Bygherrenotat. Centerområde ved Buen 11, Kolding. LIFA Plan

Transkript

1 Bygherrenotat Centerområde ved Buen 11, Kolding LIFA Plan

2 Indhold INDLEDNING... 3 PROJEKTET... 3 Tilkørsel og parkering... 5 Opholdsarealer... 5 Miljøforhold... 5 BYMILJØ... 6 Eksisterende bebyggelse... 6 PLANLÆGNING... 7 Lokalplan... 7 Kommuneplan... 7 Miljøvurdering... 7 Bindinger... 8 TIDSPLAN... 8 BILAG Miljøscreening Tidsplan Volumenstudier 2 Juni 2018

3 LIFA PLAN TILBUD Indledning Daugaard Pedersen A/S ønsker at udnytte ejendommen Buen 11 i Kolding til at etablere en ny bebyggelse, som skal anvendes til centerformål i form af kontorvirksomhed, liberale erhverv og lignende samt boliger i en ny bygning i op til seks til syv etager. Området udgør ca m 2 og omfatter 56 ar Kolding Markjorder 1. Afd. Hensigten er at etablere en ny bebyggelse med blandede boliger og erhverv, som bidrager til, at der er aktivitet i området i en stor del af døgnet og hermed bidrage til det levende bymiljø, der er under opbygning i området. Bebyggelsen skal med et moderne og imødekommende arkitektonisk udtryk føje sig til områdets omdannelse og medvirke til sammenhæng i områdets byrum, bevægelser og helhedsindtryk i et nyt aktivt centerområde i bydelen. Lokalplanafgrænsningen på luftfoto. Projektet Ejendommen udgør det nordvestlige hjørne af området, der afgrænses af åen, Buen, Sdr. Havnegade og Østerbrogade. Grunden stiger godt 1,5 m mod nord, og projektet udnytter terrænspringet til at etablere parkering i flere plan. Bygningen vil få en højde på ca. 30 m i samlet op til syv etager, hvoraf en parterre-etage opsamler terrænspringet ved at forme en plint, hvorpå hovedbygningen er placeret. Plinten skaber parkering i to niveauer og former tillige et åbent ankomstareal til bygningen. Bebyggelse lægger sig i flugt med gadelinjen langs Buen og griber fat i krydset Buen-Sdr. Havnegade med velkomstarealet og høje glaspartier, som giver en transparent og imødekommende adgang til bygningen og en god sammenhæng med bebyggelsen på krydsets øvrige hjørner. Hermed bidrager den nye bygning positivt til byrummet omkring krydset. Juni

4 Ankomstarealet trapper ned mod gadeplan og byder velkommen til bygningen med et åbent opholdsareal. Disponeringen med bygningen placeret ud til Buen i vest giver et åbent areal mod øst, hvor ejendommen grænser op til et højt kollegiebyggeri under opførelse. Plinten vil aftrappes mod Sdr. Havnegade, krydset og nabogrunden, hvor den danner en skulpturel indgang til en sti langs kollegiebygningen som skitseret på illustrationen nedenfor. Projektet bidrager hermed til muligheden for at sive igennem området, når man bevæger sig fra universitetsområdet op i byen og til stationen. Plinten, der udgør en base for bebyggelsen, går over i et stiforløb mod øst, der skaber forbindelse til universitetsområdet mod syd. 4 Juni 2018

5 LIFA PLAN TILBUD Bygningen tænkes udført i mørke sten, der korresponderer med områdets øvrige bebyggelse. Tilkørsel og parkering Bebyggelsen vil udelukkende få til- og frakørsel mod Buen via en overkørsel langs grundens sydlige skel. Bygherre er åben for at give naboejendommen mulighed for ensrettet tilkørsel ad samme vej med udkørsel til Sdr. Havnegade. Projektet vil mere end opfylde kommuneplanens parkeringsnorm ved at udnyttet grundens terræn til at etablere ca. 94 parkeringspladser i to lag. Via indkørslen fra Buen nås nedre p-dæk på terræn. En rampe langs østskellet giver adgang til et øvre p-dæk, som er let hævet over terræn mod Sdr. Havnegade og danner en plint, hvor på bygningen er placeret. Plinten danner mod hjørnet det tidligere beskrevne ankomstareal. Områdets terrænspring udnyttes til at etablere parkering i to niveauer. Opholdsarealer Der etableres fri og opholdsarealer i henhold til kommuneplanens rammebestemmelser på mindst 5 % af etagearealet. Opholdsarealerne etableres dels på plinten og dels på altaner og/eller som taghave. Miljøforhold De omkringliggende veje - især Sdr. Havnegade og Østerbrogade - er meget trafikerede og vil belaste bebyggelsen med støj. Projektet udarbejdes, så det tilgodeser, at boliger og arbejdspladser ikke belastes med støj, som overstiger gældende grænseværdier. Området er registreret med en jordforurening, som nærmere skal undersøges og indkapsles, så den ikke kan sprede sig ved bygge- og anlægsarbejder, og det kan sikres, at den ikke medfører risiko for mennesker i området. Juni

6 Bymiljø Projektet knytter sig til den igangværende omdannelse af området fra gammelt havne- og erhvervsområde til et moderne, aktivt bycenter med blandede funktioner, som befordrer et aktivt byliv det meste af døgnet. Projektet udgør en del af denne omdannelse ved at muliggøre kontorer og liberale erhverv, klinikker og lignende sammen med attraktive boliger. Naboejendommene er præget af heftig byggeaktivitet. De omkringliggende, nye bygninger har eller får ca. samme højde som projektet, og det knytter sig således til den nye byprofil området, hvor bl.a. Design City, Syddansk Universitet og domicilbygninger øst for Østerbrogade markerer sig med høj og markant bebyggelse. Bebyggelsen indgår på måde i sammenhæng med den omkringliggende bebyggelse og ændrer ikke ved kystprofilen for den kystnære byzone. Vedlagte volumenstudier viser projektets placering og volumener i sammenhæng med den øvrige eksisterende og igangværende bebyggelse i området. Eksisterende bebyggelse Området eksisterende bebyggelse udgøres af en større rundbuehal fra 1946, som nu er indrettet til erhvervsformål. Hertil er senere tilbygget en mindre garagebygning. Bebyggelsen er ikke omfattet af bevaringsinteresser. Eksisterende bygning i området. Der er et stort terrænspring mod nord på grunden. 6 Juni 2018

7 LIFA PLAN TILBUD Planlægning Lokalplan Arealet er ikke omfattet af en gældende lokalplan. Der skal derfor udarbejdes en lokalplan som grundlag for projektets realisering. Lokalplanen skal bl.a. fastlægge bestemmelser for områdets anvendelse til kontorer, liberale erhverv, klinikker og lignende erhverv, som ikke medfører væsentlige støjgener, samt boliger. bebyggelsens placering, omfang og udseende tilkørselsforhold og parkering etablering og indretning af fri- og opholdsarealer samt andre ubebyggede arealer krav til bebyggelsens konstruktive støjbeskyttelse og/eller etablering af andre afværgeforanstaltninger, så det sikres, at boliger ikke vil være støjbelastede, jf. planlovens krav. Planlægningen skal endvidere redegøre for de bindinger, som anden lovgivning og planlægning giver for lokalplanens realisering herunder bl.a. eksisterende jordforurening, miljølovens støjgrænser for vejstøj, å-beskyttelseslinje samt tilslutning til kollektiv forsyning. Kommuneplan Projektet er i overensstemmelse med den gældende kommuneplanramme 0036-C2 til centerområde. Der forventes ikke at være behov for at ændre kommuneplanen. Miljøvurdering Planlægningen skal miljøvurderes - i første omgang ved en screening af planlægningens miljøpåvirkninger. Vurderes miljøpåvirkningerne at være væsentlige, skal planlægningen ledsages af Kolding Å løber syd for grunden og medfører, at området er omfattet af en å-beskyttelseslinje. Juni

8 en miljørapport, hvori der redegøres for planlægningens påvirkning af miljøet. Miljøscreening er vedlagt Bindinger Grunden ligger som den omkringliggende bebyggelse - inden for å-beskyttelseslinjen mod Kolding Å. Byggeri inden for beskyttelseslinjen kræver en dispensation fra Naturbeskyttelsesloven, eller at beskyttelseslinjen ophæves inden byområdet. Området har dog været i anvendelse til erhvervsformål gennem mange år. Grunden - matr. 56 ar Kolding Markjorder 1. Afd. er registreret med en jordforurening på vidensniveau 2. Det betyder, at der er viden om, at der på arealet er en jordforurening af en sådan art og koncentration, at forureningen kan have skadelig virkning på mennesker og miljø. Før der kan ske ændringer af områdets anvendelse skal derfor arealet frigives til formålet evt. efter oprensning eller indkapsling af forureningen, jf. Jordforureningsloven. Der er ingen registrerede bindinger på området i medfør af Museumsloven eller Skovloven. Tidsplan Der arbejdes efter vedlagte tidsplan med henblik på, at et endeligt plangrundlag kan være på plads omkring årsskiftet. 8 Juni 2018

9 Miljøscreening Lokalplan XXXX-XX for centerområde ved Buen. Rammeområde: 0036-C2 Signaturforklaring Lokalplanafgrænsning Grundlaget for screeningen: Anvendelse i dag: Erhvervsområde Miljøpåvirkning: Parameter Natur Jord Vand Luft Klima Folkesundhed Landskab * Størrelse: m2 Planlagt anvendelse: Centerformål for boliger og ikke miljøbelastende erhverv Miljøscreeningsdato: 12. juni 2018 Særlige forhold Registreret jordforurening på grunden. Håndtering af overfladevand skal afklares. Der vil være en støjpåvirkning af fremtidige boliger fra omkringliggende veje. Bymiljøet vil ændres fra forsømt erhvervsområde til aktivt centerområde. Kulturarv Ressourcer Estimering af påvirkningen *Rød: Væsentlig negativ påvirkning *Gul: Påvirkning afhængig af udførelse *Grøn: Positiv eller neutral påvirkning Konsekvensvurdering: Afhængig af den videre planlægning kan udvikling af arealet medføre konsekvenser for: Jordforurening Eksisterende jordforurening i området skal håndteres i henhold til jordforureningsloven. Vand Overfladevand skal håndteres efter kommunens spildevandsplan under hensyn til påvirkning af åen og den eksisterende jordforurening. Landskab og bymiljø Planlægningens realisering vil ændre områdets karakter fra nedslidt erhvervsområde til aktivt centerområde, som indpasses i den pågående omdannelse af området. Bebyggelse efter 9

10 planlægning vil være væsentligt højere end den eksisterende bebyggelse og vil dermed medvirke til at forandre områdets karakter. Områdets eksisterende bebyggelse vil blive fjernet. Den udgør ingen særlige bevaringsinteresser. Folkesundhed Støjpåvirkning fra de trafikerede veje i området vil medføre støj. Planlægningen vil kræve, at der hvis det er påkrævet - udføres konstruktiv støjbeskyttelse, som beskytter boliger mod støj over de gældende grænseværdier. Afbødende foranstaltninger: Ovennævnte negative indvirkninger kan afbødes/afværges ved: Krav i planlægningen om konstruktiv støjbeskyttelse af boliger. Fx: støjisolerede vinduer og ventilation samt disponering og afskærmning af udendørs opholdsarealer(jf. PL 15 stk.2 nr. 25). Indkapsling og evt. oprensning af eksisterende jordforurening. Konklusion: Lokalplanen skal ikke miljøvurderes. Lokalplanens indvirkninger på miljøet vurderes hverken hver for sig eller samlet set som væsentlige. 10 Juni 2018

11 Udkast til tidsplan planlægning for Buen 11, Kolding Faser \ uger Møde med kommunen Bygherrenotat Udarbejdelse af lokalplan Miljøscreening Evt. scoping og miljørapport Intern høring Politisk behandling forsl. Offentlig høring Behandling af høringssvar Politisk behandling endel. Tilretn. og off.g. af endelig lokalplan Klagefrist 4/ /5 PBM ØU B PBM ØU B 5/9 18/9 25/9 5/12 18/12 18/12

12 Buen Kolding Skitseforslag Volumenstudie Kote 30 OPHAVSRETTEN TIL DENNE TEGNING TILHØRER MARTINRINGSTRØM IVS. DEN MÅ IKKE OVERDRAGES, KOPIERES ELLER ANVENDES UDEN TILLADELSE

13 Buen Kolding Skitseforslag Views fra Krydset OPHAVSRETTEN TIL DENNE TEGNING TILHØRER MARTINRINGSTRØM IVS. DEN MÅ IKKE OVERDRAGES, KOPIERES ELLER ANVENDES UDEN TILLADELSE

14 Buen Kolding Skitseforslag Længdeprofil fra syd 1 : 500 OPHAVSRETTEN TIL DENNE TEGNING TILHØRER MARTINRINGSTRØM IVS. DEN MÅ IKKE OVERDRAGES, KOPIERES ELLER ANVENDES UDEN TILLADELSE

15 Buen Kolding View fra IBA View fra åen Skitseforslag views fra området OPHAVSRETTEN TIL DENNE TEGNING TILHØRER MARTINRINGSTRØM IVS. DEN MÅ IKKE OVERDRAGES, KOPIERES ELLER ANVENDES UDEN TILLADELSE

16 Buen Kolding Skitseforslag axonometri fra NV OPHAVSRETTEN TIL DENNE TEGNING TILHØRER MARTINRINGSTRØM IVS. DEN MÅ IKKE OVERDRAGES, KOPIERES ELLER ANVENDES UDEN TILLADELSE