Nyhedsbrev om almene boliger og ledelse nr. 10, december 2011

Transkript

1 I dette nyhedsbrev: Konsekvenserne af skandalen med de ustøttede almene boliger i Randersegnens Boligforening har nu resulteret i, at foreningen er begæret konkurs! Det er frygteligt men helt forståeligt, at administrators konklusion er at begære boligorganisationen konkurs. Det er formentlig eneste mulighed for at sikre boligafdelingerne en tryg fremtid. En løsning kan måske være, at en eller flere andre boligorganisationer køber afdelingerne måske med tilskud fra Landsbyggefonden. De ustøttede boliger ser ud til at bære løsningen i sig selv i kraft af at købene er ugyldige og dermed ophæves. Tilbage står pressede entreprenører med et problem, og for en del af dem kan problemet måske ende i Østjysk Bank. Hvad der sker med Østjysk Bank, som formentlig har rigtig mange penge ude at svømme, må guderne vide, siger Søren Peter Hvidegaard Jensen. Læs mere her - klik Abonnement for kommuner om rådgivning om den almene boligsektor SPJrådgivning har etableret en abonnementsordning om rådgivning om almene boliger, der løber for tre eller 12 måneder ad gangen. Kommuner der tegner abonnement vil i øvrigt få rabat på andre rådgivningsydelser fra SPJrådgivning. Læs mere her - klik Om SPJrådgivning Læs mere her - klik 1

2 Konsekvenserne af skandalen med de ustøttede almene boliger i Randersegnens Boligforening har nu resulteret i, at foreningen er begæret konkurs! I Nyhedsbrev om almene boliger og ledelse, nr. 9 omtaltes sagen hvor, hvor Randersegnens Boligforening igennem en årrække har været meget engageret i en række ustøttede boligprojekter. Aktuelt har der været tale om 10 ustøttede projekter med i alt 88 boliger, fordelt over tre kommuner. Af den pressemeddelelse som RandersBolig udsendte om sagen fremgik det, At købsaftaler var indgået inden der forelå kommunal godkendelse, hvilket er en forudsætning for, at en boligorganisation kan købe jord og boliger. At finansieringen af boligprojekterne ikke var på plads, og forudsatte bl.a. låneformer, som ikke må benyttes At der i strid med lovningen i en række tilfælde var opført ustøttede almene boliger Et enigt byråd i Randers besluttede efterfølgende på et lukket møde den 31. oktober 2011 at sætte boligforeningen under kommunal administration. Den indsatte administrator AAB i Århus ved direktør Anders Rønnebro har den 8. december 2011 afleveret sin rapport til Randers Kommune. Den har medført, at boligorganisationen er erklæret konkurs. Anders Rønnebo afslutter rapporten således: Der er derfor behov for en meget stor kapitaltilførsel meget hurtigt, hvis Randersegnens Boligforening skal videreføres. Da dette ikke anses for realistisk, har administrator ikke andre muligheder end selv at begære boligorganisationen konkurs. Rapporten redegør meget udførligt om situationen omkring de 10 ustøttede projekter og også mere generelt om situationen i Randersegnens Boligforening og dens afdelinger. Rapporten kan hentes ved at klikke her. De ustøttede projekter Rapporten konkluderer, at de ustøttede boliger er opført og anskaffet i strid med Lov om almene boliger og den særlige bekendtgørelse om sideaktiviteter. Således skriver man, at Det kan derfor konkluderes, at stort set alle aftaler indgået i forbindelse med Randersegnens Boligforening opførelse af ustøttede boliger og erhvervelse af grunde/ejendomme i den henseende, er indgået i strid med gældende lovgivning. På baggrund af en udførlig gennemgang af retspraksis konkluderes det, at aftalerne er ugyldige. Konsekvensen er,.at Randersegnens Boligforenings medkontrahenter skal tilbagelevere, hvad de har modtaget (købesum og entreprisesum). For så vidt der endnu ikke er sket betaling, bortfalder denne forpligtelse. Ligeledes skal Randersegnens Boligforening tilbageleve den ydelse foreningen har modtaget. 2

3 Sagt med andre ord skal ejendommene/grundene tilbageleveres til entreprenørerne og entreprenørerne skal tilbagebetale de erlagte købesummer. Også eventuelle banklån og realkredit lån er i strid med Lov om almene boliger og sideaktivitetsbekendtgørelse. Pantebreve lyst i ejendommene er derfor ugyldige og skal slettes af tingbogen. Lejernes situation i de ustøttede boliger er også mildest talt usikker. I rapporten henvises der til, at i konsekvens af købsaftalernes ugyldighed har Randersegnens Boligforening ikke været berettiget til at råde som ejer over ejendommene og dermed udleje dem. Det kan efter rapporten indebære, at lejemålene er ugyldige og muligvis kan kræves fraflyttet af entreprenøren ved tilbageleveringen. Deloitte har for administrator gennemgået økonomien i projekterne. Hovedkonklusionen er, at forudsætningerne for de oprindelige driftsbudgetter, som var udarbejdet af den tidligere forretningsfører i forbindelse med godkendelse af købene, ikke har været realistiske. Det skyldes reelt højere omkostninger, hovedsageligt p.g.a. højere udgifter til ejendomsskatter og renovation, almindelig vedligeholdelse og henlæggelser til periodisk vedligeholdelse, istandsættelse og ekstra ordinære udgifter. Det betyder, at der efter de korrigerede budgetter ikke kan betales de oprindeligt budgetterede udgifter til ydelser på lån og, at det ikke umiddelbart er muligt at finansiere købene af boligprojekterne uden der opnås tilskud og uden, at der gives tilladelse til at anvende lånetyper, F1 lån med 10 års afdragsfrihed, der ikke er lovlige at anvende for almene boligorganisationer. Søren Peter Hvidegaard Jensen fra SPJrådgivning siger: Det ser rigtig slemt ud, også for entreprenørerne og måske også lejerne. Af rapporten fremgår det, at der har været en forhandling med entreprenørerne og deres klare udmelding var, at de ikke ønskede at genforhandle prisen, som led i et eventuelt forsøg på en rekonstruktion. Deres generelle bemærkning var, at der ingen penge var at hente og at branchen i forvejen er spændt hårdt for. I rapporten er der en oversigt over situationen for entreprenørerne og det kan konstateres, at ingen af dem er solide. De har en meget lille eller negativ egenkapital. Så risikoen er stor for at de kan blive revet med i faldet. Østjysk Banks rolle Søren Peter Hvidegaard Jensen har hæftet sig specielt ved den rolle som Østjysk Bank har spillet i sagerne. Herom siger han: Det er bemærkelsesværdigt, at Østjysk Bank har fået sit eget afsnit i rapporten. Det fremgrår med al tydelighed, at banken har udvist om ikke direkte uvilje så manglende lyst til at bidrage til at afdække sagen og eventuelt finde en løsning på sagen. Det fremgår bl.a, at administrator den 29. november 2011 skriftligt anmodede Østjysk Bank om et møde om boligforeningen og banken har ikke reageret på denne henvendelse. Derudover har administrator flere gange forgæves forsøgt at komme i kontakt med Østjysk Bank for at få udleveret relevante dokumenter for de sikkerheder banken måtte have i forhold til boligforenin- 3

4 gen og banken har nægtet at udlevere disse oplysninger. Det mener jeg er helt utilstedeligt, men det skyldes måske den meget aktive rolle som banken ser ud til at have spillet i forbindelse med opførelse af de ustøttede boliger. Søren Peter Hvidegaard Jensen sigter her til afsnittet om Østjysk Bank. Af rapporten fremgår det, at Banken er boligorganisationens hovebankforbindelse og har haft en meget aktiv rolle i boligorganisationens ustøttede boligprojekter. Flere af entreprenørerne er også kunder i banken og banken har siddet med ved bordet ved flere af projekterne og har aftalt samt godkendt projekterne og deres finansiering. Den tidligere forretningsfører har om en af sagerne nævnt, at banken har været ganske udfarende. Det pågældende salg blev til på initiativ af banken og fandt sted ultimo Det var et selskab ejet af banken, der solgte grunden til boligforeningen til 9 mio kr. og nedbragte dermed balancen med et tilsvarende beløb. Af rapporten fremgår, at Boligforeningens forretningsfører har overfor os oplyst, at han på dette tidspunkt ikke følte sig i stand til at nægte købe, selvom han måske nok var i tvivl om hvorvidt prisen var rimelig. Forholdsvis kort tid efter salget meldte banken ud, at man ikke så sig i stand til at fortsætte finansieringen af boligorganisationens byggeprojekter. Søren Peter Hvidegaard Jensen siger herom: Det sætter for alvor lys på bankens rolle i sagen. Man ser tilsyneladende ud til at presse et salg af egen jord til boligorganisationen igennem og afstår så fra at finansiere fremtidige projekter. Og det viser sig så sandelig også, at banken har forsøgt at tinglyse en række pantebreve uden myndighedsgodkendelse fra kommunen. Og, fortsætter Søren Peter Hvidegaard Jensen, så var det jo bankens direktør Jens Vendelbo, der udtalte til DR Østjylland, at sagen var En storm i et glas vand, og at den var opstået i et spil mellem forskellige juridiske udlægninger af, hvad en boligforening må i forhold til byggeri og køb af ejendomme. Han nævnte, at han var sikker på, at alle vilkår var opfyldt i forbindelse med optagelse af realkreditlån, ellers ville de efter hans opfattelse ikke kunne blive tinglyst. Nu er Randers Boligforening så gået konkurs og, vi kan se, at banken har været ganske aktiv i sagerne og også har forsøgt at tinglyse uden myndighedsgodkendelse! Det er helt utilstedeligt og burde få konsekvenser. Måske ligger den næste bankskandale i Østjylland! Boligorganisationens økonomi I rapporten er der også en gennemgang af boligorganisationens økonomi mere generelt, herunder også boligafdelingerne. Deloitte konkluderer, at situationen i Randers Boligforening er meget kritisk og, at boligorganisationen ikke har tilstrækkelig likviditet til at betale de kortfristede gældsforpligtelser og, at egenkapitalen efter deres overbevisning allerede er tabt. For afdelingerne er konklusionen, at budgetterne er urealistiske og, at der er behov for lejestigninger på 6-12% Generelt er billedet, at henlæggelserne er meget lave. Afdelingerne er presset på likviditeten og er ikke særlig robuste til at kunne betale de fremtidige kortfristede gældsforpligtelser. Søren Peter Hvidegaard Jensen siger: Det er frygteligt men helt forståeligt, at administrators konklusion er at begære boligorganisationen konkurs. Det er formentlig eneste mulig- 4

5 hed for at sikre boligafdelingerne en tryg fremtid. En løsning kan måske være, at en eller flere andre boligorganisationer køber afdelingerne måske med tilskud fra Landsbyggefonden. De ustøttede boliger ser ud til at bære løsningen i sig selv i kraft af at købene er ugyldige og dermed ophæves. Tilbage står pressede entreprenører med et problem, og for en del af dem kan problemet måske ende i Østjysk Bank. Hvad der sker med Østjysk Bank, som formentlig har rigtig mange penge ude at svømme, må guderne vide. Hvordan kunne det gå så galt? Søren Peter Hvidegaard Jensen siger herom: Efter min opfattelse skyldes det ikke at systemet ikke er skruet godt nok sammen, for ideelt set er der flere parter der holder øje med hinanden. Det gælder forretningsfører, bestyrelse, revisor og kommunen. Også bank og realkreditinstitut har en rolle når de tager stilling til finansieringen af en sag. Men intet system er mere sikkert end de personer der er i det og når tingene helt ekstraordinært går op i en højere enhed, ja så går det galt og så har vi skandalen. I den her sag har vi en bestyrelse der ikke har været sin rolle og sit ansvar bevidst, en forretningsfører der kører rundt med bestyrelsen og så en ordentlig gang fedteri mellem forretningsfører, bank og entreprenører. Når så kommunen ikke er effektiv nok i sit tilsyn og ikke hæfter sig nok ved revisors bemærkninger, men forholder sig til at der ikke er anmærkninger, ja så er ringen sluttet. Så sker det der ikke skulle kunne ske. Hvad kan vi lære af sagen? Bestyrelserne er nødt til at forstå det ansvar de har. De skal ikke selv være administratorer, men de skal lægge en linje for boligorganisationens udvikling og drift og sikre, at den følges. Og de skal sikre sig, at de har et tilstrækkeligt beslutningsgrundlag, når de tager stilling til de sager, de får forelagt. Og opgaven som direktør for en boligorganisation kræver mere i dag end for år siden. Det er en meget kompleks verden at bevæge sig i. Og - så ender vi igen ved nødvendighede af at sætte fokus på God almen ledelse. Jeg tror og håber ikke at vi har tilsvarende sager i andre kommuner, en sag som denne sætter fokus på, at kommunerne bør sikre sig, at man har eller kan trække på de nødvendige kompetencer i sager omkring almene boliger. Det gamle snævre juridiske og økonomiske tilsyn, hvor man stort set alene godkendte regnskaber og vedtægter er historie. Det er en meget mere kompleks og udfordrende opgave, som kommunerne nu forvalter sammen med boligorganisationerne en opgave som giver kommunerne helt nye muligheder. Men problemet er for mig at se, at der er nogle kommuner der endnu ikke har flyttet sig udover det snævre tilsynsniveau! Man nødt til at flytte sig, hvis man vil sikre sig en positiv udvikling både for almene og andre boliger og for at undgå, at der opstår møjsager. Boligorganisationer og kommuner har brug for hinanden, men man har brug for at kvalificere sit samarbejde, slutter Søren Peter Hvidegaard Jensen. Retur til oversigten. 5

6 Abonnement for kommuner om rådgivning om den almene boligsektor SPJrådgivning har fået en række forespørgsler om muligheden for aftaler om løbende rådgivning til kommuner om almene boliger til en fast pris. På den baggrund har jeg etableret en abonnementsordning, der løber for tre eller 12 måneder ad gangen. Kommuner der tegner abonnement vil i øvrigt få rabat på andre rådgivningsydelser fra SPJrådgivning. For mig er det vigtigt, at jeg ressourcemæssigt kan leve op til mit tilbud. Derfor vil der kun blive indgået aftaler med et begrænset antal kommuner og de første abonnementer er tegnet Kontakt SPJrådgivning på spj@spjraadgivning.dk eller tlf , hvis I ønsker yderligere oplysninger om abonnementsordningen. Retur til oversigten. Om SPJrådgivning SPJrådgivning udfører opgaver for kommuner vedr. den almene boligsektor om udlejning, drift, økonomi, beboerdemokrati etc. I den forbindelse rådgiver jeg også om tilrettelæggelse og gennemførelse af en effektiv mål- og rammestyringen i forbindelse med styringsreformen for den almene boligsektor boligorganisationernes bestyrelser og administrative ledelser om ledelsesmæssige forhold, strategisk udvikling, mål- og rammestyring etc. Derudover rådgiver jeg boligorganisationer i forbindelse med gennemførelse af konkrete projekter projektudviklere og andre, der samarbejder med almene boligorganisationer SPJrådgivning Lergravsvej 53, 2300 København S Telefon: spj@spjraadgivning.dk CVR-nr Bank: Lån & Spar, konto Retur til oversigten. Tidligere nyhedsbreve findes på dette link: Nyhedsbreve 6