye lampesteder, så kommer mureren tilbage og skal lave nye fliser på gulv og på vægge, efterfulgt af maleren og elektrikeren. Tænk på hvor mange gange koordineringen af alle disse håndværkere kan gå galt, og tænk på alle de klagesager som Galgebakken og BO-VEST bliver belastet af. Og hvis det værst tænkelige sker, at man mod beboernes ønske fastholder de ventilationsløsninger som er vist i de ny eller gamle prøvehuse! Først skal alle hullerne bores i betonvæggene til ventilationsrør, dernæst skal en ny håndværker montere alle rørene, og så skal en tømrer lave alle inddækningerne og til sidst kommer så maleren og maler alle kanalerne. Det vil sige der har været fire håndværkere ind og ud af boligen bare for at lave ventilationsrør. Genhusning? Men hvad kan man gøre for at afhjælpe generne for beboerne? Der er f.eks. mennesker, der har hjemmearbejdsplads. Hvordan skal de kunne arbejde, når der bores i beton, og der er håndværkere overalt i huset. En anden gruppe af beboere, der kommer i klemme er de folk, der er syge og handikappede og vanskeligt kan forlade boligen. Og hvad med beboere der bare er influenzaramte. Mange folk i bebyggelsen er også pensionerede, og dermed hjemme det meste af dagen. De får det heller ikke nemt, når renoveringen går i gang. Og hvad med husdyrene, hvor anbringer vi hundene? Yderligere er der problemer for folk, der lejer rævegraven ud. Hvor skal lejerne opholde sig, og kan man tillade sig at tage husleje, hvis lejligheden ikke kan bebos? Desuden bliver der problemer med flytning af tunge møbler, der hvor rørføringen/kanalerne skal anbringes. Der er ikke sat penge af til genhusning. Derfor skal der søges penge hertil. Efter sigende findes der møblerede containere, der er designet til formålet. Det bør undersøges, hvad omkostningerne er for at leje nogle af disse.

6 6 Spørgsmål til Helhedsplanens og Galgebakkens økonomi: Hvordan ser det aktuelle budget ud for Helhedsplanen, og hvad har bevirket den store stigning i det støttede budget fra 435 mill. kr. til 535 mill. kr.? Vi har anmodet BO-VEST om Helhedsplanens aktuelle budget samt om det hidtidige forbrug, og har fået sendt en opgørelse over det samlede forbrug pr Endvidere har vi fået oplyst, at det budget, som foreligger i skema A og er godkendt af LBF, ikke holder. I sit svarbrev nævner Chistian Lind at budgettet for det støttede arbejde er steget fra 435 til 565 mill. En overskridelse på 130 mill. kr., som LBF ikke umiddelbart vil give støtte til. Af nedenstående notat fremgår det, at budgettet allerede er nedbragt fra 742 mill.: LBF telefonnotat : Økonomi for helhedsplanen. Det er ikke realistisk at gennemføre en helhedsplan med en støttet andel på ca. 742 mio. kr. svarende til ca. 1,3 mio. kr. pr. bolig. Landsbyggefonden kan acceptere regulering af mængder og indeksering men kan ikke godkende, at der kommer nye arbejder i forhold til det oprindelige støttetilsagn. Det blev aftalt af Fonden og BO-VEST gennemgår det seneste budgetskema med henblik på at få en afklaring af teknik og økonomi inden for støtterammen. Hvilke udgifter er bortfaldet i differencen mellem 742 og 565 mill. Finder BO-VEST det acceptabelt, at LBF hævder, at der ikke kan tages ny nye arbejder ind, under hensyn til de forbehold der er taget i NIRAS rapport og i skema A, sammenholdt med LBF s udmelding om, at helhedsplanen netop bygger på skimmelproblematikken. Forbehold for utilstrækkelige undersøgelser: NIRAS rapporten, side 36: Det er vores vurdering, at der i forbindelse med udførelse af sokkelisolering er mulighed for at udføre en løsning som lukker eventuelle huller udefra og dermed afhjælper problematikken med kilerne, uden at skulle eftersøge kiler ved at brække alle gulve op. Dette vil ikke være en realistisk løsningsmodel, set i forhold til omkostningerne og generne som dette vil medføre. Der tages dog forbehold for videre afklaring af problemstillingen, herunder omfang af problemet, tekniske løsninger for udbedring og økonomien forbundet med afhjælpningen. I /16/ er skitseret forskellige efterisoleringsmodeller for sokler på udvendig side i kombination med isolering nødvendigt i krybekælder, på indersiden af soklen samt på undersiden af Dækket langs den ydre rand. Løsninger skal vælges efter omhyggelig analyse af de ændrede fugt- og temperaturforhold i krybekælderen, som det vil give anledning til. En løsning som omfatter det ovenfor nævnte, vil alt andet lige medføre at temperaturen i krybekælderen falder, Og løsningen skal derfor ses i relation til isolering af installationer. Det vurderes, at hvis det sikres at krybekælderventilationen er i overensstemmelse med de generelle krav, samt at der er udlagt fugtspærre for at forhindre fugtafgivelse fra jorden, så vil det være fugtteknisk forsvarligt at foretage efterisolering af sokler og varmerør. Skema A, side 2 "I forbindelse med de supplerende tekniske undersøgelser er der konstateret yderligere byggetekniske problemer mellem sokkel og terrændæk og muligvis i tage, og der tages i denne ansøgning forbehold for yderligere afdækning af de tekniske problemstillinger og løsninger til udbedring m.v Hvordan ser budgettet ud for Galgebakken som bebyggelse, og hvilken indvirkning (huslejeforhøjelse) medfører det for beboerne?

7 7 Vi er som beboere fuldt ud opmærksomme på, at der ikke er tale om et tag-selv-bord i forhold til Helhedsplanen, men at det derfor er så meget vigtigere, at der sættes fokus på at skabe sunde, langtidsholdbare boliger, som vi får råd til at blive boende i. Set i lyset af, at LBF i tlf.møde med BO-VEST den 18.maj 2017 anmoder BO-VEST om at finde besparelser, er vi bekymrede over ikke at kunne få indblik i, hvordan man påtænker at løse de økonomiske problemer i helhedsplanen, og hvilke konsekvenser, de kan få for beboerne. Det forekommer derfor rimeligt, at vi beboere får et samlet overblik over nødvendige udgifter for at opnå sunde huse, suppleret med et sparekatalog, vi som beboere kan forholde os til. Vi har senest på beboermøde den fået præsenteret den forventede huslejestigning som konsekvens af Helhedsplanen (uden budgetoverskridelser), men må som beboere også forholde os til en række udgifter, som ikke er indeholdt i Helhedsplanen, men som vil påvirke Galgebakkens fremtidige huslejeniveau. Vi ønsker derfor fortsat svar på følgende: Ny administrationsbygning hvad er budgettet og hvor meget stiger huslejen? Nye rør under vores parketgulve- hvornår skal de skiftes, hvad koster det, hvor meget stiger huslejen? Nye fjernvarmerør i krybekældre. Helhedsplanen dækker kun rør til brugsvand. Hvad med øvrige rør. Budget og huslejekonsekvenser?? Nye D-huse er i det oprindelige budget sat for lavt, og merudgiften godkendes ikke af LBF. Budget og huslejekonsekvenser?fugtige krybekældre, grundet i manglende fugtspærre mellem sokkel og betonvægge, manglende omfangsdræn, bagfald mod sokkel og facader, særlige jordbundsforhold etc. dokumenteret ved GEO og SBMI, helt i tråd med SBI anvisning 224-hvorfor er der ikke udarbejdet budget for opretning af disse forhold?? Denne opremsning af nødvendige udgifter for Galgebakkens byggeri er overvældende, og vi ønsker derfor ovennævnte udgifter belyst, så vi beboere får et overblik over den samlede forventede huslejestigning. Det er os magtpåliggende, at også LBF, VA og Albertslund kommune får dette overblik som grundlag for en revision af skema A og en revurdering af, hvad der vil være en holdbar samlet løsning for Galgebakken. Vores sidste spørgsmål/konstatering i denne omgang: Er der ikke så mange ændringer i forhold til Skema A s grundforudsætninger, at BO-VEST har underretningspligt overfor LBF?? Venlig hilsen Ventilationsgruppen Helle Damgaard, Fridtjof Herling, Janne Jørgensen, Carl Christian Kristiansen, Jesper Lohse, Aage Nissen, Jette Rank.