SLETTENHUS RENOVERING, OMBYGNING OG NYBYGNING o 1 1 Slettenhus P/S Ai-gruppen as

Transkript

1 SLETTENHUS RENOVERING, OMBYGNING OG NYBYGNING RENOVERING, OMBYGNING OG NYBYGNING SLETTENHUS o 1 1 Slettenhus P/S Ai-gruppen as

2 Indholdsfortegnelse Historik og baggrund side 3 Lokalplan side 4 Eksisterende forhold situationsplan side 5 Eksisterende forhold planer side 6 Eksisterende forhold fotos og forbedringer side 7 Placering af nybyggeri side 8 Fremtidige forhold situationsplan side 9 Fremtidige forhold disponering side 10 Fremtidige forhold stueplan side 11 Fremtidige forhold 1.salsplan side 12 Fremtidige forhold facader, parkering, arealer side 13 Fremtidige forhold facader, landskab og område side 14 Referencer side 15 Referencer side 16 Visualisering fremtidige forhold side 17 Bilag uden for mappe: Fuldmagt fra bygherre SLETTENHUS - Renovering, Ombygning, Nybygning Side

3 Historik og baggrund Slettenhus gennem tiderne Den bebyggelse vi idag kender som Slettenhus har gennem tiderne haft mange udformninger og navne. Det oprindelige hovedhus og staldbygning blev i 1918 kraftigt ombygget af arkitekt Clausen og der har siden fundet talrige om- og tilbygninger sted. Bebyggelsen har heddet "Gylfe" og fungeret som strandhotel, har på et andet tidspunkt været kendt under navnet Søvang. Ejendommen har gennem de seneste år været udsat for en ganske hårdhændet behandling tilbygninger, skorstene og flugtvejstrappeanlæg der ikke har medvirket til en højnelse af bygningsanlæggets samlede fremtræden. Set i et længere perspektiv er intentionen i nærværende initiativ at skabe et afbalanceret bygningsanlæg hvori facadeflugter, bygningshøjder, geometri og materialekarakterer samstemmes internt, med omgivelserne og i henhold til intentionerne i lokalplan H19. Udformningen af en ny udvendigt symmetrifast - indvendigt optimalt solorienteret sydfløj - er et led i denne bestræbelse angående Slettenhus SLETTENHUS - Renovering, Ombygning, Nybygning Side

4 Lokalplan Lokalplan H19 Følgende uddrag af lokalplan H19 relaterer direkte til de 2 matrikler Nr. 13a og 48 Sletten Humlebæk, som Slettenhus ligger på: E. Erhvervsformål; administration 5. Område E: Området må kun anvendes til kursusvirksomhed, institutionsformål samt erhvervsformål; administration. Højden fra et af Byrådet godkendt niveauplan og til rygning må ikke overstige 7,0 m. Dog kan tilbygninger til eksisterende bygninger opføres i samme højder som eksisterende hus. BEBYGGELSENS OMFANG OG UDSEENDE I DELOMRÅDE E For bygninger i delområde E gælder følgende bestemmelser ved ombygning, tilbygning, udskiftning af bygningsdele og nybyggeri: 1. Ny bebyggelse i området skal opføres indenfor de på planbilag 6 viste byggefelter. Bygningerne på felterne B, C og E må opføres i 1½ etage. 2. Den eksisterende bygning, mærket A på planbilag 6 må ikke yderligere udvides og facaderne på bygningen må ikke ændres uden Byrådets godkendelse. Eksisterende døre og vinduer skal bevares med sin nuværende udformning og farvevalg. 3. Ydervægge skal opføres i teglsten, der vandskures eller pudses glat og males eller kalkes hvid. Soklen skal fremtræde med sort farve. 4. Facaderne på bygningerne i felterne B, C og E skal udformes i overensstemmelse med skitserne på planbilag 7. Taget skal udformes som symmetrisk saddeltag med en hældning på mellem 45 og 50. Taget skal dækkes med røde vingetegl eller sort skifer. 5. Vindueskonstruktionen i bygningerne B, C og E skal udføres i træ, to-rammet og sidehængte. Halvformater kan tillades. Hver ramme skal inddeles med 3 vandrette sprosser placeret i den samlede rudehøjdes fjerdedelspunkter, samt én midtersprosse. Vinduets bredde må ikke være større end vinduets højde. Vinduerne må højst være trukket 5 cm tilbage fra facadeflugten. Sprossernes tværsnit må maksimalt være 2,4 cm, kitfals maksimalt 8 mm. Løstsiddende sprosser og glaslister må ikke anvendes. Vinduestræet skal males i farver svarende til bygning A på planbilag 6. Der må ikke anvendes termoglas eller buet glas i vinduerne. Sålbænke må ikke udføres som rulskifte. Ubebyggede arealer indenfor delområderne A, C og E, der ikke benyttes som gårdsplads eller parkeringsanlæg, skal anlægges og vedligeholdes som have. Taget på bygning A skal dækkes med sort skifer. Tagkonstruktion, herunder kviste, må ikke ændres uden Byrådets godkendelse. Facade mod vest i henhold til lokalplan H SLETTENHUS - Renovering, Ombygning, Nybygning Side

5 Eksisterende forhold - situationsplan Placering af nybyggeri i h.t. lokalplan 1: SLETTENHUS - Renovering, Ombygning, Nybygning Side

6 Eksisterende forhold - planer Indvendig stand på bygningsanlæg Ligesåvel som der gennem de seneste år har fundet bygningsforringende tilbygninger og flugtvejstrapper sted er den indvendige del af Slettenhus præget af ustrukturede "ad-hoc" løsninger. Stueplan 1: salsplan 1: SLETTENHUS - Renovering, Ombygning, NybygningSide

7 Eksisterende forhold - fotos og forbedringer Forbedringer ved nærværende projekt: - Skæmmende sammenbygning og skorsten mellem hovedbygning og nordfløj fjernes. - Flugtvejstrapper på den sydlige gavl af hovedhuset og østgavl af nordfløjen fjernes. - Skur på p-plads rives ned. - I lighed med Sletten Kro s rejsestald og pakhuset ombygges anlæget til at indeholde velfungerende ejerboliger - en funktion der bedre kan tilgodese en bygningsmasse af denne karakter med høj kulturhistorisk værdi end erhvervslejemål. - Eksisterende bygningsmasse renoveres nænsomt og i henhold til lokalplan H19 udvendigt og indvendigt. - Ny bebyggelse på grunden udføres nænsomt og i samklang med eksisterende bygninger på grunden. - Den høje hybenhæk mellem have og sti langs strand nedbringes og vedligeholdes i en højde, der sikrer frit ud- og indblik mellem Øresund og hovedhus/have - Der etableres offentlig passage og adgang fra Gl. strandvej til stisystem langs strand Disse tiltag vil sikre et sammenhængende og ensartet udtryk til glæde for fremtidige beboere samt for bygningens generelle habitus og fremtræden SLETTENHUS - Renovering, Ombygning, Nybygning Side

8 Placering af nybyggeri Kopi kontra spejlvending Lokalplan H19 lægger op til, at en evt. nybygning på grunden skulle have samme fodaftryk som eksisterende nordfløj. Nærværende forslag arbejder med ideén om at oplægget revurderes idet vi foreslår at spejlvende nordfløj henover hovedhusets symmetriakse. Dette greb er anvendt ud fra en betragtning om, at anlæggets generelle stilistiske karakter lægger op til symmetrifasthed hen over hovedhuset som det overordnet samlende element i kompositionen. Og udfra forestillinger om, at det visuelt vil virke mest tilfredsstillende at sigtelinier og volumenforhold opstrammes og fremstår symmetriske både fra vand- og landside. Placering af nybyggeri i h.t. gældende lokalplan Kopi af bygningsvoluminen Orienteringsforløb i nærværende forslag sammenholdt med lokalplan Disponering af ny sidefløj i lokalplan Spejling af bygningsvoluminen Fra Erhverv til boliger Slettenhus er beliggende i et stille boligområde, hvor lokalmiljø og bygningsbevaring vægtes højt. Lokalplanen fastsætter nøje bestemmelse for udformningen og brugen af bygninger omfattet af lokalplanen. Samtidig fastlægges principper for bevarelse af grønne områder, for strandarealer og for parkering. Boliganvendelsen vil ud over mindre trafik, tillige medføre liv i bygningerne udenfor arbejdstid, og nye beboere kan medvirke til at skabe byliv og miljø. Bygningernes udformning er fastsat i foreliggende lokalplan, og boliganvendelsen kan umiddelbart indpasses heri. Ved en ændring af bebyggelse fra erhverv til boliganvendelse, vil nærmiljøet blive påvirket positivt gennem en minimering af trafik til og fra ejendommen, og gennem beboernes interesse for opretholdelse af og bevarelse af nærmiljøet. Ved boliganvendelse vil betydeligt færre personer dagligt færdes omkring ejendommen, og antal af gæster nedbringes markant. Samtidig vil den kørende trafik blive begrænset, og ved en ny planlægning af parkeringsanlæggene kan antallet af biler på terræn minimeres. Nybygningens fodaftryk tænkes i nærværende forslag udført som en spejling af den nordlige længe henover hovedhusets symmetriakse. I forbindelse med den erhvervsmæssig brug af bygningerne, er der som nævnt foretaget om- og tilbygning til hovedhuset, hvor der bl.a. er opført en forbindelsesbygning mellem hovedhus og nordfløj. Tilbygningen er fremmedartet og forstyrrer det arkitektoniske helhedsindtryk. Tilbygningen kan ved boliganvendelse fjernes, og derved vil de enkelte bygninger fremstå som en helhed. Disponering af ny sidefløj i nærværende forslag SLETTENHUS - Renovering, Ombygning, Nybygning Side

9 Fremtidige forhold - situationsplan og disponering af bygningsvoluminer 1: SLETTENHUS - Renovering, Ombygning, Nybygning Side

10 Fremtidige forhold - visualisering af disponering SLETTENHUS - Renovering, Ombygning, NybygningSide 10

11 Fremtidige forhold - Stueplan Referencefoto Referencefoto Boliger Udformning af boligerne er foretaget efter ønsket om at udforme klare gennemlyste opholdsarealer, der på indgangssiderne optager private funktioner, mens de mod fællesopholdsarealerne lægger op til samvær mellem de fremtidige beboere. Der lægges umiddelbart op til etablering af 14 fremtidige boliger på ca. 95 m2. 5 i hver af de 2 sidefløje og 4 i hovedhuset. Tilhørende depotrum etableres i kælder under nordfløj og under tag i hovedhus. 1: SLETTENHUS - Renovering, Ombygning, Nybygning Side 11

12 Fremtidige forhold - 1. sals plan Referencefoto Referencefoto Myndighedskrav og bæredygtighed I forbindelse med etablering af boliger i Slettenhus vil brandmyndigheder blive inddraget i nødvendigt omfang så det sikres at boliger opnår gældende brandadskillelser - herunder at adgangstrappe i hovedhus isoleres som en selvstædig brandcelle. I forbindelse med etableringen af den nye sydfløj og ombygning og renovering generelt vil der i videst muligt omfang blive forsøgt at gøre byggeriet bæredygtigt i henhold til gældende normer. Det vurderes således realistisk at etableres regnvandsnedsivning på befæstede arealer, at der etableres et areal til forsinkelse og fordampning af regnvand og at der installeres et anlæg til opsamling af regnvand til brug for WC-skyl og maskintøjvask. Ved etableringen af den nye sydfløj vil gældende krav til lavenergibebyggelse blive opfyldt for de bygningsdele, hvor dimensioner, materialer, overflader og byggeteknik kan indpasses på æstetisk og bevaringsmæssig tilfredsstillende måde i forhold til den samlede oplevelse af Slettenhus. 1:300 Hvor det vurderes at en bygningsdel ikke kan opfylde gældende krav til lavenergibebyggelse uden at virke skæmmende eller ødelægge dimensioner/proportioner i anlæggets generelle karakter vil der via myndigheder blive ansøgt om dispensation til en alternativ udførelse SLETTENHUS - Renovering, Ombygning, Nybygning Side 12

13 Fremtidige forhold - facader og arealer De traditionelle vinduer har en midterpost og to sidehængte vinduesrammer med sprosser. Det oprindelige formål med sprosser var bestemt af de små formater, som glas blev fremstillet i. Sprossens betydning i dag er at underdele vinduerne, således at de ikke får et så dominerende præg. Vinduerne er nemlig ofte bredere end det omgivende murværk, og sprosserne nedtoner dette forhold og bringer ro i facaden. Facader, tagflader og kviste Lokalplan H19 angiver meget præcist hvordan eksisterende og fremtidig bygningsmasse skal behandles. Nærværende projekt er forestillet i fuld overensstemmelse hermed. Tagbelægning i skifer på hovedfløj fastholdes. På eksisterende nordfløj fastholdes de røde teglsten, og den nye fløj mod syd teglhænges med rød vingetegl af typen gammel Dansk kort model. På nordfløj er der udført flere former for kviste. Ved en ændring af bebyggelse og opførelse af sydfløj udføres rytterkviste efter de retningslinier som er angivet i Lokalplan H19. Ved ændring af bebyggelsen vil facader på hovedhus, nord-og sydfløj fremstå kalkede med mørk sokkel, og hvide småsprossede vinduer. Vinduer udføres småsprossede og som koblede rammer som angivet i Lokalplan H19. På facaden på hovedhus mod Øresund er der, på hver side af midterparti på 1. sal, udført franske altaner. For at de 2 boliger med franske altaner kan få en aktiv del i det fremtidige sociale udeliv er tanken at der her udføres 2 små altaner. Arealer og depotrum Arealer fordeler sig som følgende: Matrikel: 4030 m2 Pt. bebygget areal: 634 m2 Pt. samlet areal: 1204 m2 Til nedrivning (forbindelsefløj): 61 m2 Nybyg: 270 m2 Fremtidigt bebygget areal: 843 m2 Samlet fremtidigt areal: m2 Der etableres depotrum til samtlige fremtidige boliger i eksist. kælder under østlig del af nordfløj og samt på 2 sal i hovedhus.. Illustrationer fra lolalplan H19 Traditionelle vinduestyper, yderst til højre dannebrogsvindue med og uden sprosse i den nederste ramme. Gamle vinduer er ofte af forbavsende god kvalitet og fortjener oftest at blive bevaret. Også hjørnebåndhængslerne er en vigtig detalje ved vinduerne og bør så vidt muligt bevares. Af hensyn til husets varmeøkonomi kan der suppleres med enten forsatsvinduer, eller der kan kobles et ekstra lag glas på vinduet indvendigt. Herved kan brugen af moderne termoruder undgås. Hængselstyper, øverst ca. 1800, i midten 1850, nederst ca Termoruder er vanskelige at dimensionere rigtigt; rammetræet og sprosser får ofte et for massivt omfang på grund af rudens vægt. Termoruder har også en yderst begrænset levetid i forhold til vinduer med koblede rammer eller med forsatsvinduer. Endvidere opnås en bedre varmeøkonomi med koblede rammer eller forsatsruder end med termoruder. Facade Ny længe mod syd 1:300 Døre: Dørene i de gamle huse var udført med en ekstra omhu, da det var husets ansigt udadtil. De bør bevares af hensyn til såvel husets oprin- 13 Facade mod vest 1: SLETTENHUS - Renovering, Ombygning, Nybygning Side 13

14 Fremtidige forhold - landskab og kontakt til omgivelser : Offentlig :Privat Parkering For at opretholde områdets karakter, udføres parkering som skovparkering. Parkeringen fastholdes i sin nuværende udformning men omlægges i nødvendigt omfang i henhold til den nye sydfløj. Der etableres 28 p-pladser - 2pr. boilig - i henhold til skabelsen af 14 boliger. Aktuel belægning - Antal ansatte / arbejdspladser på ejendommen i dag: 50 personer - Faste kontorarbejdspladser i dag: 20 faste - Kørende konsulentarbejdspladser i dag: 30 kørende - Antal besøgende til ejendommen i dag: mellem besøgende pr. år med varierende størrelse - Antal P-pladser i dag: 32 pladser. : Eksisterende parkeringsplads :Fremtidige parkeringsplads SLETTENHUS - Renovering, Ombygning, NybygningSide 14

15 Fremtidige forhold - referencer - haverum Store grønne haverum Det store haverum mod øresund udgøres af en enkel græsflade. Haven afgrænses fortsat af buske mod offentlig sti mod øresund. Langs stiforløbet etableres udsigtspunkt med siddeplads. Granitmosaik som overflade I de offentlige gennemskæringer mellem Gl. Strandvej og Øresunds stien påtænkes granitstykker som overfladebelægning. Granitten lægges i slotsgrus som danner overgang til græsfladen. Teglklinker som overflade på ankomstbelægning Mod Ankomstside til lejligheder påtænkes en fremtidig `blød`overflade i tegl som belægningsmateriale. Overfladen virker mere varm og mindre hård end en stenoverflade og giver et fint overflade mønster. Udstykningsplan Nyttehaver ved bygningsanlæg Foran hver bolig i side-fløjene etableres et mindre areal til brug for grøntsager eller små frugttræer. Arealet udnyttes ligeledes som privat opholdsareal for de enkelte boliger SLETTENHUS - Renovering, Ombygning, NybygningSide 15

16 Fremtidige forhold - referencer - boligkonvertering/funktionsændring Boliger - Brumleby, København Boliger - Hamlets Vænge, Helsingør Moow Ejendomsmægler selskab Aps Tel. + Fax Tuborg Boulevard 1, DK-00 Hellerup Info@moow.dk Boliger - Bernstorffsvej 95, Hellerup SLETTENHUS - Renovering, Ombygning, Nybygning Side 16

17 Fremtidige forhold - visualisering SLETTENHUS - Renovering, Ombygning, NybygningSide 17

18 Slettenhus P/S Gl. Strandvej Humlebæk Refshalevej københavn K Tlf ai@ai-gruppen.dk