Tillæg 1 til lokalplan nr. F31

Transkript

1 Tillæg 1 til lokalplan nr. F31 for boligområdet syd for Lillevangsvej i Fredensborg MILJØ & TEKNIK

2 Indholdsfortegnelse Generel orientering... 3 Indholdsoversigt... 5 Lokalplantillæggets formål og indhold... 5 Lokalplantillæggets forhold til anden kommunal planlægning... 8 Lokalplantillæggets forhold til øvrig planlægning og lovgivning... 8 Miljøvurdering lokalplantillæggets indvirkning på miljøet... 8 TILLÆG 1 TIL LOKALPLAN F KORTBILAG: Planbilag 6 Bebyggelsesplan for blok 5 i delområde III 2

3 Generel orientering Dette hæfte indeholder tillæg nr. 1 til lokalplan F31 for boligområdet syd for Lillevangsvej i Fredensborg. Lokalplantillægget indeholder et ændret byggefelt for den i lokalplanens delområde III opførte "blok 5" som er identisk med den faktiske placering af dette byggeri. Lokalplantillægget indeholder desuden omformuleringer af enkelte bestemmelser i lokalplanen. Med omformuleringerne præciseres kravene til byggeriets placering og udformning. Lokalplantillægget var fremlagt i offentlig høring fra den 7. juli til den 2. september 2009 og blev vedtaget i Fredensborg Byråd den 26. oktober Vedtagelsen af lokalplantillægget blev annonceret den 24. november 2009 i Ugebladet UgeNyt. Klagevejledning Byrådets afgørelse kan, i henhold til planlovens 58, påklages til Naturklagenævnet, for så vidt angår retlige spørgsmål. Der kan derimod ikke klages over planens hensigtsmæssighed. Klagefristen er 4 uger fra den dag, afgørelsen er offentligt bekendtgjort. Eventuel klage skal sendes til Naturklagenævnet, Rentemestervej 8, 2400 København NV, eller på til [email protected]. Det er en betingelse for Naturklagenævnets behandling af en klage, at der indbetales et gebyr på 500 kr. til Naturklagenævnet. Vejledning om gebyrordningen kan findes på Natuklagenævnets hjemmeside Hvis spørgsmål om planens lovlighed ønskes frembragt for domstolene, skal det ske inden 6 måneder fra afgørelsen er offentligt bekendtgjort. 3

4 4

5 Indholdsoversigt Det følgende afsnit om lokalplantillæggets formål og indhold rummer en kort beskrivelse af hensigten med og indholdet i lokalplantillægget. Afsnittet om forholdet til anden planlægning skal gøre det muligt at se lokalplantillægget i en større sammenhæng, idet afsnittet beskriver de planlægningsmæssige sammenhænge, der gør sig gældende i området. Herefter følger afsnit om miljøvurdering. Endelig følger de nye og/eller ændrede bestemmelser for området. Lokalplantillæggets formål og indhold Baggrund Der verserer i øjeblikket en retssag om lovligheden af placeringen af den såkaldte "blok 5", som ligger i den sydvestlige del af det af lokalplan F31 for boligområdet syd for Lillevangsvej i Fredensborg omfattede område. Retssagen er anlagt af bebyggelsens naboer, mod Fredensborg Kommune og bygherren. Konflikten udspringer af uklarhed om hvordan lokalplanens bestemmelse om bebyggelsens placering i delområde III skal fortolkes og administreres. Bestemmelsen har følgende ordlyd: (del af lokalplanens 7, stk. 4): Bebyggelse i delområde III skal opføres som tæt-lav boligbyggeri i princippet som vist på vist på planbilag 5. Lokalplanen har været administreret ud fra en forståelse af, at bestemmelsen rummede hjemmel til at meddele byggetilladelse til bygningsplaceringer, som afveg fra de på planbilaget viste byggefelter, så længe bebyggelsen fulgte princippet i den på planbilag 5 viste bebyggelsesstruktur, og så længe bygningsreglementets bestemmelser om højder og afstande i forhold til skel var overholdt. Naturklagenævnet har ikke haft lejlighed til at træffe afgørelse i sagen. Kommunen har på eget initiativ fået udarbejdet en advokatundersøgelse, hvori det vurderes, at den ved byggetilladelsen tilladte placering af blok 5 afviger så meget, at det skal lovliggøres, og at en retlig lovliggørelse bør ske ved et tillæg til lokalplanen. Formål Bygherrens advokat har anmodet om, at blok 5 lovliggøres, og kommunen har som tilsynsmyndighed pligt til at sørge for, at lovliggørelsen finder sted enten fysisk (ved fjernelse af blok 5) eller retligt (som en lovliggørende tilladelse til bibeholdelse af blok 5). Det bemærkes, at der også er andre bygninger i området for lokalplan F31, hvor placeringerne heller ikke svarer helt nøjagtigt til lokalplanens byggefelter. Her er situationen imidlertid oftest den, at afvigelserne er mindre, og at der ikke er nogen konflikt i forhold til naboer. Disse andre afvigelser betragtes på denne baggrund som værende af underordnet betydning. En væsentlig del af formålet med lokalplanen er at få behandlet selve spørgsmålet om lovliggørelsesformen, dvs. valget mellem enten fysisk eller retlig lovliggørelse (eller evt. en kombination af de 2 lovliggørelsesformer). 5

6 Udgangspunktet for bedømmelsen af, om blok 5 skal tillades bibeholdt, er, om bygningen ville have været tilladt opført samme sted og med samme udformning, såfremt kommunen havde været opmærksom på, at dette krævede en forudgående ændring af lokalplanen. Der skal med andre ord således som udgangspunkt ses bort fra, at blok 5 allerede er opført, og der skal også ses bort fra de erstatningsretlige konsekvenser, som valget af lovliggørelsesform måtte få for kommunen. Overvejelser om, hvad kommunen måtte forvente af erstatningskrav fra naboer og bygherren i denne og evt. andre lignende sager kan ikke lovligt indgå som et hensyn ved valget mellem de 2 lovliggørelsesformer. Hvis en forudgående lokalplanbehandling ville have tilladt blok 5, må den efterfølgende lokalplanbehandling også føre til, at blok 5 tillades bibeholdt, som den er opført. Såfremt en forudgående lokalplanbehandling ikke ville have ført til en tilladelse, er det dog ikke dermed på forhånd givet, at der skal ses fysisk lovliggørelse. Der skal i givet fald foretages en vurdering af, om der foreligger sådanne særlige omstændigheder, som kan begrunde, at blok 5 alligevel bibeholdes. Der skal herved foretages en afvejning af den samfundsmæssige (herunder naboernes) interesse i at håndhæve kravet om opførelse af blok 5 som forudsat i lokalplanen overfor især hensynet til bygherrens forventninger på baggrund af byggetilladelsen, bygherrens tab samt det samfundsmæssige værdispild, der vil være forbundet med et krav om fysisk lovliggørelse. Med hensyn til, om blok 5 ville have været tilladt ved en forudgående lokalplanbehandling bemærkes indledningsvist, at der allerede efter den foregående udgave af lokalplanen, som blev endeligt vedtaget den 26. januar 2004, har været mulighed for opførelse af rækkehuse af samme karakter og med samme højde vest for naboerne på Ravnsbjerggårdsvej. Fra disse naboejendomme er der en kraftig stigning i det naturlige terræn mod vest. Opførelse af bygningen 8 meter længere mod vest, som vist i lokalplanens kortbilag 5 ville derfor ikke have ført til nogen væsentlig mindre dominerende virkning af byggeriet, hverken i forhold til indbliksmuligheder eller udsigtsforhold. Det var meningen med det retningsgivende byggefelt i lokalplanens delområde 3, at der skulle være fleksibilitet i byggemulighederne. Det bemærkes, at det samme gælder ikke for delområderne 2 og 5, hvor byggefelterne ikke er retningsgivende. Det skrå højdegrænseplan i BRS98 er uanset ændringen af blok 5's placering overholdt i forhold til naboerne. Blok 5 er væsentlig lavere end bygningsreglementets normale maksimumhøjde på 8,5 meter. Støttemuren ses ikke at medføre nogen væsentlig forringelse i forhold til naboerne på Ravnsbjerggårdsvej, idet alternativet til denne er udsigten til en stejl græsmark på grund af den væsentlige terrænstigning mod vest. Støttemuren kan beplantes med stedsegrøn beplantning, f.eks. vedbend. Det bemærkes herefter, at der må lægges vægt på, at der i sagen foreligger særdeles tungtvejende hensyn, som taler for retlig lovliggørelse, herunder hensynet til at undgå værdispild og hensynet til beskyttelse af bygherrens berettigede forventninger om at kunne udnytte en byggetilladelse. 6

7 Blok 5 er således opført i overensstemmelse med den meddelte byggetilladelse, og det var ikke tydeligt, at fravigelse af det retningsgivende byggefelt krævede ny lokalplanbehandling. Dispensationshjemlen i planlovens 19 benyttes således ofte til fravigelse af byggefelter, som ikke kun er retningsgivende. Dertil kommer, at lokalplanens kortbilag 5 viser, at flere af bygningerne indenfor området for lokalplan F31 er forudsat opført med kortere afstand mellem hinanden. Med hensyn til det samfundsmæssige værdispild ved fysisk lovliggørelse bemærkes, at ifølge bygherrens regnskaber udgør alene opførelsesomkostningerne for blok 5 et tocifret millionbeløb. Dertil kommer bygherrens omkostninger ved nedrivning og tabt forretning af det investerede beløb. Heroverfor står, at det samlede værditab ifølge den under retssagen fremkomne skønserklæring udgør knap kr. 1,6 mio. På grund af de særlige forhold i sagen, hvor byggeriet er opført i overensstemmelse med en byggetilladelse, som kommunen ved en fejl har meddelt uden en forudgående lokalplanændring, ses en retlig lovliggørelse i nærværende sag ikke at ville medføre hverken nogen uheldig præcedensvirkning eller svækkelse af kommunens muligheder for at håndhæve lokalplanen fremover. Sammenfattende må det på denne baggrund lægges til grund, at en retlig lovliggørelse er den rette lovliggørelsesform for blok 5. Forslaget indeholder en revideret bebyggelsesplan for blok 5, der indgår som et nyt planbilag 6, som erstatter den del af lokalplanens planbilag 5, som omfatter blok 5 og et areal omkring denne. Forslaget indeholder desuden omformuleringer af enkelte bestemmelser i lokalplanen. Eksisterende forhold Området er hidtil blevet reguleret af lokalplan F31. Lokalplan F31 vil fortsat være gældende, bortset fra ændringerne i dette lokalplantillæg, som gælder særligt for blok 5. Det bemærkes, at de i lokalplanområdet foretagne terrænændringer, herunder blandt andet hvad angår støttemuren med opfyldning, indebærer en delvis fravigelse af princippet i redegørelsesdelen til lokalplan F31 om, at bebyggelsen skal følge det naturlige terræn. 7

8 Lokalplantillæggets forhold til anden kommunal planlægning Kommuneplan 2009 for Fredensborg Kommune Lokalplanområdet er omfattet af rammeområde FB 25 i Kommuneplan Tillægget er i overensstemmelse med kommuneplan Tillægget har ikke selvstændige konsekvenser for øvrig kommunal planlægning. Lokalplantillæggets forhold til øvrig planlægning og lovgivning Tillægget har ikke selvstændige konsekvenser i forhold til øvrig planlægning og lovgivning. Miljøvurdering lokalplantillæggets indvirkning på miljøet Miljøvurdering Der er i forbindelse med lokalplantillægget gennemført en screening i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer. Screeningen konkluderer, at plandokumentet ikke er omfattet af krav om miljøvurdering i henhold til lovens 3, stk. 2, idet tillægget alene indeholder mindre ændringer af en eksisterende plan for et mindre område på lokalt plan, og da ændringerne ikke vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Ændringerne medfører ikke ændringer af den eksisterende bebyggelse. 8

9 TILLÆG 1 TIL LOKALPLAN F31 I henhold til planloven (LBK. nr af 20/ ) fastsættes hermed følgende ændringer i lokalplan F31 for boligområdet syd for Lillevangsvej i Fredensborg. Lokalplantillæggets område fremgår af det vedhæftede planbilag 6. Bestemmelserne i lokalplan F31 gælder fortsat for det på planbilag 6 viste område, i det omfang disse bestemmelser ikke fraviges ved bestemmelserne nedenfor. 5 Byggelinier 5, nr. 2 tilføjes: Byggelinien 5 meter fra lokalplanområdets ydergrænse fraviges for så vidt angår støttemuren med opfyldningen bag denne ved Blok 5 i delområde III jf. planbilag 6. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7, stk. 4, 1.tilføjes: Blok 5 bibeholdes som tæt-lav boligbebyggelse med placering som vist på planbilag 6. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden og skiltning 8, stk. 2, 1. ændres til: Taget på Blok 5 skal bibeholdes som fladt tag, dvs at tagfladens højeste punkt skal være lavere end den eksisterende omgivende murkrone. 9 Ubebyggede arealer, beplantninger og hegn 9, nr. 4 tilføjes: Beplantning af støttemuren ved Blok 5 skal være stedsegrøn, eksempelvis vedbend, og beplantningen må ikke forhindres i at brede sig til at dække hele støttemuren. --ooo-- Således endeligt vedtaget iht. Planlovens 27. Fredensborg Byråd, den 26. oktober 2009 Olav Aaen / Kim Herlev Jørgensen Borgmester Kommunaldirektør 9

10 Tillæg 1 til lokalplan F31 Planbilag 6 Bebyggelsesplan for Blok 5 Planbilaget erstatter Planbilag 5 i Lokalplan F31, for så vidt angår det af tillægget omfattede område. 26. oktober 2009

11

12