Notat Vedrørende: Sagsnavn: Sagsnummer: Skrevet af: Forvaltning: Dato:

Transkript

1 Notat Vedrørende: Beskrivelse af indkomne projekter Sagsnavn: Prioritering af midler til nye almene boliger 2016 Sagsnummer: G Skrevet af: Inge Qvortrup Forvaltning: Sekretariat Dato: I det følgende beskrives de projekter, der er indsendt af boligorganisationerne til kommunen til brug for prioritering af nye almene boliger. Projekterne er nummereret, og placeret på følgende måde: 1: Niels Brocks Gade 1/Niels Ebbesens Gade 6 2: Rosenørnsgade 8 3: Fjordgade 10/Toldbodgade 4: Bredgade/Væthvej, Langå 5: Munkdrup, delområde VII 6: Falbe Parken, etape 2 7: Kaskelotten, etape 3 8: Munkdrup, etape 2, delområde VI 1

2 1: Niels Brocks Gade/Niels Ebbesens Gade Projektet er indsendt af Lejerbo med illustrationsforslag udarbejdet af Insitu Arkitekter. Projekter omfatter 36 familieboliger med et samlet boligareal på 3330 m2 samt 25 ungdomsboliger med et samlet boligareal på 1250 m2. Projektet er beliggende på Niels Brocks Gade, tæt på centrum og havnen, og i gåafstand til rutebilsstation og gågader. Lejerbo forventer at der etableres 44 p-pladser i p-kælder i forbindelse med byggeriet. Byggearealet er privat ejet. Projektet kræver lokalplanlægning. MTU har den 30. oktober 2014 (punkt 175) igangsat lokalplanlægning for arealet på baggrund af et andet projekt for almene boliger, der dog har mange fælles træk med dette. Planlægningen er pt. sat i bero. Der er særlige udfordringer i forhold til støj fra Rosenørnsgade, både i boliger og på udendørs opholdsarealer. Projektet forudsætter derfor, at der etableres støjafskærmning mod Rosenørnsgade, ligesom der stilles særlige krav til gennemgående lejligheder, så udluftning kan ske gennem den stille facade. Placeringen i byen er meget markant, og projektet vender ansigtet mod Rosenørnsgade, og er derved med til, at facaderækken bliver mere bymæssig. At bygge flere boliger i midtbyen er i overensstemmelse med byrådets Vision Forvaltningen vurderer, at familieboliger med denne placering vil være lette at udleje. Det kommunale grundkapitaltilskud på 10 % vil for dette projekt være på ca. 9,3 mio. kr. 2

3 2: Rosenørnsgade 8 Lejerbo har i forbindelse med projekt 1: Niels Brocks Gade indsendt ønske om, at Rosenørnsgade 8, Randers (Valsemøllen), vil kunne indgå sammen med Niels Brocks Gade projektet. Lejerbo har oplyst, at det er en forudsætning for dette projekt, at der gives grundkapitaltilskud til projekt 1. Lejerbo har aftalt en option med ejerne, som kan anvendes, hvis kommunen prioriterer projektet og det i øvrigt viser sig, at et ønsket byfornyelsesprojekt ikke kan realiseres. Lejerbo tænker ejendommen nedrevet, da de vurderer, det er den økonomisk mest fordelagtige løsning. Der forventes at kunne (ny)opføres ca etagemeter familieboliger. Projektet kræver lokalplanlægning. Valsemøllen er SAVE-registreret med bevaringsværdi 4, og en nedrivning vil kræve forudgående offentlig høring. Da Valsemøllen er en markant ejendom, og en del af historien i området, er det forvaltningens vurdering at nedrivning vil forudsætte lokalplan. Forvaltningen er i dialog med bygningsejeren om et eventuelt byfornyelsesprojekt. Der er som ved Niels Brocks Gade særlige udfordringer i forhold til støj fra Rosenørnsgade, både i boliger og på udendørs opholdsarealer. Projektet forudsætter, at der etableres støjafskærmning mod Rosenørnsgade, ligesom der stilles særlige krav til gennemgående lejligheder, så udluftning kan ske gennem den stille facade.. Valsemøllen er en markant bygning, som bør søges bevaret i det omfang det er muligt. Ved nybyggeri vil der i planlægningen skulle tages hensyn til støjforhold. Forvaltningen er på baggrund af tidligere sagsbehandling bekendt med, at det kan være svært at disponere bebyggelsen her, så der kan opnås tilfredsstillende støjforhold. Det vil sandsynligvis forudsætte, at byggemuligheden reduceres væsentligt, idet bygningen trækkes tilbage fra Rosenørnsgade, hvilket ikke vil være hensigtsmæssigt i forhold til den bygningsmæssige sammenhæng. Det skal bemærkes, at planloven indeholder forbud mod at planlægge for støjbelastede boliger. At bygge flere boliger i midtbyen er i overensstemmelse med byrådets Vision Det kommunale grundkapitaltilskud på 10 % vil for dette projekt være ca. 4,6 mio. kr. 3

4 3: Fjordgade 10/Toldbodgade Projektet er indsendt af Lejerbo med illustrationsforslag udarbejdet af UBN Ark. Projektet omfatter 24 familieboliger i et punkthus i samme byggestil som de eksisterende 6 punkthuse med private ejerlejligheder. Byggegrunden er privatejet, og Lejerbo har option på grunden. Området er attraktivt beliggende ved Randers Lystbådehavn. Projektet ligger inden for lokalplan 305. Projektet er i overensstemmelse med den gældende planlægning for området. Projektet er i overensstemmelse med planerne for området. Projektet er en udbygning af den eksisterende bebyggelse på Toldbodgade. Byggegrunden er den sidste af lokalplanens byggemuligheder nord for Toldbodgade. Da grunden er en tidligere tankstation har omkostninger til oprensning af forurenet jord hidtil forhindret, at der blev opført bebyggelse på grunden. Det er forvaltningen vurdering, at projektet vil afslutte bebyggelsen mod Fjordgade på en hensigtsmæssig måde. At bygge flere boliger i midtbyen er i overensstemmelse med byrådets Vision Forvaltningen vurderer, at familieboliger med denne placering vil være lette at leje ud. Det kommunale grundkapitaltilskud på 10 % vil for dette projekt være ca. 4,8 mio. kr. 4

5 4: Bredgade/Væthvej, Langå Lejerbo har indsendt et ønske om prioritering af midler til et boligprojekt i Langå på forventeligt familieboliger. Der er udarbejdet inspirationsforslag af arkitektfirma ApS Poul Erik Clausen. Projektet er ikke endeligt, men kan tilpasses efter behov. Projektet forudsætter lokalplanlægning. Der foregår i øjeblikket byfornyelse i Langå for at styrke Langå som bosætningsby. Et stationsnært boligprojekt i Langå midtby vil være med til at understøtte byudviklingens målsætning om at styrke Langå som bosætningsby i Randers Kommune og er i tråd med landdistriktspolitikken. Boligprojektet inddrager et grønt areal, hvorpå der er planlagt byfornyelse. Da projektet ikke er endeligt, men fortsat kan tilpasses, er det forvaltningens vurdering at byfornyelsesprojektet og boligprojektet i høj grad vil kunne understøtte hinanden. Forvaltningen vurderer, at det som led i en tilpasning af projektet skal undersøges om Væthvej er den bedste placering af alment boligbyggeri i Langå midtby. Et fokusområde i byfornyelsen i Langå er Bredgade. Der er i Bredgade nedslidte erhvervs- og boligejendomme, hvor et nyt boligprojekt ville kunne løfte hele hovedgadens udtryk og have karakter af huludfyldning i den eksisterende hovedgade i overensstemmelse med intensionerne bag byfornyelsen. Forvaltningen vurderer, at familieboliger med denne beliggenhed kan lejes ud, men at de ikke vil være så letomsættelige, som lejligheder placeret tættere på Randers midtby. Ved opførelse af m2 bolig, som oplyst i inspirationsforslaget, vil det kommunale grundkapitaltilskud på 10 % være ca. 3,35 mio. kr. 5

6 5: Munkdrup, delområde VII Projektet er indsendt af Lejerbo med illustrationsforslag af Caspersen og Krogh arkitekter. Projektet omfatter 33 familieboliger med et samlet boligareal på m2. Boligerne er rækkehuse, fordelt på mellem m2. Af Lejerbos beskrivelse af projektet fremgår, at byggeriet er baseret på 4 økologi-principper: størst mulig tæthed omfanget af befæstede arealer reduceres mest muligt boligplanerne er udformet, så 2 rækker boliger kan deles om samme vej boligerne placeres med facader mod rent syd/nord og taghældning mod nord samt facader med mørke farver, der akkumulerer varmen. Projektet er i overensstemmelse med lokalplan nr Projektet er i overensstemmelse med lokalplanen. Området er omfattet af principplan for Randers Syd, hvor der er særligt fokus på bæredygtighed. Forvaltningen vurderer ikke, at projektet i sin nuværende udformning markerer sig væsentligt i forhold til at profilere bæredygtighed i lokalplan 600. Det er dog muligt, at projektet kan tilpasses, så der kan indarbejdes flere bæredygtighedsprincipper. Forvaltningen vurderer, at familieboliger i tæt/lav bebyggelse vil være lette at leje ud. Det kommunale grundkapitaltilskud på 10 % vil for dette projekt være ca. 6,5 mio. kr. 6

7 6: Falbe Parken, etape 2 Projektet er indsendt af Domea. Projektet er etape 2 af Domeas byggeri på Falbegrunden. Projektet omfatter 36 stk. familieboliger med et samlet boligareal på m2. Boligerne er fordelt på 2-4-værelses lejligheder på mellem m2 med egne haver/altaner. Ligesom de nuværende bygninger i Falbe Parken er en hyldest til Falbe-virksomhedens direktion, bliver den nye bebyggelse en hyldest til syerskerne. Derfor er bygningerne formet som 2 stikkesting i terrænet, der åbner sig op mod omgivelserne, udsigten og solindfaldet. På facaderne indarbejdes grafik bestående af historiske fotografier fra klædefabrikken. I hele Falbe Parken opstilles montrer med QR-koder, hvor man via sin telefon får små anekdoter fra Falbevirksomheden, bebyggelserne og beplantningen i sin bevægelse rundt i parken. Domea forventer at etablere 56 p-pladser i terræn til bebyggelsen, svarende til 1,5 p-plads pr. lejlighed. Projektet kræver ny lokalplanlægning. MTU har den 3.september 2015 (punkt 160) igangsat revision af lokalplanen, og forvaltningen er i dialog med arkitekt og grundejer om lokalplanen, herunder særligt om udformning, disponering og højde på bebyggelsen centralt i området. Det er forvaltningens vurdering, at bebyggelsens højde bør tilpasses omgivelserne, og bebyggelsen bør have et mere varieret udtryk i overensstemmelse med den tidligere udarbejdede Masterplan Projektet er 2. etape i udbygningen af området. Der er på nuværende tidspunkt opført to private ejendomme på Falbegrunden med i alt 54 lejligheder. Byrådet har den 7. december 2015 godkendt skema B for opførelse af 24 almene boliger, og arbejdet med opførelse af disse boliger er påbegyndt i marts Når disse er færdigopført, forventeligt i 2017, er der i alt opført 78 lejligheder på Falbegrunden, ud over nærværende projekt. Der foreligger på nuværende tidspunkt ingen planlægning for den resterende del af området. 7

8 Projektet vil endvidere være medvirkende til at styrke den almene boligafdeling, Falbe Parken, etape 1, da afdelingerne efter opførelse af etape 2 vil blive sammenlagt og dermed vil der være flere til at bære de almindelige udgifter, der er forbundet med drift af en boligafdeling. Forvaltningen vurderer, at familieboliger i dette etagebyggeri vil være lette at leje ud. Det kommunale grundkapitaltilskud på 10 % vil for dette projekt være på ca. 6,4 mio. kr. 8

9 7: Kaskelotten, etape 3 Projektet er indsendt af Domea. Domea opførte i 2011/ familieboliger på Kaskelotten, beliggende i Romalt. De 48 familieboliger er opført som punkthuse, de er rummelige og lyse, og området er grønt og med god plads. I hvert hus er der to boliger i stueplan og to boliger på 1. sal. Domea oplyser, at udlejningssuccesen har været stor, og det vurderes derfor, at området ville kunne bære yderligere 24 familieboliger, samt et fælleshus. Det samlede nybyggede boligareal vil være ca m2. Boligerne vil være 3-4 værelses boliger på mellem m2. Domea oplyser, at projektet vil blive opført ud fra samme tegninger og materiale som det eksisterende byggeri. Kaskelotten er kommunal grund, og der er udarbejdet lokalplan for området, som projektet er i overensstemmelse med. Arealerne er beliggende Grinden A, F og G. Den nøjagtige beliggenhed af de storparceller, projektet vedrører, fremgår af vedhæftede kortbilag: byggegrunde i Romalt. Projektet er i overensstemmelse med lokalplan nr Projektet er i overensstemmelse med planerne for området. Projektet er en udbygning af den eksisterende bebyggelse på Kaskelotten. Boligselskabet har stor søgning til de tilsvarende boliger på Kaskelotten. 9

10 Projektet vil endvidere være medvirkende til at styrke den almene boligafdeling, Kaskelotten, etape 1 og 2, da afdelingerne efter opførelse af etape 3 vil blive sammenlagt og dermed vil der være flere til at bære de almindelige udgifter, der er forbundet med drift af en boligafdeling. Forvaltningen vurderer, at familieboliger i tæt/lav bebyggelse vil være nemme at leje ud. Det kommunale grundkapitalindskud på 10 % vil for dette projekt være 3,9 mio. kr. 10

11 8: Munkdrup, etape 2, delområde VI Projektet er indsendt af Domea med illustrationsforslag af Randers Arkitekten. Projektet omfatter 26 familieboliger med et samlet boligareal på 2653 m2. Boligerne er 4-værelses rækkehuse med et areal på mellem m2. Byrådet har i 2015 prioriteret midler til etape 1, hvor der opføres i alt 58 familieboliger på mellem m2. Det samlede grundkapitaltilskud, der blev prioriteret til dette er på 10,1 mio. kr. Der forventes indsendt skema A til projektet inden sommeren Etape 2 er et udviklingsområde, der i forlængelse af etape 1 skal sikre mulighed for attraktiv bosætning mod Aarhus. Arkitekturen bygger videre på grundelementerne fra etape 1, med fokus på energioptimering og bæredygtighed, selvforsyning, fælleshave, mangfoldighed og et godt socialt fællesskab i den enestående natur. Generelt skal bebyggelsen være nytænkende for at lokke nye beboere til fra Aarhus-kanten. Beboerne kan nyde godt af det innovative fælleshus, der opføres i etape 1, samt frugtlund, der er en genbank, og giver beboerne mulighed for at dyrke og smage naturen. Domea forventer at etablere 39 p-pladser i terræn til boligerne, svarende til 1,5 p-plads pr. bolig. Ved etape 2 vil AktivHus Danmark blive anvendt, ligesom ved etape 1. AktivHus Danmark er et evalueringsværkstøj, der er udviklet af blandt andet Forskningsinstitutionerne DTU-Byg, Teknologisk institut og Velux og fokuserer på en helhedsorienteret tilgang til byggeri, hvor både indeklima, energi og miljøparametre vurderes og integreres. Det er vigtigt for organisationsbestyrelsen i Domea Randers, at etape 1 er opført og udlejet inden etape 2 kan igangsættes. Der er ikke udarbejdet detaljeret tegningsmateriale på Munkdrup Etape 2 da organisationsbestyrelsen i Domea Randers ønsker at være en central og aktiv aktør i udviklingen af den fremtidige projektudvikling af Etape 2. Projektet vil endvidere være medvirkende til at styrke den almene boligafdeling, Munkdrup, etape 1, da afdelingerne efter opførelse af etape 2 vil blive sammenlagt og dermed vil der være flere til at bære de almindelige udgifter, der er forbundet med drift af en boligafdeling. 11

12 Projektet er omfattet af lokalplan 600. Projektet er i overensstemmelse med planerne for området. Forvaltningen vurderer, at projektet kan profilere bæredygtighed i lokalplan 600. Projektet følger principperne i principplanen for Randers Syd. Forvaltningen vurderer, at familieboliger i tæt/lav bebyggelse vil være lette at leje ud. Det kommunale grundkapitaltilskud på 10 % vil for dette projekt være ca. 5,1 mio. kr. 12