Lokalplan LANGDALSPARKEN. Sejs/Svejbæk

Transkript

1 Lokalplan For BOLIGOMR ÅDET LANGDALSPARKEN Sejs/Svejbæk Udgave forelagt til endelig vedtagelse, januar 2012

2 Hvad er en lokalplan? En lokalplan fastlægger retningslinjerne for, hvordan et areal må anvendes. For eksempel: Hvordan man må placere og udforme bygninger, veje og stier. Hvor der skal være friarealer og hvordan de skal indrettes. Hvilke huse og bymiljøer, der er bevaringsværdige mv. Retningslinjerne i en lokalplan skal medvirke til, at et område anvendes og udformes under hensyn til omgivelserne og i overensstemmelse med den øvrige planlægning i kommunen. Silkeborg Kommune udarbejder altid en lokalplan forud for større bygge- og anlægsarbejder, væsentlige nedrivninger eller væsentlige ændringer i anvendelsen af en ejendom - eller hvis byrådet i øvrigt skønner, at det er nødvendigt. Lokalplaner udarbejdes efter regler i Planloven. Planloven regulerer anvendelsen af areal i Danmark på et overordnet niveau. Den sikrer samtidigt, at der bliver taget hensyn til alle interesser i samfundet, når arealer bruges og indrettes. Planloven bestemmer også, hvad en lokalplan skal indeholde, og hvordan den skal offentliggøres. Offentlig høring Inden Silkeborg Byråd kan vedtage en lokalplan, skal forslaget offentliggøres i otte uger. Borgerne kan sætte sig ind i forslaget og har mulighed for at kommentere det og komme med forslag til ændringer. Når Byrådet har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages endeligt. Bestemmelserne får herefter bindende virkning for grundejere og brugere i området. Når lokalplanen er vedtaget Når en lokalplan er vedtaget må der ikke etableres byggeri eller anlæg, der er i strid med planen. Anvendelsen af bebyggelse og anlæg, der er lovligt etableret før lokalplanens vedtagelse, kan dog fortsætte uændret. En lokalplan medfører heller ikke pligt for grundejerne til at realisere de anlæg, som planen indeholder. Men hvis du vil ændre noget på din ejendom, skal ændringerne være i overensstemmelse med lokalplanen. For eksempel, hvis du ønsker at bygge om på din ejendom eller ønsker at bruge din ejendom til andre formål. Byrådet kan give dispensation til mindre betydende ændringer, mens mere væsentlige ændringer kun kan gennemføres med en ny lokalplan. Læsevejledning: Lokalplanen er delt op i to hovedafsnit: Redegørelsen beskriver baggrunden for lokalplanen samt lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning. Denne del er beskrivende og ikke juridisk bindende. Bestemmelserne og de tilhørende kortbilag er den juridisk bindende del af lokalplanen. Denne del er bindende for byrådet, samt for grundejere i - og brugere af området. 2 hvad er en lokalplan Lokalplan

3 Indholdsfortegnelse Hvad er en lokalplan? 2 Fremlæggelse 4 REDEGØRELSE Områdets afgrænsning og beliggenhed 5 Lokalplanens baggrund og formål 5 Lokalplanens indhold 6 Miljøvurdering 7 Lokalplanens forhold til den øvrige planlægning for området 8 Tilladelse fra anden lovgivning 9 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Lokalplanens formål Områdets afgrænsning og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer og beplantning Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug Grundejerforening Ophævelse af ældre lokalplan Lokalplanens retsvirkninger 18 Vedtagelsespåtegning 19 BILAG Kortbilag 1, Eksisterende forhold Kortbilag 2, Lokalplankort Til internt brug ved Silkeborg Kommune med Kort- og Matrikelstyrelsens tilladelse (1992/KD ) Lokalplan Indholdsfortegnelse 3

4 4 Redegørelse Lokalplan

5 Redegørelse Områdets afgrænsning og beliggenhed Lokalplanen omfatter et ca. 5 ha. stort landbrugspligtigt område, som senest har været anvendt til juletræsproduktion. Området grænser mod syd og øst op til eksisterende boligejendomme, mod vest til en campingplads og mod nord et overvejende skovklædt bakkelandskab. Lokalplanområdet er vist på oversigtskortet til højre Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanens baggrund Ejeren af området har gennem længere tid ønsket, at området udbygges med boliger. Muligheden for at realisere ønsket blev skabt i forbindelse med vedtagelsen af Kommuneplan for Silkeborg Kommune, hvor ejendommen, sammen med tilstødende arealer mod øst og nordvest, blev udlagt til et større sammenhængende byudviklingsområde. Oversigtskort I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen er der samtidigt udarbejdet en strukturplan for det samlede byudviklingsområde nord for banen i Sejs/Svejbæk. Lokalplanen skal ses i sammenhæng med den skitserede udbygning i strukturplanen for området. Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er at muliggøre udbygningen af området til boligformål. Det er endvidere lokalplanens formål, at bebyggelse og beplantning i området placeres og udformes så bebyggelsen fremstår som en samlet klynge i landskabet. Lokalplanen skal sikre muligheden for at opleve de landskabelige sammenhænge og værdier, som særligt knytter sig til dalen mod syd og skrænterne og skovområderne med nord. Endeligt skal bebyggelsen fremstå afdæmpet og diskret i landskabet. Foto: Udsigt mod syd fra midt i lokalplanområdet. Til venstre ses Svejbæk Kirke, mens boligområdet Langdalsvænget ses i højre side af fotoet.

6 Lokalplanens indhold Eksisterende forhold Lokalplanområdet fremstår på vedtagelsestidspunktet som et åbent markområde. I en længere årrække frem til 2010 var området beplantet med grantræer til juletræsproduktion. De tilgrænsende boligejendomme har anvendt ejendommen til rekreative formål, og som udgangspunkt for gåture i skovene nord for byen. Området ligger på den bageste del af den dalterrasse, som hele Sejs/Svejbæk er placeret på. Lokalplanområdet er forholdsvis fladt, men stiger dog svagt mod nord. Ca. 150 meter nord for lokalplanområdet stiger landskabet markant op af stejle, skovklædte skrænter. Byen afgrænses i syd af Gudenåens hovedløb, som nærmest lokalplanområdet passerer Borre Sø. På den sydlige side af Borre Sø afgrænses Gudenådalen som mod nord af stejle skovklædte skråninger. Skråningerne på både den nordlige, som sydlige side af området er markante landskabstræk som er synlige i området. Fra området er der endvidere udsigt til Himmelbjerget mod sydøst og Sindbjerg og Stoubjerg mod nordvest. Sejs-Svejbæk Kirke syd for området fremstår som det mest markante bygningsværk i lokalplanområdets nærhed. Fremtidige forhold Lokalplanen muliggør udstykning af ialt 28 grunde til åben-lav boligbebyggelse. Grundenehar en varierende størrelse på mellem godt 700 m 2 og knap 1000 m 2. Bebyggelsen Grundene er opdelt i to delområder, I og II. I det sydligste område, I, kan der alene opføres bebyggelse i 1 etage med en maksimal bygningshøjde på 5,5 m, mens der i det nordlige område, II, kan opføres boliger i 2 etager med en bygningshøjde på op til 7,5 m. Området har stor synlighed i landskabet, hvor det kan ses fra bl.a. Himmelbjerget, Sindbjerg og Stoubjerg. Af hensyn til beskyttelsen af de landskabelige værdier er der i lokalplanen indføjet krav om, at bebyggelsen skal fremstå i mørke farver som virker mere diskrete og mindre synlige end lyse farver. Endvidere skal tagene udføres som levende grønne tage, for på en harmonisk måde, at indpasse sig i landskabet. Der er mulighed for at indpasse tagvinduer, solceller og solfangeranlæg i tage og facader, men for at hindre unødige reflektioner i landskabet, må disse maksimalt udgøre 15 % af hver tagflade i forening. Grønne fællesarealer Stort set alle grunde har tilknytning til et af områdets nærrekreative fællesarealer. Fællesarealerne er vigtige for oplevelsen af de overordnede landskabelige sammenhænge og værdier, men også for at sikre gode rekreative muligheder for områdets beboere samt besøgende i området. Fællesarealernes omfang er med til at muliggøre at området kan gives et ekstensivt, åbent og naturligt udtryk, idet der er indføjet krav om, at hovedparten af de fælles friarealer skal fremstå som lysåben lynghede. Den resterende del af fællesarealerne kan anvendes til græsarealer, legeplads og hermed en mere intensiveret anvendelse. Veje Området vejbetjenes via den eksisterende indkørsel til Langdalsvej og Langdalsvænget fra Borgdalsvej. Denne vej er forberedt til betjening af området. Det er ikke hensigten, at vejen på et senere tidspunkt skal betjene yderligere boliger i eller udenfor lokalplanområdet. På stamvejen skal der etableres en hævet flade af hensyn til trafiksikkerheden, på et sted hvor der dannes et firbenet kryds mellem stam- og boligvejene. Boligvængerne anlægges som blinde veje. Der må ikke etableres direkte vejadgang fra stamvejen til områdets grunde. Vejadgang til grundene må alene ske fra boligvængerne. Stier Der sikres i lokalplanen stimæssig tilknytning til Kildestien, som forbinder Kildetoften med Borgdalsvej syd om Langdalsvænget. Fra Kildestien etableres flere stier gennem lokalplanområdet mod Langdalsvej, som rammes i flere tilknytningspunkter. Stierne i området er diffenrentieret, således at nogle skal anlægges som belyste cykel- og gangstier, mens andre anlægges med et rent rekreativt sigte med løs belægning og uden belysning. Vejenes og stiernes placering indgår i den overordnede landskabelige strategi for området, som bl.a. skal sikre sigtelinjer mod markante landskabstræk udenfor lokalplanområdet. 6 Redegørelse Lokalplan

7 Regnvandshåndtering Der må ikke bortledes regnvand, herunder vejvand, fra området. Afvanding fra vejarealer og fællesarealerne skal nedsives indenfor lokalplanområdet. Afvanding af regnvand på de enkelte parceller skal håndteres indenfor egen grund. Der er i den sydvestlige del af området reserveret plads til etablering af et nedsivningsbassin. Bassinets præcise størrelse og afgrænsning fastlægges i forbindelse med den projekteringen af området. Grundejerforening Der skal oprettes en grundejerforening, som skal forestå drift og vedligehold af lokalplanområdets fælles grønne områder, anlæg til håndtering af regnvand, samt private veje og stier inden for lokalplanområdet. Miljøvurdering Lokalplanen er screenet efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Screeningen er sket efter 3, stk. 1, nr. 3. På baggrund af screeningen vurderes det at lokalplanen medfører væsentlige miljøpåvirkninger og derfor skal miljøvurderes. Lokalplanen er miljøvurderet på følgende forhold: Landskabspåvirkning Området ligger indenfor et område der er udpeget som område af særlig landskabelig interesse i Kommuneplan Bebyggelse skal udformes og placeres, så landskabet ikke ændres eller forstyrres væsentligt. Der skal sikres visuel kontakt gennem området, mellem ådalens skrænter mod syd og nord. Miljøvurderingen foreligger i en selvstændig rapport: Miljøvurdering af Strukturplan Sejs/ Svejbæk Nord samt Lokalplan for et boligområde ved Langdalsvej, Sejs/Svejbæk, som offentliggøres sammen med lokalplanforslaget. Efter lokalplanforslagets høringsperiode er afsluttet, er der udarbejdet en sammenfattende redegørelse, Sammenfattende redegørelse for lokalplan for et område til boligformål ved Langdalsvænget i Sejs/Svejbæk, der offentliggøres sammen med den endelige lokalplan. Lokalplan Redegørelse 7

8 Lokalplanens forhold til den øvrige overensstemmelse med strukturplanen planlægning for området Kommuneplan Lokalplan Lokalplanområdet er omfattet af rammeområde 36-B-20 i Silkeborg Kommuneplan Rammeområdet er udlagt til blandet boligområde, med mulighed for at opføre såvel enfamiliehuse, rækkehuse, dobbelthuse, kædehuse eller gårdhusbebyggelse i maks. 2 etager, beregnet for en familie, og de til området hørende institutioner og anlæg som fx børne- og ældreinstitutioner samt kollektive tekniske anlæg. En mindre del af lokalplanområdet er omfattet af lokalplan for Langdalsvænget fra Det omhandlende areal er i lokalplan udlagt til vejformål, idet det på daværende tidspunkt var hensigten at muliggøre vejforbindelse mellem Kildetoften og nærværende lokalplanområde. I mellemtiden er disse planer ændret. Dels har banestyrelsen oplyst, at ville sikre Kildevejsoverkørslen over banen med et bomanlæg. Dels påtænkes udbygning af området nord for Kildetoften med boliger, hvorved der skabes mulighed for, at der kan anlægges en ny vej mellem Kildevej og Borgdalsvej nord for Kildetoften. Hermed er der ikke behov for den i lokalplan udlagte vejforbindelse. Arealet udlægges istedet til stiformål i denne lokalplan. Ved endelig vedtagelse af nærværende lokalplan annulleres den del af lokalplan som omfatter arealer indenfor nærværende lokalplanområde. Se kortbilag 1. Strukturplan Sejs/Svejbæk Nord Lokalplanområdet indgår i strukturplanen for Sejs/Svejbæk Nord. Området udgør en af ti udlagte boligenklaver. Nærværende lokalplan er udarbejdet i Lokalplanområdet er i kommuneplanen udpeget som område af særlig landskabelig interesse, og det er fastsat som krav at udbygning af området tidligst må ske, når der er vedtaget en lokalplan og gennemført en miljøvurdering af den landskabelige påvirkning ved planens realisering. Det fremgår endvidere at rammebestemmelserne, at beskyttelsen af de landskabelige forhold sandsynligvis vil betyde, at der vil blive fastsat særlige bebyggelsesregulerende bestemmelser for området i lokalplanen, herunder bestemmelser om omfang og udformning af bebyggelsen samt om områdets overordnede disponering og udnyttelse ol. Nærværende lokalplan er udarbejdet i overensstemmelse med kommuneplanen, og der er i tilknytning til lokalplanens udarbejdelse gennemført miljøvurdering af de landskabelige påvirkning ved realisering af lokalplanen. Læs afsnit om miljøvurdering. Skitse fra Strukturplan Sejs/Svejbæk Nord 8 R edegør else Lok al pl an

9 Varmeforsyning Området er udlagt til kollektiv varmeforsyning. Ny bebyggelse skal tilsluttes den kollektive varmeforsyning, med mindre bebyggelsen opføres som lavenergibyggeri. Det er derfor i 9 fastsat, at ny bebyggelse ikke må tages i brug, før der er foretaget tilslutning til kollektiv varmeforsyning efter Silkeborg Kommunes retningslinjer. Beslutning om konkret varmeforsyningsform sker på baggrund af et godkendt projektforslag efter varmeforsyningsloven. Spildevand Lokalplanområdet er omfattet af spildevandsplanen for Silkeborg Kommune. Området skal separatkloakeres og spildevand ledes til det offentlige kloaksystem. Regnvand fra bygningernes tage nedsives på egen grund igennem faskiner, græs eller regnbede. Der er i den sydvestlige del af området reserveret plads til etablering af et nedsivningsbassin. Bassinets præcise størrelse og afgrænsning fastlægges i forbindelse med projekteringen af området. Vandforsyning Området hører under Silkeborg Forsynings forsyningsområde i henhold til Vandforsyningsplan Affaldsplan Lokalplanormådet er omfattet af Silkeborg Kommunes affaldsplan. Alt affald skal opbevares og bortskaffes i henhold til gældende regulativer. Tilladelse fra anden lovgivning Landsbrugsloven Området er pålagt landbrugspligt. Realiseringen af lokalplanens byggemuligheder forudsætter derfor, at Jordbrugskommissionen ophæver landbrugspligten. Ophævelse af landbrugspligten forventes at kunne ske i forbindelse med udstykningen af området. Naturbeskyttelsesloven Området er omfattet af 300 meter skovbyggelinie. Bebyggelse indenfor områder omfattet af skovbyggelinie forudsætter enten at skovbyggelinien reduceres, eller at Silkeborg Kommune meddeler dispensation fra Naturbeskyttelseslovens 17. Silkeborg Kommune vil søge Naturstyrelsen Århus om reduktion af skovbyggelinien inden for lokalplanens delområde I og II, idet en reduktion af skovbyggelinjen forventes at medføre en administrativ forenkling. Museumsloven Der kan i området være fund af betydning for den arkæologiske kulturarv. Forud for iværksættelse af jordarbejde skal Museumslovens iagttages. Disse bestemmelser vedrører arkæologiske forundersøgelser, udgravninger og anmeldelse af fund. Findes der i forbindelse med jordarbejdet spor af fortidsminder skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til Silkeborg Museum. Jordforureningsloven Der er ingen kortlagte ejendomme i området jf. Lov om forurenet jord. Da der har været gran-/juletræsproduktion i den vestlige del af lokalplanområdet, kan denne aktivitet have medført anvendelse af pesticider og forurening af jorden. Arealer der ændrer anvendelsen til bolig er omfattet af jordforureningslovens 72 b. Før en ejer eller bruger af et areal ændrer anvendelsen af arealet til bolig, skal ejeren eller brugeren sikre, enten at det øverste 50 cm s jordlag af den ubebyggede del af arealet ikke er forurenet, eller at der er etableret en varig fast belægning. Der vil blive stillet krav om dette i forbindelse med tilladelse til byggeriet. Områdeklassificering Området er udtaget fra områdeklassificeringen, jf. Jordforureningslovens 50a i forbindelse med vedtagelsen af denne lokalplan. Der kan dog ske ændringer af områdeklassificeringen efterfølgende. Det er derfor det til enhver tid gældende kort for områdeklassificeringen på Silkeborg Kommunes hjemmeside, som er gældende. Lov om offentlige veje samt Lov om private fællesveje Anlæggelse af veje, stier og parkeringsarealer skal ske efter vejlovgivningens regler herom. Før veje, stier og parkeringsarealer anlægges, skal Silkeborg Kommune godkende projektet. I visse tilfælde skal godkendelsen offentligt annonceres med en indsigelsesfrist på 6 uger Det fremsendte projekt skal omfatte plan, Lokalplan Redegørelse 9

10 længdeprofil samt tværsnit, der viser opbygning af vejen/stien. Der skal oplyses om afvandingsog belysningsforhold samt udførelse af vejens tilslutning til overordnet vej. Forlægning/nedlægning af eksisterende private vejadgange, der ikke er forenelige med realiseringen af lokalplanen, forudsættes gennemført i henhold til vejlovgivningens regler herom. Afvandingsforhold Vandløb, grøfter, dræn, rørledninger, lavninger i terrænet hvor vand opsamles m.v. skal i forbindelse med byggeri og anlægsarbejde reetableres, således at afvanding sikres. Ændres placering, bredde, dybde, eller rørdiameter kræves en godkendelse i forhold til Vandløbsloven. 10 Redegørelse Lokalplan

11 Kommentarer Bestemmelser 1. Lokalplanens formål Lokalplanens formål er: At muliggøre udbygning af området med boliger. At bebyggelse og beplantning placeres og udformes så bebyggelsen fremstår som en samlet klynge i landskabet. At der sikres mulighed for at opleve de landskabelige sammenhænge og værdier i området, som særligt knytter sig til dalen mod syd og skrænterne og skovområderne mod nord. At bebyggelsen fremstår afdæmpet og diskret i landskabet Områdets afgrænsning og zonestatus Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 2, og omfatter hele matr.nr. 60ap Linå By, Linå samt en del af matr.nr. 60acø smst., samt parceller der efter den 1. maj 2011 udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens område. Lokalplanen ligger ved planens vedtagelse i henholdsvis landzone og byzone. Lokalplanområdet overføres i hele sin udstrækning ved planens endelige vedtagelse til byzone. Lokalplanområdet opdeles i delområderne I, II og III, som vist på kortbilag Områdets anvendelse Delområde I og II må kun anvendes til åben/lav boligbebyggelse i form af fritliggende enfamiliehuse. På hver grund må der kun opføres og indrettes en bolig. Område III må kun anvendes til rekreativt grønt fællesareal samt vej- og færdselsareal. Området skal være tilgængeligt for alle. Der må ikke bygges i området. Indenfor delområde III kan der uden for byggefelterne opføres 2 mindre bygninger på maks. 15 m og anlæg nødvendige for privat, fælles og offentlig forsyningsvirksomhed, f.eks. transformerstationer, masteanlæg, regnvandsbassiner, fælles affaldsplads og andre tekniske anlæg når placering og udformning tilpasses den omgivende bebyggelse. Lokalplan Bestemmelser 11

12 Udstykning. Udstykning kan kun ske i overensstemmelse med den vejledende udstykningsplan på kortbilag 2. Ingen grunde må udstykkes med et mindre areal end 600 m 2. Kommentarer Veje, stier og parkering Der udlægges areal til nye veje og stier, parkeringspladser og manøvrearealer som vist på kortbilag 2. Veje, stier, parkeringspladser og manøvrearealer udlægges og anlægges efter vejlovgivningens regler. Ved vejtilslutninger skal der etableres hjørneafskæringer, jf. 39 i lov om offentlige veje (70/71 jf. lovbek. nr. 893 af 9. september 2009). Endvidere skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. Lokalplanområdet må kun vejbetjenes som vist på kortbilag 2. På kortbilag 2 er der vist de arealer, der er udlagt til: Stamvej A-B, udlægges med en samlet bredde på 10 m. Boligvejene C-D, udlægges med en samlet bredde på 8 m, hvoraf vejens befæstede flade skal have en bredde på min. 5 m. Kombinerede cykel- og gangstier, udlægges med en bredde på 5 m, hvoraf stiens befæstede flade skal have en bredde på min. 3 m. Rekreative naturstier, udlægges med en bredde på 3 m. Stierne skal anlægges med stenmel eller grus i en bredde på 1,5 m. Kryds mellem stamvej A-B og boligvejen C-D skal udformes som hævede flader, i princippet som vist på kortbilag 2. Der skal være vendemulighed for lastvogne for enden af blinde veje. Master til belysning af veje og stier må ikke overstige en højde på 3,5 m. Der må alene anvendes armaturer til belysning af veje og stier, som retter lyset nedad, rettet mod færdselsarealerne. Armaturer som spreder lyset mod haver og fællesarealer er ikke tilladt. Der må kun etableres én vejtilslutning for biler til hver grund. Der må ikke etableres direkte adgang til stamvej A-B fra de tilstødende grunde, som har adgangsmulighed via boligveje. Ad 5.4 På matr.nr. 60 acø skal stien placeres så østligt som muligt, hvorved der kan fastholdes afskærmende beplantning op mod boligerne på Langdalsvænget. Ad 5.6. Ved udformningen af vendepladser henvises til Vejdirektoratets publikation: Byernes trafikarealer, hæfte 9. Anlæg for parkering og standsning m.v. Ad 5.7 Det er hensigten med bestemmelsen at forhindre unødig lysforurening og istedet sikre, at belysningen fremstår diskret og afdæmpet Der skal anlægges mindst 2 parkeringspladser pr. bolig. 12 Bestemmelser Lokalplan

13 Kommentarer 5.11 Inden for lokalplanområdet er det i tidsrummet kl ikke tilladt, at parkere eller henstille: - biler med tilladt totalvægt over kg. - biler med tilladelse til mere end otte passagerer samt - større anhængere såsom sættevogne, campingvogne, både og lignende. Ad 6.3 og 6.4 Det er hensigten med højdebestemmelserne at bygningsmassen skal afspejle og fremhæve det stigende terræn gennem lokalplanområdet. Ad 6.5. Såfremt bebyggelsen opføres som lavenergibyggeri fritages denne fra tilslutningspligten til den kollektive varmeforsyning jf. Planlovens 19, stk. 4. Lavenergibyggeri betyder, at byggeriet opfylder klassifikationskravene til lavenergibyggeri i Bygningsreglementet, der er gældende på byggetidspunktet. Ad 7.1 Et levende grønt tag er et tag med planter som yderste tagbeklædningslag. De fleste grønne tage er enten beplantet med græs, mosser eller stenurter Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 30. Al bebyggelse skal respektere de fastlagte byggelinjer som vist på kortbilag 2. Bygninger i delområde I skal opføres i 1 etage med en højde på maks. 5,5 m over eksisterende terræn og en facadehøjde på maks. 4 m. Bygninger i delområde II må ikke opføres i mere end 2 etager med en bygningshøjde på maks. 7,5 m. Bebyggelsen skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning, el, vand og kloakering efter de enkelte forsyningsvirksomheders til enhver tid gældende regler. Bebyggelsens ydre fremtrædende Alle tagflader skal opføres som levende grønne tage. Tagkonstruktioner må ikke udføres med valmede gavle. De grønne tage skal bidrage til, at bebyggelsen falder ind i landskabet og samtidigt give området en særlig karakter med høj rekreativ værdi. Foto: Grønt tag beplantet med stenurter. Lokalplan Bestemmelser 13

14 Udvendige bygningssider, må kun fremtræde i farver der har en andel af sort på mindst 50 % opgjort i NCS farvesystemet. Anvendes der mursten som facadebeklædning må der alene anvendes mørke sten i røde, brune, sorte eller mørkegrå nuancer. Anvendes der til udvendig beklædning brædder af træsorter som taks, tuja, lærk, eg, pitch pine, douglas, redwood, merbau, mahogni, teak eller lignende med særlige egenskaber i forhold til fugtfølsomhed og selvimprægnering, kan disse dog fremstå i træsortens naturfarve evt. vedligeholdt med en farveløs eller mørkpigmenteret olie eller lignende. På udvendige bygningssider må blanke og reflekterende materialer kun anvendes til vinduer, solfangere og solceller. Vinduespartier må maksimalt udgøre 50% af den enkelte bygningsside. I området må ingen form for kommerciel skiltning eller reklamering finde sted. Individuelle antenner herunder parabolantenner må ikke placeres højere end bygningen. Parabolantenner må maksimalt have en diameter på 1 meter. Der skal ved placering, størrelse og farvevalg desuden tages hensyn til den omgivende bebyggelse, så parabolantennerne ikke er umiddelbart synlige set fra vej. Ovenlysvinduer, solfangere og solceller må tilsammen maksimalt udgøre 15 % af den enkelte tagflade. Solfangere og solceller placeret på taget, skal integreres i tagfladen enten parallelt med tagbeklædningen eller monteret i pult, med skjulte beslag, tilslutninger og lignende. Pultenes må maksimalt udgøre 25% af den samlede tagflade, og de må alene beklædes med mat, sort tagpap eller fremstå i samme materialer som den øvrige tagflade. Kommentarer Ad 7.2 NCS-farvebetegnelser er et logisk farvesystem til at beskrive farver. En farve angives i systemet som fx: S2030-Y90R, hvor 20 angiver sortheden i %, 30 kulørtheden, og Y90R farvens kulørttone. Dvs. at der i lokalplanområdet skal anvendes farver der har en NCS farvekode som starter med S50 eller højere. Ad 7.3 Det forudsættes med bestemmelsen at materialer betegnes som blank når de har en glans, som svarer til en malet overflade med et glanstal på 10. Ad Af hensyn til landskabet er det formålet med bestemmelserne at bebyggelsen skal fremstå diskret. Områdets synlighed fra nærliggende og meget besøgte rekreative områder betyder, at der skal tages undgås at der opstår reflektioner og dominerende bebyggelser, som kan forstyrre oplevelsen af det sammenhængende landskab. Ad 7.8 Illustration: Pult. 7.9 Træhuse til beboelse må ikke have udseende af bjælkehus med udvendige synlige hjørnesamlinger. Ad 7.9 Den omtalte hustype harmonerer oftest ikke med traditionelle danske parcelhusområder. 14 Bestemmelser Lokalplan

15 Kommentarer 8. Ubebyggede arealer og beplantning Delområde III Ad 8.1. Ved afskærmende foranstaltninger forstås f. eks. støjafskærmning, beplantningsbælte, sikkerhedsafskærmning m.m. Ad 8.2. Det er hensigten, at der i kraft af den åbne lynghede skabes sammenhæng til det omkringliggende landskab, herunder de lyngklædte Sindbjerg og Stoubjerg. Foto: Lynghede med enkelt stående træer og buske Delområde III må ikke udstykkes til bebyggelse, men skal anlægges som fællesarealer (Veje, stier, beplantning, afskærmende foranstaltninger, legeplads, nedsivningsbassin ol.) i overensstemmelse med kortbilag 2. Hedearealer De på kortbilag 2 Hedearealer, skal anlægges og vedligeholdes som åben lynghede. På hedearealerne må der udenfor de på Kortbilag 2 viste udsigtskorridorer, etableres solitære træer og buske, samt mindre klynger af træer og buske, svarende til maks. 5% af arealet. Ved etablering af beplantning skal der vælges danske træer og buske som, f.eks. eg (Quercus ssp.), birk (Betula ssp.), tjørn (Crataegus laevigata), skovfyr (Pinus sylvestris), revling (Empetrum nigrum), tyttebær (Vaccinium vitis-idaea), blåbær (Vaccinium corymbosum), enebær (Juniperus communis) og bjergfyr (Pinus mugo). Overskudsjord fra byggemodningen af området må påfyldes arealerne forinden området beplantes. Jorden skal udlægges så terrænet fremstår i bløde og varierede landskabsformer med en maksimal højde på 1 meter over naturligt terræn, samt maksimal hældning svarende til 1 på 3. Terræn indenfor 0,5 meter fra naboskel må ikke ændres. Ad 8.3. Ved brugsplæne forstås en tæt og slidstærk vegetation der overvejende består af græs. Klippes efter behov når græsset er 5 til 8 cm højt. 8.3 Der må langs de på Kortbilag 2 viste hække og stier anlægges en op til 2 meter bred bræmme med græs. Græsarealer De på kortbilag 2 med særlig signatur viste arealer udlagt til; Græs, skal anlægges og vedligeholdes som brugsplæne. Ad 8.4. Det er hensigten med bestemmelsen, at hækken skal medvirke til at give bebyggelsen en sammenhængende klyngevirkning ud mod landskabet. Hækkene kan med fordel være fritvoksende ud mod det grønne område, mens de ind mod grundene kan beskæres let. De har alle blomstring, frugtsætning og høstfarver, som giver varierende oplevelser henover året. 8.4 Fælles karaktergivende hæk Der skal på fællesarealet plantes og vedligeholdes en enstartet hækbeplantning langs grundene som angivet på kortbilag 2. Der kan for hele området vælges én af følgende arter: Engriflet hvidjtørn (Crataegus monogyna), paradisæble (Malus sargentii) eller bærmispel (Amelanchier spicata). Hækkene skal plejes således, at den til enhver tid fremstår ensartet med en højde på minimum 1,2 m. Lokalplan Bestemmelser 15

16 8.5 Arealerne skal anlægges efter en samlet plan, som beskriver flg.: anvendelse indretning og udtryk (placering af overskudsjord) beplantning (typer, højder, skyggegivende o.lign.) belægning udstyr (legeredskaber, bænke, bålsteder, skilte, affaldspladser, flagstænger o.lign) belysning pleje og drift Planen skal godkendes af Silkeborg Kommune. Kommentarer Ad 8.5. Når der indgås aftaler om byggemodning skal der samtidigt laves aftaler om tidspunkt og økonomi for anlæg af fællesarealer og afskærmningsforanstaltninger. Hvis plantetidspunktet er uheldigt, kan dette udskydes til efteråret, mod sikkerhedsstillelse i form af indbetaling af et nærmere aftalt beløb, der indsættes på en spærret konto. Delområde I og II Levende hegn mod færdselsarealer og fællesarealer skal plantes 0,3 m inde på egen grund. Det samlede befæstede og bebyggede areal må ikke overstige 50 % af den enkelte grunds areal. Ved placering og udformning af udendørs opholdsarealer skal det sikres, at det beregnede ækvivalente støjniveau påført fra trafik overholder de generelle rammebestemmelser i Kommuneplan Ved lokalplanens udarbejdelse må støjniveauet således ikke overstige Lden 58 db(a) både ved facaderne og på de udendørs opholdsarealer, medmindre særlige forhold taler for en lempelse. Efter byggemodning må der højest foretages terrænreguleringer på +/- 0,5 meter. Terræn indenfor 0,5 meter fra naboskel må ikke ændres. Uanset bestemmelserne i 8.9 må der foretages terrænregulering mellem vejskel og garage, carport, holdeplads således, at der kan etableres en vejadgang med en hældning på maks /00. Terræntilpasning ved indkørsel må ikke foretages ud over vejskel. Støttemure skal udføres i samme materialer som ydervæggene på boligen, naturlige materialer som træ, natursten eller beplantes med f.eks. dværgmispel (Cotoneaster), vedbend (Hedera), singrøn (Vinca), så det fremstår grønt. Ad 8.6. Levende hegn kan suppleres med trådhegn der dog ikke må være højere end det levende hegn, når dette har nået den ønskede højde. Ad 8.9 og I forbindelse med byggemodningen skal udstykker fremsende kotekort, der viser terrænet før og efter byggemodning. Kortene skal bruges ved Silkeborg Kommunes administration af terrænreguleringsbestemmelserne. Til brug for bedømmelse af et konkret projekt skal oplyses koter på eksisterende og fremtidigt terræn. Koter skal angives i DVR90 (Dansk Vertikal Reference 1990). Skæringslinier mellem bygning og eksisterende og fremtidigt terræn skal indtegnes på facadetegninger. Retningslinier for terrænregulering fremgår af Silkeborg kommunes pjece Terrænregulering. 16 Bestemmelser Lokalplan

17 Kommentarer Ad Der kan alternativt indrettes en fælles plads for flere ejendomme. Placering og indretning af en sådan fælles plads skal aftales med Silkeborg Forsyning A/S. Ad Hensigten med bestemmelsen er at sikre, at området fremtræder ordentligt. Opbevaring af større både, uindregistrerede køretøjer og campingvogne kan derfor kun finde sted i dertil indrettede bygninger. Ad Den præcise placering af og udformning af regnvandsgrøfter, trug og regnbede samt tilpasning af matrikelskel fastlægges ved projektering af området. Anlæggelse af afvandingssystem for området skal ske efter miljøbeskyttelseslovens regler. Etablering af anlægget kræver forudgående tilladelse fra Silkeborg Kommune Der skal til hver ejendom udlægges areal til indretning af plads til opsamling af affald herunder genanvendeligt affald. Placering, indretning og adgang til pladsen skal ske i henhold til gældende regulativer. Større både, uindregistrerede køretøjer og campingvogne må ikke opbevares inden for lokalplanområdet. Fælles for alle delområder Regnvand fra fællesarealerne skal afledes overjordisk og ledes til regnvandsbassiner, så regnvandet bliver synligt og bidrager til en høj rekreativ værdi af arealerne. Regnvandsbassiner i området skal udføres som nedsivningsbassiner uden afløb. Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug Ny bebyggelse må ikke tages i brug før: Bebyggelsen er tilsluttet fælles forsynings- og ledningsanlæg jf. 6.5, Veje, stier samt fælles adgangs- og parkeringsarealer er etableret jf. 5.4, Fælles grønne friarealer er anlagt og beplantet jf. 5 og 8, eller der foreligger en godkendt plan for områderne med tidsfrister for etablering Grundejerforening Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere inden for lokalplanens område. Grundejerforeningen oprettes senest når 50% af boligerne er bygget og taget i brug, eller når byrådet kræver det, idet der dog gives ejerne et forudgående varsel på 3 måneder. Grundejerforeningen skal kunne udvides til også at omfatte andre områder, beliggende udenfor lokalplanområdet. Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af private fællesveje, stier, beplantningsbælter, fælles hække, fællesarealer, afskærmende foranstaltninger og fællesantenneanlæg m.v. Grundejerforeningen er pligtig til at tage skøde på de i 8 nævnte fællesarealer og fællesanlæg. Grundejerforeningen skal stedse underrette Silkeborg Kommune om sin adresse. Lokalplan Bestemmelser 17

18 Grundejerforeningernes vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Byrådet. Udstykkerne af lokalplanområdet (ejerne af ejendommene) skal forestå drift og vedligeholdelse af veje og stier, skov, fællesarealer, afskærmende foranstaltninger, fællesantenneanlæg m.v. indtil grundejerforeningen er oprettet og har overtaget opgaverne. Kommentarer Ophævelse af eksisterende lokalplan Lokalplan nr vil, for de arealer der er omfattet af nærværende lokalplan nr , blive ophævet ved den endelige vedtagelse af lokalplanen og offentliggørelsen heraf Lokalplanens retsvirkninger Ifølge planlovens 18 gælder lokalplanens bestemmelser fra den dag det er offentliggjort, at byrådet har vedtaget planen endeligt. Herefter må ejendomme i lokalplanområdet kun bebygges, udstykkes og i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planen. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen, jfr. planlovens 47. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en eventuel dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation, og der skal gives mindst 14 dages frist til at fremkomme med eventuelle bemærkninger. Først herefter kan byrådet ifølge 19 i planloven give dispensation. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved at tilvejebringe en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jf. planlovens 18. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen jf. ovenfor. 18 Bestemmelser Lokalplan

19 Kommentarer Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven. Vedtagelsespåtegning Forslag til lokalplan er vedtaget af Silkeborg Byråd den Silkeborg Byråd, den 27. juni På byrådets vegne. Hanne Bæk Olsen Borgmester Jann Hansen Ordførende direktør Forslaget er offentliggjort i Ekstra Posten 6. juli 2011 og er fremlagt i høring fra 6. juli 2011 til 1. september Lokalplanen er endeligt vedtaget af Silkeborg Byråd dd. mmmm åååå. På byrådets vegne. Hanne Bæk Olsen Borgmester Jann Hansen Ordførende direktør Lokalplanens endelige vedtagelse er offentliggjort i Ekstra Posten dd. mmmm åååå. Lokalplanens retsvirkninger gælder fra denne dato. Lokalplan Bestemmelser 19

20

21