/Talepapir ved foretræde for teknisk udvalg den 8. maj 2017 kl Birthe F Rasmussen, formand for Grundejerforeningen Bækkelundsvej Øst

Transkript

1 /Talepapir ved foretræde for teknisk udvalg den 8. maj 2017 kl Birthe F Rasmussen, formand for Grundejerforeningen Bækkelundsvej Øst Positivt Jeg hører til den gruppe af borgere, der har deltaget i enkelte møder med repræsentanter for Aarhus Byråd/Teknisk udvalg, som der blev talt om på byrådsmødet den 26. april 2017 under gennemgangen af forslag til lokalplan Det har været behagelige møder med god tone i dialogen. Det er positivt, at den meget høje og lange bygning i delområde 1 er reduceret. I bilaget (bilag 11) med skyggeberegninger gøres der meget ud af at beskrive nye forhold med mindre skygge op mod Firkløvervej og for nr. 53 på Bækkelundsvej. Analyse af problemet langs Bækkelundsvej Øst Grundejerforeningens medlemmer vil gerne underbygge deres argumentation, hvilket vi har tilstræbt i Indsigelses- og Opråbsskrivelserne. På 5 min. må der denne kortere talepapirsudgave til. På bilaget vedr. terrænsnit er gentaget snittegninger fra miljørapporten, og som tidligere er anvendt i indsigelsen fra oktober 2016 fra Indsigelsen er som bekendt underskrevet af samtlige matrikler i Frustration Når beboerne langs Bækkelundsvej alligevel føler en frustration over det udsendte forslag til lokalplan 1031, skyldes det bilag 7 i materialet til byrådsmødet den 26. april 2017, Teknik og Miljøs forslag til bevarelse af indsigelserne. Frustrationen skyldes, at der intet er ændret for den øvrige halve snes grundejere tættest beliggende langs den vestre del af Her er der stadig massiv skygge vinteren igennem, og med 3-etagers bygning 25 m fra skel på en vej der er 5 m bred, og 4-etagers bygning videre op mod alléen, vil det let føles som at bo nede i et hul. Følelsen forstærkes af, at Bækkelundsvej ligger på et niveau mindst en etage under alléen. Vi synes ikke, at det er et brugbart argument at sige, at da der findes skyggende elementer i forvejen, så er det OK at tilføje mere skygge! Det er nemlig sådan, vi læser argumentationen mod vores indsigelse. Vi synes heller ikke, at det er et argument at sige, at terrænet længere mod nord igen bliver højt. Det hjælper jo ikke på situationen for den lavt beliggende Bækkelundsvej. Frustrationen skyldes også, at der ved indsigelse fra Lerbækvej argumenteres med, at det er i orden at bygge i højde af 8,5 m ved grænsen til et rammeområde 2, der netop har denne højde som maksimal byggehøjde. Bækkelundsvej har netop argumenteret med, at rammeområde 2 bør respekteres af nybyggeriet over for Bækkelundsvej. MEN det synes ikke, som om argumentationen ved Lerbækvej med 8,5 m byggehøjde for nybyggeriet kan bruges langs Bækkelundsvej! Hvorfor ikke? Beboerne langs Bækkelundsvej er både forundrede og frustrerede over, at forhold i et nybyggeri prioriteres højere end en forringelse af forholdene for det eksisterende boligkvarter, der dog med den bestående udstykning har eksisteret siden 1970, og for ældre huse omkring de 100 år. Det er en sådan tilsidesættelse, vi læser i afvisningen af at flytte nogle etager tæt på Bækkelundsvej over lang Harald Selmers vej. Og så er der argumentationen med at træer og huse skygger på samme måde. Når naboens træer skygger for meget, kan man tage en dialog med naboen og ofte få opfyldt at træerne beskæres. Det har faktisk været tilfældet i forhold til hospitalet, hvor der for ikke så mange år siden blev beskåret træer langs Bækkelundsvej for at give mere lys. Lys skinner gennem løvfældende træer om vinteren. Bygninger kan ikke beskæres, når de først er opførte. Beskæringen skal ske før opførelsen! Og bygninger er massive, og der vil ikke kunne trænge lys igennem bygninger ved vintertide. Vintersolhverv er ganske vist en bestemt dato i kalenderen, Men forholdene ved vintersolhverv vil jo være skyggegenerende på samme måde ca. en måned på hver side af vintersolhverv. Desperation Med desperationens nøjsomhed er vort sidste bønfaldende opråb, at en nænsom glidende og respektfuld overgang fra nybyggeriet til Bækkelundsvej opfyldes med en byggehøjde på 8,5 m for bebyggelsen tættest på Bækkelundsvej i hele dens længde fra Skovagervej indtil nr. 53. Denne respekt kan endvidere understøttes af et byggeri uden nordvendte altaner langs bebyggelsen tættest på Bækkelundsvej. Med venlig hilsen Birthe F Rasmussen Bækkelundsvej 43 B 8240 Risskov, Tlf: Mail: birthefr@oncable.dk

2 Bilag: Snit fra miljørapporten brugt i analysen Snit set fra oven 1 3 2

3 Terrænsnit set fra siden fra Skovagervej mod øst Snit CC Snit DD Snit BB Her er der i det nuværende forslag sket en reduktion fra 4 til 3 etager, hvilket er værdsat. Som det ses, er der luft under den grønne skyggelinje mod syd (til højre på snittene). De etager, der skulle skæres fra for at opfylde ønsket om reducering af skyggevirkningen, kunne flyttes mod syd. Snit AA Her er skyggen fra eksisterende bygninger i delområde 1.

4 Kommentarer til de 4 snit De farvede linjer angiver en solhøjde på 10, som er solhøjden ved vintersolhverv. Der hvor linjerne skærer terrænet ved Bækkelundsvej er grænsen for skyggen. Den øverste linje (rød) på alle snit er med udgangspunkt i lokalplanens byggehøjde. Den nederste linje (grøn) i snittene BB, CC og DD viser byggehøjden, når skyggegrænsen ca. sættes til skel mellem Bækkelundsvej og grundene. Herved accepteres det, at den nye skyggegene ikke holdes helt på egen matrikel. Den fremtidigt planlagte høje bygning med saddeltag (snit BB) giver en uacceptabel skyggegene. For at nå et acceptabelt niveau for skyggen må byggehøjden reduceres væsentligt og bygningen burde placeres længere mod syd. Hvis bygningen skal matche den eksisterende bygning (snit AA) kan den fremtidige bygning vel også have varierende højde, så højeste del er længst mod Alléen. Specielt for delområde 1 Set fra et skyggegivende synspunkt svarer et saddeltag stort set til en ekstra etage. De to bygninger i delområde 1 med saddeltage svarer således til skyggegivende etager på 4 (lille hus) og 5 (stort hus). Endvidere ligger selve Bækkelundsvej ca. 5 m under niveau for byggeriet langs alléen. Set fra Bækkelundsvej oplever vi således, at det lille hus vil svare til 5 etager og det store hus til 6 etager. Disse to bygninger giver en massiv merskygge for grundejerne langs Bækkelundsvej og endda helt op til nabogrunde på Firkløvervej. Hvis nybyggeriet skal respektere det omkringliggende villakvarter med lavere byggehøjde og til dels beliggende på et lavere niveau i forhold til terrænet, så skal byggehøjden for den lille og store bygning reduceres, så skyggen kl. 12 ved vintersolhverv højst går til skellet af grundene langs Bækkelundsvej. På den måde bevares de eksisterende forhold bedst muligt. OBS! Det nye forslag har reduceret på det store hus Skyggen for det store hus skal trækkes ca. 60 m tilbage. Ved vintersolhverv, hvor solen står 10 over horisonten kl. 12, giver en bygningshøjde på 11 m en skygge på 62 m. Byggehøjden for det store hus skal altså reduceres med ca. 11 m. I stedet for en højde på 16 m skal det højst være på 5 6 m inkl. saddeltag. Det store hus ender dermed med 1 etage og et saddeltag. Skyggen for det lille hus skal trækkes ca. 25 m tilbage. Det svarer til skyggen af en bygningshøjde på 4 5 m. Det lille hus skal reduceres i højden med 4-5 m. I stedet for en højde på 13 m skal det højst være 8-9 m. Det rækker vel lige til 2 etager med saddeltag. Specielt for delområde 2 Her er det de planlagte fremtidige bebyggelser markeret med 1, 2 og 3, der giver en ny dominerende skyggegene. Skyggen ud for nr. 1 mod nord skal trækkes ca. 22 m tilbage. Det svarer til, at højden skal reduceres med 4 m. Det planlagte byggeri på 3 etager med en højde på 10,5 m, skal altså højst være 6,5 m. Det kan måske blive til 2 etager, hvis huset samtidig trækkes længere mod syd. Skyggen ud for nr. 3 skal trækkes ca. 26 m tilbage. Det svarer til, at højden skal reduceres med knapt 5 m. De 3 4 etager, der regnes med her skal altså reduceres til 5 8 m, hvilket højst kan blive til 2 etager her.

5 Risskov, den /Birthe F Rasmussen, formand for Grundejerforeningen Bækkelundsvej øst. Et sidste opråb frustration! Hvad nytter det? Jeg må med mismod konstatere, at Teknik og Miljø prioriterer et kommende byggeri højere end et eksisterende parcelhusområde. Det er det, jeg konstaterer, når følgende læses i teknik og Miljøs kommentarer til indsigelse markeret med kursiv: Allerede den eksisterende bebyggelse på Psykiatrisk Hospital skygger nord for Bækkelundsvej kl. 12 ved vintersolhverv. Selv i parcelhuskvarterer er der ofte skygger fra nabobebyggelsen. o Min kommentar: Fordi et eksisterende byggeri giver megen skygge, er det ikke et argument for at forværre dette forhold. Det eksisterende byggeris skygger ligger for hovedparten på egen matrikel. En reduktion af højden fra 4 til 3 etager på det store nye hus i delområde 2 fjerner skyggen for grunde op mod Firkløvervej, men fjerner ikke skyggen ved vintersolhverv for Bækkelundsvej 53, som er den matrikel, som KPC alene har koncentreret sig om. Den samlede skygge som den kommende bebyggelse giver på grundene langs den øvrige del af Bækkelundsvej er med et slag på tasken den tredobbelte størrelse arealmæssigt, som skyggen fra de eksisterende fredede bygninger giver arealmæssigt. Endvidere er den nævnte nye skygge på grunde langs Bækkelundsvej væsentligt større arealmæssigt end skyggen fra det reducerede høje hus. Se bilag med skitse sidste side. Mod lokalplanen sætter man bygningsreglementet ud af kraft for så vidt der indgår bestemmelser i lokalplanen. o Min kommentar: Jeg forstår ikke ovennævnte citat. Hvor er det præcist, at bygningsreglementet sættes ud af kraft? Jeg finder det uacceptabelt, at et bygningsreglement kan sættes ud af kraft efter for godt befindende. En forhøjelse af bebyggelsen nord for Harald Selmers Vej vil medføre mindre attraktive opholdsarealer i de gårdrum, der kommer her. o Min kommentar: Skyggeforhold for eksisterende parcelhusområde prioriteres lavere end forhold i et nybyggeri, hvor nye købere/lejere ved selvsyn kan se forholdene. Til sammenligning kan nævnes den tætte bebyggelse på Århus Ø. Det synes som om, argumentationen for lokalplanen tager udgangspunkt i en symmetri omkring alléen, der påtvinger den nordlige del af Allébyen en høj genegivende og for naboområdet uønsket bebyggelse. Det eksisterende hospitalsbyggeri har både gavle og facader vendt mod nord. Det samme gælder for det nye byggeri, som indgår i lokalplanforslaget. o Min kommentar: Med hensyn til nordvendte vinduer i det eksisterende byggeri, så er der ingen nordvendte vinduer i auditoriebygningen. Kantinebygningen har nordvendte vinduer. Men de ligger langt tilbage og kun i en etage. Og værkstedsbygningen har nordvendte vinduer fra et lokale med arbejdsmaskiner. Både kantine og værksted benyttes sjældent aftenstide, og de bidrager derfor ikke til indbliksgener. Det ville være på sin plads at respektere det eksisterende naboområde ved at fravige nordvendte vinduer og -altaner på bebyggelsen tættest på Bækkelundsvej. 1

6 Hvor er argumenter brugbare? Byggehøjde for rammeområde 2 bruges her Teknik og Miljø kommenterer indsigelse fra Lerbækvej bl. a. på følgende måde: De 2 nye bygninger, som ligger tættest på Lerbækvej 8-10 må maksimalt være på 2 etager og have en højde på maksimalt 8,5 m. Det er samme højde som normalt tillades i parcelhusområder. Byggehøjde for rammeområde 2 bruges åbenbart ikke langs Bækkelundsvej Man kan let få det indtryk, at ovenstående argument ikke kan bruges langs Bækkelundsvej. Den kommende bebyggelse respekterer det i hvert fald ikke! Punkthuse tæt på Bækkelundsvej planlægges til 3 etager. Undgå nedprioritering af randen mellem delområde 2 og Bækkelundsvej? Jeg ønsker, at den samme kommentar som ovenfor ved Lebækvej kan knyttes til den kommende bebyggelse i Allébyen lige syd for Bækkelundsvej. Altså: Det ønskes, at Teknik og Miljø lever op til deres udsagn om, at det kommende byggeri nænsomt og respektfuldt skal være i en glidende overgang til naboområderne. Og nord for Allébyen er parcelhusområdet et rammeområde 2, hvor den maksimale byggehøjde er 8,5 m. En nænsom og respektfuld glidende overgang fra delområde 2 (Allébyen) til Bækkelundsvej beliggende i et rammeområde 2 betyder, at den nærmeste bebyggelse mod Bækkelundsvej højst bygges i 8,5 m s højde. Der må ikke fifles med begreberne etager og byggehøjde, hvilket man kan frygte, hvis etager placeres oven på en kælder, der ligger over nuværende jordniveau mod Bækkelundsvej en kælder der kunne etableres som et terrænregulerende element mellem Alléens højdekote og Bækkelundsvejs højdekote. Herved bliver 2 etager jo til 3, 3 etager bliver til 4 og så fremdeles. Denne frygt opstår, når man i lokalplanen læser om støttemure i forbindelse med terrænregulering lokalplanskort nr. 7. Som nævnt ved flere tidligere skrivelser ligger Bækkelundsvej i et niveau ca. 5 m under niveau for Allén. Jeg vil gerne kvittere positivt ved at se, at der i indstillingen ændres på højden at det store hus i delområde 1. Men i min optik mangler der altså at blive lyttet til borgerindsigelser vedrørende delområde 2 langs det meste af Argumenter med at træer og bygninger skygger på samme måde holder ikke. Løvfældende træer har ingen blade om vinteren. Lyset kan altså trænge forbi grene i hele træets højde gennem vinteren. Intet lys trænger gennem massive bygninger. Træer kan beskæres, hvilket ikke er muligt med massive bygninger. Uønsket konklusion Beboere på Bækkelundsvej nord for Allébyen lyttes der ikke til. De er trods alt borgere i byen på lige for med andre. Men følelsen af at blive fejet af bordet er snublende nær! Nok så mange borgermøder betyder ingenting, når det kun medfører småjusteringer, og borgermøderne reelt ikke giver et borgeraftryk på lokalplanen. Med venlig hilsen Formand for Grundejerforeningen Bækkelundsvej Øst Bækkelundsvej 43B 8240 Risskov Mail: birthefr@oncable.dk Tlf

7 Bilag: Skitse med skygger Skitsen er en yderligere bearbejdning af skitse fra tidligere indsigelser. Stregerne er ikke præcise, men giver dog et godt bud på den merskygge som det kommende byggeri vil give langs hovedparten af Bækkelundsvej. De med grønt markerede områder er merskyggen på grundene på Bækkelundsvej fra den kommende bebyggelse. Det med blåt markeret er skyggen på grundene langs Bækkelundsvej fra de eksisterende fredede bygninger. 3

8 Indsigelse fra Grundejerforeningen Bækkelundsvej Øst mod lokalplan 1031 Indhold Samlet konklusion for Bækkelundsvej Øst angående skyggegener... 2 Beskrivelse af skyggegener i delområderne 1 og Lokalplanens overordnede beskrivelse... 2 Indsigelse mod det overordnede i planen... 2 Lokalplanens beskrivelse af skyggegener... 2 Indsigelse mod argumentationen i skyggebetragtningerne i lokalplanen... 3 Lokalplanens skitse for delområde 1 og Lokalplanens skyggediagrammer ved vintersolhverv kl Til sammenligning er her gengivet skyggevirkning ved vintersolhverv kl. 9, kl. 12 og kl Terrænsnit set fra oven i delområderne som angivet i lokalplanen... 7 Byggehøjder i henhold til lokalplanen... 7 For delområde For delområde Terrænsnit set fra siden fra Skovagervej mod øst... 8 Snit DD... 8 Snit CC... 8 Snit BB... 8 Snit AA... 8 Kommentarer til de 4 snit... 9 Specielt for delområde Specielt for delområde Kan man omfordele højderne på den planlagte fremtidige bebyggelse?... 9 Hvor er der plads?... 9 Harald Selmers vejs niveau Fordele? Eksempler på steder, hvor mulighed for øget højde kunne tænkes, er markeret med grønne stjerner Afstande målt i Google Earth Den planlagte fremtidige bebyggelse i delområde 2 mærket med nr Skema med skyggelængder ved vintersolhverv og jævndøgn Billeddokumentation for tidligere beplantning langs lokalplansgrænsen ved Bækkelundsvej

9 Samlet konklusion for Bækkelundsvej Øst angående skyggegener Hvis det eksisterende boligområde Bækkelundsvej Øst nord for den planlagte bebyggelse skal respekteres for de værdier, som har været gældende hidtil med lav bebyggelse og lav bebyggelsesprocent, så skal den planlagte bebyggelse reduceres til højst 2 3 etager, og reduktionen skal foretages på de steder og på en sådan måde, at det sikres, at nye skyggeområder kl. 12 ved vintersolhverv længst når hen over Bækkelundsvej. Beskrivelse af skyggegener i delområderne 1 og 2 Lokalplanens overordnede beskrivelse Fra lokalplanen citeres her: På ovenstående snittegninger, Figur 41 1, fremgår det, at den nye bebyggelse inden for Allébyen vil blive placeret med en forholdsvis stor afstand til både lokalplangrænsen og den eksisterende bebyggelse nord for Bækkelundsvej. Særligt af snit DD fremgår det, at den nye bebyggelse her vil blive placeret med en større afstand til boligområdet mod nord, end det er tilfældet i dag. På begge snit ses desuden, at bebyggelse i 5 etager alene placeres på den sydlige side af alléen og dermed holder en meget stor afstand til nabobebyggelsen uden for planområdet. Terrænet i området falder ned mod Bækkelundsvej og den nærmeste bebyggelse, mens terrænet igen stiger både inden for planområdet syd for Bækkelundsvej og inden for naboområdet nord for Bækkelundsvej. Store dele af den eksisterende bebyggelse nord for planområdet ligger således terrænmæssigt højere end den nye bebyggelse inden for planområdet. Indsigelse mod det overordnede i planen Set fra grundejerne langs Bækkelundsvej er der ingen gevinst ved at områder længere væk mod nord ligger højt. Grunde ved Bækkelundsvej ligger lavt, og vil i vintermånederne blive hårdt ramt af skyggegener i en periode på ca. 1 måned på hver side af vintersolhverv. Den lave beliggenhed øger endvidere indbliksgener fra de nye bebyggelser med nordvendte vinduer/altaner selv ved få etager, da de nye bebyggelser ligger relativt tæt ved Bækkelundsvej og på et højere liggende terræn i delområde 2. Lokalplanens beskrivelse af skyggegener Fra lokalplanen citeres her: Ved vintersolhverv vil der pga. den lave solhøjde være skyggevirkninger fra den planlagte bebyggelse, som vil ramme områder og bygninger nord for Bækkelundsvej. Den tydelige skyggevirkning kl og hænger nøje sammen med, at disse tidspunkter ligger tæt op ad solopgang hhv. solnedgang. Hen over dagen forventes der at være skyggevirkninger primært for den første række af nabobebyggelsen langs Bækkelundsvej. Den planlagte bebyggelse er placeret med en stor afstand til 56/120 Bækkelundsvej, hvilket er med til at minimere skyggegenerne i forhold til naboområderne. I forbindelse med arbejde med forsyningsledninger syd for Bækkelundsvej, er den eksisterende beplantning langs vejen fjernet. Denne er ved at blive reetableret, og alt efter hvilke træsorter og tætheder der anvendes, må skyggevirkningerne fra disse formodes, efterhånden, at blive af et omfang sammenligneligt med skyggevirkningerne fra bebyggelsen. På denne baggrund forventes skyggepåvirkningen fra den nye bebyggelse ikke at være væsentlig anderledes end situationen i dag. 1 Det er snittegningerne CC og DD, der henvises til, og som behandles særskilt senere i denne skrivelse. 2

10 Indsigelse mod argumentationen i skyggebetragtningerne i lokalplanen De 3-etagers huse, der er planlagt tættest på Bækkelundsvej ligger ca. 25 m fra lokalplansgrænsen (et skøn taget fra oversigtskort), som er illustreret her Argumentationen i lokalplanen forholder sig igen kun til de afstande, der minimerer genen for naboboligområdet. Det anskueliggøres på de følgende sider, at også denne 3-tegersbygning giver store skyggegener og tillige indbliksgener. Der argumenteres endvidere med, at en træbevoksning vil skygge på samme måde som bygninger. Grundejerforeningen er helt uenig i denne konklusion. De fjernede træer var løvfældende og vinterlyset kunne derfor nå gennem de nøgne træer. Endvidere blev meget høje træer tidligere beskåret - netop for at mindske skyggepåvirkningen. Bygninger er massive, hvor intet lys kan trænge igennem, og bygninger kan ikke beskæres! Bygninger giver derfor entydigt mere skygge. På sidste side er der billeddokumentation for den tidligere beplantning langs lokalplansgrænsen. 3

11 Lokalplanens skitse for delområde 1 og 2 I den følgende argumentation er der to fremtidige planlagte bebyggelser i delområde 1, som her benævnes det lille hus (3 etager) og det store hus (4 etager) 1 Lille hus Stort hus

12 Lokalplanens skyggediagrammer ved vintersolhverv kl. 12 Eksisterende Fremtidig Her er der byttet om på teksten mellem eksisterende og fremtidig bebyggelse, hvilket er bekræftet af Peter Christoffersen fra Aarhus Kommune. Den massive merskygge for det planlagte fremtidige byggeri er indrammet med røde streger. Vi medgiver, at et mindre område hos en grundejer ser ud til at få reduceret skygge med det fremtidige planlagte byggeri. På trods af, at det eksisterende byggeri ogaå sender skygger ind over grundene langs Bækkelundsvej, så er der en massiv ekstra skyggevirkning fra de supplerende grå områder. Endvidere rækker disse skygger langt op på grundene langs Bækkelundsvej. Nu drejer skygger sig ikke kun om den 21. december. Skyggen holder sig stort set på det maksimale niveau gennem en længere periode på begge sider af vintersolhver, hvilket øger genen fra den nye skygge. En længerevarende periode kalder vi ikke for periodisk, men netop længerevarende. Skyggen fra de bygninger, der bevares, må stadig accepteres, men byggehøjden på det fremtidige byggeri må reduceres, så skyggen trækkes tilbage til Bækkelundsvej. 5

13 Til sammenligning er her gengivet skyggevirkning ved vintersolhverv kl. 9, kl. 12 og kl. 15. Diagrammerne er hentet fra miljørapporten til lokalplanen. Når et område ligger i skygge morgen, middag og aften, så ligger området i skygge hele døgnet, og det er i en længere periode på hver side af vintersolhverv. 6

14 Terrænsnit set fra oven i delområderne som angivet i lokalplanen Ø Ø I det følgende kommenteres de 4 snit CC, DD, BB og AA. Det havde været ønskeligt, om der også havde været et terrænsnit, som her er markeret med ØØ. Byggehøjder i henhold til lokalplanen For delområde 1 Bygninger må højst opføres i det antal etager, der er angivet på lokalplankortet for det enkelte byggefelt, foruden eventuel kælder. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end de nedenfor angivne højder målt i forhold til terræn efter byggemodning: 2 etager... 10,0 m 3 etager... 13,0 m 4 etager... 16,0 m For delområde 2 Bygninger må højst opføres i det antal etager, der er angivet på lokalplankortet for det enkelte byggefelt, foruden eventuel kælder. Såfremt der opføres bebyggelse i 5 etager skal denne placeres mod vej A - G, og må alene opføres syd for vej A - G. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end de nedenfor angivne højder målt i forhold til terræn efter byggemodning: 2 etager... 8,5 m 3 etager... 10,5 m 4 etager... 13,5 m Hvis saddeltag så må højden være 16 m 5 etager... 16,5 m 7

15 Terrænsnit set fra siden fra Skovagervej mod øst Snit CC Snit DD Snit BB Som det ses, er der luft under den grønne skyggelinje mod syd (til højre på snittene). De etager, der skulle skæres fra for at opfylde ønsket om reducering af skyggevirkningen, kunne flyttes mod syd. Snit AA Her er skyggen fra eksisterende bygninger i delområde 1. 8

16 Kommentarer til de 4 snit De farvede linjer angiver en solhøjde på 10, som er solhøjden ved vintersolhverv. Der hvor linjerne skærer terrænet ved Bækkelundsvej er grænsen for skyggen. Den øverste linje på alle snit er med udgangspunkt i lokalplanens byggehøjde. Den nederste linje i snittene BB, CC og DD viser byggehøjden, når skyggegrænsen ca. sættes til skel mellem Bækkelundsvej og grundene. Herved accepteres det, at den nye skyggegene ikke holdes helt på egen matrikel. Den fremtidigt planlagte høje bygning med saddeltag (snit BB) giver en uacceptabel skyggegene. For at nå et acceptabelt niveau for skyggen må byggehøjden reduceres væsentligt og bygningen burde placeres længere mod syd. Hvis bygningen skal matche den eksisterende bygning (snit AA) kan den fremtidige bygning vel også have varierende højde, så højeste del er længst mod Alléen. Specielt for delområde 1 Set fra et skyggegivende synspunkt svarer et saddeltag stort set til en ekstra etage. De to bygninger i delområde 1 med saddeltage svarer således til skyggegivende etager på 4 (lille hus) og 5 (stort hus). Endvidere ligger selve Bækkelundsvej ca. 5 m under niveau for byggeriet langs alléen. Set fra Bækkelundsvej oplever vi således, at det lille hus vil svare til 5 etager og det store hus til 6 etager. Disse to bygninger giver en massiv merskygge for grundejerne langs Bækkelundsvej og endda helt op til nabogrunde på Firkløvervej. Hvis nybyggeriet skal respektere det omkringliggende villakvarter med lavere byggehøjde og til dels beliggende på et lavere niveau i forhold til terrænet, så skal byggehøjden for den lille og store bygning reduceres, så skyggen kl. 12 ved vintersolhverv højst går til skellet af grundene langs Bækkelundsvej. På den måde bevares de eksisterende forhold bedst muligt. Skyggen for det store hus skal trækkes ca. 60 m tilbage. Ved vintersolhverv, hvor solen står 10 over horisonten kl. 12, giver en bygningshøjde på 11 m en skygge på 62 m. Byggehøjden for det store hus skal altså reduceres med ca. 11 m. I stedet for en højde på 16 m skal det højst være på 5 6 m inkl. saddeltag. Det store hus ender dermed med 1 etage og et saddeltag. Skyggen for det lille hus skal trækkes ca. 25 m tilbage. Det svarer til skyggen af en bygningshøjde på 4 5 m. Det lille hus skal reduceres i højden med 4-5 m. I stedet for en højde på 13 m skal det højst være 8-9 m. Det rækker vel lige til 2 etager med saddeltag. Specielt for delområde 2 Her er det de planlagte fremtidige bebyggelser markeret med 1, 2 og 3, der giver en ny dominerende skyggegene. Skyggen ud for nr. 1 mod nord skal trækkes ca. 22 m tilbage. Det svarer til, at højden skal reduceres med 4 m. Det planlagte byggeri på 3 etager med en højde på 10,5 m, skal altså højst være 6,5 m. Det kan måske blive til 2 etager, hvis huset samtidig trækkes længere mod syd. Skyggen ud for nr. 3 skal trækkes ca. 26 m tilbage. Det svarer til, at højden skal reduceres med knapt 5 m. De 3 4 etager, der regnes med her skal altså reduceres til 5 8 m, hvilket højst kan blive til 2 etager her. Kan man omfordele højderne på den planlagte fremtidige bebyggelse? Hvor er der plads? Det fremgår af skitserne på forrige side, at der er luft under de grønne skyggelinjer på den sydligste side i Allébyen. Man kunne derfor forestille sig, at bebyggelsen på den nordlige del i Allébyen mod Bækkelundsvej blev beskåret til 2 etager. 9

17 De etager, der fjernes kunne fx placeres i den sydlige del af Allébyen enten ved generel forøgelse af højden, eller ved at der punktvis blev bygget mere i højden. Den planlagte symmetri omkring alléen må opgives. På næste side ses den planlagte bebyggelse mod Harald Selmers vej. Harald Selmers vejs niveau Harald Selmers vej ligger i lighed med Bækkelundsvej på et niveau ca. en etage under selve alléen. Fordele? En forøgelse af højden her giver ingen skyggevirkning for bebyggelse på den sydlige side af Harald Selmers vej, da solen netop kommer fra syd. Skyggevirkningen holdes derfor inden for lokalplansområdets nye bebyggelse. Skyggevirkningen nedgraderes for grundejerne lang Bækkelundsvej Øst Endnu en fordel ved højere bebyggelse mod Harald Selmers vej kunne være, at der derved blev givet en god udsigt over Bugten for de øverste etager. 10

18 Eksempler på steder, hvor mulighed for øget højde kunne tænkes, er markeret med grønne stjerner. 11

19 Afstande målt i Google Earth De røde streger er den afstand, som skyggen skal reduceres for at respektere bebyggelsen langs Bækkelundsvej nord for det nye boligområde. De røde streger er tegnet ved at sammenligne billeder fra Google Earth med skyggediagrammerne. Udgangspunktet for de røde streger er toppunktet for skyggen mod nord kl. 12 ved vintersolhverv. De repræsenterer altså længden af den mindste skygge i en måned på hver side af vintersolhverv 1 Skyggen fra delområde 1 forårsaget af det store hus 3 Skyggen fra delområde 2 mærket nr. 1 2 Skyggen fra delområde 1 forårsaget af det lille hus 4Skyggen fra delområde 2 mærket nr. 3 12

20 Den planlagte fremtidige bebyggelse i delområde 2 mærket med nr. 2 Den planlagte fremtidige bebyggelse i delområde 2 mærket med nr. 2 vil bygges i stort set den dobbelte højde af, hvad auditoriet i dag fylder langs Alléen. Fra Bækkelundsvej vil det opleves som temmelig bastante bygninger. Først vises udsigten, som den er nu, og dernæst med skitse af planlagte 4-og 3-etagers bygninger. Figur 1Auditoriehøjde på niveau med Allé, der dobles op Figur 2 Bygning i 4 etager langs alléen Foran en 3-etagers bygning tæt på lokalplansgrænsen Auditoriebygningen kan anes til sammenligning 13

21 Skema med skyggelængder ved vintersolhverv og jævndøgn. Solhøjden kl. 12 ved vintersolhverv er 10, og ved jævndøgn er solhøjden 35. Ved vintersolhverv er skyggen 4 gange så lang som ved jævndøgn. 14

22 Billeddokumentation for tidligere beplantning langs lokalplansgrænsen ved Bækkelundsvej Figur 1 Det luftige i beplantningen ved vintertide ses tydeligt Figur 4 Tidligere beplantning til venstre set mod Skovagervej Figur 2 Træer, der er beskåret i højden Figur 5 Tidligere beplantning til højre set mod øst Figur 3 Igen: Det luftige i beplantningen er tydelig. Beplantningen ved lokalplansgrænsen ses for enden af vejen mod skorstenen 15