Byudvikling i havneområdet i Holbæk

Transkript

1 Byudvikling i havneområdet i Holbæk Statusoplæg oktober 2011

2 Byudvikling i havneområdet i Holbæk Indledning Havneområdet i Holbæk rummer nogle af kommunens mest attraktive arealer for byomdannelse og byudvikling. Arealet ligger direkte ud til fjorden, og samtidig centralt i gåafstand til Ahlgade og stationen. Der blev i 2002 med vedtagelse af lokalplan 1.22 truffet beslutning om at omdanne havnearealerne til et moderne byområde, med boliger, kontorerhverv m.v. i samspil med den nuværende bymidte. Planen blev til efter et længere borgerinddragelsesforløb, arkitektkonkurrence med deltagelse af nogle af landets største tegnestuer og studieture for byråd og borgere, eksempelvis til Helsingborg. Havneomdannelsens etape 1, beliggende mellem Blegstræde og Brostræde, er realiseret, og der er vedtaget lokalplaner for etape 2, samt delområderne ved værftet og den kommende biograf ved Østre Havnevej (pt. ikke endeligt vedtaget). Endvidere er der gennemført arkitektkonkurrence for opførelse af et DGI-projekt på Blegstræde Hage. Et projekt som efterfølgende ikke opnået politisk flertal for gennemførelse af en planproces. De eksisterende havneerhverv er under afvikling og med manglende beslutning om at gennemføre DGIprojektet, er det tid til at gøre status over havneudviklingen og definere, hvilken vej vi vil med bydelen fremadrettet. Hvilke målsætninger skal være styrende for den videre havneudvikling og danne udgangspunkt for en samlende vision? Inden vi beslutter at igangsætte arbejdet med en ny helhedsplan for havneområdet bør vi evaluere, hvad vores udgangspunkt er: Hvad siger den nuværende plan for havneudviklingen, herunder: Hvad er realiseret, hvad siger de nuværende rammer og vedtagne lokalplaner? Hvad var strategierne og målsætningerne bag? Hvordan ser vi på de oprindelige strategier og målsætninger og hvordan ser vi på den faktiske udvikling? Ønsker vi at holde fast i de eksisterende målsætninger og planer? Hvorfor / hvorfor ikke? Hvad er det for primære målsætninger, kvaliteter og hovedgreb som udviklingen bør styres efter? Hvor kræves nye indsatser og politiske beslutninger? Hvordan når vi frem til disse? Hvis der skal tilvejebringes nye rammer for udviklingen i havneområdet bør det ske i et procesforløb, som tager disse ændringer med ind i den kommende kommuneplanproces. Vision Formålet med at drøfte havneudviklingen igen er at skabe klarhed over og fælles fodslag omkring, hvor vi vil hen vil med vores havneområde i det overordnede perspektiv. Hvilke målsætninger skal være styrende for havneudviklingen og danne udgangspunkt for en samlende vision? I nærværende notat gives et bud på, hvordan de styrende målsætninger kunne se ud. Først ridses målsætningerne bag den nuværende planlægning op og der gives en status herpå, samt Planafdelingens vurdering af udviklingen:

3 Status oplæg: Holbæk havn ligger som en bymæssig markering, hvor midtbyen møder fjorden. Den ligger placeret i et langt landskabeligt stræk med grønne områder mod øst og vest, fra Strandparkens store fuldkronede træer og den lave boligbebyggelse i vest og til strandengens grønne flade, marinaen og golfbanen i øst. Det lange forløb i første parket ud til fjorden rummer potentiale til skabelse af en attraktiv sammenhængende havnefront, der både rummer midtbyens liv og kulturtilbud, samt fjorden og de grønne friarealers friluftsliv! Potentialet er der, men endnu er der ikke skabt den oplagte sammenhæng i hele forløbet. Havnearealets omdannelse er planlagt som en bymæssig bydel, med en høj tæthed og et urbant udtryk, som en fremhævelse af kontrasten mellem landskab og by og som bevidst placerer en høj koncentration af bebyggelse på nogle af kommunens mest attraktive byudviklingsarealer. Fortætning af midtbyens aktiviteter med en stationsnær beliggenhed og i tæt kontakt til midtbyens handelsliv. Udviklingen i havneområdet er baseret på en helhedsplan, der blev udarbejdet efter afholdelse af en arkitektkonkurrence for disponering af det samlede havneområde. Den overordnede disposition udlægger et blandet bolig- og erhvervsområde i den centrale del af området langs trafikhavnebassinet. På Hagerne udlægges offentlige kultur- og fritidsaktiviteter, som udflugtsmål på havnevandringen til glæde for såvel de nye beboere i havneområdet som for resten af byen. Den nye bebyggelse bindes sammen med den eksisterende by ved hjælp af sigtelinjer fra eksisterende gadenet, hvor udsigten til fjorden gives tilbage til byen efter mange års fravær med erhvervsbebyggelsens visuelle mur. De primære sigte- og færdselslinjer fremhæves yderligere ved kanalanlæg fjorden bringes tættere på byen. Bebyggelse på den midterste del af området disponeres som stokke udlagt i nord-sydgående retning, med høje slanke glasgavle mod fjorden. Reminiscenser fra de tidligere høje slanke siloprofiler. Langs havnebassinet etableres en gennemgående havnepromenade, der binder de grønne områder, Strandparken mod vest og Strandmøllevej/ strandengen i øst, sammen i det bymæssige midtpunkt, som havneområdet er placeret i.

4 DGI projektet var tænkt som det nye aktivitetsskabende center for aktiviteter i havneområdets vestlige del. Konkurrencen og vinderforslaget opererede bevidst med den meget bynære placering og koblingen til Ahlgade. Vandkulturhus, biograf, hotel m.v. Målsætninger i den eksisterende planlægning: De overordnede målsætninger, der kan identificeres som retningsgivende for den eksisterende planlægning og realiserede etape 1 er: Offentlig adgang langs alle havnebassiner i et sammenhængende forløb fra de grønne områder mod vest (Strandparken) og til de grønne områder + marina og golfbane i øst. Blandede funktioner boliger og kontorerhverv i den centrale del - suppleret med kulturinst. og udflugtsmål på hagerne Visuel kontakt fra bymidten til fjorden via sammenhæng mellem den nye bydel og primære sigtelinjer fra den gamle bydel Kanalanlæg som understregning af de væsentligste adgangsveje mellem havn og midtby. Bæredygtig bydel, der udnytter den attraktive og stationsnære placering ved skabelse af en tæt by med høj bebyggelsestæthed - Nutidig arkitektur høje slanke bygninger orienteret med gavlene mod fjorden. (For den midterste realiserede del af etape 1) Evaluering af resultat og målsætninger: En måde at evaluere havneudviklingen på kunne være at sammenligne Holbæk havn og de gode referencer i Helsingborg og i Västre Hamnen Malmø, som har været de oprindelige forbilleder. Hvad skal der til, for at opnå de samme kvaliteter her i Holbæk og er det overhovedet muligt? Derudover kunne det være interessant, at foretage en sammenligning med havnefronten i Middelfart, som et eksempel på en ny havneomdannelse for et mindre bysamfund (Ca indbyggere i Middelfart by). Malmøs havnefront: + Sydvestvendt. + Sammenhængende promenade forløb i hele bydelens udstrækning + Promenade anlagt med mulighed for at komme helt ned til vandfladen + Restaurations og café aktivitet. (Boliger i de øvre etager) + Bebyggelse i ca. 6 etager + Nutidig arkitektur + Befolkningsgrundlag på over for aktivering af byrummene Holbæks havnefront: Nordvendt Pt. promenaden kun offentlig tilgængelig på halvdelen af strækningen langs havnebassinet Pt. ingen eller meget begrænsede muligheder for at komme ned i niveau med vandoverfladen Pt. kun 1-2 etablerede caféer eller restauranter i den centrale del af havneområdet + Bebyggelse i 4-6 etager + Nutidig arkitektur Befolkningsgrundlag på Ved gennemgang af denne korte sammenlignende liste kan identificeres en række punkter, hvor Holbæks havnefront ikke lever op til referencen fra Malmø. Nogle af disse parametre kan vi ikke umiddelbart ændre ved mens der er flere af de andre vi kan: Promenaden i Holbæk vil altid forblive nordvendt! Men, ved strategisk placering af caféer og restauranter på vestsiderne af endegavle mod fjorden, vil kunne tilvejebringes bedre solorienteringsforhold her. På hagerne kan udformningen af aktiviteter skabe læ og sydvendte pladser ligesom bystranden med sin placering har en sydvendt orientering.

5 Promenaden langs havnen i Holbæk er tænkt som et sammenhængende offentligt tilgængeligt forløb fra inderfjorden i vest til golfbane og marina i øst. Etableringen forestår afventer afvikling af de sidste havneerhverv men er planlagt og vil komme! Etablering af vandtrapper langs havnebassinerne er en oplagt mulighed, - men kan først realiseres når erhvervshavnens trafik er afviklet. Sammenblanding af erhvervshavnetrafik og offentlig adgang er ikke foreneligt. Placering af Restaurations- og caféskibe langs havnekajen vil kunne bidrage med yderligere liv og aktivitet på havnesiden. Pt. ligger kun restaurant Suri i den centrale del af havneområdet samt Jensens Bøfhus i den vestlige del ved færgemolen. I planlægningen er lagt op til, at der placeres caféer og restauranter på vestsiderne af de største adgangsgivende strøg til fjorden ud til kanaler, og med udsigt over vandet. Det første af disse er etableret ved Kanalstræde, hvor kanalen er anlagt, men restaurations- og caféaktivitet endnu ikke igangsat. Bebyggelseshøjderne i Holbæk svarer til højderne i Malmø. Vindforholdene i Holbæk kan dog være påvirket af, at bygningerne her er placeret med gavle mod vandet med risiko for vindtunneleffekter langs bygningerne, mens bygningerne i Malmø danner længere bygningsrygge mod promenaden. Arkitekturen er begge steder nutidig her er ikke introduceret egnstypisk, traditionelt byggeri med saddeltage og teglsten. Holbæk har ikke og vil ikke få et indbyggertal tilnærmelsesvis i nærheden af Malmøs. Det betyder, at der ikke i byrummene her kan skabes aktiviteter og liv, i et omfang som vi ser det i Malmø. Og så alligevel! Vi skal blot sørge for, at de aktivitetsskabende funktioner vi placerer, de medvirker til at koncentrere livet i rummene og ikke spreder dette ud over for store områder. Fornemmelsen af aktivitet og liv kan sagtens tilvejebringes i en by af Holbæks størrelse blot ikke over det hele. Set i denne optik, er kritikken af manglende liv i den udbyggede del af havneområdet ikke nødvendigvis et problem, for vi kan ikke og skal ikke skabe summende liv i alle gader. Der skal planlægges for en intensiv oplevelsesrute langs havneområdet med strategisk velvalgte placeringer af oplevelser på ruten. Det realiserede havnebyggeri efterlader med sine høje lukkede parkeringsplinte gaderum med begrænset eller ingen samspil mellem aktiviteter i bygningernes stueplan og aktiviteter i gaderummet. Der, hvor vi ønsker, at oplevelsesruten skal forløbe, er det vigtigt, at facaderne bidrager til det offentlige rum, såvel ved den bygningsfysiske udformning, som ved det anvendelsesmæssige indhold. Havnefronten i Middelfart minder på mange måder om Holbæks havnefront. Den ligger som et langstrakt nordvendt bånd mellem den gamle bydel og vandet, med den gl. havn inkl. værftsbygning i den vestlige ende, etageboligbyggeri i midten, og et offentligt kulturbyggeri med bibliotek etc. i den sydlige ende. Havneområdet adskilles fra den eksisterende by af en større trafikeret havnevej. I Middelfart er valgt en meget stor åbenhed i havnefronten, med en lav bebyggelsestæthed. Eksempelvis er der kun udlagt 30 boliger mod mindst det 10-dobbelte i Holbæk. Tilsvarende mindre etageareal for liberalt erhverv. Havnefronten i Middelfart har således snarere karakter af en havnebypark, end en ny bymæssig bebyggelse. Det eksisterende udbyggede område i Holbæk er realiseret med en høj bebyggelsestæthed langs erhvervshavnens bassin. Det er fortsat muligt at overveje, om der på hagerne skal tilstræbes en større grad af åbenhed i den kommende bebyggelse, således at karakteren her i højere grad fremstår med havneparkens karakter at der gives rum omkring de kulturelle, oplevelsesmæssige bygninger, der tænkes placeret her. Væsentligt er det, at der i udformningen af byggeri på hagerne sikres offentlige udendørs opholdsmuligheder med klimatisk gunstige forhold, læ og rigtig solorientering. Afklaring af hvilke ønsker til ændring af målsætninger suppleret med nye - der kan opstilles: - ændrede funktioner og anvendelsestyper - ændringer af rammer for bebyggelsen højde, udtryk, orientering - ændringer i hoveddisposition i forhold til adgangsveje, sigtelinjer, placering af bebyggelse og grønne strukturer Udgangspunkt i de gode eksempler som referencer for fremtidig udvikling: Helsingborg og Malmøs Västre Hamnen fortsat gode eksempler, om end i større bymæssige sammenhænge..

6 Status vedr. delområder I lokalplan 1.22 er havneområdet opdelt i delområder. Med udgangspunkt i disse delområder gives en status på udviklingen: Delområde C1: er næsten fuldt udbygget og rummer boliger og liberale erhverv. Eneste resterende byggefelt ligger midt i delområdet, højhusgrunden hvor de omkringboende beboere senest har forsøgt at rejse kapital til at frikøbe arealet, så dette kan friholdes for bebyggelse og udlægges til park / parkering. Havnepromenaden langs havnebassinet er delvist færdiganlagt og ved anlægget af kanal i Kanalstræde, er promenadevandringen fra Blegstræde til delområde C1 s østlige afgrænsning sammenhængende.. Delområde C2: er lokalplanlagt ud fra de samme overordnede retningslinjer som bebyggelse i C1: slanke, høje bygninger orienteret med gavlene mod fjorden og mulighed for indplacering af liberale erhverv og boliger. Bebyggelse i C2 dog generelt planlagt en etage lavere end i C1. En retsbygning er under opførelse i områdets sydvestlige hjørne. Der er udlagt areal til etablering af kanaler dels langs Brostræde og dels langs Østre Havnevej. Havnepromenade langs havnebassinet føres igennem og forbinder havneområdet på tværs, men kan ikke realiseres, før de nuværende havneerhvervsaktiviteter ophører. Eksisterende havneerhvervsaktivitet består langs havnebassinet, med udløb af lejeaftaler af varierende datoer fra den til I henhold til lokalplanens retningslinjer kan boligbebyggelse inden for delområdet opføres som rækkehuse i 3 etager Holbæks kartoffelrækker. Det vil trække skalaen lidt ned, som en naturlig bymæssig og landskabelig tilpasning til den lavere bebyggelse mod øst, og med mulighed for at skabe nogle af de attraktive forarealer ved boligerne som ikke er til stede i det øvrige realiserede havneområde. Derudover muliggøres med dette greb indplacering af p-pladser i p-kældre for de liberale erhverv i det øvrige havneområde.

7 Delområde C3: er endnu ikke lokalplanlagt, med undtagelse af et mindre delområde for omdannelse af frysehusbygningen, Parallelvej 35, i form af en projektlokalplan for biografindretning. Der er i rammelokalplan 1.22 udlagt areal til et offentligt havnetorv for enden af havnepromenaden, centralt inden for delområde C3 ud til havnebassinet. Torvet vil ved realisering ligge umiddelbart foran den kommende biograf. Inden for delområdet er der i Byrumsplan for Holbæk Kommune peget på placering af et nyt parkeringshus. Realisering af dette p-hus vil kunne udgøre et naturligt ankomstpunkt for besøgende til havneområdets østlige del. Indtil gennemførelse af byudvikling i den østlige del af havnen vil denne placering imidlertid forekomme løsrevet fra den resterende havneudvikling og kun biografbyggeriet vil umiddelbart have glæde heraf. Den eksisterende produkthandel i havnen er beliggende inden for nærværende delområde, med udløb af lejekontrakt på den kommunalt ejede jord den I planlægningen for ny biograf forudsættes, at produkthandlens aktiviteter bringes til ophør ved lejeaftalens udløb. Delområde A: rummer lystbådehavn, Orøfærge m.v. i den gl. havns område. Der udlægges ikke i eksisterende kommuneplan rammer for en yderligere byudvikling i dette delområde. Delområde B: er området omkring det gamle skibsværft. Der er udarbejdet lokalplan for en omdannelse af værftet til ungdomscafé og undervisningsfaciliteter. Eksisterende maritime aktiviteter omkring beddinger og havnebassin søges i videst muligt omfang fastholdt. Lokalplanen udlægger udearealerne omkring værftet til et offentligt havnetorv. De arealer, hvor Silvan er beliggende, er ikke omfattet af lokalplanen, og der forestår lokalplanlægning, hvis ny byudvikling på dette areal skal finde sted. I 2008 blev udpeget en vinder af arkitektkonkurrence for et nyt DGI-vandkulturhus. Arkitektkonkurrencen blev ikke fulgt op af lokalplanlægning, og DGI-projektet er pt. skrinlagt. Delområde D1: Rummer de tidligere trælasthaller og en anlagt bystrand. Stranden udgør allerede et udflugtsmål for byens borgere, blot som udsigtspunkt på vandreturen, som egentligt badested eller som udgangspunkt for vandsportsaktivitet i form af eksempelvis kajakpolo. Trælasthallerne anvendes ikke længere til erhverv, men har i stedet dannet ramme om midlertidige enkeltarrangementer, som eksempelvis Holbæk messe og festarrangementer som oktoberfest og festhaller ved landsstævnet i Udearealerne anvendes til parkering. Stedet har et uomtvisteligt potentiale, med en central placering og direkte adgang til og udsigt over fjorden. Byudvikling på dette sted må også fremadrettet vurderes at have et stort potentiale og en stor attraktionsværdi. Det opførte kulturhus i Middelfarts havneområde kunne peges på som reference, for placering af byggeri på stedet. Delområde D2: Er i rammelokalplan 1.22 udlagt til offentlige og kulturelle formål. Pt. er på stedet udlagt store oplag af grus- og stenmaterialer m.v. I kommuneplanens rammer er beskrevet mulig byudvikling på stedet i form af anvendelse til centerformål, boliger, liberale erhverv m.v. Se endvidere efterfølgende særskilt afsnit om Ny Hage. Delområde E: er udlagt til lystbådehavn og tilknyttede maritime aktiviteter i såvel rammelokalplan 1.22 som i kommuneplanramme 1O06. Der er etableret sejlsportsområde ved Finsings Hage. En del af delområdet anvendes dog pt. til erhvervsformål i form af skrot- og jernhandel. Området ligger i dag gemt væk, som byens bagside bag erhvervsarealer, og kun de brugere, der har en direkte tilknytning til stedet kender det. En ny åbenhed og forbedret stiadgang vil betyde en synliggørelse af stedets kvaliteter og et bidrag til byens liv. Foreningerne omkring Finsings Plads har tilkendegivet, at de ønsker at bidrage og medvirke ved kommende byomdannelse i området. En styrkelse af de maritime aktiviteter og evt. udvidelse ind i erhvervshavnebassinet kunne være en mulighed. Maritimt sejlsportshotel med tilhørende restaurant i det tilstødende delområde kunne være en mulighed. Byg- og Plan s vurdering af udviklingen i havneområdet Den allerede udbyggede del af havneområdet har været kritiseret for at mangle liv og aktivitet. Det er Plans opfattelse, at det endnu er for tidligt at afsige dom over det manglende liv i havneområdet der er pt. kun udbygget 1 af de 4 delområder, og endnu er ikke realiseret de planlagte aktivitetsskabende funktioner på Hagerne eller caféer og restauranter på havnevandringen. Havnepromenaden er kun anlagt på halvdelen af strækningen i delområde C1 og mangler fortsat den resterende halvdel i delområde C2, hvor der fortsat er havneerhvervsaktivitet. Udvikling tager tid! Det er vigtigt, at vi definerer de overordnede målsætninger, vi vil have havnebydelen skal udvikles efter, og holder fast! At sadle om og lægge en ny strategi nu vil øge risikoen for, at ideerne bag

8 den tidligere gennemførte arkitektkonkurrence og helhedsplan tabes, med risiko for, at det allerede opførte byggeri i delområde C1 vil stå tilbage uden sammenhæng med resten af bydelen. Det er Plans opfattelse, at havneområdets fremtid ligger i, at få udbygget områdets midterste del fuldt ud, så koncentrationen af boliger og arbejdspladser bliver fuldt udnyttet i kombination med, at få skabt kultur- og fritidsoplevelser på hagerne og et rigt café- og restaurationsliv. I havneområdet skal derimod ikke lægges vægt på handelsliv og butikker for udvalgsvaregrupperne denne del af byens aktivitetstilbud ligger og skal fortsat ligge i Ahlgade, Nygade og Smedelundsgade. Evt. kunne åbnes op for nyt butiksareal i mindre omfang knyttet til vandringen fra Ahlgade til Blegstræde. Indplacering af et stort varehus, der trækker et stort antal besøgende, og som ikke konkurrerer direkte med butikkerne i midtbyen, kunne evt. overvejes som motor for aktivering under særlige krav og vilkår. (Jf. afsnit herom senere) En bevidst forøgelse af aktiviteter relateret til vandfladen bør også forfølges herunder placering af restaurationsskibe, hotelskibe, husbåde etc. Derudover kunne erhvervshavnebassinet bruges som bymidtenær marina, hvor sejlsportsgæster får mulighed for at lægge til midt i byen, til gensidig glæde og gavn. Gæster får oplevelsen af at ankomme som besøgende midt i hjertet af byen, mens butikker og beboere får fornøjelsen af flere besøg i bymidtens butikker og mere aktivitet og liv på havnekajen. Pt. ligger marinaen som en velfungerende ramme om sejlsportsliv for byens borgere i Holbæks østlige ende ved golfbanen, og her skal den fortsat ligge med det nuværende miljø og de nuværende faciliteter men med denne placering er bidraget til midtbyens liv beskedent. Introduktionen af sejlsportsmarina i erhvervshavnen skal primært ses som et tilbud for gæster / turister, og som en yderligere understregning af potentialet for at få sat Holbæk markant på landkortet som en sejlsportsby man som lystsejler ikke kan komme uden om. I den udbyggede del af havneområdet er byggeri og anlagte arealer udført i materialer af høj kvalitet med en nutidig arkitektur og formgivning inspireret af de tidligere høje slanke siloer og industribygninger i havneområdet. Den bevidste videreførelse af sigtelinjer fra stræderne i den gamle bydel har skabt visuel kontakt mellem den gamle og den nye bydel helt ud til vandet. Plan finder, at udbygningen af C2 bør fastholde hovedgreb og retningslinjer fra delområde C1, så vi opnår en sammenhængende strukturel idé i formgivningen i den centrale del af området en sammenhængende skyline langs havnebassinet med slanke gavle i en fast rytme mod vandspejlet. Dette hovedgreb er fastholdt i den vedtagne lokalplan for området. På hagerne, såvel Blegstræde Hage som Ny Hage, skal det centrale bolig og kontorerhvervsområde suppleres af andre aktiviteter og anvendelser, der tilbyder kultur- og fritidsoplevelser for den nye havnebydel og resten af Holbæk by. Den høje bebyggelsestæthed i det centrale område skal tilføres nye oplevelser havneparker, kulturaktiviteter og andre udflugtsmål som attraktioner på vandringen ad havnepromenaden. Hvor de primære adgangsgivende veje fører ind i havnebydelen; primært ved Blegstræde Hage men også ved Brostræde, er placeret større offentlige bygninger rådhusadministration og domhus samt café og restaurationer med vestvendte udeopholdsarealer og udsigt over fjord og kanal. På havnevandringen vil disse mødesteder / caféer tilbyde muligheder for ophold som pt. ikke er realiseret. Blegstræde Hage er det naturlige angrebspunkt for at binde handelslivet i Ahlgade sammen med havnebydelens aktiviteter. Der er visuel kontakt fra Ahlgade til kanalen i Kanalstræde og hjørnet hvor Silvan i dag er beliggende. Afstanden fra butikkerne i Ahlgade er kort og hvis først besøgende ledes fra Ahlgade til kanalen i Blegstræde, så er missionen halvt lykkedes for da er den besøgende allerede halvvejs af sted på havnepromenaden og en vandretur langs havnebassinet formentlig et oplagt valg for mange med deraf afledt mulighed for aktivitet i caféer m.m. i området. Planerne for realisering af DGI-projektet er skrinlagt. Det er altså ikke dette projekt, der i første omgang skal være motor for øget aktivitet på stedet. Den visuelle sammenhæng mellem ny havn og gl. havn er imidlertid umådelig vigtig og et oplagt første skridt på vejen vil være at åbne området op ved fjernelse af Silvans bygning og de omkringliggende trådhegn m.v. Det vil øge attraktionsværdien for ophold omkring den nyanlagte kanal og måske kunne initiere at de velbeliggende cafélejemål ud til kanalens vestside udlejes, så der kommer gang i aktiviteten her. Parasoller og spisende cafégæster vil kunne ses helt fra Ahlgade og i sig selv være et trækplaster for besøgende. De resterende havneerhvervsaktiviteter ligger i vejen for at etablere havnepromenaden i sin fulde længde ligesom de miljømæssige konflikter mellem allerede opførte boliger og potentielt kommende boliger fortsat består. Der bør derfor allerede nu tages de nødvendige skridt til, at afviklingen af de resterende havneerhverv entydigt slås fast. Ikke flere forlængelser af eksisterende lejeaftaler heller ikke for Silvans arealer. Jo tidligere vi kan få åbnet op for adgangen til disse arealer og den visuelle sammenhæng mellem

9 delområder ny havn / gl. havn m.v. jo tidligere vil potentielle investorer også kunne se realiserbart potentiale. Fra Plan anbefales, at der først og fremmest arbejdes for, at de resterende havneerhvervsaktiviteter afvikles, og at der åbnes op for sammenhæng og tilgængelighed i hele havneområdets udstrækning. Aktivering af områderne kan stimuleres ved events eksempelvis programmeret via kulturafdelingen, hvor havneområdets potentiale bringes i spil. Havnefester, markedsdage, skt. hans fest, bådtræf, sejlsportsevents etc. alt sammen ved privat finansierede begivenheder, supporteret af kommunen. (Holbæk messe eksempel herpå) Havnevejs betydning som indre trafikring og primær adgangsvej for trafik til havneområdet er afgørende. Der skal skitseres og udformes et endeligt profil, der sikrer både de bløde trafikanter og en hensigtsmæssig trafikafvikling - og som samtidig klart signalerer vejens overordnede placering i byens hierarki eksempelvis med en konsekvent gennemførelse af alléplantning, som en rumskabende betydningsbærende markering af ringen. Der skal åbnes op for aktiviteter relateret til vandfladen herunder placering af restaurationsskibe, hotelskibe, husbåde, marina og elementer som eksempelvis en flydescene et stort ponton-trædæk, der kan indtages som scene, eller platform for udlejning af vandcykler, kajakker m.v. Tætheden og de høje bygninger i havnens midterste delområde udtrykker byens møde med fjorden det er her bymidten møder vandet og den høje koncentration af etagemeter vil være medvirkende til at øge aktivitetsniveauet når den samlede bydel vel at mærke er fuldt udbygget. Blandingen af kontorerhverv og boliger vil være med til at sikre, at der er aktivitet i området på skiftende tider af døgnet og når det centrale delområde suppleres med aktiviteter på hagerne målrettet hele byen da vil forudsætningerne for liv i havnebydelen være væsentlig anderledes, end den nuværende situation, der danner baggrund for kritikken.. Midlertidighed omdannelse mens vi venter Den økonomiske virkelighed pt. peger i retning af, at den resterende byudvikling og omdannelse i havneområdet formentlig vil strække sig over en årrække og ikke ske fra den ene dag til den anden. Den mellemliggende periode fra de nuværende erhvervsaktiviteter er afviklet til ny byudvikling kan finde sted vil med fordel kunne bruges til at åbne op for tilgængelighed og brug af arealerne for byens borgere en forberedende øvelse hvor grøn byggemodning giver byen nyt land og nye muligheder. Specifikt vil Ny Hage kunne forberedes til kommende byudvikling ved anlæg af promenade i fortsættelse af den allerede anlagte langs havnebassinet plantning af blivende grøn struktur og udlæg af fladen til park/ græsplæne en suverænt beliggende bypark, indtil det rigtige store projekt på stedet opføres. Fladen har en størrelse der vil give mulighed for afholdelse af større kulturevents o. lign. oplagt med en maritim profil, relateret til søsportsaktiviteterne ved Finsings Plads, havnebassin og fjorden. På lignende vis er det oplagt hurtigst muligt at få anlagt og færdiggjort en sammenhængende havnepromenade også selvom byudviklingen i den østlige del ikke er gennemført. En forudsætning er afvikling af de resterende havneerhvervsaktiviteter som blokerer for en sammenhængende vandring på havnepromenaden langs havnebassinet. Med en kommende biograf på vej i den østlige del af havnen, får området tilført en ny brugergruppe og dermed potentielt mere liv som bør inviteres til at tage en vandring langs havnen. Denne mulighed er for nuværende ikke oplagt, da erhvervsaktiviteterne ligger som en barriere mellem biograffunktionen og promenaden. Overalt hvor havnebygninger står tomme efter afviklede erhvervsaktiviteter, vil midlertidig brug, events og arrangementer kunne tilføre området nyt liv og ny betydning drevet af initiativer fra Kulturafd., lokale ildsjæle og private initiativer. Ny Hage Arealet indebærer mulighed for udlæg af et byggefelt på m2. Med byggeri i op til 4 etager, vil opnås et etageareal på op imod m2 eller tæt på arealet af det samlede Bella Center. I tilknytning hertil kan opføres yderligere m2 etagemeter på tilstødende byggefelt lige syd herfor evt. med mulighed for hotelfunktioner, restaurant m.v. Arealerne understreger, at der potentielt her kan etableres en funktion, der rækker langt ud over byen og det lokale opland. Stedet har en fantastisk attraktionsværdi, med vand på tre sider og placeret i bymidten. Et kongrescenter med tilhørende hotelfaciliteter i en størrelse, der vil kunne trække besøgende fra hele Øresundsregionen er en mulighed mange andre kunne bringes i spil. Randers har med Randers Regnskov skabt en identitet og et udflugtsmål, der er af stor værdi for byen. Denne turistattraktion udgør et areal på

10 under m2 samlet og ville altså sagtens kunne indplaceres her. Lalandia i Billund er Nordeuropas største overdækkede badeland med et overdækket areal på m2 igen en størrelse som tilnærmelsesvis ville kunne matches på Ny Hage. Randers Regnskov har et årligt besøgstal på ca gæster, Lalandia Billund ca gæster årligt mens IKEA Århus til sammenligning har 1,7 mio. besøgende om året.. Arealet rummer potentielt mulighed for placering af en funktion der fremadrettet kan blive af uvurderlig værdi for Holbæks fremtid profil og vækstmuligheder. Inden der åbnes op for nyt byggeri på dette sted er det derfor af overordentlig stor betydning, at man har fundet den rigtige funktion det rigtige projekt! Der bør gennemføres analyser af, hvilke typer store bærende funktioner og projekter, der ville kunne gøres bæredygtige i Holbæk. Betyder det store sommerhusopland i Odsherred noget i denne sammenhæng? Hvilke muligheder giver en Kattegatforbindelse hvis der arbejdes stenhårdt for en station i Holbæk med højhastighedstog og kun ½ times rejsetid til Kbh. og Århus? Byen har tid til at vente og den mellemliggende periode kan med fordel inddrage arealet som bypark til glæde for offentligheden.. Blegstræde Hage Med vedtagelsen af lokalplan for det gamle skibsværft og de tilhørende beddinger er truffet beslutning om bevaring af værftsbygningen med funktion som ungdomscafé og produktionsskole samt fastholdelse af det maritime miljø og aktivitet på beddingerne. Udearealerne mellem værft og gl. havns havnebassin udlægges til offentligt bytorv. Arealerne hvor Silvan og de tidligere STARK-haller er beliggende er fortsat disponible for ny byudvikling. De nuværende kommuneplanrammer foreskriver anvendelse til Hotel, restaurant, svømmehal o. lign anvendelsesmuligheder som fortsat kan fastholdes. Arealets nære placering til Ahlgade skal udnyttes til at skabe koblingen mellem midtbyen og havnebydelen. Fra Ahlgade er området, havnen og fjorden synlig ad Blegstræde til den nyanlagte kanal. Funktionerne her skal medvirke til at styrke midtbyens liv aktiviteter for byens borgere. Indplacering af flere mindre butikker fra Ahlgade til Kanalstræde kan medvirke til at styrke koblingen, - gerne i samspil med ny belægning, beplantning og evt. omlægning til gågade: at rulle den røde løber ud til havnen. Der er udvist interesse for arealet fra investorer, og skitsering af udviklingsplaner/ projekt for området pågår ved privat udvikler. Som nævnt i ovenstående må byrådets holdning til områdets omdannelse redefineres efter DGI. Skal der eksempelvis planlægges for en større grad af luftighed og gennemsigtighed, med førnævnte reference fra Middelfart som eksempel? Erhvervsarealerne ved Østre Havnevej Omdannelse af eksisterende frysehus til biograf er den første omdannelse inden for dette erhvervsareal til centerformål. De tilstødende arealer på nordsiden af Parallelvej (øst for krydset Østre Havnevej) anvendes pt. til entreprenørvirksomhed og skrothandel. Dette areal udgør ca m2. Med bebyggelsesmulighed på 3 etager skabes rum for op til etagemeter som kunne udlægges til kreative kulturerhverv, idéfabrik, legeland for børnefamilier og turister m.m. Eksempelvis et legeland vil ligge i oplagt sammenhæng med biografen, og udgøre et tiltrængt udflugtsmål for børnefamilier / turister og eventuelt ligeledes kunne driftes af Sidesporet. På erhvervsarealerne umiddelbart syd herfor på sydsiden af Parallelvej ligger et areal på ca m2, der i dag er erhvervsområde, autoforhandler, enkelte boliger m.v. men som på sigt kunne omdannes til centerformål eksempelvis lokalisering af et større møbelvarehus samt p-hus, i sammenhæng med ovennævnte bebyggelsesmulighed, i tæt sammenhæng med ringvejen (Havnevej) og som p-mulighed for hele den østlige del af havneområdet. ( Inkl. biograf) Erhvervsområde syd for renseanlægget Erhvervsarealerne syd for rensningsanlægget rummer lagervirksomhed, kommunal forsyning / park og vejfaciliteter m.v. Området kunne principielt overvejes inddraget til byomdannelsesformål. Den umiddelbare nærhed til rensningsanlægget indebærer begrænsninger i forhold til eksempelvis lokalisering af boliger m.v. En ny front mod Isefjords Allé / Parallelvej kunne bidrage til sammenhængen og oplevelsen i bevægelsen fra Gl. Havn og til strandengen eksempelvis ved placering af kreative kulturerhverv, med en besøgsmæssig attraktionsværdi, outlet -lignende funktioner el. lign. Konkret er der tilkendegivet ønske om etablering af en beachvolley-hal i en af hallerne i dette område.

11 Den helt store øvelse kunne bestå i at anvise en ny placering af et nyt rensningsanlæg, hvilket ville frigive byudviklingsareal med en særdeles attraktiv placering og give mulighed for en endnu bedre sammenhæng mellem den nye havnebydel og strandengen / golfbaner / marina. Omkostningerne ved en flytning af rensningsanlægget gør formentlig projektet urealistisk inden for en længere årrække men hvis der på et tidspunkt alligevel skal foretages store investeringer i anlægget, kunne nylokalisering bringes ind i overvejelserne. Vision Formålet med at drøfte havneudviklingen igen er at skabe klarhed over og fælles fodslag omkring, hvor vi vil hen vil med vores havneområde i det overordnede perspektiv. Hvilke målsætninger skal være styrende for havneudviklingen og danne udgangspunkt for en samlende vision? Et bud på styrende målsætninger kunne være: Vi vil et havneområde, der: - tilbyder offentlig adgang hele vejen langs vandkanten, fra marinaen i øst, langs havnebassinerne og til Strandparken og inderfjorden i vest - er bundet sammen med den eksisterende by - knytter byen tættere til fjorden konkret ved at rulle den røde løber ud fra Ahlgade til Kanalstræde - rummer blandede byfunktioner, boliger, liberale erhverv og kulturelle attraktioner - er et attraktivt sted at være for både besøgende og beboere

12 - inviterer til aktivitet og ophold - er en ny bydel - med inspiration fra historien om områdets tidligere anvendelse, såvel i hovedtræk som i de enkelte delområder - udnytter fjordens potentiale til aktivitet og oplevelse Visuelt / Rumligt: Bindes den nye bydel i havnen sammen med den eksisterende by ved fastlæggelse af sigtelinjer og videreførelse af vejforløb så der opstår kig fra den gamle bydel til den nye og helt ud til fjorden. Ved de tre store adgangsveje, der binder eksisterende midtby sammen med havnen (Blegstræde, Brostræde og Østre Havnevej) understreges den visuelle sammenhæng til havneområdet med kanaler og ekstra bredde i vejudlæg så fjorden trækkes visuelt tættere på midtbyen. Forbindelsen fra Ahlgade til havneområdet er vigtigst ved Blegstræde. Der kunne gøres noget særligt ud af visuelt at markere nærheden og sammenhængen til havnen og bystranden på dette sted at rulle den røde løber ud enten ved en markering i belægningen, omlægning af fodgængerforbindelsen eller evt. ved en fuldstændig nedlæggelse af biltrafikken. Understregning af Blegstrædes vigtighed for sammenkoblingen kunne understøttes yderligere ved, at der arbejdes for etablering af butikker og forretninger i stueplan på denne vandring.. Funktionelt: Havneområdets midterste del er udlagt til blandet bebyggelse bolig og kontorerhverv, - samt café og restauration ved de planlagte kanaler. Værftet indrettes til ungdomscafé og produktionsskole og det tidligere frysehus vil fremover rumme en biograf. Omkring beddingerne ved gl. havn vil fortsat kunne udøves maritime aktiviteter ved istandsættelse af både m.v. Derudover er der i den overordnede planlægning tænkt i, at der på hagerne skal planlægges for offentlige, kulturelle fritidsaktiviteter eller andre typer af attraktioner på havnevandringen. Bystranden er anlagt, som et nyt offentligt byområde i havnen, mens planerne for DGI er skrinlagt. Hvilke funktioner kunne i stedet placeres på hagerne? Svømmehal, bypark, kongrescenter m.v. er nogle af de forslag, der tidligere har været fremme. Som beskrevet i afsnit omkring introduktion af større kommercielle handelsaktiviteter bør tages en drøftelse af fordele og ulemper herved. Derudover bør havneområdet rumme steder, hvor der tilbydes andre kulturelle oplevelser, i form af 3.rum altså steder, hvor der er plads til det uformelle møde og rum for kreativ udfoldelse, eksempelvis ved bevarelse af enkelte af de eksisterende erhvervshaller ved Parallelvej for omdannelse til kreative kulturerhverv. Vandfladen skal i langt større grad udnyttes. Der skal langs med promenaden placeres mulighed for at komme ned i niveau med vandet, alene for at tage ophold, eller for at deltage i aktiviteter i form af tilbud som kanoudlejning, cykelbådudlejning el. lign. Som beskrevet tidligere foreslås etableret restaurant- og hotelskib, samt i mindre omfang evt. mulighed for placering af husbåde. En aktiv, levende kant mod vandsiden i havnen. Hovedgreb: Den strukturelle helhedsdisposition for havneområdet bygger på de allerede eksisterende spor af områdets tidligere anvendelse. To parallelle vejforbindelser Isefjords Allé og Havnepromenaden løber i østvestgående retning og skaber lange visuelle kig på tværs af området, fra strandengen til inderfjorden. I nord- sydgående retning etableres gader, der placeres i forlængelse af eksisterende gadeforløb i den gamle bydel hvorved der skabes sigtelinjer med visuel kontakt fra den gamle bydel til fjorden, gennem havneområdets nye bebyggelse. Disse overordnede sigtelinjer og vejforbindelser skaber en disposition med en række underopdelte byggefelter i området mellem havnepromenaden og Havnevej. Nord for havnepromenaden, på Blegstræde Hage og Ny Hage, giver hagernes udformning og orientering inspiration til en anderledes og friere hoveddisposition der harmonerer fint med målsætningen om, at der på hagerne skal etableres særlige attraktioner og funktioner som udflugtsmål for havneområdet og hele byen. Her skal placeres byggeri med stor arkitektonisk kvalitet og signalværdi.

13 Hovedgrebet er robust, enkelt og letopfatteligt. Det bygger videre på områdets historie og umiddelbare kvaliteter udgør det overordnede element, der skaber sammenhæng mellem delområdernes forskellige funktioner og indhold. Ved at føre strukturerne fra designmanualen igennem i hele området; belægninger, beplantning, belysning og byrumsinventar skabes en oplevelse af at færdes i et sammenhængende havneområde, der kan rumme vidt forskellige funktioner, uden at helhedsfornemmelsen går tabt. Den grønne struktur, vejenes belægninger og inventar er det gulv og det rum som bydelen opleves fra. Denne grundlæggende hovedstruktur kunne med fordel bredes ud i det samlede område også før egentlig byudvikling finder sted, således at de tidligere lukkede erhvervsarealer kan indtages af borgerne. Forslag til ufravigelige handlingspunkter: Der skal etableres en sammenhængende havnepromenade med offentlig adgang rundt langs alle havnebassiner, i naturlig sammenhæng med Fjordstien. Dette indebærer, at de nuværende erhvervslejemål (Holship og skrotten) skal opsiges og afvikles, senest ved udløb af de nugældende kontrakter. Der skal placeres funktioner på hagerne, der tilbyder større offentligt tilgængelige attraktioner og udflugtsmål. Der skal etableres de i den overordnede plan viste kanaler og placeres café/ restauranter ved disse strategisk vigtige punkter, med krav om åbne aktive facader i stueplan Bebyggelse skal placeres i overensstemmelse med og i respekt for, de eksisterende udpegede sigtelinjer i området Der skal etableres havnetorve dels ved værftet og dels foran biografen. Byrum, der skal tilbyde bydelen nogle af de uformelle mødesteder som mangler i dag. Der skal indplaceres felter i området, hvor kreative kulturerhverv kan finde rum for udvikling. Der skal skitseres og anlægges en nyudformning af Havnevej, i sammenhæng med hele ringens profil, allébeplantning og opgradering af de bløde trafikanters fremkommelighed og trafiksikkerhed. Vi arbejder for at få synliggjort de kvaliteter der ligger i havneomdannelsen og medvirker til ikke at tale området ned men i stedet fokusere fremadrettet og målrettet på de kvaliteter, vi ønsker området skal udvikles efter. Vi arbejder for, at der med ovenstående tiltag skabes mere liv i havneområdet! Mere liv i havnen med kommerciel handelsaktivitet?: Vi ønsker mere liv i havneområdet I de hidtidige planer er dette tænkt skabt ved placering af større offentlige og kulturelle aktiviteter på hagerne, havnetorve dels i øst og i vest ved værftet og ved placering af caféer og restauranter. Kunne man forestille sig, at der som supplement hertil introduceres nogle aktiviteter, der trækker mange mennesker også selvom de har en kommerciel karakter, som eksempelvis et stort vare- eller møbelhus, eller et kongrescenter? Et stort møbel- eller varehus kræver et stort antal besøgende for at eksistere. En af de store aktører har tidligere udtrykt ønske om en lokalisering i Holbæk hvilket må betyde, at de mener at kunne opnå dette store antal kunder her. Et stort antal besøgende betyder mulighed for at skabe liv hvis vi forstår at fastholde kunderne som besøgende i bymidten / havneområdet. Holbæk er en handelsby! Hvis et eventuelt stort møbel-/ varehus udformes med udgangspunkt i kvalitetskrav som til det øvrige havneområde med nutidig høj arkitektonisk kvalitet og udstrakt brug af glas i facaderne mod havnens offentlige rum vil det udgøre en platform for at introducere havnens kvaliteter for et stort publikum. Paustians møbelhus i Kalkbrænderihavnen i KBH. er et udflugtsmål i sig selv alene for stedets og husets kvaliteter. På lignende vis kunne man forestille sig, at også en af de store

14 kæder kunne have interesse i at medvirke til at skabe et møbelhus med nogle helt særlige rammer for eksponering af virksomhedens møbler. En mulighed for at give firmaets profil et twist i forhold til at billig pris kan følges af god kvalitet Husets stueplan kræves udformet med stor åbenhed samspil mellem ude og inde hvor de omkringliggende kajarealer mod syd og vest inddrages og udnyttes til udeserveringer, caféborde etc., i sammenhæng med varehusets caféfunktion. Særlig opmærksomhed er påkrævet omkring løsningen af p-problematikken. I havneområdet tillades ikke indrettet en kæmpestor fladeparkering, der optager attraktive arealer. P-arealer er i forvejen en mangelvare i havneområdet tilvejebringelse af en stor p-plads (p-hus) vil kunne tænkes at bidrage til dobbeltudnyttelse i tidsrum uden for spidsbelastning i butikken. De store lagerfaciliteter og parkeringsbehov udgør en bagside -funktion som ikke synes hensigtsmæssig, at placere på attraktive havnearealer men lokaliseringen i den østlige del tilbyder en sådan naturlig bagside henvendt mod renseanlægget mod øst. Det giver en disponering, hvor havnepromenaden synliggøres fra udstillings- og salgsarealer, caféområder m.v. den attraktive opholdsside mod vest. I byrumsplanen er peget på fremtidig placering af p-hus netop på dette sted i havnen. Stedet er vant til at håndtere tung erhvervstrafik til og fra havnehallerne. Den overordnede trafikstruktur vurderes principielt at kunne bringes i overensstemmelse med en væsentlig forøgelse af trafikken i området Havnevej er udpeget som indre ringvej i byens trafiksystem. Nærmere trafikanalyser må afgøre, om en placering af et stort varehus på arealet i havneområdet er problematisk og om den evt. indebærer udvidelse af Havnevej og kapaciteten i de omkringliggende kryds. Der er et begrænset antal boliger i nærområdet og disse er i forvejen beliggende i et erhvervsområde. Der må dog påregnes, at naboer i disse boliger vil være bekymrede for trafiksituationen og afledte gener herfra. Ekspropriation / opkøb kan vise sig nødvendigt, afhængigt af det konkrete projekts udformning. Fjordens og vandets skala er stor, og kan sagtens klare kræver måske ligefrem byggeri i den store skala, netop ved erhvervshavnebassinet. Der kan hentes masser af inspiration til bygningsudformningen i nyfortolkning af tidligere tiders lange pakhusbygninger med rytmiske underdelinger, porte osv.

15

16 Procesplan Drøftelse i byrådet nov temadrøftelse af havneudviklingen på baggrund af Plan- og Bygs statusoplæg. Temadrøftelserne sammenfattes i et notat som udgangspunkt for arbejdet med at formulere en visionsplan for Holbæk havnefront. Planafd. udarbejder oplæg til den videre proces i samarbejde med Kulturafd. til forelæggelse i byrådet i januar, hvor bl.a. beslutning om, hvorvidt der skal igangsættes en rådgiverstyret proces for formulering af vision for den fremadrettede havneomdannelse forventes at indgå. Procesforløbet afvikles over estimeret 7-8 mdr., og eventuelle rammeændringer for havneområdet vil således kunne indarbejdes i forbindelse med revision af nugældende kommuneplan. Et udkast til procesbeskrivelse fra rådgiverne Hasløv og Kjærsgaard beskriver en proces, der opererer med 4 faser: 1. Interessentinddragelse 2. Studietur 3. Visionsplan 4. Formidling og udstilling