Forslaget til lokalplan nr. 361 har været i offentlig høring fra den 11. december 2008 til den 4. februar 2009.

Transkript

1 Bilag nr. 3: Behandling af høringssvar Forslag til lokalplan nr. 361 for bebyggelsen i Birgittelyst samt forslag til tillæg nr. 17/2008 til Kommuneplan 2006 Rammebestemmelser for Viborg Kommune. Forslaget til lokalplan nr. 361 har været i offentlig høring fra den 11. december 2008 til den 4. februar Høringssvar I offentlighedsperioden er der kommet 14 høringssvar fra følgende: Nr. Myndigheder Dato (1) Vejdirektoratet, Vejcenter Midt- og Vestjylland, godsbanevej 1, 7400 Herning (VK@vd.dk) Foreninger, interesseorganisationer (2) Birgittelyst Grundejerforening, v/formand Hans Høeg, Granstien 12, 8800 Viborg (hoeg@xhh.dk) (3) Danmarks Naturfredningsforening v/e. Lyngsie Jakobsen, Østervænget 27, 8800 Viborg (e.lyngsie.jakobsen@jydepost.dk) Naboer/Part (4) Preben Andreassen, Skovstien 24, 8800 Viborg (pa@igdk.dk) (5) Ulla Nissen, Brombærstien 3, 8800 Viborg (6) Torben Pedersen, Vejlevej 31 A, 8800 Viborg (torbenpedersen@newmail.dk) (7) Bo Thiel Schmidt, Brombærstien 2, 880 Viborg (bschmidt@grundfos.som) (8) Viborg Landinspektørkontor, Fabrikvej 15, 8800 Viborg på vegne af Bente og Mogens Frederiksen, Rønnestien 28, Birgittelyst, 8800 Viborg (9) Nina Enkelund Petersen, Birkestien 9, Birgittelyst, Viborg (10) BO-MU ApS og Louise Gruppen ApS, Rønnestien 28, Birgittelyst, 8800 Viborg (11) Inge-Birte og Benny Jokumsen, Tyttebærstien Birthe og Aksel Kolding, Tyttebærstien 3 Pernille og Rasmus Thulin, Tyttebærstien 5 (12) Lene Møller Pedersen og Claus Pedersen, Tostrupvej 4, Birgittelyst, 8800 Viborg (13) Bjarne og Lene Mikkelsen, Vejlevej 33 c, 8800 Viborg (14) Lilli Moustsen, Brombærstien 4, 8800 Viborg Notatets opbygning Høringssvarene er inddelt og behandlet under følgende tværgående emner: A. Vejlevej B. Stier C. Afgrænsning af delområder D. Udstykning E. Bebyggelsens omfang F. Beplantning G. Deklarationer H. Øvrigt Under hvert emne markeres med tal i parentes hvilken bemærkning, der refereres til. Hver bemærkning behandles efter følgende skabelon: Resumé af bemærkningen i venstre spalte og administrative bemærkninger i højre spalte. 1

2 Efter Byrådets behandling af sagen, vil notatet med høringssvar ved offentliggørelsen af lokalplanen blive sendt til parterne. Ved at sende hele notatet får den enkelte indsiger et bredt kendskab til de øvrige bemærkninger. Byrådets behandling af notatet og beslutningen om vedtagelse af lokalplanen vil fremgå af følgebrevet. 2

3 A. Vejlevej (1) bemærker, at der er en tinglyst vejbyggelinie langs Vejlevej. Den tinglyste vejbyggelinie er beliggende 31,5 m fra Vejlevejs midtlinie. Dertil kommer en skrå byggelinie ved tilslutningen for Tostrupvej på 50 gange 260 m. Byggelinien suppleres af et højdetillæg på 1,5 gange evt. højdeforskel mellem vejmidte og terræn plus én meter. Byggelinjen bør fremgå i sin helhed af lokalplanen. Den tinglyste byggelinie bør fremgår af lokalplanens redegørelse. Derudover bør der indsættes fodnoter til de relevante bestemmelser, som henviser til byggelinien. 4, så bemærkningen (1) bemærker ligeledes, at der er tinglyst adgangsbegrænsning på alle ejendomme langs Vejlevej. Ejendommene, der har udkørsel til den lille lokalvej langs hovedlandevejen, er også omfattet af adgangsbegrænsningen. Denne lokalvej ligger delvis på hovedlandevejens areal. Ændret anvendelse af overkørslen til disse ejendomme kræver Vejdirektoratets forudgående adgangstilladelse. Dette bør fremgå af lokalplanen. Det bør fremgå af lokalplanen, at ændret anvendelse af overkørsler til de pågældende ejendomme kræver tilladelse fra Vejdirektoratet. 4, så bemærkningen B. Stier Stier generelt (2) foreslår, at stien c-d-e i delområde V flyttes, så den følger den eksisterende sti/vej i området. (3) bemærker, at placeringen af stien c-d-e er uhensigtsmæssig, da den er placeret tæt på en eksisterende sti. Ad (2) og (3). Stiforløbet er tegnet forkert ind på kortbilag 2 i lokalplanforslaget. Lokalplanen har til hensigt at sikre de eksisterende stiforbindelser i delområde V, og lokalplanen bør derfor ændres, så det korrekte forløb af de eksisterende stier fremgår af kortbilag 2. 4, så bemærkningerne (13) påpeger, at der ikke findes officielle stier i delområde V i dag, og vejadgangen ind til delområde V er en privat fællesvej. Så der er ingen mulighed for at komme ind i delområde V. Delområde V er en privat landbrugslod, og indsiger ønsker ikke, at der anlægges de skitserede stier i område V. Sti a-b (10) mener, at sti a-b er uheldig, da den vil ødelægge haven ved Rønnestien 28. Stien har ingen forbindelse til rekreativt område, busstop el.lign., og indsiger frygter, at stien vil blive benyttet til knallertbane. Adgangen til delområde V kan ske via en privat fællesvej. Fra Tostrupvej har man mulighed for at komme ind til delområde V via en eksisterende sti. Lokalplanen har til hensigt at sikre de eksisterende stiforbindelser i delområde V, og lokalplanen udlægger ikke nye stier i delområde V. Ad (10), (11) og (8). Lokalplanen fastlægger, at der skal etableres en sti a-b i den sydlige del af Birgittelyst, der forbinder Rønnestien med Kirkestien. Dette er bemærkningen ikke bemærkningerne ikke 3

4 (11) ønsker ikke stien a-b anlagt det pågældende sted, da den vil medføre gener fra færdsel og indbliksgener i haverne. Indsiger foreslår i stedet for, at den oprindelige sti i forlængelse af Rønnestien genåbnes. (8) bemærker, at stien a-b vil passere gennem den eksisterende have. Indsiger bemærker, at det er et voldsomt indgreb, der vil være til stor gene, og som vil medføre en værdiforringelse af ejendommen. Etablering af stien vil endvidere betyde, at en række træer skal fældes. (8) mener, at bestemmelsen om, at etablering af sti a-b er en betingelse for at kunne udnytte lokalplanens øvrige muligheder for ejendommen, får karakter af et ekspropriativt indgreb. Indsiger påpeger endvidere, at lokalplanen fastlægger, at der skal stilles sikkerhed for etablering af de i 5.5 nævnte stier. 5.5 vedrører samtlige stier i Birgittelyst, hvilket må være en fejl. Uanset om bestemmelsen vedrørende sikkerhedsstillelse kun er møntet på sti a-b, er bestemmelsen uforeneligt med indholdet i en lokalplan. Kommunen har ikke hjemmel til at stille det nævnte vilkår i en lokalplan. medvirkende til at sikre et sammenhængende stisystem i Birgittelyst. Etablering af en ny sti i forlængelse af Rønnestien til Kirkestien kan ikke sikres i lokalplanen, da dette areal ligger uden for lokalplanområdet. I henhold til lokalplanen må ny bebyggelse i delområde IIa bl.a. ikke må tages i brug før, stierne er etableret, jf omhandler de eksisterende stier i Birgittelyst. Lokalplanen bør ændres, så der henvises til 5.6, der omhandler sti a-b. I henhold til lokalplanen skal bygherre stille garanti som sikkerhed for etablering vej A- B, sti a-b samt beplantningsbæltet, inden der kan godkendes en udstykningsplan for område IIa. Derudover fastlægger lokalplanen, at ny bebyggelse i delområde IIa bl.a. ikke må tages i brug før vej A-B, sti a-b, parkeringsarealer samt beplantningsbæltet er etableret. I henhold til planlovens 15 kan en lokalplan indeholde bestemmelser om etablering af eksempelvis infrastruktur som betingelse for ibrugtagen af ny bebyggelse. 4, så bemærkningen delvist C. Afgrænsning af delområder (12) foreslår, at delområde III indskrænkes til kun at omfatte den del, der ligger nord for Tostrupvej. Arealet syd for Tostrupvej foreslås overført til delområde II, da dette område fremtræder som et parcelhuskvarter. Området syd for Tostrupvej er tæt bebygget, og en endnu tættere bebyggelse vil være utilfredsstillende. 4 I henhold til lokalplanen må delområde III anvendes til boligformål, erhverv i miljøklasse 1-2 samt detailhandel til områdets daglige forsyning. Lokalplanen fastlægger endvidere, at bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke må overstige 30, hvilket bemærkningen ikke

5 (3) vil ikke modsætte sig en udstykning/bebyggelse for enden af Birkestien, hvis dette område inddrages i delområde I, hvorved området er omfattet af lokalplanens bestemmelser for delområde I. (13) foreslår at ændre afgrænsningen mellem by- og landzone i delområde V, så der åbnes mulighed for udstykning af en bolig (ved Birkestien). Med ændringen vil grænsen mellem byog landzone følge et naturligt forløb. gælder for alle delområder uanset anvendelsen. I delområde III er der således mulighed for en bredere anvendelse end i delområde II, men delområdet kan ikke bebygges tættere end de øvrige delområder. Afgrænsningen af delområderne er foretaget ud fra karakteren og anvendelsen af den eksisterende bebyggelses samt en vurdering af en hensigtsmæssig placering for fremtidige funktioner. Det er på den baggrund forvaltningens vurdering, at afgrænsningen af delområderne ikke bør ændres. Ad (3) og (13). Området for enden af Birkestien skal inddrages i delområde I, hvis der skal åbnes mulighed for at udstykke en boligparcel på området. Lokalplanens delområdegrænser er i overensstemmelse med Kommuneplan 2006 Rammebestemmelser for Viborg Kommune. Det pågældende område ligger i rammeområde 3.2GR1.05, der udlægger området til grønt område. Ansøgning om ændring af rammeområdet blev behandlet af Viborg Byråds Økonomiudvalg på møde d. 17. september 2008, hvor Økonomiudvalget besluttede at ansøgningen om udvidelse af rammeområde til boligformål i Birgittelyst ikke bemærkningerne ikke D. Udstykning (2) mener, at grundstørrelsen bør være ens i delområderne I, II og IIa. Indsiger foreslår at alle grunde skal have en grundstørrelse på mindst m 2, da den gennemsnitlige grundstørrelse i delområde II er ca m 2. 5 Ad (2), (5), (7) og (14). I henhold til lokalplanen skal grunde i delområde I have et areal på mindst m² og højst m², og grunde i delområde II og IIa skal have et areal på mindst 800 m 2 og højst bemærkningerne ikke

6 (5) foreslår, at grundstørrelsen i delområde IIa ændres fra m 2 til m 2 for at bevare det unikke præg i bebyggelsen. Derudover er den gennemsnitlige grundstørrelse ca m 2 i delområde II. (7) foreslår, at grundstørrelsen i delområde IIa hæves til m 2 for at opretholde det nuværende særpræg som landsby. (14) mener, at grundstørrelsen på 800 m 2 i delområde IIa er for lille, da gennemsnittet for hele delområde II er m m 2. I delområde I er omkring 12% af de eksisterende grundene under m 2, mens det tilsvarende tal for delområde II er 50%. Gennemsnitsstørrelsen for grundene i delområde I er m 2, mens gennemsnittet for delområde II er m 2. I delområde I er 70% af de eksisterende grunde mellem og m 2, mens 80% af de eksisterende grunde i delområde II er mellem 800 og m 2. (2) foreslår at lokalplanen fastlægger, at der ikke kan foretages nye udstykninger inden for delområde I. (9) ejer en grund på m 2 indenfor delområde I, hvor der kan ske udstykning med en mindste grundstørrelse på m 2. Denne bestemmelse kan have skattemæssige Dette afspejler, at der er en forskel på boligområderne nord og syd for Tostrupvej. Grundene syd for Tostrupvej er generelt mindre end grundene nord for Tostrupvej. Det er på den baggrund forvaltningens vurdering, at grundstørrelserne for delområderne bør differentieres. I henhold til lokalplanen skal grunde i delområde I have et areal på mindst m² og højst m². I delområde I er der 11 ejendomme over m 2. Heraf ligger 7 ejendomme delvist i et område, hvor en del af grunden er omfattet af 7.6, der fastlægger, at området skal friholdes for bebyggelse. Dette begrænser udstykningsmulighederne. Der kan således kun udstykkes et mindre antal ejendomme i delområde I. Det er forvaltningens vurdering, at dette ikke vil ødelægge områdets særpræg. Hvis der ikke vedtages en lokalplan for Birgittelyst, vil det stadig i et vist omfang være muligt at udstykke en eksisterende bemærkningen ikke bemærkningen ikke 6

7 konsekvenser ved salg af ejendommen. Der ønskes derfor en erklæring fra kommunen om, ejendommen ikke kan udstykkes yderligere. grund i Birgittelyst. Det vil dog kræve en landzonetilladelse. Der vil ved vurdering af udstykningsmuligheder ved en landzonebehandling indgå, at det fremgår af kommuneplanen, at grunde mindst skal være 700 m 2. 7 Hvorvidt salg af et hus i Birgittelyst er skattefrit afhænger således ikke kun af zoneforholdet, eller om der er en lokalplan for ejendommen. En erklæring vedrørende udstykning og ejendomsavancebeskatning er en konkret vurdering, der foretages på tidspunktet for udstykningen og i henhold til den på det tidspunkt gældende lovgivning. Anden lovgivning f.eks. udstykning- og byggelovgivning vil have betydning, det er derfor ikke en erklæring, der kan gives alene på baggrund af en lokalplan. E. Bebyggelsens omfang (7) påpeger, at bebyggelse i 1½ etagers bebyggelse i delområde IIa vil være i strid med den nuværende byggestil. Indsiger foreslår, at ny bebyggelse kun må opføres i 1 etage. Bebyggelse i 1½ etage vil ligeledes pga. terrænforholdene virke generende for det eksisterende boligområde. (14) mener, at 1½ etagers bebyggelse i delområde IIa er for høj, da terrænet er meget stigende. Bebyggelse i 1½ etage vil medføre indkig i haverne på Brombærstien. Der er desuden risiko for skyggegener. Ad (7) og (14). Lokalplanen giver mulighed for bebyggelse i højst 1 etage med udnyttet tagetage i delområde IIa. Dog kan bebyggelsen fremstå i 2 etager eller i forskudte plan mod den lavestliggende del af grunden, hvis terrænforholdene giver mulighed for det. Dette sikrer en tilpasning til det eksisterende område, som primært er opført i 1 etage eller 1 etage med udnyttet tagetage. Lokalplanen fastlægger derudover, at bygningshøjden ikke må overstige 8,5 m, og at bebyggelsen ikke må opføres nærmere end 2,5 m fra naboskel. Bebyggelse i 2 etager må dog ikke opføres nærmere end 5 m fra naboskel. Det er forvaltningens vurdering, at bebyggelsen ikke vil give 4, så bemærkningerne delvist

8 væsentlige skyggegener for de omkringliggende boliger. Lokalplanen bør dog ændres, så afstanden til skel for bebyggelse i 1 etage med udnyttet tagetage også er 5 m for at hindre indbliksgener. F. (7) mener, at det er godt, at der etableres et Beplantning beplantningsbælte ved delområde IIa. Lokalplanen sikrer, at der etableres et beplantningsbælte til afskærmning af delområde IIa mod det åbne land. bemærkningen (8) mener, at 10.5 om beplantningsbælte i delområde IIa er ulogisk og en unødvendig forringelse af delområdet. Beplantningsbæltet forringer udsigten mod det åbne land. En lignende bestemmelse gælder ikke for de øvrige eksisterende grunde i delområde II, og her har grundejerne fjernet beplantningen. (13) foreslår, at 10.6 om bevaring af træer udgår, da de enkelte lodsejere selv kan vurdere, om der skal fældes træer. I henhold til Regionplan 2005 for Viborg Amt, retningslinie 2.3, skal der fastholdes en klar grænse mellem by og land. Varige grænser mod det åbne land skal normalt markeres med beplantning. Lokalplanen fastlægger på den baggrund, at der skal etableres et beplantningsbælte til afskærmning af den nye bebyggelse i delområde IIa mod det åbne land. Lokalplanen kan ikke pålægge de eksisterende ejendomme at etablere et beplantningsbælte mod det åbne land. I henhold til lokalplanens 10.6 skal større træer på de enkelte ejendomme så vidt muligt bevares. Træer med en stammediameter over 25 cm kan kun fældes, hvis de er til gene p.g.a. skyggevirkning, beskadigelse af bygninger, veje eller lignende eller indebærer en risiko for uheld. I så fald skal der genplantes et tilsvarende antal nye træer på ejendommen. Det er forvaltningens vurdering, at lokalplanen bør indeholder bestemmelse om, at de eksisterende træer så vidt muligt skal bevares, da Birgittelyst er en skov-by med en karakteristisk beplantning. bemærkningen ikke bemærkningen ikke 8

9 G. (4) oplyser, at vejen (tinglyst d ) ikke er nedlagt, Deklarationer men at den har ændret forløb. Det fremgår af lokalplanens bilag 3, at den nævnte servitut foreslås aflyst. Dette kan dog kun ske med de påtaleberettigedes tiltrædelse, da der er tale om en privat rådighedsservitut. Lokalplanen bør ændres, så servitutten ikke aflyses, da den påtaleberettigede ikke ønsker servitutten aflyst. 4, så bemærkningen (13) foreslår, at det indskrives i lokalplanen, at det skal være tilladt at have dyrehold til naturpleje i delområde V. Der er i dag en tinglyst deklaration om dette, men samtlige tinglysninger inden for lokalplanområdet aflyses med lokalplanen. I henhold til lokalplanens bilag 3 aflyses den pågældende servitut, der omhandler bebyggelsesregulerende forhold og dyrehold i bl.a. delområde V. Servituttens bebyggelsesregulerende forhold aflyses af lokalplanens bestemmelser vedrørende dette, mens forholdene vedrørende husdyr reguleres af bekendtgørelse om miljøregulering af visse aktiviteter. bemærkningen ikke H. Øvrigt (4) gør opmærksom på en fejl i lokalplanens kortmateriale, idet skellet mellem matr.nr. 7b og 7d har et knæk. Der er medsendt et udstykningskort fra 1989, der viser, at skellet går i lige linie. Der benyttes opdaterede matrikelkort til lokalplanen. På disse matrikelkort er skellet vist med den placering, der er angivet i lokalplanen. lokalplanforslaget ikke ændres. (6) gør opmærksom på lugtgener fra regnvandsbassinet i delområde V. (7) gør opmærksom på, at der ved Rønnestien er en transformerstation, som ikke kan ses på kortbilagene. Plan- og Udviklingsafdelingen/ /rgn Lokalplanen giver mulighed for at ombygge det eksisterende bassin i delområde V for at afhjælpe eventuelle problemer. Bemærkningen er videresendt til behandling i forvaltningen. Lokalplanen giver mulighed for opførelse af tekniske anlæg inden for lokalplanområdet. Disse er ikke indtegnet på kortbilagene. lokalplanforslaget ikke ændres. lokalplanforslaget ikke ændres. 9