VEDLIGEHOLDELSESPLAN - KORT UDGAVE

Transkript

1 VEDLIGEHOLDELSESPLN - ORT UDGVE Marstalgade 1-3 & Hobrogade øbenhavn Ø UDREJDET FERUR 2019 Det anbefales at vedligeholdelsesplanen ajourføres årligt UDFØRT F I as Refshalevej 147 Postbox 1930 D 1432 øbenhavn Tlf Fax ai@ai.dk (). Oprettende vedligehold er vedligehold, der udføres for at genoprette standarden til et tilfredsstillende niveau og skal normalt komme til udførelse straks. (C). Forebyggende vedligehold er vedligehold, der udføres før standarden er reduceret til et brugsmæssigt utilfredsstillende niveau. Vedligeholdelsen kan udføres i henhold til det for den enkelte bygningsdel vurderede og senere faktiske vedligeholdelsesinterval. (). fhjælpende vedligehold er vedligehold, der udføres for at afhjælpe eller forhindre akut skade eller svigt samt følgeskader og bør normalt komme til udførelse indenfor de nærmeste år. (F). Forbedringstiltag er tiltag som kan være med til at forhøje standarden i den gældende ejendom. Dette kan være af hensyn til komfort for beboere, såvel som energisparende tiltag. Nærværende rapport er rettet efter kundens ønske, således at der maksimalt udføres renovering i to omgange i de næste 10 år. lmindelige forebyggende vedligeholdelsesarbejder (C) er skjult, men fremgår som en samlet pris nederst i vedligeholdelsesbudgettet. 1 af 13

2 STMDT - Marstalgade 1-3 & Hobrogade 8 ygningsoplysninger realer: ommune navn øbenhavns ommune Samlet bygningsareal 2495 m² Vejnavn/Husnummer Marstalgade 1-3 & Hobrogade 8 ntal etager 5 etager, loftrum og kælder ntal lejligheder: 30 stk. evaringsværdi 4 (middel) ntal erhvervslejemål: 0 stk. Vejkode 2960/4668 ebygget areal 498 m² Samlet tagetage areal 0 m² Postnr./-by 2100 øbenhavn Ø Heraf udnyttet tagetage 0 m² Ejerlavs kode Samlet kælder areal 498 m² Ejerlav Udenbys lædebo varter, øbenhavn Samlet boligareal 2475 m² Matrikelnummer 2786/2787 Samlet erhvervsareal 205 m² Opførelsesår 1900 ndet areal 0 m² Om-/til-/renoveringsår 1982 Garage 0 m² Ejendommen består af 3 opgange med fællesrum, cykelrum, varmecentral og depotrum i højtliggende kælder. Loftrum har lav højde, men indrettet med gange og depotrum. Loftrum og kælderrum i Marstalgade 3 er adskilt fra den øvrige del af bygningen med brandvæg. I 2013 blev alle lejlighedsvinduer mod gade skiftet. Nogenlunde samtidigt blev varmecentralen moderniseret. Denne rapport er udarbejdet på baggrund af omfattende besigtigelse af alle bygningsdele med adgang til 6 lejligheder. Der var begrænset adgang til tagflader ved besigtigelsen. realer og stamdata anført i rapporten er oplyst ved gennemgangen, hentet fra gældende tegninger samt R. Hvor ingen oplysninger foreligger er der foretaget en vurdering af bygningsdelens indbygnings år og tilstand. Materialer Energioplysninger Ydervæg Mursten (tegl, kalksten, cementsten) Varmeinstallation Fjernvarme/blokvarme/radiatorer Tagdækning Tagpap/skiffer-eternit Suppl. Varme Ingen supplerende varme 2 af 13

3 01 Tag øbenhavnertag, skråt tag ca. 200 m² Eternitskifer Est Taget fremstår med utætheder flere steder omkring gennembrydninger og vinduer. I betragtning af de mange gennembrydninger vurderes det at den bedste løsning vil være at skifte alle tagflader. Det anbefales at tagfladerne inkl. hætter, inddækninger og vinduer skiftes inden for den nærmeste fremtid øbenhavnertag, fladt tag 420 m² Tagpap Est Taget fremstår med utætheder flere steder omkring gennembrydninger og vinduer. I betragtning af de mange gennembrydninger vurderes det at den bedste løsning vil være at skifte alle tagflader. Det anbefales at tagfladerne inkl. hætter, inddækninger og vinduer skiftes inden for den nærmeste fremtid Hætter og inddækninger Ikke opmålt Zink Est Inddækninger vurderes at være utætte flere steder. Isoleringen fremstår opfugtet på samtlige aftrækskanaler til taghætter. Inddækningerne skal eftergås snarest muligt for fastlæggelse af omfang og udbedringsforslag. Det anbefales dog at alt tagflader, hætter, inddækninger og vinduer skiftes inden for den nærmeste fremtid, se ovenfor af 13

4 02 ælder / Fundering ælderydervægge, Marstalgade 45 m Pudset tegl og beton 1900 Cykelkælderen har en fugtig lugt. Det oplyses at der generelt er problemer med indtrængende fugt gennem ydervæggen mod Marstalgade. Der er opsat ventilator for at affugte luften i kælderrummet. ældergulv 498 m² Opbyggede gulve med linoleum Opbyggede gulve oplyses at være angrebet af borebiller. Det registreres at underlaget flere steder på det nærmeste er væk, idet gulvpladerne helt mangler understøttelse. Det samme gælder flere bræddevægge. Det anbefales at der udføres omfangsdræn med grundmursplader langs kælderydervæggen mod marstalgade. Det anbefales at der foretages dybere undersøgelse af problemet ved destruktivt indgreb for nærmere bestemmelse af problemets omfang. Der beregnes ikke pris på dette idet der skal indhentes særskilt pris fra rådgiver Facader / Sokkel 4 af 13

5 04 Vinduer Gård: vinduer i boliger 95 stk. 2 og 3-fags trævinduer med 2-lags koldkants termoruder i sidehængte rammer og faste partier Vinduerne fremstår og oplyses utætte og der er problemer med lukketøjet som ikke lukker rigtigt. Gård: Sålbænke 95 stk. eton Fremstår med mange afskalninger i betonen. 05 Døre Indv. døre til tagrum 3 stk. Pladedøre i træ med fjeder Dørene er ikke D-30 klassificeret. Der afsættes et beløb til udskiftning af vinduerne til nye mindre vedligeholdelseskrævende træ/alu-vinduer med friskluftventiler. Der afsættes et beløb til udskiftning af sålbænkene mod gården. Det anbefales at dørene skiftes til nye brandklassificerede D- 30 døre trapper agtrapperum - overflader 2 opg Pudsede dingdong-malede overflader bagtrapperne fremstår slidte. Der er afskallende maling på undertiden af trappeløb og nedgangene til kælder fremstår med flere mangler. Det anbefales at overfladerne eftergås med faste intervaller agtrapper - trin / reposer 2 opg Trin og reposer af malet træværk Træværk fremstår generelt slidt. Det anbefales at trapperne eftergås af snedker, hvorefter der slibes og lakeres Porte / Gennemgange 5 af 13

6 08 Etageadskillelser Etagedæk over kælder 498 m² Træbjælkelag med indskud Ingen oplysninger om mangler. Der er borebiller i de omkringliggende bygningsdele (kældergulv og vægge). Etagedækket skal gennemgås og undersøges for borebilleangreb i forbindelse med en undersøgelse af gulve og skillevægge i kælderen, se pkt. 02 ælder / Fundering. Der beregnes ikke pris på dette idet der skal indhentes særskilt pris fra rådgiver Overflader Fælles realer 10 Varme nlæg Ekspansionsbeholder 1 stk. 300 liter Ukendt Ingen oplysninger om mangler. 11 fløb / Faldstammer fløb / Faldstammer i køkken 3 stk. Støbejern med reparationer af galvaniseret stål og plast. En enkelt faldstamme er udskiftet helt til plast / nyere Det oplyses at der bruges rigtig mange penge på reparationer årligt. Det vurderes ved gennemgangen af de gamle faldstammer har udtjent deres levetid. Ekspansionsbeholdere har en forventet levetid på 15 år. Derfor må det forventes at beholderen skal udskiftes inden for en årrække Det anbefales at faldstammerne skiftes til nye faldstammer af støbejern med rottespærrer inden for en årrække fløb / Faldstammer i wc/bad 3 stk. Støbejern med reparationer af galvaniseret stål og plast Det oplyses at der bruges rigtig mange penge på reparationer årligt. Det vurderes ved gennemgangen af de gamle faldstammer har udtjent deres levetid. Det anbefales at faldstammerne skiftes til nye faldstammer af støbejern med rottespærrer inden for en årrække af 13

7 fløb / Faldstammer i kælder Ikke opmålt Støbejern med reparationer af galvaniseret stål og plast. Der er ikke rottespærrer på faldstammerne Det oplyses at der bruges Det anbefales at rigtig mange penge på faldstammerne skiftes til nye reparationer årligt. Det faldstammer af støbejern med vurderes ved gennemgangen rottespærrer inden for en af de gamle faldstammer har årrække. udtjent deres levetid. 12 loak Rottesikring - Der er ikke rottesikring på faldstammer i kælder. Der er ingen oplysninger om rottesikring af det øvrige kloaksystem. - Det oplyses at der tidligere har været rotter men er ikke længere et problem. Der afsættes et beløb til rottesikring af kloakkens tilslutning til det kommunale netværk efter TV-inspektion har afgjort hvor der skal sættes ind. Nye faldstammer bør forsynes med rottesikring, se pkt. 11 fløb / Faldstammer, hvor dette er medregnet i priserne Vandinstallationer oldt brugsvand - køkken 30 enh. Galvaniseret stål med reparationer af kobber og rustfrit stål Der er generelt ingen oplysninger om mangler. Det bemærkes dog at blandingen af de pågældende materialer i den forkerte rækkefølge kan føre til eskalerende tæringer i rørene. Sammen med dette vurderes det at systemet har udtjent sin levealder og bør skiftes. Det anbefales at systemet skiftes indenfor en kortere årrække af 13

8 Varmt brugsvand - køkken 30 enh. Galvaniseret stål med reparationer af kobber og rustfrit stål Der er generelt ingen Det anbefales at systemet oplysninger om mangler. Det skiftes indenfor en kortere bemærkes dog at blandingen årrække. af de pågældende materialer i den forkerte rækkefølge kan føre til eskalerende tæringer i rørene. Sammen med dette vurderes det at systemet har udtjent sin levealder og bør skiftes. oldt brugsvand - wc/bad 30 enh. Galvaniseret stål med reparationer af kobber og rustfrit stål Der er generelt ingen oplysninger om mangler. Det bemærkes dog at blandingen af de pågældende materialer i den forkerte rækkefølge kan føre til eskalerende tæringer i rørene. Sammen med dette vurderes det at systemet har udtjent sin levealder og bør skiftes. Det anbefales at systemet skiftes indenfor en kortere årrække Varmt brugsvand - wc/bad 30 enh. Galvaniseret stål med reparationer af kobber og rustfrit stål Der er generelt ingen oplysninger om mangler. Det bemærkes dog at blandingen af de pågældende materialer i den forkerte rækkefølge kan føre til eskalerende tæringer i rørene. Sammen med dette vurderes det at systemet har udtjent sin levealder og bør skiftes. Det anbefales at systemet skiftes indenfor en kortere årrække af 13

9 14 Gasinstallationer 15 Ventilation 16 EL Eltavle 30 enh. landing af gamle tavler med HFI og HPFI. Et enkelt sted ses også en helt gammel tavle med FI-relæ Det oplyses at der generelt ikke er nok af strøm i lejlighederne og relæerne slår derfor hurtigt fra. Eksisterende tavler bør opgraderes med flere grupper samt HPFI-relæer, der hvor dette mangler, sådan at systemet lever op til de gældende regler og krav til nutidige anvendelse Øvrige bygningsdele Overflader - wc/bad 30 enh. Nedhængte lofter af forskellig art og malet væv, Rutex og fliser på vægge. Gulve af beton, terrazzo, fliser og vinyl. Varierer Fremstår generelt i mindre god stand. flere steder fremstår vægfliser i vådzonen med manglende vedhæftning og høj risiko for utætte fuger, hvilket kan føre til skimmel- og vandskader på den underliggende konstruktion. Gulve fremstår flere steder med krakeleret overflade og revner. Et sted fremstår badeværelset med manglende færdiggørelse fra udbedring af tidligere vandskade. adeværelset er ikke i brug grundet dette. Det anbefales at badeværelserne gennemgås systematisk for at bestemme omfanget af problemerne. Dernæst må det anbefales at badeværelserne moderniseres og gøres anvendelige samtidigt med arbejdet med udskiftning af stigstrenge og faldstammer. Der beregnes ikke pris på dette, idet der skal indhentes særskilt pris fra rådgiver Enkelte badeværelser fremstår i god stand. WC-rum fremstår generelt uden mangler. 9 af 13

10 VEDLIGEHOLDELSESUDGET Marstalgade 1-3 & Hobrogade 8 = ategorier (). Oprettende (skal) (). fhjælpende (bør) (C). Forebyggende (kan) (F). Forbedringsforslag ygningsdel ktivitet Tag øbenhavnertag, skråt tag Det anbefales at tagfladerne inkl. hætter, inddækninger og vinduer skiftes inden for den nærmeste fremtid øbenhavnertag, fladt tag Det anbefales at tagfladerne inkl. hætter, inddækninger og vinduer skiftes inden for den nærmeste fremtid Hætter og inddækninger Inddækningerne skal eftergås snarest muligt for fastlæggelse af omfang og udbedringsforslag. Det anbefales dog at alt tagflader, hætter, inddækninger og vinduer skiftes inden for den nærmeste fremtid, se ovenfor ælder / Fundering ælderydervægge, Marstalgade Det anbefales at der udføres omfangsdræn med grundmursplader langs kælderydervæggen mod marstalgade ældergulv Det anbefales at der foretages dybere undersøgelse af problemet ved destruktivt indgreb for nærmere bestemmelse af problemets omfang. Der beregnes ikke pris på dette idet der skal indhentes særskilt pris fra rådgiver Facader / Sokkel 04 Vinduer Gård: vinduer i boliger Der afsættes et beløb til udskiftning af vinduerne til nye mindre vedligeholdelseskrævende træ/aluvinduer med friskluftventiler Gård: Sålbænke Der afsættes et beløb til udskiftning af sålbænkene mod gården Døre Indv. døre til tagrum Det anbefales at dørene skiftes til nye brandklassificerede D-30 døre af 13

11 VEDLIGEHOLDELSESUDGET Marstalgade 1-3 & Hobrogade 8 = ategorier (). Oprettende (skal) (). fhjælpende (bør) (C). Forebyggende (kan) (F). Forbedringsforslag ygningsdel ktivitet Trapper agtrapperum - overflader Det anbefales at overfladerne eftergås med faste intervaller agtrapper - trin / reposer Det anbefales at trapperne eftergås af snedker, hvorefter der slibes og lakeres Porte / Gennemgange 08 Etageadskillelser Etagedæk over kælder Etagedækket skal gennemgås og undersøges for borebilleangreb i forbindelse med en undersøgelse af gulve og skillevægge i kælderen, se pkt. 02 ælder / Fundering. Der beregnes ikke pris på dette idet der skal indhentes særskilt pris fra rådgiver Overflader Fælles realer C Loftrum, generelt Der afsættes et beløb til løbende eftergang og vedligehold af overflader Varme nlæg Ekspansionsbeholder Ekspansionsbeholdere har en forventet levetid på 15 år. Derfor må det forventes at beholderen skal udskiftes inden for en årrække fløb / Faldstammer fløb / Faldstammer i køkken fløb / Faldstammer i wc/bad fløb / Faldstammer i kælder Det anbefales at faldstammerne skiftes til nye faldstammer af støbejern med rottespærrer inden for en årrække. Det anbefales at faldstammerne skiftes til nye faldstammer af støbejern med rottespærrer inden for en årrække. Det anbefales at faldstammerne skiftes til nye faldstammer af støbejern med rottespærrer inden for en årrække af 13

12 VEDLIGEHOLDELSESUDGET Marstalgade 1-3 & Hobrogade 8 = ategorier (). Oprettende (skal) (). fhjælpende (bør) (C). Forebyggende (kan) (F). Forbedringsforslag ygningsdel ktivitet loak Rottesikring Der afsættes et beløb til rottesikring af kloakkens tilslutning til det kommunale netværk efter TVinspektion har afgjort hvor der skal sættes ind. Nye faldstammer bør forsynes med rottesikring, se pkt. 11 fløb / Faldstammer, hvor dette er medregnet i priserne Vandinstallationer oldt brugsvand - køkken Det anbefales at systemet skiftes indenfor en kortere årrække Varmt brugsvand - køkken Det anbefales at systemet skiftes indenfor en kortere årrække oldt brugsvand - wc/bad Det anbefales at systemet skiftes indenfor en kortere årrække Varmt brugsvand - wc/bad Det anbefales at systemet skiftes indenfor en kortere årrække Gasinstallationer 15 Ventilation 16 EL Eltavle Eksisterende tavler bør opgraderes med flere grupper samt HPFI-relæer, der hvor dette mangler, sådan at systemet lever op til de gældende regler og krav til nutidige anvendelse af 13

13 VEDLIGEHOLDELSESUDGET Marstalgade 1-3 & Hobrogade 8 = ategorier (). Oprettende (skal) (). fhjælpende (bør) (C). Forebyggende (kan) (F). Forbedringsforslag ygningsdel ktivitet Øvrige bygningsdele Overflader - wc/bad Det anbefales at badeværelserne gennemgås systematisk for at bestemme omfanget af problemerne. Dernæst må det anbefales at badeværelserne moderniseres og gøres anvendelige samtidigt med arbejdet med udskiftning af stigstrenge og faldstammer. Der beregnes ikke pris på dette, idet der skal indhentes særskilt pris fra rådgiver. - Samlet beløb inkl. moms, i alt yggeplads Stillads Der afsættes et beløb til byggepladsforanstaltninger Der afsættes et beløb til nødvendigt stillads, lift mv Samlet sum / år (). Oprettende (skal) (). fhjælpende (bør) C (C). Forebyggende (kan) F (F). Forbedringsforslag Der skal gøres opmærksom på, at ovenstående priser er i primo 2019 priser ekskl. udgifter til rådgivning, finansiering, forsikring, byggesagsadministration, byggesagsgebyrer og andre administrative bygherreudgifter. 13 af 13