Klager. J.nr UL/li. København, den 21. november 2017 KENDELSE. mod

Transkript

1 1 København, den 21. november 2017 KENDELSE Klager mod Ejendomsmæglere MDE Klaus Jørgensen og Klaus Bundgaard Jensen Bymidten Værløse Nævnet har modtaget klagen den 14. juli Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt de indklagede har krav på vederlag, når klagerne efter udløbet af formidlingsaftalen solgte deres ejendom til de købere, som de indklagede i formidlingsperioden havde været i kontakt med. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede at sælge deres ejendom, og den 20. april 2016 indgik klagerne en formidlingsaftale med de indklagede gældende i 4 måneder. Det fremgår af

2 2 formidlingsaftalen, at det var aftalt, at ejendommen skulle udbydes til kr., svarende til de indklagedes vurdering af ejendommen. Den samlede betaling til de indklagede ved salg var aftalt til kr. Af aftalen fremgik videre: Hvis der efter formidlingsaftalens ophør indgås en købsaftale på baggrund af ejendomsmæglerens indsats og uden en anden ejendomsmæglers medvirken, har ejendomsmægleren ret til betaling som om ejendommen var solgt i aftaleperioden. De indklagede sendte et udkast af 22. august 2016 om forlængelse af formidlingsaftalen med 2 måneder. Aftaleformularen blev ikke underskrevet, men klagerne har oplyst, at aftalen mundtligt blev forlænget med 2 måneder. Det fremgår af sagen, at de indklagede i denne periode fremviste ejendommen for de senere købere, men at de ikke afgav købstilbud på ejendommen, idet de først skulle have solgt deres eksisterende bolig. Den 5. december 2016 skrev klagerne til de indklagede: Vi kan konstatere at huset ikke blev solgt i denne omgang og vi vil gerne have det taget af markedet og starte på en frisk til foråret. Samme dag svarede de indklagede: Det er fair nok. Jeg får taget sagen af nettet og håber, at vi kan mødes til foråret. Foreløbig tak for denne gang [ ]. Den 14. december 2016 skrev klagerne til de indklagede og spurgte, om de indklagede havde nogle input til, hvad de kunne gøre vinteren over for at gøre huset mere salgbart. Klagerne havde bl.a. overvejet at male de mørke gulve lyse og gøre noget ved rørføringen. Den 15. december 2016 svarede de indklagede, at det var en god idé at lysne gulvene og at skjule varmerørene. Af sagen fremgår, at ejendommen i marts 2017 blev solgt til de nævnte købere for kr. uden indklagedes medvirken. I juni 2017 gjorde de indklagede krav på betaling for handlen.

3 3 Den 27. juni 2017 skrev klagernes advokat til de indklagede bl.a.: Ovennævnte ejendom er solgt med bistand fra mig. Jeg forstår at du har haft den til salg før og har lagt telefonbesked til sælger om, at du (evt.) skal have salær. Som reglerne er skal du jo ikke have salær, når kunden er gået til en ny professionel formidler efter udløb af din formidlingsaftale. Du har således ikke noget til gode i sagen. Den 28. juni 2017 skrev en af de indklagede til klagerne bl.a.: Jeg har erfaret, at de kunder, som jeg tidligere har forhandlet med og fremvist jeres hus til gentagne gange, nu er ved at købet huset [...] via [klagernes advokat]. Jeg er meget skuffer og ikke mindst forundret over, at I vælger at sælge til de kunder, som jeg har formidlet og for at spare, og så får I en advokat til at stå for handlen i stedet. Vi havde den aftale, som jeg har på mail, at I ville gøre nogle ting ved huset og vi skulle i gang igen med salget, når I var klar? Tillige har jeg al korrespondance med dig omkring køberne og også med køberne både på mail og sms. Desværre er der flere af denne slags sager, hvor sælger forsøger at sælge til kunder efter at aftalen er udløbet med mægler. Dette er dog ikke lykkes uden at mægler naturligvis er blevet kompenseret for sit arbejde. Det mangler vel egentlig også bare. Jeg er naturligvis bekendt med, at vi ikke kan kræve et fuldt beløb (salær) for vores arbejde, og derfor har jeg taget udgifter ud for udarbejdelse af købsaftalen og eftersagsbehandling samt udgiften til dokumenter disse opgaver har [advokaten] klaret. Se jeres salgsbudget, hvor I kan se, hvad der er taget ud i forhold til fakturaen. Af den medsendte faktura fremgik bl.a.:

4 4 Den 29. juni 2017 skrev klagernes advokat til de indklagede bl.a.: Jeg har fra min klient modtaget følgende redegørelse for sagsforløbet: [...] Indgår formidlingsaftale 20/4 med udløb 20/8. 21/8 holdes åbent hus hvor vores senere køber ser huset og har et par spørgsmål som [de indklagede] følger op på. Køber finder huset attraktivt, men går ikke videre. Der er ikke tale om forhandlinger eller lign. 22/8 fremsender [de indklagede] på vores opfordring ny formidlingsaftale, men vi får den aldrig underskrevet. Aftalen skal løbe i 2 mdr. frem til 20/10 20/11: sidste åbent hus 5/12 meddeler vi [de indklagede] at vi ønsker huset taget af markedet, hvilket han kvitterer for og han håber vi kan mødet igen til foråret Vi betragter hermed vores forløb med [de indklagede] som fuldt afsluttet Primo marts/17 tager vi kontakt til [2 andre mæglerfirmaer] med henblik på at finde en ny mægler. De besigtiger huset og udarbejder begge et oplæg til salgsbudget og formidlingsaftale. Vi aftaler møder med de 2 mæglere mandag d. 20/3 [...] og tirsdag 21/3 [...], hvor de fremlægger deres oplæg. Søndag d. 18/3 ringer den kommende køber på døren og fortæller at de har set huset 6 mdr. tidligere, men ikke var i stand til at handle da de skulle have solgt deres hus i [...] først. Det er nu sket og de er interesserede og vil høre om huset fortsat er til salg. Vi indleder dialog om en handel. På møderne med de 2 mæglere forklarer vi, at der uventet er dukket en mulig køber op og stiller forløbet med dem i bero indtil dette er afklaret. 27/3 kontakter jeg dig med en redegørelse for situationen og specifikt med henblik på

5 5 afklaring af vores situation i forhold til [de indklagede]. [...] Når faktum er 1) at du har mødt køber på åbent hus 21/ og de hverken der eller i perioden 22/8-5/ , hvor du også har huset til salg ønsker at købe huset, bl.a. fordi de ikke ønsker at købe, før de har solgt deres hus 2) at min klient ikke har haft kontakt med dem da du havde huset til salg, men bliver opsøgt af dem 18/3-17 så er der ikke noget grundlag for at du skal have salær fordi de samme købere dette forår gerne vil købe huset og køber det af min klient med bistand fra mig. Hvis du ikke fremsender kreditnota dækkende hele den fremsendte faktura senest på tirsdag, må du forvente at min klient eller jeg uden yderligere varsel sender sagen til Klagenævnet for ejendomsmæglere. Den 14. juli 2017 svarede de indklagede, at de fastholdt at have krav på betaling for salget til køberne, idet køberne var de indklagedes kunder, og idet klagerne havde valgt at sælge huset til køberne uden medvirken af en anden ejendomsmægler. Klagerne har i sagen fremlagt en erklæring fra køberne. Heraf fremgår bl.a.:

6 6 Klagerne har bl.a. anført: De indklagede har ikke krav på betaling af vederlag i forbindelse med klagernes salg af deres ejendom. Der blev indgået formidlingsaftale den 20. april 2016 med udløb 20. august Der blev afholdt åbent hus arrangement den 21. august 2016, hvor de senere købere så ejendommen og stillede nogle spørgsmål, som de indklagede fulgte op på. Køberne fandt huset attraktivt, men gik ikke videre. Der var ikke tale om forhandlinger eller lignende. Den 22. august 2016 fremsendte de indklagede på klagernes opfordring ny formidlingsaftale, men klagerne fik den aldrig underskrevet. Aftalen skulle løbe i 2 måneder frem til den 20. oktober Den 20. november 2016 blev det sidste åbent hus arrangement afholdt. Den 5. december 2016 meddelte klagerne de indklagede, at klagerne ønskede ejendommen taget af markedet, hvilket de indklagede kvitterede for med ordene håber vi kan mødes igen til foråret. Klagerne betragtede hermed forløbet med de indklagede som fuldt afsluttet. Primo marts 2017 tog klagerne kontakt til 2 andre mæglerfirmaer med henblik på at finde en ny mægler. De besigtigede ejendommen og udarbejdede oplæg til salgsbudget og formidlingsaftale. Klagerne aftalte møder med de 2 mæglere mandag den 20. marts og tirsdag den 21. marts 2017, hvor de fremlagde deres oplæg. Søndag den 18. marts 2017 ringede køberne på klagernes dør og fortalte, at de havde set ejendommen 6 måneder tidligere, men ikke var i stand til at handle dengang, da de skulle have solgt deres hus først. Det var nu solgt, og de ville derfor høre, om ejendommen fortsat var til salg. Der blev herefter indledt dialog om en handel. På møderne med de 2 mæglere forklarede klagerne, at der uventet var dukket en mulig køber op og stillede forløbet med dem i bero, indtil dette var afklaret. Den 20. marts 2017 besigtigede køberne ejendommen med en sagkyndig, og den 24. marts 2017 afgav køberne købstilbud. Den 27. marts 2017 kontaktede klagerne deres advokat med en redegørelse for situationen og specifikt med henblik på afklaring af klagernes situation i forhold til de indklagede. Den 28. marts 2017 blev der opnået enighed om at handle til kr. med

7 7 overtagelse 1. august Klagernes advokat forestod gennemførslen af handlen. I juni 2017 gjorde de indklagede krav på betaling af vederlag under henvisning til, at det var de indklagede, der havde skaffet kontakten til køberne i den periode, hvor de indklagede havde ejendommen til salg. Salget er ikke kommet i stand på baggrund af de indklagedes indsats. De indklagede har således hverken modtaget købstilbud eller indgået i forhandlinger med køberne. På det tidspunkt, hvor de indklagede fremviste ejendommen til køberne, var køberne ikke interesseret i at købe ejendommen, da de skulle sælge deres eksisterende ejendom først. Køberne besluttede sig først for at købe efter deres besigtigelse af ejendommen med deres sagkyndige den 20. marts Klagerne har ikke kendt købernes identitet eller haft kontakt til køberne, før købernes henvendelse den 18. marts Klagerne har ikke udskudt indgåelsen af købsaftale for at undgå at betale vederlag til de indklagede. De indklagede har ikke kontaktet klagerne med henblik på genoptagelse af salgsarbejdet. De indklagede har bl.a. anført: De indklagede fastholder at have krav på betaling som krævet i fakturaen. De indklagede har i salgsperioden fremvist ejendommen for den ene køber og senere for begge købere. De var interesseret i ejendommen, men der var nogle ting, de ønskede at ændre, bl.a. ønskede de, at de synlige varmerør skulle lægges ned i gulvet. Køberne ville derfor gerne forhandle pris, men valgte at vente, idet køberne skulle sælge deres eksisterende ejendom først. Klagerne blev oplyst om køberne og om købernes oplysninger. Senere solgte klagerne ejendommen til disse købere. Af købsaftalen fremgår aftale om, at de indklagede har krav på vederlag, hvis der efter formidlingsaftalens udløb indgås en købsaftale på baggrund af de indklagedes indsats og uden en anden ejendomsmæglers medvirken. Begge forhold er opfyldt, idet de

8 8 indklagede har skaffet køberne, og idet der alene har medvirket en advokat ved handlen. Nævnet udtaler: Formidlingsaftalen blev indgået den 20. april Af formidlingsaftalen fremgik bl.a.: Hvis der efter aftalens ophør indgås en købsaftale på grundlag af ejendomsmæglerens indsats og uden en anden ejendomsmæglers medvirken, har ejendomsmægleren ret til betaling som om ejendommen var solgt i aftaleperioden. Formidlingsaftalen udløb i august 2016, men parterne har samstemmende forklaret, at det mundtligt blev aftalt at forlænge aftalen i 2 måneder. Mens de indklagede havde ejendommen til salg, fremviste de indklagede ejendommen til de købere, som senere købte ejendommen. Den 5. december 2016 bad klagerne de indklagede om at tage ejendommen af markedet, hvilket de indklagede gjorde. Klagerne har oplyst, at de i marts 2017 blev kontaktet af køberne, der ønskede at købe ejendommen, idet køberne nu havde fået solgt deres eksisterende bolig. Klagerne og køberne gennemførte herefter selv en handel med en advokats medvirken. Af 32 i lov om formidling af fast ejendom m.v. fremgår: Ejendomsmægleren har ret til det vederlag, der er aftalt med sælger. Stk. 2. Hvis der efter formidlingsaftalens ophør indgås en købsaftale på baggrund af ejendomsmæglerens indsats og uden en anden ejendomsmæglers medvirken, har ejendomsmægleren ret til vederlag efter stk. 1. Af forarbejderne til lov om formidling af fast ejendom 32 fremgår herom bl.a.:

9 9

10 10 Ved salget til køberne har der ikke medvirket anden ejendomsmægler. Der har alene medvirket en advokat, der har udfærdiget handlens dokumenter. Det forhold, at klagerne fik bistand af en advokat til at gennemføre handlen, medfører efter nævnets opfattelse ikke i sig selv, at de indklagede fortaber retten til at oppebære vederlag. Parterne har oplyst, at årsagen til, at der ikke blev gennemført en handel, mens de indklagede havde ejendommen til salg, var, at køberne skulle have solgt deres eksisterende bolig først. Der er således ikke grundlag for at fastslå, at klagerne og køberne skulle have udskudt handlen for at holde de indklagede ude.

11 11 Nævnets formand, Forbrugerrådet Tænks repræsentant og Grundejernes Landsorganisations repræsentant (3 nævnsmedlemmer) udtaler herefter: Det er herefter spørgsmålet, om de indklagede alligevel efter lovens 32, stk. 2, har krav på vederlag under henvisning til, at handlen, der blev indgået efter udløbet af formidlingsaftalen, er indgået på baggrund af de indklagedes indsats. Ved denne bedømmelse må der lægges vægt på det, der fremgår af forarbejderne om bestemmelsens anvendelse. Vi lægger herefter vægt på, at formidlingsaftalen ikke var opsagt, men var udløbet efter sit indhold i oktober 2016, at de indklagedes salgsbestræbelser var afsluttet i hvert fald i december 2016, hvor klagerne bad de indklagede tage ejendommen af markedet, at ejendommen blev solgt i marts 2017, og at de indklagede ikke har udarbejdet købsaftale. Vi finder derfor, at aftalen ikke er indgået på baggrund af de indklagedes indsats, og vi stemmer for, at de indklagede ikke har krav på vederlag. Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter i nævnet (2 nævnsmedlemmer) udtaler: I formidlingsperioden fik de indklagede kontakt til de senere købere. Formidlingsaftalen udløb i december 2016 uden salg, og i marts 2017 blev ejendommen solgt til køberne uden en anden ejendomsmæglers medvirken. Bestemmelsen i lov om formidling af fast ejendom m.v. 32, stk. 2, er dermed opfyldt, og vi stemmer derfor for, at de indklagede har krav på vederlag for handlen. Efter stemmeflertallet har de indklagede ikke krav på vederlag. Konklusion: Klagen tages til følge. Klagerne har fået medhold i klagen, hvorfor nævnet tilbagebetaler klagegebyret på 250 kr. til klagerne, jf. nævnets vedtægter 26, stk. 2. Kendelsen offentliggøres, og forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 32, punkt 13. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand

12 12