Notat vedrørende for-offentlighed til udvikling af et boligområde ved Tværvej, Årslev-Sdr. Nærå

Transkript

1 Notat vedrørende for-offentlighed til udvikling af et boligområde ved Tværvej, Årslev-Sdr. Nærå For-offentligheds fasen forløb fra 12. april til 26. april. Der er indkommet 15 forslag fra borger til planlægningen i planlægningens for-fase Sag nr P Dato: 2. maj 2017 Nedenfor er bemærkninger gennemgået med henholdsvis et resume af indholdet, kommunalbestyrelsens svar på henvendelsen og hvad bemærkningen foranlediger i det fremtidige forslaget. Arbejdet med udviklingen af et lokalplanforslag fortsætter med udgangspunkt heri. 1 x 1. Helst ingen udvikling af området 2. Hvis området skal udvikles, så helst til park 3. Hvis området skal udvikles til boliger, så helst parcelhuse i maks. 1½ plan 4. Det grønne område mellem Fauna- og Floravænget skal fortsætte i et bredt bælte i lokalplanområdet Der lægges vægt på, at byerne i kommunen udvikler sig "inde fra og ud", så byerne altid udgør en sammenhængende bebyggelse med klare grænser mod det åbne land. Det er kommunens mål, at de nye boligområder får bymæssige kvaliteter via en omhyggelig planlægning af områdernes udformning med grønne områder, oplevelsesrige vejforløb, stier til skole, naturområder mv. Området skal planlægges med et udpræget grønt islæt ikke mindst i sammenhæng med Flora- og Faunavænget. 2 Boligselskabet BSB Årslev Domea 1. Interesse for etablering af almene boliger i lokalplanområdet 2. Selvskabet er af den overbevisning at der nemt kan udlejes almene boliger i området 3 x 1. Problemer med intens biltrafik i hjørnet af lokalplanområdet mod syd ved Bøgehøjskolen om morgenen. Bekymring: mange nye boliger vil skabe endnu flere problemer med biler i området (farligt miljø). 2. Forslag om separering af cykler og biler. Gode muligheder for at cykle sikkert til skole. Et højt varieret boligmiljø af høj kvalitet med et udpræget grønt islæt bl.a. i forbindelse med Fauna- og Floravænget samt et sammenbindende stisystem vil kunne tilføje området værdi. Det anbefales at et mindre, centralt placeret delområde i lokalplanområdet tillades en bebyggelse på to etager med udnyttet tagetage i en varieret bebyggelse af høj kvalitet. Bebyggelsens ejerskab fastlægges ikke i lokalplanen, men mellem udvikler og øvrige aktører. Der følges op på trafikafvikling i områdets nære omverden. Trafik fra lokalplanområdet ledes via Tværvej til Ibjergvej. Interne, tværgående stier med god forbindelse til byens centrale funktioner skal fremme en øget trafik til fods eller på cykel. Kommunens absorptions- og bosætningsanalyse viser ikke Stier og veje i området skal sikre områdets bløde trafikanter og aflaste naboområder i forbindelse med en øget fodgænger- og cykeltrafik.

2 4 På vegne af Grundejerforeningen Bøgeparken 3. Få boliger i lokalplanområdet, så der ikke opstår trafikale problemer 4. Ungdomsboliger/kollegier med direkte busrute til SDU (imødekommer uviljen mod almennyttigt boligbyggeri 1. Der ønskes ikke byggeri i 2½ etage men maksimalt 1½ etage. Dette begrundes med: a. 2½ etage passer ikke ind i eksisterende boligområde. Disse kan placeres i områder, der er udpeget hertil i Årslev-Sdr. Nærå Helheds og bebyggelsesplan". b. 2½ etages bebyggelse vil virke meget højt i en by med landsbypræg. c. 2½ etage vil virke som en kile i byen, som vil opdele den. d. 2-3 etager anvendes i Højby til at afgrænse byen mod Årslev, ikke samle byen. e. Bekymring for om 2½ etage kan overholde miljøstyrelsens grænser for støj i forhold til Ibjergvej. Ibjergvej er hårdt belastet af tung trafik til grusgravene. f. Bekymring for om 2½ etage får direkte udsyn til og støjgener fra planlagt erhvervsområde beliggende nord for Ibjergvej. Boligbebyggelse og erhvervsområde giver erfaringsmæssigt utilfredse borgere og virksomheder. g. Bekymring for om 2½ etage får direkte indkig til eksisterende bebyggelse samt indkik til den del af bebyggelsen, som ikke skal opføres i 2½ etage. h. Bekymring for om tæt lav i 2½ etage vil gøre Årslev mindre attraktivt for tilflyttere, da byen ikke kan bryste sig af at være differenceret fra Odense. i. Der ønskes variation i arealanvendelsen ved også at anlægge parcelhusgrunde. Eksisterende område afgrænset af Tværvej, Overvej og Lundegårdsvej består af 21 parcelhusgrunde og 100 udlejningsejendomme. Heraf 35 ældreboliger, 33 ældrevenlige boliger og 32 alm. boliger. 2. Generelt er hele Årslev og Sdr. Nærå by holdt i maksimalt 1½ plan og en række lokalplaner i området bestemmer 1½ plan. 3. Trafik skal have adgang via Tværvej og der ønskes afsat plads til fortov og cykelsti til skolebørn langs Overvejen et behov for kollegier eller ungdomsboliger. Jf. anbefalinger i relation til forslag 2 Bebyggelsen kommer til at opfylde miljøstyrelsens krav til boligområder. Forhold i relation til indbliksgener se tværsnit, bilag 5 - skitseforslag NB - Naboområdets eksisterende lokalplan 1017 har til formål: At åbne mulighed for at området kan anvendes til boligformål. At sikre en varieret boligbebyggelse af åben-lav og tæt-lav byggeri. At give de enkelte bebyggelser et ensartet præg og sikre en helhedsvirkning for hele området. At tilstræbe et landsbymiljø medhensyn til udformning af veje og torve ved små, fortættede gader, der udmunder i mindre torve. At sikre en intensiv beplantning, herunder fastsætte bestemmelser for beplantning. Det nye lokalplanområde vil søge: At åbne mulighed for at området kan anvendes til boligformål. At sikre en varieret boligbebyggelse af tæt-lav byggeri. At sikre en helhedsvirkning for hele området. At tilstræbe et landsbymiljø med hensyn til udformning af veje og grønne rum, regnvandsbassiner som gadekær og med små, fortættede gader, der flankeres af grønne p-pladser og udmunder i mindre pladsdannelser. At sikre en intensiv beplantning, herunder fastsætte bestemmelser for beplantning. Området vil få adgang fra Tværvej. 2

3 4. Den eksisterende støjvold ønskes forlænget, og et grønt bælte som afgrænsning mod Bøgeparken etableret 5. Der ønskes krav til kvalitet i bebyggelsen 6. Grundejerforeningen foreslår at Lokalplan nr eller 1022 skal blive gældende for området for ny boligbebyggelse 5 x 1. I lokalplanområdet, som skal forbinde de to eksisterende boligområder, bør man se på det eksisterende byggeri og få dannet en helhed derfra. Man bør derfor ikke bygge i 2 plan, da det ikke passer ind i det eksisterende byggeri, som er opført med et ensartet præg af et landsbymiljø. Der bør også være et ensartet præg og sikre en helhedsvirkning for hele området. 2. Bekymring om ejerforhold og ønske om ejerboliger 3. Der er behov for to p-pladser pr bolig 4. Der bør ikke opføres bygninger, som er mere end 1½ etage og byggehøjden må ikke overstige 8,5 m over det omgivende terræn. 5. Mindstegrundstørrelsen for åben-lav boligbebyggelse skal være 700 m² men gerne større. Ved tæt-lav boligbebyggelse er det 400 m² 6. De grønne områder der udlægges bør ikke består af asfalt. Taghældningen skal være Ønske om at I bibeholder den sti/vej til stuehuset på den tidligere gård, som går op af Bøgeparken. 8. Ønsker ikke punkthuse med lav taghældning. 9. Øvrigt jf. forslag 4 6 x 1. Undgå 2½ etage-byggeri idet landsbymiljøet skal bevares 2. Overvejen er en utryg skolevej, Bøgeparken bør fortsættes på tværs af lokalplanområdet og have Den eksisterende bebyggelse i lokalplanområdets nære omverden har i højere grad karakter af forstad end landsby. Ny bebyggelse i lokalplanområdet kan skalamæssigt tilpasses hertil både mod øst, vest og syd og samtidig centralt tilføre området et fortættet boligmiljø af høj værdi ect. Med landsbykarakter. En bebyggelse, der er fortættet centralt i lokalplanområdet vil kunne skabe en variation at boliger, der dels skal kunne tiltrække familier og dels aflaste eksisterende parcelhuse, når beboerne ønsker en mindre bolig. Disse fraflyttede parcelhuse i lokalområdet vil efterfølgende kunne indgå i antallet af boligtilbud i området til familier. Idet bebyggelsen planlægges som en helhed vil den komme til at fremstå tænkt ud fra en helhedsbetragtning i relation til sin omverden. Der vil ikke være krav om minimum 2 p-plads pr bolig (dog 1 pr ældrebolig) jf. kommuneplanens generelle rammebestemmelser. Der vil brutto være 320m 2 grund/bolig. (Svarende til 144 boliger 400m 2 /bolig vil give mulighed for 116 boliger) Der vil udlægges vejanlæg med tilknyttede p-pladser øvrige friarealer (minimum 10% af det samlede areal) vil få et grønt islæt med stier. Stien til det eksisterende stuehus bevares. Stien indgår delvist i lokalplan nr for et boligområde ved Overvejen i Sdr. Nærå. (Bøgeparken) og er adgangsgivende til stuehuset (Overvejen 103). Området vil ikke blive udlagt til punkthuse med sokkeludstykning (Udstykning hvor skellet placeres umiddelbart op ad den eller de planlagte bygninger), men boliger med mindre haveanlæg i form af for- og baghave. Jf tidligere anbefalinger Vejafdelingen ser positivt på forslaget om at vejtilslutningen fra Bøgeparken ud til Overvejen bliver lukket og trafikken henvises til nyt stamvej gennem lokalplaneområdet til Tvær- 1. En fortættet bebyggelse vil blive disponeret i relation til den eksisterende bebyggelse uden nødvendigvis at kopiere den eksisterende bygningsmasse. Se tværsnit. 2. Ny bebyggelse skal differentieres i skala og tæthed i forskellige delområder/zoner inden for lokalplanområdet. 3. Der skal udvikles en helhedsplan, der sikrer bebyggelsen karakter af landsbymiljø 4. Krav til p-pladser mv kan afvige kommuneplanens generelle bestemmelser. Der arbejdes videre med mulighed for omlægning af Bøgeparkens vejtilslutning. 3

4 adgang fra Tværvej, så trafikken ledes væk fra skolevejen vej. 7 x 1. Boliger i forskellige størrelser på m 2 2. Hvis etager, så med elevator 3. Bofællesskab/ældreboliger 4. Lejeboliger ikke andelsboliger 8 x 1. Ønsker lejeboliger på m2 i ét plan 2. Ikke oldekolle, men gerne med fælleshus og mulighed for leje af værelser til gæsteovernatning 3. Lille have Der skal sikres en variation af boligtyper. 9 x 1. jf. forslag 6 10 x 1. jf. forslag 6 11 x 1. jf. forslag 6 2. Ønsker det gamle gårdhus skal inddrages i planlægningen, da volden skal fortsætte. 12 x 1. Det der blev præsenteret omkring en gradvis fortætning gør det væsentligt mere acceptabelt med 2½ etage, specielt hvis højde grænsen starter fra f.eks. 5m (1 etage med 30 hældning) og eksponentielt stiger til de 2½ etage. (dvs. 4 rækker med 1 plans, 2 rækker med 1½ plans, 1 rækker med 2 plans boliger) 2. Borgerne mener det vil se meget voldsomt ud hvis det hele bliver bebygget med lange 1½ etages rækkehuse. Så er det lige meget om det er 2½ eller 1½. Det vil bliver klodser og blokke, som vil skille sig negativt ud fra byen og give et skel mellem de to bydele. 3. Undgå blokke og begræns bebyggelsen til to sammenhængende boliger for at sikre variation 4. Bebyggelsen ska sikres en kvalitet og en ejer form, der sikrer områdets drift fremover. Det er en bekymring at området udlejes udelukkende med profit for øje og på sigt ikke vil fremstå som en værdi for byen. 5. Støtter op om forslaget med at etablere et grønt Stuehuset Overvejen 103 inkluderes i lokalplanområdet. En lokalplan har dog ingen handlepligt overfor eksisterende lovlig anvendelse. En ændring af matriklens indretning vil derfor først ske hvis huset rives ned. Punkt 1 - Se tværsnit bilag 5 Lokalplanen skal sikre en kvalitativ udvikling af boligområdet med en mangfoldighed, der sikrer variation og er et tilskud til området. Det er samtidigt i developers interesse at udvikle attraktive boliger i et attraktivt boligmiljø af høj kvalitet, for at sikre en stabil udlejning af boligerne. Et par centralt placeret regnvandsbassiner integreret i områdets grønne arealer vil kunne understøtte dette attraktive boligmiljø. Jf tidligere anbefalinger inkl. trafikafvikling nb: vedr. høj hastighed på Ibjergvej har vejafdelingen tidligere har behandlet problematikken og foretaget en trafiktælling på Ibjergvej på strækningen mellem Tværvej og Espegyden. Her ser det ud til, at der ikke bliver kørt over den tilladte hastighed. Derfor er det vanskeligt for kommunen at foretage sig noget. Stuehuset Overvejen 103 inkluderes i lokalplanområdet. 4

5 område op mod Bøgeparken, med et regnvandsbassin. Det vil være en fin måde at koble de to områder sammen på, uden at det vil virke presset. Her kunne der eventuelt også placeres en legeplads som kunne bliver et sted hvor småbørns familier kunne mødes. 6. Rigtig fint hvis den nye "super cykelsti" kunne blive tænkt ind i de overordne planer, således at der sikres en god cykelvej til f.eks. det nye sygehus og Odense generelt. Borger ser frem til de nye initiativ omkring cykelsti. Mener være et flot plus hvis cykelstien kunne fortsætte enten langs Ibjergvej eller langs Overvejen. 7. Borger er helt enig at området skal have udkørsel via Tværvej og foreslår at støjvolden bliver forlænget langs Ibjergvej hen til Tværvej. 13 x 1. Det er vigtigt at Helheds-og Bebyggelsesplanen for Årslev-Sdr. Nærå fra 2011 holdes levende og fastholdes med intensionen om varierende boligtilbud i byen. Derfor finder borgerne, at det er en god ide at kunne variere etagehøjden på dette centrale område, sådan som det blev foreslået på mødet, med de højeste etager inderst og de lave yderst i bebyggelsen, for at omgivelserne ikke generes af indblik. Det hele forslås planlagt som en samlet og karakterfuld enhed af boliger, der giver plads til livsudfoldelse. 2. Det er vigtigt, at der stilles krav til arkitektonisk kvalitet. 3. -Vi foreslår en blandet boligbebyggelse med små og store boliger i varierende etager, max. 2 1/2, eje- og lejeboliger, til glæde for unge, små familier og ældre, der kunne flytte ud af deres for store parcelhuse og give plads til de børnefamilier, der sætter pris på denne boligform. Der er for længst bygget rigeligt med parcelhuse i byen. 4. Det er en god ide at binde stisystemet og de grønne områder i bebyggelserne til begge sider sammen med den grønne planlægning for de nye boli- Jf tidligere anbefalinger Fin betragtning med mulighed for nyttehaver og beplantning nord-syd i læhegn, en videreførelse af egnens landskabskarakter. Området vil ikke blive udstykket til parcelhusgrunde og kommunalbestyrelsen er enig i, at der er behov for en anderledes boligtyper på arealet. Orienteringsmødet den 19. april var tydeligvis ikke tilstrækkeligt og det anbefales at afholde endnu et møde om områdets planlægning. Her vil der blive fremlagt skitser, der illustrerer en fremtidig udvikling af lokalplanområdet med visionerne fra udviklernes arkitekter. 5

6 ger. Husk at indbygge lokal regnvands-opsamling og små nyttehaver i planen, og gerne de afskærmende bælter af træer, der er vist på Den grønne Helhedsplan side Det havde været en god ide for afvikling af mødet, om entreprenørerne med entusiasme havde fortalt om deres intentioner for et spændende byggeri. Det manglede borgerne. Som mødet forløb fik ønsket om flere parcelhuse meget stor vægt. Det kan være svært for lægmænd at se nye muligheder, og lægmænd er sjældent gode innovatører, derfor mener borgerne, at input fra arkitekter med visioner ville have været en gevinst for mødet. 14 x 1. Borgerne mener at bebyggelsen på Bøgeparken skal fortsætte i lokalplanområdet med parcelhuse langs Ibjergvej og rækkehuse mod Overvejen. Er bekymret for, at der vil blive bygget i 2½ etage på hele området, hvis der gives lov til 2½ etage mod nord. 2. Bekymret for trafikafvikling 3. Ønsker fortsat landsbystemning Lokalplanen vil afstemme områdets opdeling, så der sikres lav bebyggelse langs matrikel- og vejskel mod øst, vest og syd. Se tværsnit. Bebyggelsen kan således samtidig udvikles med en landsbykarakter i form af områdets bebyggelsesplan med varierede bygningshøjder, veje og grønne rum samt små, fortættede gader, der flankeres af grønne p-pladser og udmunder i mindre pladsdannelser. 15 x 1. Bekymret for tanken om socialt boligbyggeri 2. Opfordrer til at tænke landligt i kommende udvikling 3. Ønsker ikke høj, tæt bebyggelse Kommunalbestyrelsen anerkender bekymringen om et naboområde, der fremstår som et socialt boligbyggeri. Betegnelsen knytter sig til imidlertid til EU-forhold og kendetegner ikke tæt-lav boligbebyggelse i Danmark. Tæt-lav boligbebyggelse bør ikke forveksles med større såkaldt ghettodannelser. Lokalplanen skal sikre at bebyggelsesstrukturen ikke kopierer monotone områder med ensformige etageboligbebyggelser. Lokalplanen skal sikre en boligbebyggelse af høj kvalitet. 6