Boligsælgerens ultimative guide En god start på boligsalget

Transkript

1 Boligsælgerens ultimative guide En god start på boligsalget 29 sider med tips, tricks og gode råd

2 Indholdsfortegnelse

3 01 Er du klar til at sælge din bolig? 02 Hvordan foregår et boligsalg? 03 Forberedelser til dit boligsalg 04 Gode ressourcer 05 Sælg din bolig igennem JUST-SOLD

4 01 Er du klar til at sælge din bolig? Denne e-bog er skrevet, så du får: Et overblik over boligsalget. Svar og viden på de mest gængse spørgsmål i opstarten. Viden om dine muligheder som boligsælger. Får valgt den rigtige ejendomsmægler.

5 At sælge sin bolig er en stor beslutning En beslutning som i starten kan virke som en stor og nogle gange uoverskuelig opgave. Vi kan berolige dig med, at det behøver det ikke at være. Vi er glade, når vi kan hjælpe dig med et overskueligt, trygt og hurtigt boligsalg. Derfor skal du heller ikke tøve med at kontakte os, hvis du har spørgsmål, som du ikke får svar på i e-bogen. Du kan skrive eller ringe til os på: info@just-sold.dk tlf.: OBS.: Vær opmærksom på at denne guide er skrevet med udgangspunkt i et salg af en villa eller rækkehus. Lejligheder er lidt anderledes, men derfor giver guiden dig stadig et godt overblik over processen. Med venlig hilsen

6 02 Hvordan foregår et boligsalg? Fra valg af ejendomsmægler til salg

7 1Du vælger en ejendomsmæglerforretning til at stå for dit boligsalg. 2Der bliver foretaget en salgsvurdering af din bolig. 3Der skrives 4Alle under på en formidlingsaftale med ejendomsmægleren. dokumenter bliver indhentet. 5Der bliver taget billeder og lavet salgsopstilling. 6Din bolig bliver lagt på nettet, og boligsalget starter. 7Din bolig bliver fremvist og markedsført. 8Boligen bliver solgt og salgsdokumenter underskrevet.

8 Et boligsalg forløber ens uanset ejendomsmægler Ejendomsmægler Når du vælger en ejendomsmægler til at sælge din bolig, kan du være sikker på, at boligsalget forløber, som det skal. Derudover risikerer du ikke at stå med et stort efteransvar, fordi der var elementer i salget, som ikke levede op til standarden. Ejendomsmægleren ved, hvad der skal ske og vil stå for hele processen i tæt dialog med dig. En ejendomsmægler kender markedet og ved, hvordan de rigtige købere kan tiltrækkes, ikke mindst igennem deres køberkartotek. Selvsalg Sælger du selv din bolig, har du ansvar for det praktiske. Det gælder alt fra at sætte den rigtige pris og indhente dokumenter til at finde køber og lave købsaftalen. Selvsalg er blevet mere populært end tidligere, da det er blevet muligt at finde sine købere igennem internettet. Du kan fx få lagt din bolig på boligportalen eller facebook. Ved selvsalg har du selv overblikket og kan styre hele forløbet, som du finder bedst. Derudover sparer du selvfølgelig salæret og andre omkostninger, du vælger at undlade.

9 Dokumenter Når et boligsalg skal gennemføres mest effektivt for dig som sælger og med de bedste forudsætninger for køber, så skal der indsamles en hel del dokumenter. Dokumenterne sikrer, at alle oplysninger er tilgængelige for potentielle købere, og at de derfor kan træffe en hurtigere beslutning. Der er også nogle dokumenter, der skal laves, før du kan tegne en ejerskifteforsikring, som fraskriver dig et 10 års mangelsansvar. Det skal siges, at det ikke er et lovkrav at indhente nogle af dokumenterne. Men vi anbefaler dig at gøre det. Ved salg af en villa er der her et eksempel på en liste over dokumenter, vi som ejendomsmægler indsamler: Tingbog BBR-meddelelse Ejendomsvurdering Ejendomsdatarapport Vejforsyning Ejendomsskattebillet Lokalplaner/kommuneplaner Jordforurening hos Regionen Tankattest, hvis olietank Servitutter Matrikelkort/ejendomskort Bygningstegninger/attester Fredet ejendom/bevaringsværdi Grundejerforeningsskema Vedtægter/husorden Regnskab Budget Forsikringspolice Årsopgørelse renovation Årsopgørelse skorstensfejer Årsopgørelse vand Årsopgørelse varme Skifteretsattest og fuldmagt Oversigter over nuværende gæld til bank Erklæring om ejd.avance hvis grund er over 1400 m2 Energimærkning

10 Tilstandsrapport Elinstallationsrapport Ejerskifteforsikring Som nævnt har du som sælger et 10-årigt mangelsansvar for de skader, fejl og mangler, der er i din bolig før salget. Derfor anbefaler vi, at du som sælger tilbyder køber en ejerskifteforsikring. Så slipper du nemlig for dit 10-årige ansvar. Det er dit ansvar (og i din interesse) som sælger at tilbyde køber en ejerskifteforsikring. Når du sælger igennem JUSTSOLD og andre ejendomsmæglere, så er det normalt, at du og køber deler udgifterne 50/50. Tilstandsrapporten er en vurdering af boligens stand, og elinstallationsrapporten...så slipper du bliver lavet for dit 10-årige på baggrund ansvar. af alle synlige elinstallationer. Sælger du boligen selv, kan anden aftale laves med køber. For at kunne tegne en ejerskifteforsikring, skal du have lavet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport. Sælger du igennem en ejendomsmægler, tager de sig af, at alle dokumenterne bliver lavet, og ejerskifteforsikringen bliver tilbudt køber, så du slipper for dit 10-årige ansvar.

11 Fordele og ulemper ved ejendomsmægler og selvsalg Der er fordele og ulemper ved både at bruge en ejendomsmægler og ved at sælge selv. Herunder har vi prøvet at give en opsummering af begge. Ejendomsmægler Din bolig bliver præcist vurderet. Alle dokumenter bliver indhentet. Der bliver taget professionelle billeder. Al papirarbejdet bliver klaret. Der er styr på hele processen. Du bliver ikke bundet af efteransvar. Din bolig bliver eksponeret på boligsiden. dk. Din bolig bliver fremvist. Der bliver forhandlet med potentielle købere. Du betaler typisk et højt salær. Du er ofte bundet til den samme mægler i op til 6 måneder.* Du skal betale ¼ af salæret for at komme ud af aftalen.** Bemærk at hos JUST-SOLD kan du: * komme ud af aftalen fra dag til dag. ** og slippe for at betale ¼ af salæret. Selvsalg Du sparer salæret. Du kan selv markedsføre boligen på diverse internetsider. Der bliver forhandlet med potentielle købere. Du har fuldt ansvar før, under og efter bolighandlen. Du skal selv have styr på al det praktiske. Du skal selv tage boligbilleder. Juridisk bistand kan være nødvendigt. Du står selv for fremvisninger. Du har ikke adgang til køberkartotek. Du skal selv stå for markedsføringen. Der bliver forhandlet med potentielle købere.

12 Det kan være svært at gennemskue priser Priser Flere spørgsmål? Priserne ved brug af ejendomsmægler varierer fra forretning til forretning. Nogle har et lavere salær end andre, alt imens andre tager mere for billeder og sagsbehandling end den anden. Derfor kan det være svært at gennemskue og sammenligne priserne. Har vi ikke fået dækket alle dine indledende spørgsmål om dit boligsalg? Så skriv til os med det samme: Hos JUST-SOLD har vi gjort det meget enkelt og overskueligt. På vores hjemmeside kan du se, hvilke omkostninger, du har ved dit boligsalg hos os. Ellers fortsæt til kapitel 3, hvor vi fortæller om mæglervalg og starten på dit boligsalg.

13

14 03 Vælg din mægler og start forberedelserne til dit boligsalg

15 Har du besluttet dig for at sælge din bolig ved hjælp af en ejendomsmægler? Godt! Så er næste skridt at vælge den ejendomsmægler, der skal stå for salget, så du kan tage boligsalget mere afslappet, og vide at det hele er i professionelle hænder. Men da boligsalg er et personligt anliggende, er det selvfølgelig vigtigt, at du finder den rigtige ejendomsmægler til at repræsentere dig, samt som giver dig de bedste forudsætninger for et hurtigt boligsalg og højest mulige salgspris.

16 Den gratis salgsvurdering Dit første møde med ejendomsmægleren En del boligsælgere inviterer forskellige ejendomsmæglere hjem til sig for at lade dem fortælle, hvad de kan tilbyde dig. Det sker i form af en gratis og uforpligtende salgsvurdering. På dette møde med ejendomsmægleren får du at vide: Hvad ejendomsmægleren vurderer, din bolig kan sælges til. Hvilket salær du skal betale. Hvordan salgsprocessen kommer til at forløbe. Dine omkostninger i forbindelse med salget.

17 Hvad er min bolig værd? At få en online vurdering kan give en god indikation af, hvor meget din bolig er værd, men den eneste måde at få en præcis vurdering er ved at invitere en ejendomsmægler hjem. Hvor meget din bolig er værd afhænger af flere faktorer. Specielt følgende spiller en stor rolle, når prisen på boligen skal fastsættes: Størrelse og boligtype Beliggenhed Stand Er der plads til den klassiske børnefamilie i din bolig, både når det kommer til størrelsen af boligen og rumfordeling? Planløsning og muligheder for anden rumfordeling spiller en stor rolle, da flere potentielle kunder vil kunne se muligheder i boligen. Derfor vægter bl.a. antal kvadratmeter, antal værelser og grundareal højt. Beliggenheden har ligeledes stor betydning. Er din bolig i en af de større byer - tæt på mange arbejdspladser, kulturelle tilbud, offentlig transport, indkøbsmuligheder m.m. - er der ofte større efterspørgsel på din bolig og statistisk set en højere kvadratmeterpris. Er din bolig pæn og velholdt, kan du få en højere pris for den, og potentielle købere vil ofte hurtigere forelske sig i den, da de nemt kan forestille sig at bo der. Her spiller energiforbrug også ind, da mange potentielle købere er interesserede i at spare på energiforbruget. Vedligeholdelsen gælder både indendørs og udendørs. Fx trækker et nyt tag altid prisen op.

18 Det skal du være opmærksom på, når du vælger ejendomsmægler Pas på med at... Når du har haft dit ønskede antal ejendomsmæglere på besøg, skal du træffe din beslutning omkring, hvem du vil benytte til at sælge din bolig. Nogle boligsælgere træffer deres valg på baggrund af enten et lavt salær eller en høj salgsvurdering af boligen. Det skal du dog passe på med at gøre: Prissættes boligen al for højt fra start, bliver det sværere at komme af med boligen. Desuden sender det et dårligt signal, hvis boligprisen nedjusteres for hurtigt. Når prisen er for høj, er aktiviteten på boligen lille. Det betyder, at den nyhedseffekt der er de første to til fire uger ikke tiltrækker den maksimale opmærksomhed. Jo mere tid der går, des mindre interesse vil der være for din bolig, og dette betyder også en lavere pris. Er salæret lavt, kan det betyde at ejendomsmægleren bruger færre ressourcer på at sælge din bolig fremfor andre boliger: Guleroden skal være foran mægleren.

19 6 tips til at vælge den rette ejendomsmægler Herunder finder du 6 tips til at vælge den ejendomsmægler, der er den rette for dig. Efterfølgende fortæller vi dig om de 2 grundlæggende ejendomsmæglere, du kan vælge. Kemi og tillid En god kemi mellem dig og mægler er vigtigt. Dette finder du ud af ved at tage et uforpligtende møde med mægleren. Indhent flere tilbud Få 2-3 mæglere ud og lad dem fortælle, hvad de kan tilbyde dig og til hvilken samlet pris. Erfaring og lokalkendskab Hvis ejendomsmægleren har solgt mange boliger i dit område, er chancen større for, at han/hun også kan sælge din bolig hurtigt. Spørg ind til dette og undersøg mægleren på Salær Vælg en mægler der samlet giver dig mest for pengene. Læs det med småt. Et lavt salær er ikke det samme som et hurtigt salg. Og et langsomt salg kan blive dyrt i længden. Størst eksponering Vælg også ud fra den mægler der giver dig mest synlighed. Det øger sandsynligheden for et hurtigt boligsalg og en høj salgspris. Den rette pris Vælg en mægler der sætter en realistisk pris på din bolig. Er en pris markant højere end de andre tilbud, så overvej om du vil risikere en mulig lav interesse.

20 Vælg den rette ejendomsmæglerforretning for dig Ejendomsmæglere? Der er de ejendomsmæglerforretninger, der ligger i din by. Her har du typisk et par af dem på besøg, hvorefter du vælger den mægler, du bedst kan lide. Den ene mægler vil så stå for at få din bolig solgt. Og så er der JUST-SOLD. Vi arbejder langt henad vejen som en almindelig ejendomsmægler fra din by. Forskellen er, at når din bolig er klar til at blive solgt, så står 3-5 lokale mæglere klar til at sælge din bolig på samme tid - i stedet for én som i et normalt salg. JUST-SOLD Så i stedet for at du skal vælge en af de lokale ejendomsmæglere, så får du flere af dem. Det betyder at: 3-5 ejendomsmæglere vil konkurrere om at sælge din bolig først. Du får mest mulig erfaring fra flere ejendomsmæglere. Du får gavn af flere mægleres køberkartoteker. Flere ejendomsmæglere og flere køberkartoteker betyder større synlighed og derfor flere potentielle købere. Flere potentielle købere øger sandsynligheden for et hurtigt salg og højere pris.

21 Der er to typer af ejendomsmæglere

22 Vælg den rette ejendomsmægler Her kan du læse mere om lighederne og forskellene på dine lokale ejendomsmæglere og JUST-SOLD. Hos Din lokale ejendomsmægler har du én mægler Når en bolig sættes til salg hos en af dine lokale ejendomsmægler, vil der være én mægler, der forsøger at sælge din bolig. Hos JUST-SOLD får du en rådgiver igennem hele forløbet Vi bestræber os på, at du er informeret og tryg ved dit boligsalg igennem hele forløbet. Derfor har vi en medarbejder ansat til udelukkende at tage sig af dig, dit boligsalg og dine spørgsmål. Det, ved vi, skaber de bedste forudsætninger for et godt boligsalg.

23 Hos JUST-SOLD får du flere lokale mæglere tilknyttet Når en bolig sættes til salg hos JUST-SOLD, får du gavn af vores store samarbejds-netværk af 135+ lokale ejendomsmæglere. Det betyder, at vi med garanti samarbejder med mindst tre af dine lokale ejendomsmæglere. De lokale ejendomsmæglere, der passer bedst til dit boligsalg, får muligheden for at sælge din bolig. De, der siger ja, går derefter i gang med at finde potentielle købere og lave fremvisninger. Du får flere ejendomsmæglere til at sælge din bolig. Det, ved vi, øger sandsynligheden for et hurtigere boligsalg og høj salgspris.

24 Formidlingsaftale Når du har valgt at bruge en af dine lokale ejendomsmæglere eller JUST-SOLD til at have ansvaret for salget af din bolig, så skal der laves en formidlingsaftale. Det er den kontrakt, der indgås imellem dig og din valgte ejendomsmægler. Vær opmærksom på at hos mange ejendomsmæglere bliver du bundet i op til 6 måneder. Vil du ud af din kontrakt inden de 6 måneder, skal du ofte betale 25 % af det aftalte salær i ekstra omkostninger. Hos JUST-SOLD har vi ingen binding Hos JUST-SOLD har vi ingen binding og derved ingen strafbetaling. Lever vi ikke op til dine forventninger, kan du opsige kontrakten fra dag til dag.

25 Boligsælgerens guide: Når du har taget skridtet og valgt at sælge din bolig (enten igennem ejendomsmægler eller som selvsalg), så kan du gå ind på www. just-sold.dk, hvor du kan finde flere brugbare artikler om boligsalg, tjekliste til den gode fremvinsing m.m. Du kan også skrive til os på og spørge om at få tilsendt den næste e-bog i serien, som netop omhandler salgsprocessen!

26 04 Gode ressourcer Er du selv på boligjagt, eller overvejer du at sælge din bolig, kan vi anbefale dig at rådføre dig med nogle af vores samarbejdspartnere:

27 01 Vivolex Vivolex Advokatfirma tilbyder rådgivning i forbindelse med køb og salg af fast ejendom Købersmægler Kæbersmægler er specialiseret i køberrådgivning og hjælper med bl.a. dokumentgennemgang, besigtigelse, prisforhandling og rådgivning i forbindelse med dit boligkøb Birgitte Vosper fra Busy Bees Boligstyling Birgitte er specialiseret i at style boliger til salg, så potentielle købere bedre kan se mulighederne Energihuset Danmark Hos Energihuset Danmark kan du bl.a. få hjælp til din tilstandsrapport, energimærke og el-eftersyn.

28 05 Sælg din bolig igennem JUST-SOLD

29 Hos JUST-SOLD kommer din bolig til salg hos flere ejendomsmæglere på samme tid. Det betyder, at din bolig eksponeres over for mange flere potentielle købere, da flere ejendomsmæglere arbejder på at få din bolig solgt. Dermed sikres du et mere effektivt salg både i forhold til pris og tid.

30 Det siger 2 tidligere boligsælgere om JUST-SOLD JUST-SOLDs koncept er at lade ejendomsmæglerne konkurrere om at sælge din ejendom. Det virker. Efter mere end et halvt år hos en enkelt mægler blev min lejlighed solgt via JUST-SOLD på 14 dage - og til den forlangte pris. Det er ikke nok at have en bolig til salg, man skal også kunne sælge den. Ved at gå gennem JUST- SOLD er du sikker på at ramme den mægler, der rent faktisk kan sælge boligen! - Peter A. Jerichow, sælger af Brannersvej 23,1 Jeg brugte JUST-SOLD til at sælge min bolig. Deres koncept er nyt og smart, på grund af at flere mæglere er i spil, og det tiltalte mig. Hele vejen igennem har jeg talt med søde og rare mennesker, og jeg har allerede anbefalet dem til andre. - Inge Larsen, sælger af Brandsbjerg 13, 4400 Kalundborg Den gode salgsproces Den gode salgsproces