Andelsboligforeningen Havnen Buchwaldsgade 13B 5000 Odense C. CVR-nummer: ÅRSRAPPORT 1. januar 2015 til 31.

Transkript

1 Buchwaldsgade 13B 5000 Odense C CVR-nummer: ÅRSRAPPORT 1. januar 2015 til 31. december 2015 Vedtaget på andelsboligforeningens ordinære generalforsamling, den 21. april 2016 dirigent

2 INDHOLDSFORTEGNELSE Erklæringer Administrator- og bestyrelsespåtegning... 3 Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet... 4 Ledelsesberetning mv. Foreningsoplysninger... 6 Årsregnskab 1. januar december 2015 Anvendt regnskabspraksis... 7 Resultatopgørelse Balance, aktiver Balance, passiver Noter Nøgleoplysninger for Side 2

3 ADMINISTRATOR- OG BESTYRELSESPÅTEGNING Undertegnede har aflagt årsrapport for. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2015 samt af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar til 31. december Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af foreningens finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Odense C, den 6. april 2016 Administrator GRAM Ejendomsadministration ApS v/ Claus Groth Christoffersen Odense C, den 6. april 2016 Bestyrelse Susan Giessing Falk Formand Allan Selmann Bestyrelsesmedlem Annemette Nielsen Bestyrelsesmedlem Side 3

4 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING PÅ ÅRSREGNSKABET Til medlemmerne i. Vi har revideret årsregnskabet for for perioden 1. januar december 2015, omfattende anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabslovens bestemmelser, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Andelsboligforeningens ledelse har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for andelsboligforeningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af andelsboligforeningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Side 4

5 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING PÅ ÅRSREGNSKABET Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2015 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for perioden 1. januar december 2015 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. Odense C, den 6. april 2016 Revisionsfirmaet Axel Gram I/S CVR-nr.: Morten Damgaard Møller Statsautoriseret revisor Side 5

6 FORENINGSOPLYSNINGER Foreningen c/o GRAM Ejendomsadministration Læssøegade Odense C CVR-nr: Regnskabsår: 1. januar december Bestyrelse Administrator Susan Giessing Falk, formand Allan Selmann Annemette Nielsen GRAM Ejendomsadministration ApS v/ Claus Groth Christoffersen Læssøegade Odense C cgc@gramejendom.dk Revisor Revisionsfirmaet Axel Gram I/S Læssøegade Odense C Side 6

7 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS GENERELT Årsrapporten for er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise, om den hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give de efter bekendtgørelse nr. 2 af 6. januar 2015, jf. andelsboligforeningslovens 6, stk. 2, krævede nøgleoplysninger og at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), 6, stk. 8, samt at give de efter andelsboliglovens 5, stk. 11, krævede oplysninger om tilbagebetalingspligt vedrørende modtaget støtte. Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år og aflægges i danske kroner. RESULTATOPGØRELSEN Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så denne bedst viser foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. Indtægter Boligafgift og lejeindtægt vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Indtægter fra vaskeri, ventelistegebyrer m.v. indtægtsføres i takt med administrators modtagelse af oplysninger om indbetalte indtægter. Disse indtægter er således ikke nødvendigvis periodiseret fuldt ud i regnskabsperioden. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Finansielle indtægter består af renter af bankindeståender. Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld, amortiserede kurstab og låneomkostninger fra optagelse af lån (prioritetsgæld), indeksregulering af restgælden vedrørende indekslån samt renter af bankgæld. Herudover indregnes betalinger på indgået rentesikringsaftale (renteswap). Skat af årets resultat Skat af årets resultat omfatter aktuel skat af årets forventede skattepligtige indkomst. Der indregnes ikke negativ udskudt skat (skatteaktiv) af eventuelt underskud til fremførsel, ligesom der ikke indregnes udskudt skat vedrørende ejendomsavancebeskatning ved salg af sidste Side 7

8 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS udlejningslejlighed. Forslag til resultatdisponering Under resultatdisponering indgår bestyrelsens forslag til disponering af regnskabsperiodens resultat, herunder eventuelle forslag om overførsel til "Andre reserver", f.eks. reservation af beløb til dækning af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger på foreningens ejendom. Forslag om overførsel af beløb til "Overført resultat mv." er alene specificeret af hensyn til at kunne vurdere, hvorvidt den opkrævede boligafgift er tilstrækkelig til at dække betalte prioritetsafdrag med fradrag af ikke likvide omkostninger (regnskabsmæssige afskrivninger, amortisering af kurstab, indeksregulering vedrørende indekslån m.v.). BALANCEN Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom (grund og bygning) indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes ved første indregning til kostpris. Ved efterfølgende indregninger værdiansættes foreningens ejendom til kostpris. Der afskrives ikke på foreningens ejendom. Tilgodehavender Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af tab. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmers andelsindskud. "Overført resultat mv." indeholder akkumuleret resultat, tillægsværdi ved nyudstedelse af andele, ændringer i dagsværdien af finansielle sikringsinstrumenter (renteswap) samt resterende overførsel af årets resultat. Prioritetsgæld inkl. finansielle sikringsinstrumenter Prioritetsgæld indregnes ved låneoptagelsen til kostpris, svarende til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder værdiansættes prioritetsgælden til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente. Forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes dermed i resultatopgørelsen over lånets løbetid. Prioritetsgælden er således værdiansat til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld, der opgøres som det oprindeligt modtagne provenu ved låneoptagelsen reduceret med betalte afdrag og korrigeret for en over afdragstiden foretagen afskrivning af lånets kurstab og låneomkostninger på optagelsestidspunktet. Finansielle instrumenter i form af indgåede aftaler om rentesikring (renteswap) værdiansættes til kostpris på aftaletidspunktet, svarende til kr. 0. Efterfølgende indregnes renteswappen til Side 8

9 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS dagsværdien på balancedagen. Årets regulering af dagsværdien på renteswappen føres direkte på egenkapitalen. Dagsværdien er opgjort af leverandøren af aftalen. Renteswappen indregnes i tilknytning til prioritetsgælden, da den anses for en integreret del af belåningen af foreningens ejendom. Værdien af renteswappen indgår i beregningen af andelsværdien. Øvrige gældsforpligtelser Øvrige gældsforpligtelser værdiansættes til nominel værdi. ØVRIGE NOTER Nøgleoplysninger De i noterne anførte nøgleoplysninger har til formål at leve op til de krav, der følger af 3 i bekendtgørelse nr. 2 af 2. januar 2015 fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter om oplysningspligt ved salg af andelsboliger. Andelsværdi Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af noterne. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven samt foreningens vedtægter. Vedtægterne bestemmer, at selvom der lovligt kan vedtages en højere andelsværdi, er det den på generalforsamlingen vedtagne andelsværdi, der er gældende. Side 9

10 RESULTATOPGØRELSE 1. JANUAR DECEMBER Indtægter, andelshavere Indtægter, udlejning Øvrige indtægter Indtægter i alt Ejendomsskat og forsikringer Ejerforening Vedligeholdelse, løbende Administrationsomkostninger Øvrige foreningsomkostninger Tab på tilgodehavender Omkostninger i alt Resultat før finansielle poster Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Finansielle poster i alt Årets resultat Forslag til resultatdisponering: Overført til "Overført resultat m.v.": Betalte prioritetsafdrag Overført restandel af årets resultat Resultatdisponering i alt Side 10

11 BALANCE PR. 31. DECEMBER 2015 AKTIVER Grunde og bygninger Materielle anlægsaktiver i alt Anlægsaktiver Restancer, andelshavere Andre tilgodehavender Tilgodehavender i alt Likvide beholdninger Omsætningsaktiver AKTIVER Side 11

12 BALANCE PR. 31. DECEMBER 2015 PASSIVER Andelsindskud Overført resultat m.v Egenkapital Prioritetsgæld Deposita Langfristede gældsforpligtelser i alt Modtagne forudbetalinger fra andelshavere Øvrig anden gæld Kortfristede gældsforpligtelser i alt Gældsforpligtelser PASSIVER Eventualposter mv. 14 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 15 Beregning af andelsværdi Side 12

13 NOTER Ejendomsskat og forsikringer Ejendomsskat Forsikring, bestyrelsesansvar Ejendomsskat og forsikringer i alt Ejerforening Ejerforeningsbidrag Ejerforeningsbidrag, ekstraopkrævning Ejerforeningsbidrag, regulering vedr. tidligere år Ejerforening i alt Vedligeholdelse, løbende Ren- og vedligeholdelse Låseservice Vedligeholdelse, løbende i alt Administrationsomkostninger Kontorartikler/tryksager Nets Porto Administrationshonorar Administrationshonorar, ekstraarbejde Administrationshonorar, tidligere administrator Revision og regnskabsmæssig assistance Advokathonorar Administrationsomkostninger i alt Administrationshonorar, ekstraarbejde: Ekstraordinær generalforsamling inkl. formøder mv Drifts- og likviditetsbudget 2015/ Bearbejdning materiale fra tidligere administrator Administration, ekstraarbejde i alt Revision og regnskabsmæssig assistance: Af honoraret på kr udgør kr assistance til foreningens tidligere administrator. Side 13

14 NOTER Øvrige foreningsomkostninger ABF kontingent Øvrige foreningsomkostninger i alt Finansielle omkostninger Renter, pengeinstitutter Gebyrer mv Låneomkostninger Renter, lån Renter, kontrakter Prioritetsrenter, kreditforeninger Amortisering af låneomkostninger Finansielle omkostninger i alt Grunde og bygninger Kostpris, primo Kostpris i alt Grunde og bygninger i alt Seneste offentlige ejendomsvurdering kr Andre tilgodehavender Tilgodehavende, tidligere administrator Andre tilgodehavender i alt Likvide beholdninger Nordea, kt Nykredit Bank, kt Nykredit Bank, kt Likvide beholdninger i alt Side 14

15 NOTER Egenkapital Andelsindskud Saldo primo Overført resultat m.v. Overført overskud eller tab, primo Ændring i dagsværdi rentesikring Betalte prioritetsafdrag Rest årets resultat Egenkapital før andre reserver Egenkapital i alt Side 15

16 NOTER Prioritetsgæld Nykredit, nom. kr Nykredit, nom. kr Nykredit, nom. kr Nykredit, nom. kr Nykredit, renteswap Amortisering af låneomkostninger Prioritetsgæld i alt Renter 2015 Afdrag 2015 Restgæld pr. 31/ Kursværdi pr. 31/ Nykredit, nom kr Tilpasningslån, aktuel rente 2,9272% Restløbetid 18 år Nykredit, nom kr Obligationslån, variabel rente Restløbetid 21,25 år Nykredit, nom Obligationslån, variabel rente Restløbetid 24 år Nykredit, nom Kontantlån, aktuel rente 3,0712% Restløbetid 29,25 år Amortisering af låneomkostninger Gæld til amortiseret kostpris Markedsværdi af renteswaps I alt pr. 31/ Der er indgået aftale om renteswap. Se note 13. Side 16

17 NOTER Øvrig anden gæld Afsat administrationshonorar Mellemregning ved salg af andele Afsat revisionshonorar Mellemregning, administrator Mellemregning, ejerforening Øvrig anden gæld i alt Eventualposter mv. Finansielle aftaler: Andelsboligforeningen har indgået finansiel aftale med Nykredit Bank om renteswap med en hovedstol/restgæld på henholdsvis kr og kr Pr. 31. december 2015 udgør markedsværdiopgørelsen af den finansielle aftale et urealiseret tab på kr Nykredit har den 31. januar 2013 frafaldet retten til at kræve sikkerhedsstillelse for den finansielle aftale. Bestemmelserne herom i ramme- og pantsætningsaftalen, er derfor ikke længere gældende. Øvrige vilkår for den indgåede forretning er uændret gældende. De finansielle aftaler vedrørende renteswap ophører pr. 30. december Bestyrelsens ansvarsforsikring I henhold til vedtægterne 31, stk. 5, har bestyrelsen tegnet ansvarsforsikring, hvor følgende forsikringssummer pt. er gældende: Bestyrelsesansvar, kr Foreningsansvar, kr Skade på ting og dyr, kr Retslige tvister: Foreningen er indstævnet af en tidligere andelshaver. Sagen vedrører et krav om erstatning som følge af de omkostninger, som den tidligere andelshaver har haft på grund af to eksklusioner fra foreningen. Sagsøger har fremført påstand om betaling af i alt kr med tillæg af procesrente af kr fra stævningens indlevering den 26. november Foreningen anerkender ikke kravet. Foreningen har stillet krav om erstatning hos tidligere administrator for uforsvarlig ejendomsadministration for i alt kr Den tidligere administrator har afvist kravet. Foreningen forventer at indstævne den tidligere administrator i løbet af Side 17

18 NOTER Foreningen er sammen med Ejerforeningen Buchwaldsgade 13 A og B part i en retstvist, hvor foreningen er blevet indstævnet af en naboejendom. Sagen vedrører retten til drift af fællesvaskeri i ejendommen. Sagsøger har ved første indstævning fremført påstand om ret til selv at måtte indrette og drive vaskeri i foreningens ejendom. Herudover har sagsøger taget forbehold for at kræve solidarisk godtgørelse hos foreningen, for forskelle i vaskepenge mellem kr. 60 og kr. 20, som sagsøger har betalt for sine lejere i perioden indtil sagen har fundet sin løsning. Den 27. januar 2016 har sagsøger nedlagt en ny påstand om betaling af kr , som erstatning for sagsøgers omkostninger til etablering af vaske- og tørrefaciliteter i sin egen ejendom. Foreningen anerkender ingen af kravene. 14 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Gæld til realkreditinstitut på kr er sikret ved pant i grunde og bygninger. De pantsatte aktivers regnskabsmæssige værdi er kr Side 18

19 NOTER Beregning af andelsværdi Beregning af andelenes værdi pr. 31. december 2015 i henhold til andelsboligloven 5, stk. 2, litra a samt vedtægternes 6. Egenkapital den 31. december Markedsværdi af renteswap pr. 31. december 2015 tbf Reguleret egenkapital pr. 31. december Egenkapitalen fordeles efter vedtægternes 6 efter indskud. Andelenes samlede indskud udgør kr Dette svarer for den enkelte andel til kurs ( / ) = 135,32 Bestyrelsen foreslår, at kursen 135,32 anvendes ved salg af andele frem til næste ordinære generalforsamling. Andel i Andelsbolig Indskud formue Buchwaldsgade 13 B Buchwaldsgade 13 B Buchwaldsgade 13 B Buchwaldsgade 13 B Buchwaldsgade 13 B Buchwaldsgade 13 B Buchwaldsgade 13 B Buchwaldsgade 13 B Buchwaldsgade 13 B Buchwaldsgade 13 B Buchwaldsgade 13 B Buchwaldsgade 13 B Buchwaldsgade 13 B Buchwaldsgade 13 B Buchwaldsgade 13 B Buchwaldsgade 13 B Buchwaldsgade 13 B 3. tv Buchwaldsgade 13 B 3. th Buchwaldsgade 13 B 3.3 tv Buchwaldsgade 13 B 3.3 th Buchwaldsgade 13 B 3.6 tv Buchwaldsgade 13 B 3.6 th Buchwaldsgade 13 B 3.10 tv Buchwaldsgade 13 B 3.10 th Buchwaldsgade 13 B st Side 19

20 NOTER. Nøgleoplysninger for 1 Grundlæggende oplysninger om andelsboligforeningen Seneste regnskabsperiode 1. januar december 2015 B Antal BBR Areal m 2 B1 Andelsboliger B2 Erhvervsandele 0 0 B3 Boliglejemål 1 67 B4 Erhvervslejemål 0 0 B5 Øvrige lejemål, kældre, garager mv. 0 0 B6 I alt C Sæt kryds Boligernes areal (BBR) C1 C2 C3 Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af andelsværdien? Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af boligafgiften? Hvis andet, beskrives fordelingsnøglen her: Boligernes Det areal (anden oprindelige kilde) indskud X X Andet D D1 Foreningen stiftelsesår 2004 D2 Ejendommens opførelsesår 2001 E Ja Nej E1 Hæfter andelshaverne for mere end deres indskud? X E2 Hvis ja, beskriv hvilken hæftelse der er i foreningen: Side 20

21 NOTER 1 Grundlæggende oplysninger om andelsboligforeningen F Sæt kryds Anskaffelsesprisen F1 Anvendt vurderingsprincip til beregning X af andelsværdien Valuarvurdering Offentlig vurdering Kr. Gennemsnit kr.pr.m 2 F2 Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip F3 Generalforsamlingsbestemte reserver 0 0 % F4 Reserver i procent af ejendomsværdi 0 G Ja Nej G1 Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal X tilbagebetales ved foreningsopløsning? G2 Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. X lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009)? G3 Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? X 2 Andelsboligforeningens drift, herunder udlejningsvirksomhed H Gennemsnit kr. pr. andels-m 2 pr. år H1 Boligafgift 818 H2 Erhvervslejeindtægter 0 H3 Boliglejeindtægter J Forrige år Sidste år I år J1 Årets overskud (før afdrag), gennemsnit kr. pr. andels-m 2 (sidste 3 år) K Gennemsnit kr. pr. andels-m 2 K1 Andelsværdi K2 Gæld - omsætningsaktiver K3 Teknisk andelsværdi Side 21

22 NOTER 3 Byggeteknik og vedligeholdelse M Forrige år Sidste år I år M1 Vedligeholdelse, løbende (gennemsnit kr.pr.m 2 ) M2 Vedligeholdelse, genopretning og renovering (gennemsnit kr.pr.m 2 ) M3 Vedligehold, i alt (kr.pr..m 2 ) Finansielle forhold P P1 Friværdi (gældsforpligtelser sammenholdt med ejendommens regnskabsmæssige værdi) % 10 R Forrige år Sidste år I år R1 Årets afdrag pr. andels-m 2 (sidste 3 år) Side 22