I dette notat redegøres der for processen for Galgebakkens helhedsplan, heraf den eksterne uvildige granskning, og frem til i dag.

Transkript

1 VA afd. 59 Galgebakken Dato: 28. november 2018 Notat om helhedsplanforløb i Galgebakken Galgebakken er en boligbebyggelse i Albertslund opført i år Afdelingen består i dag af 700 boliger fordelt på 4 forskellige boligtyper med 1-5 værelser. Der gennemføres i boligafdelingen Galgebakken en større fysisk helhedsplan. Et af helhedsplanens væsentligste fokusområder er udbedring af skimmelproblematikken i området. I dette notat redegøres der for processen for Galgebakkens helhedsplan, heraf den eksterne uvildige granskning, og frem til i dag. Samtidigt indgår en orientering om omfanget af skimmel i Galgebakken samt en redegørelse om de tiltag, der igangsættes omkring skimmelsager i den enkelte bolig frem til helhedsplanens gennemførelse. Herunder en forklaring på, hvem der betaler for udbedringerne og omkostninger til tomgangsleje, der er forbundet med at tage en bolig ud af udlejningen. Endelig beskrives de kommunikative tiltag, der gøres for at sikre, at beboerne er inddraget i og informeret om det løbende arbejde med helhedsplanen, herunder skimmeludfordringen. Helhedsplanens og den uvildige eksterne gransknings historik I dette afsnit redegøres for processen fra opstart af Galgebakkens helhedsplan, herunder den eksterne granskning, og frem til i marts Der er i redegørelsen lagt særlig vægt på forløbet omkring skimmeludfordringen, og hvad denne udfordring har betydet for helhedsplanen. Der redegøres ikke udtømmende for forløbet i helhedsplanen og emner som ventilationsløsninger og andet, der har været dialog omkring med beboere og Landsbyggefonden. Arbejdet med helhedsplanen gik i gang i 2005, hvor tekniske undersøgelser i afdelingen blev startet. Der blev løbende gennemført dialog med Landsbyggefonden om afstemning af forventet støttetilsagn mv. Efter flere års forundersøgelser blev BO-VEST, af Landsbyggefonden, i 2012 opfordret til at fremme ansøgningen, da der på daværende tidspunkt var en forhøjet ramme til støtte af helhedsplaner. BO-VEST ansøgte på det vidensgrundlag, der var til stede på daværende tidspunkt om Skema A, dog med forbehold for at en række yderligere nødvendige tekniske undersøgelser endnu ikke var gennemført. Herunder blev det blandt andet nævnt en problemstilling omkring utætheder i understøbninger på ydervægge, der kunne medføre indtrængning af planter, skadedyr og fugt i boligerne. Et forhold som i dag vurderes medvirkende til skimmelproblematikken i Galgebakken. Der blev efterfølgende i slutningen af året tildelt Skema A tilsagn med en samlet anskaffelsessum på ca. 435 mio. kr. Forløbet efter modtagelsen af Skema A tilsagnet er siden, i overordnede træk, forløbet som følger: 2013: På grundlag af skema A tilsagn gennemføres totalrådgiverudbud. Et rådgiverteam bestående af NOVA5 Arkitekter og Orbicon vinder udbuddet og der indgås kontrakt den 25. oktober samme år. Herefter igangsættes projekteringen af helhedsplanen.

2 : Hovedparten af projekteringen for helhedsplanen gennemføres i denne periode. Der udføres mock-up modeller af facader og badeværelser, og der udføres 5 prøvehuse som afprøvning af helhedsplanens byggetekniske løsninger. I december 2015 gøres Landsbyggefonden opmærksom på, at problemerne med fugt i krybekældre, og omfanget af skimmelsager er så omfangsrige, at der er bekymring omkring, hvorvidt problemet kan løses indenfor rammerne af det projekt, der lå til grund for skema A. Der er bl.a. opdaget, at de omfangsdræn, der ellers var krav i byggetilladelse i 1972, ikke er anlagt. Det aftales, at der skal gennemføres yderligere tekniske undersøgelser, der afdækker problemstillingen, og som skal danne grundlag for dialogen omkring udvidelse af helhedsplanen : I første halvdel af år 2016 gennemføres yderligere undersøgelser af fugtforhold i Galgebakken. På baggrund af undersøgelserne udarbejder BO-VEST, i samarbejde med tilknyttede rådgiver, et forslag til projektudvidelse, hvor der indgår omfangsdræn, efterisolering af krybekældre, ekstraarbejder i forbindelse med retablering mv. Forslaget fremsendes til Landsbyggefonden i slutningen af september I forslaget er den samlede anskaffelsessum vokset til ca. 700 mio. kr. En ramme som Landsbyggefonden tilkendegiver, at de ikke kan støtte. Landsbyggefonden bemærker i øvrigt, at de ikke mener, at de supplerende tekniske undersøgelser i tilstrækkelig grad dokumenterer behovet for de foreslåede projektudvidelser. I oktober anmoder BO-VEST Landsbyggefonden om godkendelse af, at der iværksættes yderligere undersøgelser af fugtmæssige forhold i krybekældre, sokler, dæk mod bolig og i vægge uden fugtspærrer på Galgebakken. BO-VEST orienterer i øvrigt om, at der er udbrudt skimmel i et af helhedsplanens prøvehuse, hvor mekanisk ventilation og efterisolering af sokkel mv. ellers burde forebygge dette. Umiddelbart herefter melder Landsbyggefonden ud, at de ønsker, at der skal gennemføres en ekstern granskning førend, at de kan godkende opstart af yderligere tekniske undersøgelser. BO-VEST fremsender forslag til et granskningskommissorium til Landsbyggefonden. Granskningskommissoriet er afstemt med helhedsplanudvalget i Galgebakken og rummer en række fokuspunkter samt anbefaling af en rådgiver, der kan gennemføre granskningen. 2018: I slutningen af februar fremsender Landsbyggefonden deres modsvar til BO- VESTs foreslåede granskningskommissorium. Landsbyggefonden fremsender deres eget foreløbige kommissorium, hvor granskningsopgaven indsnævres til, at der skal kigges på ét bestemt knudepunkt mellem fundament, krybekælderdæk og ydervæg. Dertil giver Landsbyggefonden en række anvisninger til, hvad granskningens formål og indhold er samt en anvisning af en, af Landsbyggefonden, udvalgte gransker. Det endelige produkt af granskningen skal være en resultatrapport til Landsbyggefonden med løsningsforslag til billigst mulige løsning af skimmelproblematikken i området. Der er altså ikke tale om en traditionel projektgranskning, men i stedet en anden rådgivers bud på den billigst mulige løsning af skimmelproblematikken i Galgebakken. Før granskningen formelt igangsættes skal granskeren have mulighed for at gennemgå gennemførte tekniske undersøgelser og skimmelregistreringer. På baggrund heraf foreslår Landsbyggefonden, at rammerne for granskningen drøftes på et møde mellem parterne. I marts og april igangsættes dialogen med den udpegede eksterne gransker. Der fremsendes en større samling af tidligere gennemførte tekniske undersøgelser, og der overleveres en årelang grundig registrering af skimmeltilfælde i området. Der gennemføres inspektion i området den 22. maj og møde med helhedsplanudvalg den 26. juni.

3 Sideløbende gennemgår granskeren materiale og danner sig et overblik over sagen. På baggrund heraf fremlægges resultater for Landsbyggefonden, og det vurderes, om der skal ske justeringer af det foreløbige kommissorium. Dette sker på et møde med Landsbyggefonden den 14. september. På dette møde fremkom granskeren med forslag til et udvidet kommissorium med henvisning til at han umiddelbart vurderede, at årsagerne var mere komplekse end angivet i Landsbyggefondens foreløbige kommissorium. Det blev på den baggrund aftalt at gransker i samarbejde med BO-VEST skal komme med nyt bud på et kommissorium og fremsende dette til godkendelse i Landsbyggefonden. Nyt granskningstema fremsendes efter godkendelse i helhedsplanudvalget til Landsbyggefonden den 11. oktober. Efter dialog med Landsbyggefonden med en række justeringer, nås der enighed om et nyt granskningskommissorium den 12. november. Granskningen gennemføres med afslutning i februar Processen omkring helhedsplanen er i årene gået med den indledende projektering. I de efterfølgende år fra , er der pågået en proces, hvor den helhedsplan for Galgebakken, der modtog skema A tilsagn i år 2012 er blevet videreudviklet, på baggrund rådgivers opbyggede viden og erfaring samt konklusionerne, der er gjort med de opførte prøvehuse. Dertil er der i hele perioden gennemført en række undersøgelser, herunder også nogle af dem der ikke var gennemført endnu ved skema A. I 2018 har arbejdet primært omhandlet opstart af den eksterne granskning. Der pågår i hele perioden en aktiv inddragelse af beboerne i processen. Proces efter afsluttet ekstern granskning Granskningens formål er at afdække billigst mulige løsning på den problemstilling, der omhandler skimmel i Galgebakken. Herefter skal den, af eksterne granskers, foreslåede løsning, hvis Landsbyggefonden kan godkende denne, indarbejdes i en revideret helhedsplan. Det er endnu ukendt, hvornår helhedsplanens gennemførelse igangsættes, men BO-VEST har en forventning om at have større klarhed herom, efter den eksterne gransknings gennemførelse og den efterfølgende dialog, der skal ske med, Landsbyggefonden er igangsat. BO-VEST vil gøre, hvad der er muligt for, at processen efter den eksterne granskning med Landsbyggefonden bliver så kort som overhovedet muligt, så helhedsplanen kan komme i gang. Det er dog værd at bemærke, at det ikke kun er skimmel, der er udfordringen i Galgebakken. Hvis granskningsresultatet og den efterfølgende dialog med Landsbyggefonden viser, at den oprindelige helhedsplan på baggrund af Skema A fra 2012 eller en helhedsplan med få justeringer er tilstrækkelig til at løse skimmeludfordringerne, kan der relativt hurtigt projekteres færdig og helhedsplanen vil formentligt kunne opstartes i begyndelsen af år Viser granskningsresultatet til gengæld, at der er behov for en mere radikal løsning i Galgebakken, må det forventes, at der vil gå tid med at fastlægge reviderede økonomiske rammer, ligesom der skal gennemføres en ny proces omkring inddragelse af beboere. Dertil skal der tages højde for, at der vil være behov for at opføre et nyt prøvehus for helhedsplanen og yderligere mock-ups af f.eks. vægkonstruktion eller lignende. I det tilfælde må det nok forventes at helhedsplanen tidligst kan gå i gang i år 2021.

4 Udbedring af skimmel frem til helhedsplanens gennemførelse I det følgende afsnit præsenteres fakta om skimmel i Galgebakken, og der redegøres for BO- VESTs praksis for skimmeludbedring, genhusning mv. frem til, at helhedsplanen for Galgebakken er gennemført. Fakta om skimmel Skimmelproblematikken i Galgebakken er omfattende, og i 2018 er problematikken eskaleret. Hvis der kigges nærmere på antallet af sager, så er der i 2018, indtil videre, registreret 216 anmeldelser af skimmel. Ud af disse sager er der 21 boliger, hvori der er registreret skimmel mere end én gang. Dermed er der et samlet antal på 195 skimmelsager på unikke adresser. Målingerne af opgørelsen løber frem til 28. november I samme periode er der 15 boliger, som er blevet undersøgt, hvori der ikke er fundet skimmelsvamp. Opgørelse af skimmeltilfælde i Tabellen viser de berørte boligtyper med et bogstav efterfulgt af et tal. Den midterste række indikerer, hvor mange skimmeltilfælde der er registreret i boligtypen. Og den nederste række indikerer, hvor mange boliger der er af boligtypen. Bogstaverne i første linje står for følgende: A flade gårdhuse i 1 plan. C og B rækkehuse i forskudte plan. D Ungdomsboliger i 1 plan. Tallet efter bogstavet indikerer antallet af værelser i boligen. Af de skimmelsager der har været i indeværende år, er det samlet 8 sager, der ikke har kunnet udbedres. Resten er udbedret med hjælp fra professionelle fagfolk og på baggrund af det vidensniveau, som vi har nu om skimmeludbedring i boligerne. De 8 boliger udtages til tomgang så snart, der kan opnås aftale med beboerne om genhusning, eller når lejemålene fraflyttes. Der er pt. 17 boliger i Galgebakken, der er udtaget til tomgang. 8 af disse boliger er de nævnte ovenfor, hvoraf 5 er udtaget til tomgang og 3 endnu afventer. Derudover er der udtaget 5 boliger, som har været prøveboliger for helhedsplanen. Af disse anvendes 3 til midlertidig genhusning. Endeligt er der udtaget 8 1-værelseslejligheder, som ikke kan findes egnet til beboelse.

5 Til sammenligning ser registreringer af skimmeltilfælde af tidligere år således ud: Opgørelse af skimmeltilfælde fra Samlet antal skimmeltilfælde fremgår af nederste linje. Økonomi for udbedring af skimmeltilfælde Mange af de boliger, hvori der konstateres skimmel, er ramt af et begrænset skimmelomfang, og som kan saneres ved brug af begrænsede midler. Dog findes der også tilfælde, hvor saneringsomkostningerne overstiger kr. I 8 konkrete tilfælde, har BO-VEST indstillet for VA s organisationsbestyrelse, at disse boliger tages ud af drift, og markeres som tomgangsboliger. Det er gjort fordi BO-VEST har erfaret, at boligerne, kort tid efter sanering, igen bliver skimmelramte. BO-VEST er meget opmærksomme på, at beboerne ikke bor i lejemål, hvori der er skimmel. Desuden står en så stor udgift ikke mål med lejeindtægten. Samtidig har det ikke været muligt at finde kilden til skimmelangrebene i de 8 boliger. Hvilket også er medvirkende til, at boligerne ikke bliver udlejet igen, efter beboerne er flyttet. Hvis der kommer flere lignende tilfælde, vil disse også blive taget ud af udlejning. Omkostningerne til lejetabet dækkes af helhedsplanens byggesag, hvis det er muligt, alternativt dækkes det af VA s dispositionsfond. Det er altså ikke beboerne i Galgebakken, der alene kommer til at betale for huslejetabet. Forventningen er, at alle boliger igen kan lejes ud når helhedsplanen er gennemført. I år 2018 anslår ejendomskontoret, at afdelingen har brugt op imod 4,5 mio. på skimmelsanering. Fordelt på de 216 skimmeltilfælde, der har været registreret, er der brugt ca kr. pr lejemål. En enkelt skimmelsag i et lejemål starter på ca kr., og kan i nogle tilfælde afholdes for dette beløb. Dette indikerer, at der er stor variation i økonomien, når et skimmelramt lejemål skal udbedres. Den dyreste sag indtil nu har beløbet sig på i alt kr. Ejendomskontorets procedure ved skimmel i lejemål. For at forebygge skimmel i lejemål modtager beboerne ca. én gang årligt, via afdelingens beboerblad, anbefalinger om, hvordan de sikrer et godt indeklima. Herunder anbefalinger i forhold til udluftning, opfordring til ikke at tørre tøj indenfor mv. I lejemål, hvor ejendomskontoret bliver tilkaldt og registrerer skimlen, følges følgende procedure: Ved anmeldelse af skimmel skal beboerne udfylde et skema. I skemaet skal beboeren fortælle, om der er synlig skimmel, om de oplever symptomer på indeklimaproblemer, og om i hvilke områder af boligen der opleves problemer.

6 Er der synlig skimmel, og beboeren ikke har symptomer, så bliver afrensning igangsat. Hvis beboeren har symptomer, vurderes der fra sag til sag, om der skal tages destruktive prøver for at måle evt. skimmelniveau. Prøvetagning af skimmel Der måles ikke på synlig skimmel, da det er unødvendigt at bruge penge på prøverne. Skimlen fjernes, hvis det skønnes at være rentabelt. Såfremt det ikke er rentabelt, bliver boligen ikke udlejet på ny. Hvis beboeren har symptomer, når de opholder sig i et enkelt rum, evt. soveværelse, så tages der destruktive prøver under gulvet. (skære 1-2 huller, der efterfølgende lukkes) Har beboeren generelt problemer i hele boligen, rekvireres en særlig undersøgelse af et specialistfirma. Undersøgelsen indebærer blandt andet at en specialtrænet hund, der kan opsnuse skimmel, sættes ind i boligen. Der hvor hunden markerer, tages der destruktive prøver. Hunden kan ikke vurdere, om der er lidt eller meget skimmel. Efterfølgende igangsættes prøvetagning, som foregår ved, at der tages (dobbeltprøver) kontaktaftryk og tapeaftryk. Kontaktaftrykket dyrkes og sammenlignes med tapeaftrykket. Prøverne dyrkes og vurderes af Teknologisk institut. Ved fraflytning af lejemål Når en bolig fraflyttes bliver boligen gennemgået ekstra grundigt. Her anvendes der en specialtrænet hund, der forsøger at finde frem til skimmel, der ikke er synligt for øjet. Registreres der skimmel efter gennemgangen, vurderer BO-VEST, sammen med skimmeleksperter, hvor mange omkostninger, der er forbundet med en skimmelsanering af lejemålet. Er dette beløb uhensigtsmæssigt stort, vurderes det, om det er forsvarligt at sanere, eller om det er bedre at føre boligen til lejetomgang. I alle tilfælde, hvor der registreres skimmel i et lejemål og skimlen udbedres, gør det sig gældende, at der efter sanering foretages nye prøver. På den måde sikres det, at beboere ikke flytter tilbage i et lejemål, hvor skimlen ikke er fjernet, de steder, hvor det er konstateret. Hvornår bliver en beboer genhuset Om en beboer genhuses beror på en individuel vurdering. Udredningen sker bl.a. ud fra, om der er syge beboere, stort skimmel omfang og omfangsrig sanering af boligen, der gør den ubeboelig. Genhusning er for de fleste et voldsomt indgreb i privatlivet. Genhusning af et lejemål vil derfor altid ske i samråd med beboerne. Der er i Galgebakken truffet beslutning om at tilbyde midlertidig genhusning i helhedsplanens prøveboliger. På den måde kan der tages hensyn til især børn og ældre, så de kan forblive i deres nærmiljø, mens deres bolig skimmelsaneres. Afdelingen dækker udgifter til flyttefirma. Herunder er tre eksempler på skimmelscenarier og handlinger fra afdelingen: Er der skjult skimmel i ét rum, bliver der opsat støvvægge, og beboeren bliver i boligen. Hvis der er syge beboere, og der er synlig skimmel, bliver der afrenset med det samme. Så er genhusning ikke nødvendig. Skal køkkenet nedtages, og flere rum saneres genhuses beboerne.

7 Ovenstående tiltag og procedure Kommunikation omkring helhedsplanen og skimmeludfordringen Galgebakkens Helhedsplansudvalg er bindeleddet imellem afdelingens beboere og BO-VEST som administrationsselskab. Helhedsplansudvalget består af 6 beboervalgte beboerrepræsentanter, VA s formand, Vinie Hansen og 4 fra BO-VESTs administration. Det er aftalt, at alt dialog fra afdelingens beboere til BO-VEST, og dennes tilknyttede rådgivere, myndigheder mv., går via helhedsplansudvalget. Det er dog ikke alle beboere, der lever op til denne aftale. Der gennemføres som udgangspunkt ét møde mellem helhedsplansudvalget og BO-VEST hver måned. På møderne afdækkes bl.a. andre emner som f.eks. kommunikationsbehov i forhold til selve helhedsplanen og skimmeludfordringen. Dertil gennemgås beboerhenvendelse, opslag på Facebook, debatindlæg i lokale medier og lignende. Hvem der er den mest hensigtsmæssige afsender på svar på diverse henvendelser, vurderes fra henvendelse til henvendelse alt efter henvendelsens karakter. Et af de kommunikationsprodukter der bliver til i samarbejde mellem BO-VEST og Helhedsplansudvalget er det trykte nyhedsbrev Byggeposten, der omdeles til alle husstande i området. Der er senest runddelt en status for den eksterne granskning i juli 2018 og en opfølgning herpå i november Primo december forventes der runddelt en Byggeposten omkring skimmel, hvor der fremlægges fakta herom, proces for skimmeludbedring, genhusningsboliger, tomgang i boliger mv. Dertil findes der til renoveringen en renoveringshjemmeside, hvor alle referater fra helhedsplanudvalgsmøder, resultat af tekniske undersøgelser, byggepostnyhedsbreve mv. er tilgængelige. Renoveringshjemmesiden er det sted, hvor beboerne løbende kan finde opdaterede oplysninger om helhedsplanen og seneste nyt. Der gennemføres ligeledes informationsmøder i afdelingen. Senest er der 3. oktober 2017 gennemført beboermøde med deltagelse af BO-VEST og tilknyttede rådgivere, hvor beboerne blev informeret om blandt andet krybekælderproblematikken. Der er tillige planlagt, at der skal gennemføres et beboermøde med deltagelse af Landsbyggefonden, den eksterne gransker og BO-VEST mfl., når den eksterne granskning er gennemført forventeligt i marts 2019.