Broager Kommune Lokalplan nr. 59

Transkript

1 Område til plejeboliger ved "Strandhjem"i Brunsnæs Broager Kommune Lokalplan nr. 59

2 Indhold 1 Broager kommune Lokalplan 59 Område til plejeboliger ved Plejehjemmet Strandhjem i Brunsnæs Indledning og redegørelse Lokalplanens bestemmelser Hvad er en lokalplan Offentliggørelse Forudsætninger, formål og indhold Forholdet til anden planlægning Visuel vurdering Lokalplanens formål Områdets afgrænsning og zonestatus Områdets anvendelse Bebyggelsens omfang, placering og ydre fremtræden Veje, stier og parkering Ledningsanlæg og antenner Ubebyggede arealer, hegn og belysning Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning Bilag Matrikelkort Kortbilag Lokalplanen er udarbejdet af Broager kommunes Erhvervs- og miljøforvaltning i samarbejde med byplankonsulent Christian Raun. Der er anvendt udsnit af luftfotooptagelser udtegnet i kort.

3 Hvad er en lokalplan? 2 I planloven er det bestemt, at kommunen skal udarbejde en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, foretages større nedrivninger eller ændringer i anvendelsen af en ejendom. Pligten til at udarbejde lokalplaner skal sikre sammenhæng i den kommunale planlægning, samt borgernes indsigt og indflydelse på planlægningen. Kommunen kan endvidere udarbejde en lokalplan, når den skønner, at det er nødvendigt. Kommunen kan bruge sin ret til at udarbejde en lokalplan, når Byrådet ønsker at inddrage og/eller informere borgerne om de ændringer, der skal ske i et område. Byrådet kan således høre borgernes synspunkter, ændringsforslag og gode ideer, inden lokalplanen vedtages endeligt. Lokalplanen skal overholde de retningslinier, der er givet i kommuneplanen. En lokalplan er en detaljeret plan, der fortæller, hvad der skal ske i de enkelte områder i kommunen, f.eks. om arealernes anvendelse, bygningernes placering osv. En lokalplan er retsligt bindende for ejerne af de enkelte ejendomme med hensyn til udstykning og bebyggelse samt anvendelsen af arealerne og bebyggelsen. Lokalplanen regulerer kun den fremtidige anvendelse, den hidtidige lovlige anvendelse kan fortsætte. For at sikre borgerne en rimelig tid til at vurdere og diskutere lokalplanforslaget skal det fremlægges offentligt i mindst 8 uger. Inden for den periode, byrådet har valgt at fremlægge lokalplanforslaget, kan borgerne skriftligt komme med bemærkninger og ændringsforslag. Lokalplanens opbygning Lokalplanen består af en indledning, hvor der fortælles om hvor lokalplanforslaget kan ses - på Rådhuset og bibliotekerne - og hvor længe fremlæggelsesperioden løber. I indledningen er der også redegjort for planens baggrund og for hvad man ønsker at opnå med planen. Redegørelsen fortæller om lokalplanens forhold til anden planlægning - kommuneplanen, spildevands- og varmeplanlægning, fredningsplanlægning osv. Lokalplanens 3. afsnit handler om hvilke retslige virkninger der gælder mens lokalplanforslaget er fremlagt og når den er endeligt vedtaget. Og så følger selve lokalplanen, hvor der i paragraffer er fastlagt de retsligt bindende bestemmelser for området.

4 Indledning 3 Broager kommune Lokalplan 59 Område til plejeboliger ved Plejehjemmet i Brunsnæs Offentliggørelse Forslag til lokalplan 59 har været fremlagt i 8 uger fra den 28. november 2000 til den 23. januar Der er foretaget enkelte rettelser i forhold til lokalplanforslaget, idet der er foretaget et mageskifte på 130 m 2 mellem matr.nr. 23 og matr. nr. 76. Byggefeltet er desuden blevet udvidet til også at omfatte den eksisterende bebyggelse Strandhjem. Lokalplanen er vedtaget endeligt af Broager Byråd den 25. april 2001 og offentligt bekendtgjort den Lokalplanområdets placering N Strandhjem 1 : Yderligere oplysninger Såfremt dette lokalplanforslag måtte give anledning til spørgsmål, kan De rette henvendelse til Erhvervs- og miljøforvaltningen, tlf

5 Indledning 4 Lokalplanens forudsætninger Lokalplanområdet omfatter Plejehjemmet Strandhjem i Brunsnæs mellem Klør-Fire og Brunsnæs Strandvej. Området omfatter matr. nr.ene 23 og 278, Iller. Lokalplanområdet ligger i sommerhusområde. Lokalplanområdet er allerede bebygget med det eksisterende Strandhjem hvis hovedbygning er 2 1/2 etage og en højde på 13 m. Sidebygningen mod nord er i 1 1/2 etage og der derudover yderligere mod nord en 1 etages udbygning. De eksisterende bygninger indeholder 10 boliger samt fællesfaciliteter og køkken. Syd for hovedbygningen er der i 1994 opført 6 ældreboliger. Lokalplanens formål og indhold Det lokalplanens formål at give mulighed for at ombygge Strandhjems hovedbygning således at der evt. kun bibeholdes to boliger samt evt. at nedrive de en-etages nordlige del og indrette nyt køkken og fælles opholdsarealer. Der er desuden planens formål, at give mulighed for opførelse af 8-10 nye boliger etableret inden for et nærmere angivent felt, der dækker den nordlige del af grunden Vejadgangen for biler til området skal udelukkende ske fra Klør-Fire. Der skal fortsat være stiadgang til området fra Brunsnæs Strandvej. De nye boliger skal placeres således, at der er den fornødne plads til at et brandslukningskøretøj kan komme frem. Ny bebyggelse i området skal være i maksimum 1 1/2 etage med en taghældning, der er mere end 20. Der gives mulighed for at bebyggelsen kan opføres etapevis.

6 Redegørelse 5 Forholdet til anden planlægning Regionplanlægning Lokalplanen er i overensstemmelse med Regionplan for Sønderjyllands Amt. Kommuneplanlægning Lokalplanområdet er omfattet rammeområde S2 som er fastlagt til sommerhuse, enkelte helårshuse samt offentlige formål. Lokalplanen er hermed i overensstemmelse med Kommuneplan Zonestatus Lokalplanområdet ligger i rammeområde S2 der fastlægger anvendelsen til sommerhuse, enkelte helårsboliger og offentlige formål, som er det eksisterende Strandhjem. Spildevandsplanlægning Lokalplanområdet er omfattet af kommunens spildevandsplan. Spildevandet afledes til det kommunale Brunsnæs Rensningsanlæg. Vandforsyning Lokalplanområdet vandforsynes fra Broager fælles private vandværk. Varmeplanlægning Områdets bebyggelse har individuel varmeforsyning. Frednings- og naturbeskyttelsesforhold Området er ikke omfattet af fredning, af miljøbeskyttelseslovens beskytelseslinier eller strandbeskyttelslinien. Kystcirkulæret Området ligger inden for den 3 km beskyttelseszone, der er fastlagt langs landets kyster. Kystnærhedszonen Området ligger inden for den 3 km nærhedszone, der er fastlagt langs landets kyster.

7 Visuel vurdering 6 Lokalpklanområdet er, ligesom hele Broager kommune i øvrigt, omfattet af planlovens 3 km kystnærhedszone. Det indebærer, at enhver form for ny bebyggelse kræver en vurdering af den visuelle indflydelse, bebyggelsen har på omgivelserne. Området ligger i sommerhusområde og er omfattet af bestemmelserne for område S2 i Kommuneplan Den visuelle påvirkning af omgivelserne Lokalplaneområdets bebyggelse ligger hævet mere end 10 meter over strandarealerne. Der er en tæt bevokset skrænt mellem ejendommene og Brunsnæs Strandvej. Både den eksisterende og den planlagte bebyggelse ligger ca. 35 m fra vandlinien. Både øst og vest for lokalplanområdet ligger bebyggelse med sommerhuse og enfamiliehuse endnu tættere ved stranden. Disse huse er omgivet af tæt beplantning. Bebyggelsen i området - både den nuværende og eventuel ny bebyggelse - vil ikke adskille sig fra den omkringliggende bebyggelse. Bebyggelsen er på grund af terrænforholdene og beplantning ikke synlig fra stranden og fra Brunsnæs Strandvej. Den del af vejen Klør-Fire, der går syd for lokalplanområdet er der på grund af tætte levende hegn, kun et enkelt sted hvor der er indblik til Strandhjems have og det område hvor ny bebyggelse kan placeres. Så det kan konkluderes, at en bebyggelse i lokalplanområdet ikke vil have nogen indflydelse på kystzonen - hverken set fra landsiden eller fra stranden. Illustration 2 Parkering Skrænt Illustration 1 Kote 0 Brunsnæs Strandvej Kote 10 "Strandhjem" Klør-Fire Klør-Fire Skov

8 Visuel vurdering 7 Lokalplanområdet set fra nord hvor Klør-Fire løber ind i Brunsnæs Strandvej / Illerstrandvej Her ligger Strandhjems hovedbygning skjult

9 Visuel vurdering 8 Den enetages del, der eventuelt fjernes Lokalplanområdet set ude fra vandet Strandhjems hovedbygning Sti / trappe fra Brunsnæs Strandvej til Strandhjem Brunsnæs Strandvej

10 Lokalplan 9 Broager kommune Lokalplan 59 Område til plejeboliger ved Plejehjemmet Strandhjem i Brunsnæs I henhold til planloven - bekendtgørelse nr. 563 af 30. juni 1997 med senere tilføjelser - fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1. Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanen har til formål at sikre: at området anvendes til plejehjem og plejeboliger med tilhørende haveanlæg, at biltrafik til området sker ad Klør-Fire, og at der sikres stiadgang fra området til Illerstrandvej, at der ved ny bebyggelse i området tages hensyn til den lokale byggeskik. 2. Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på vedhæftede kort og omfatter matr. nr.ene: 23 og 278, Iller samt alle parceller der udstykkes efter lokalplanens endelige vedtagelse. 3. Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til offentlige formål. 3.2 Lokalplanområdet må kun anvendes til plejehjem og plejeboliger og lokaler for personale samt parkering og fælles friarealer. 3.3 Der kan inden for området opføres udhuse og lignende samt bebyggelse til fællesformål for beboere og personale. 3.4 Inden for området kan der opføres tranformerstation til områdets forsyning

11 Lokalplan Bebyggelsens omfang, placering og ydre fremtræden 4.1 Bebyggelsesprocenten for området må ikke overstige Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 1 1/2 etage. 4.3 Ny bebyggelse skal placeres inden for det på lokalplankortet viste byggefelt. 4.4 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 8,5 m over terræn, målt efter reglerne i bygningsreglementet. 4.5 Bygningers tage må ikke udføres med en hældning der er mindre end 20. Tage på småbygninger og forbindelsesgange må dog udføres med anden hældning. 4.6 Bebyggelsen skal fremtræde homogent, og alle bygninger og bygningsdele skal arkitektonisk fremtræde harmonisk, i samme stil og tilpasset helheden. 4.7 Til tagflader må ikke anvendes reflekterende. 4.8 Konstruktioner, der er nødvendige for at forsyne en ejendom med en alternativ energiform, kan udføres på eller i forbindelse med en bygning efter byggemyndighedens godkendelse i hvert enkelt tilfælde. 4.7 Skiltning eller reklamering bortset fra almindelig navne- og husnummerangivelse må kun finde sted med byggemyndighedens særlige godkendelse i det enkelte tilfælde. 5. Veje, stier og parkering 5.1 Vejadgang til lokalplanområdet må kun etableres fra Klør-Fire. 5.2 Inden for området skal der udlægges det nødvendige areal til parkeringspladser for personale og besøgende. 5.3 Der skal sikres stiadgang fra området til Illerstrandvej. 5.4 Alle stier og interne adgangsveje skal udføres handicapvenlige. 5.5 Der skal sikres adgang for redningskøretøjer til alle dele af bebyggelsen. 6. Ledningsanlæg og antenner 6.1 El-ledninger og andre forsyningskabler skal fremføres som jordkabler.

12 Lokalplan Det er ikke tilladt at opsætte selvstændige udendørs TV antenner eller lignende. Der kan dog opsættes radioantenner. 6.3 Der må dog opsættes parabolantenner hvis de ikke placeres med midten mere end 2,5 m over terræn og parabolens diameter ikke overstiger 1,0 m. Parabolantenner med en diameter på mere end 1,0 m skal være fritstående og deres overkant må ikke være mere end 2 m over terræn. 7. Ubebyggede arealer, hegn og belysning 7.1 Hegn i skel mod vej eller nabo må kun etableres som levende hegn. Såfremt der opsættes faste hegn skal de skjules i beplantning. 7.2 Belysning af udendørs arealer må kun finde sted efter en samlet plan godkendt af byggemyndigheden. Belysningsplanen skal sikre, at der ikke opstår gener for de omkringboende, og at valg og placering af lamper er hensigtsmæssig både i forhold til belysningen og til arealernes samlede fremtræden. 7.3 Alle ubebyggede arealer skal til stadighed fremtræde ryddelige og vedligeholdte. 8. Lokalplanens retsvirkninger 8.1 De midlertidige retsvirkninger Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder således et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan byrådet give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med lokalplanforslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for forslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endeligt vedtaget, dog højst 1 år efter offentliggørelsen. Ved den endelige vedtagelse af lokalplanforslaget, kan byrådet foretage ændringer i det offentliggjorte lokalplanforslag, jfr. 27 stk. 3 i planloven. Ændringer i lokalplanforslaget, der fører til at forslaget helt skifter karakter, således at der reelt foreligger et helt nyt forslag, kræver, efter 27 stk. 3 i planloven, fornyet offentliggørelse af lokalplanforslaget.

13 De varige retsvirkninger Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen, i følge 18 i planloven, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt eller fastholdt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Vedtagelsespåtegning Lokalplan nr. 59 er vedtaget endeligt af Broager Byråd den den 25. april Forslaget er offentligt bekendtgjort den Jørn Lehmann Petersen borgmester / Knud H. Jensen forvaltningschef

14 Lokalplan Matrikelkort 13 N Broager kommune Allégade Broager tlf Erhvervs- og miljøforvaltningen Lokalplangrænse Lokalplan Nr. 59 "Strandhjem" i Brunsnæs Matrikelkort mål 1: dato sign. CR

15 Lokalplan Kortbilag 14 N Flensborg Fjord Klør-fire Brunsnæs Strandvej Strandhjem 6 ældreboliger fra 1994 Klør-fire Klør-fire Broager kommune Allégade Broager tlf Erhvervs- og miljøforvaltningen Lokalplangrænse Byggefelt Lokalplan Nr. 59 Lokalplankort "Strandhjem" i Brunsnæs mål 1: dato sign. CR