Orientering om Byfornyelsesprojektet. Ordinær Generalforsamling den 27. april AB Kristinegaarden

Transkript

1 Orientering om Byfornyelsesprojektet Ordinær Generalforsamling den 27. april AB Kristinegaarden 1

2 Byfornyelsesprojektets Godkendelse og Bevilling Projektets godkendelse ved generalforsamling: Vedtaget at ansøge ved generalforsamlinger 2015 Bevilling ved Borgerrepræsentationens beslutning den 18. juni 2015: Grundet ejendommens bevarings værdi Klasse 3 gives et tilskud på 1/3 Støtte beregnet på maksimalt: Egenfinansiering minimum: Maksimeret støttebeløb: kr kr kr Der er af kommunen afsat 1,5% af de samlede ombygningsomkostninger til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse. Byggesagen er omfattet af en 20-årig forsikringsdækning på de berørte bygningsdele. Kommunen har også afsat midler til genhusning af beboere i forbindelse med etablering af bad. 2

3 Byfornyelsesprojektets Støtteberettiget arbejde Projektet er meget omfattende og følgende områder er dækket ifølge budget: Tagværk Reparation af tagbeklædning, understrygning, etc. Energibesparende arbejder Solcelleanlæg mod gård, udskiftning af cirkulationspumpe, efterisolering af rør, isolering af portloft mod beboelse etc. Facader/sokkel Istandssættelse af underfacade, stik og gesimsbånd mod gade og mindre istandsættelse af facader mod gårdfacader. Vinduer Udskiftning af vinduer mod gade i træ, tre-lags (koblede) med lavenergiglas samt lydisolering. Udskiftning af vinduer mod gård med lavenergiglas. Etablering af badeværelser, 11 stk. Der skal udarbejdes en 10-årig plan for drift og vedligehold af hele bygningen. 3

4 Igangsættelse af projektet Der blev indgået en aftale med Datea om byggeadministration. Der blev udarbejdet et udbud. Kommunen har godkendt oprindeligt udbud og stillet krav til antallet af bydende entreprenører (minimum 5 stk.) ved licitation. Der skal være minimum 3 bydende der overholder formalia. Den billigste vinder entreprise(rne). (Afsluttet juli 2016) Kommunen har godkendt resultatet. 4

5 Entreprenører og Forsikringer Vi har følgende entreprenører på pladsen: Byg & Energi 4700 ApS, Hovedentreprenør: Vinduer, facader og tag Murerfirmaet Jørn Rasmussen A/S, Badeværelser Snedkermester Saaby-Jensen & Søn ApS, Hoveddøre (Ikke Byfornyelse) P.S. VVS & EL Service, Faldstammer (ikke Byfornyelse) Alle kontrakter er gennemgået af Datea (indgår i byggesagsadministrationen) Forsikringer: All-risk (Bygherre/Ejendommen) Rådgiver(e) Entreprenør(er) Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse 5

6 Faseopdeling Arbejdet er opdelt i faser, hvor primært forskellige opgaver der kræver stillads gennemføres. Fase 1 Fase 2 Fase 3 Fase 4 Fase 5 Fase 6 Fase 7 Lyngbyvej Lyngbyvej Sejrøgade Lyngbyvej Lyngbyvej Lyngbyvej Omøgade

7 Tagværk Nogle af de ting der repareres og udskiftes er: Tagsten skal lægges på plads. Rygninger gennemgås og repareres. Se billede, tagsten gaber - > Grater og skotrender skiftes. Skorstene repareres (Der var 3 stk. i udbudet). Tværbjælker over 4-sals vinduer i baggårdene udskiftes (73 stk.). Understrygning af tag. Mangler mange steder, hvilket giver utætheder med risiko for vandskader og råd. Kræver adgang til loftsrum. Tagrender og nedløb skiftes. De gamle var utætte og dimensionerne var for små. 7

8 Energibesparende foranstaltninger Solcelleanlæg, gårdsiden. Fase 1 (Lyngbyvej 44-46) Solcelleanlæg, gårdsiden. Fase 7 (Omøgade). Vi ansøger om at få lov til at etablere et ekstra for at kunne dække fællesstrøm og genbruge tagsten. Praktikantrapport vedr. batterier, brint og bimålere for at udnytte strømmen maksimalt. Efterisolering under vindue i forbindelse med vinduesudskiftning på 4.sal mod gade. Ekstra vindspærre. Gulv mod portrum. Bagtrapperne: oppe ved dør til loft. Udskiftning af cirkulationspumpe. Ekstra pumpe. CTS-styring. Isolering af rør (kælder). 8

9 Facadearbejder Facaden før 2004: Genetablering er besluttet ved Generalforsamling i Kommunen har interesse i at ejendommen står som oprindelig. Genetablering af de sidste erhvervsfacader (3 erhvervsfacader). Vinduer (Kontoret, Cykelhandleren og pavilionerne). Stik og gesimsbånd mod gade og mindre istandsættelse af facader mod gårdfacader (Sætningsrevner, skader på gavle, reparation af huller efter gamle cykelstativer (fjernes) og stilladser). 9

10 Vinduesudskiftning Vi har ca. 980 vinduer i alt + kældervinduer. Vinduer mod gaden: Vinduer mod gaden er koblede og af træ (Krav ved Byfornyelse, da ejendommen er bevaringsværdig) med 20-årig garanti (Sibirisk lærk). Lyd eller energikrav (2020) er defineret af Delta (GTS-institut). Der er generelt byggekrav om udluftningsventil. Man kan ikke søge om dispensation. Vinduer mod gården: Alu/træ vinduer, energikrav (2020). Der skal være en udluftningsventil. Kældervinduer, hærdet glas): Der skal ryddes en sti, samt 1 m fra vinduet, da der skal fuges indvendig. Kræver adgang til kælder. 10

11 Vinduesfuger 4 forskellige Mansard mod gade: Udført med gummifuger, da kvistene har en træfront. Mansard mod gade: Over bundfugen er der ligeledes monteret en zinkinddækning. 11

12 Vinduesfuger 4 forskellige Facadevindue mod gade: Udført med bastardmørtel, en fuge iblandet cement, så den så meget som muligt ligner den oprindelige fuge. Facadevindue mod gade: Bundfugen er udført med en stærkere fuge, derved farveforskellen 12

13 Vinduesfuger 4 forskellige Mansard mod gård: Flunkerne er udført med en eternitplade. Mellem vinduet og eternitpladerne, er der udført en Illmodfuge, Illmod 600, der er en fuge, der udvider sig og lukker tæt. Mansard mod gård: : Den oprindelige bundplade varierer meget i højden, derfor er der her monteret en special fremstillet zinkinddækning, der er udformet således at der kan udføres en gummifuge mellem vindue og inddækning 13

14 Vinduesfuger 4 forskellige Facadevindue mod gård: Fugerne her er udført med Illmodbånd, Illmod 600, der udvider sig efter isættelse og lukker tæt. Facadevindue mod gård: Bundfugen er udført som en gummifuge. 14

15 Vinduesudskiftning Udfordringer mod gade: Indfatningerne varierer meget med hensyn til placering. Udluftningsventilen kan kun sidde for oven grundet manglende plads i siderne. Gælder i øvrigt også andre koblede rammer. Udluftningsventilen skal være lyddæmpende for at fastholde vinduets lyddæmpning. Udluftningsventilen skal være fuget korrekt for at lyddæmpningen skal virke. Hvis andelshaver sætter en mindre ventil i, er det på eget ansvar. Man skal kunne genetablere den lyddæmpende ventil. Flytning af udluftningskanal: Der er en del vinduer, hvor der ikke er plads til udluftningsventilen Her har man arbejdet på en løsning hvor ventilen flyttes ned. Der er vinduer hvor man har sat en liste nedenunder ventilen. Der arbejdes på en pænere liste-løsning. Garantien for vinduet gælder fortsat fra vinduesleverandørens side om end ventil er flyttet. Man kan godt sætte en krog eller sikring indvendig på rammen. 15

16 Andre spørgsmål Gennemgang indvendig af de vinduer der er færdigmonteret: Gennemgangen vil blive varslet og udført indenfor relativt kort tid for fase 1, 2 og 3. Start i uge 18. Udføres primært af Steen Nelander. Som er ansat af Ejendommen til opgaven. Tom Pedersen deltager. Rapport fra tidligere besøg (6 andele) udført af Steen Nelander er planlagt færdig uge 18. Andet: Det er ikke tilladt at færdes på stilladset. Man må ikke lave destruktive test af fuger etc. Fejl og mangler: Der er udarbejdet et skema, den enkelte andelshaver kan udfylde inden endelig aflevering. Rådgiverne omdeler denne når man anser det passer ind i Deres arbejde. Der er også lavet en elektronisk løsning, hvor man meddeler fejl og mangler. Er lavet af en andelshaver i nattens mulm mørke. Anvendelsen kan dog først aftales med rådgiverne inden den kan tages i brug. Ekstraarbejder eller tilkøb: Skal godkendes i vedligeholdelsesudvalget inden udførelse. Alle fakturaer skal underskrives af udvalget, som overholder reglerne ifølge vedtægterne. Fakturaer tjekkes mod arbejdssedler inden godkendelse. (Tom & Steen) 16

17 Aflevering Projektets nuværende slutdato er 1/ Kan blive udsat om nødvendig. Dokumentation af aflevering: Alt bliver dokumenteret elektronisk i byggeweb. Med billeder og korrektioner. Aflevering sker løbende, dvs. der er allerede lavet aflevering af visse bygningsdele fase 1-4. Al dokumentation bliver indsendt til Kommunen og Byggeskadefonden. Al dokumentation bliver gemt elektronisk på ejendommens kontor. Der vil komme flere Nyt fra Byfornyelse i de kommende måneder. 1-års og 5-årsgennemgang indgår. Dog ikke som en del af budgettet. Antal fejl/mangler med vinduer: Vi kender pt. ikke antallet. Vi forventer at der er flere problemer i fase 1 og 2. Vinduesstørrelse er forsøgt korrigeret efterfølgende. Fase 3 vil vise om det stemmer. 17

18 Opgaver der ikke delfinansieres ved Byfornyelse Hoveddøre: Der er 9 hoveddøre, der bliver færdige i projektperioden. Grønnegården mangler. Bliver lavet når vi har budget til det. Altaner: At altaner kan etableres er vedtaget ved generalforsamling. Vi har pt. ikke indgået kontrakt med et Altanfirma. Yderligere information kontakt Altanudvalget. 18

19 Finanisering Skift af bank: Vi har skiftet til Jyske Bank og BRF kredit. Byggelån: Der er optaget et byggelån svarende til projektets samlede pris. Byggelånet er på kr. Der beregnes kun renter af det beløb der trækkes på lånet til enhver tid. Kreditforeningslån: Der er optaget et lån på kr Renten er meget lav for tiden. Betalingsperiode: 30 år, grundet den lave rente. Afdraget er lidt over /år ved opstart. (Oprindelig plan maks kr per år). Mulighed for afdragsfrihed i 5 år. 19

20 Andelsboligafgiften Vi har en fast stigning der følger prisindex, hvilket betyder en stigning på 0,7 % per 1. februar 2017 Hensigten er at andelsboligafgiften ikke skal stige yderligere på grund af et Byfornyelsesprojekt. Med nuværende renteomkostninger burde dette kunne gennemføres. Andelskronen Ved optagelse af lån til vedligehold vil andelskronen typisk falde Dette gælder ikke Byfornyelsesprojekter, da andelskronen kan fastfryses, indtil at værditilskrivningen af ejendommen betyder at andelskronen overstiger dagens andelskrone!!!!! 20