Kommentarer til Forvaltningens indstilling Holte, 2. december 2014

Transkript

1 Kommentarer til Forvaltningens indstilling Holte, 2. december 2014 Baggrund og Indledning Vi (Pernille og Nikolaj Haaning) har i fredags via kommunens hjemmeside fået kendskab til forvaltningens indstilling i sagen vedrørende vores ejendom beliggende Skovmindevej 21, Holte. Vi er rystede over den sagsbehandling vi har mødt i forløbet og den indstilling forvaltningen nu har sendt til Byplanudvalget. Det fremgår, at sagen behandles på byplanudvalgets møde den 3. december Forvaltningens indstilling er ikke sendt os i høring (ligesom vi ikke forinden er gjort bekendt med indholdet heraf). På adskillige forespørgsler har vi end ikke kunne få besked om, hvorvidt den ville være positiv eller negativ. Indstillingen indeholder hverken bilag eller vores tidligere indlæg i sagen - og vores argumenter fremgår heller ikke af indstillingen. Hertil kommer, at indstillingen ikke er konkret begrundet, at en række forhold er direkte fejlagtigt beskrevet, og at sagsbehandlingen gennem hele forløbet har været både mangelfuld og ikke mindst vildledende. Sagsforløbet har været ekstremt langtrukket. Det er gennem hele forløbet os, der har søgt løsninger og fremdrift i sagen med henblik på at få en afklaring i forhold til vores dispensationsansøgning men først mere 1 1/2 år efter vores ansøgning, får vi pr. mail fra forvaltningen besked om, at forvaltningen ikke har den fornødne kompetence til at sikre retlig lovliggørelse i sagen. Indledningsvis bør det præciseres, at dispensationssagen vedrører en del af en tilbygning ca. 4 m 2 (og ikke 13 m 2 som anført i indstillingen). Det er således en meget lille tilbygning, som hele denne sag vedrører. Indledningsvis er det tillige væsentligt for os fremhæve, at vi i hele forløbet har været i god tro. Det dokumenterer såvel sagsforløbet som vores adfærd undervejs, jf. nærmere herom nedenfor. Det er chokerende og særdeles ubehageligt, at forvaltningen efter 1 1/2 års sagsbehandling nu pludselig over for Byplanudvalget (og uden at give os mulighed for at kommenterer herpå) gør gældende, at vi ikke har handlet i god tro. Det er usagligt og urimeligt at forvaltningen påstår at vi ikke har handlet i god tro efter et langt forløb, hvor forvaltningen ikke tidligere har gjort det gældende eller kommenteret herpå. Den gode tro viser sig også ved, at vi i hele sagsforløbet har været den drivende kraft i forhold til at få sagen fremmet. Sagens forløb Marts 2013 Forud for igangsættelsen af byggeriet afholdt vi møde med Jan Harbo om den planlagte og tilbygning. På mødet forevises Jan Harbo byggetegninger. Vi drøfter særskilt forholdene omkring tilbygningen i umiddelbar forlængelse af husets eksisterende øst gavl (beliggende ca. 0,7 meter fra skel). Jan Harbo oplyser på mødet, at en sådan mindre tilbygning er uproblematisk og at dispensation vil kunne opnås, så længe vores nabo mod øst (Søren Saugmann, Skovmindevej 19) giver sit samtykke til, at der må bygges i/ved skel. Vi (Nikolaj Haaning) er på mødet helt åbne over for Jan Harboe, og vi oplyser tillige, at vi på baggrund af denne melding vil påbegynde byggeriet straks, da vi har solgt og skal fraflytte vores hidtidige bopæl. Inden mødet afsluttes spørger Nikolaj Haaning direkte Jan Harboe om, hvad risikoen er ved at påbegynde byggeriet uden byggetilladelse. Jan Harboe svarer, at: Du skal bare sikre dig, at I har jeres nabos samtykke til at bygge langs skel. Aftenen efter mødes vi med vores nabo Søren Saugmann. Søren Saugmann er glad

2 for, at vi påtænker at bevare den oprindelige bygning på ejendommen og giver straks sit samtykke til, at vi kan opføre tilbygningen langs skel. På denne baggrund påbegynder vi opførelsen af tilbygningen. April 2013 Den 19. april 2013 ansøger vi formelt om byggetilladelse og dispensation, da detaljer om blandt andet vindues placeringer i resten af huset først her er faldet endeligt på plads. Vi anfører i separat afsnit i byggeansøgningen, at der søges dispensation for tilbygningen mod skel, og at vores nabos samtykke hertil allerede foreligger. Maj 2013 Den 23. maj 2013 meddeler forvaltningen pr. mail, at forvaltningen vil give byggetilladelse til den anden og større tilbygning, men at tilbygningen mod skel kræver skelforandring / udstykning før der kan meddeles byggetilladelse til denne del. På dette tidspunkt er den lille tilbygning mod skel allerede stort set færdig og gulvet er lagt. Juni 2013 Møde med forvaltningen initieret af os om tilbygningen mod skel. Her deltager tillige vores nabo Søren Saugmann, og det aftales at både forvaltningen, Søren og vi undersøger gamle dokumenter om ejendommene og skellet, således som Søren mener det er tilfældet. Det indgår i drøftelserne, at tilbygningen er opført. Og der arbejdes på at finde løsninger. Juli 2013 Møde med forvaltningen initieret af os. På dette møde drøftes situationen igen, og det foreslås, at der afholdes et møde på vores ejendom med besigtigelse af den opførte tilbygning. For at følge op herpå sender vi den 20. juli 2013 mail med opfordring til at forvaltningen om at melde en dag ud. Vi anfører herudover i mailen, at Tilbygningen er etableret i god tro. Jeg havde forinden opstart møde med jer (Jan Harboe), hvor jeg blev oplyst at vi bare skulle sikre os at vi havde naboens samtykke til at bygge i skel. Dagen efter får jeg Søren Saugmanns samtykke og går i gang i god tro, hvilket også fremgår af min ansøgning om byggetilladelse. I øvrigt gjorde jeg også på mit møde med Jan Harboe opmærksom på at vi ville gå i gang inden tilsagn på byggeansøgningen og vi talte i den forbindelse om risikoen herved. Konklusionen var, at jeg bare skulle sikre mig naboens tilsagn til at bygge i skel så ville der kunne dispenseres. Den gode tro og mødet med Jan Harboe er på intet tidspunkt betvivlet af forvaltningen (før nu 1 1/2 år senere). Tværtimod melder forvaltningen den 30. juli 2013 positivt tilbage, at Vi har drøftet dine argumenter, og vi vil gerne se på forholdene på stedet, en gang f.eks. medio august. Hvordan/hvornår kunne det passe dig?? August 2013 Forvaltningen udskyder besigtigelsen, men den 22. august 2013 afholdes besigtigelse af tilbygningen på ejendommen. Tilbygningen er bortset fra udvendig maling og lægning af tegltag færdig og køkkenet er opsat. Besigtigelsen forløber fint, og vi har (igen) tiltro til, at forvaltningen er positivt indstillet. Da vi ikke hører noget, rykker vi dog forvaltningen telefonisk nogle gange i løbet af efteråret Januar 2014 Søndag den 5. januar 2014 bliver vi ved et tilfælde (via nemindsigt) opmærksomme på, at forvaltningen den 5. december 2013 har lagt et varsel om påbud op på vores sag på nemindsigt. Brevet er ikke sendt til os og forvaltningens varsel er hverken sagligt eller konkret begrundet. Det fremgår af brevet, at forvaltningen på baggrund af besigtigelses mødet i august 2013 nu har fået vurderet sagen, og at man anser tilbygningen (altså de ca. 4 m2) for ulovlig efter lokalplanens 3 (om "åben lav bebyggelse ). Dispensationsmulighed

3 eller for den sags skyld god tro - berøres ikke i brevet. Og som eneste løsningsmodeller foreslås byggeretligt skel eller nedrivning. Foråret 2014 På baggrund heraf går vi straks i dialog med forvaltningen og undersøger mulighederne for et byggeretligt skel. Vi bekoster landmåler og er i løbende dialog med forvaltningen herom, da forvaltningen ikke er enig i landmålerens forslag til byggeretligt skel. Herudover møder vi den udfordring, at vores nabo i nr. 19 ikke ønsker at indgå aftale om byggeretligt skel. Trods adskillige forsøg, lykkedes det os ikke at overbevise Søren Saugmann om denne løsning. Desværre. Sommeren 2014 Den 17. juni 2014 afholdes på vores initiativ møde med forvaltningen om afkald på udstykningsret som løsningsmodel til godkendelsen af tilbygningen i skel (ca. 4 m 2 ). Mail og skitser sendes til forvaltningen samme dag visende udstykningsmuligheden som fraskrives for herved at sikre åbenhed i bebyggelsen på Skovmindevej nr. 19 og 21. Den 25. august 2014 rykker vi forvaltningen for en tilbagemelding på løsningsmodel og godkendelse på baggrund af afkald på udstykningsret. Den 26. august 2014 modtager vi mail fra forvaltningen om denne løsningsmodel og afkald på udstykningsret. Forvaltningen anfører i sin mail, at "principielt er vi med på denne". Forvaltningen kræver dog, at vi og naboen indsender en underskrevet fuldmagt og erklæring omkring afståelsen af udstykningsretten. Erklæring underskrevet af os og Søren Saugmann (nabo) udarbejdes og sendes til forvaltningen. Den 1. september 2014 er forvaltningen dog pludselig alligevel ikke med på den løsning. Denne tilbagemelding fra forvaltningen kommer naturligvis meget bag på os - og vi anmoder samme dag om et møde med forvaltningen med henblik på at forstå, hvorfor forvaltningen nu (igen) ombestemmer sig. Vi mødes med forvaltningen igen den 3. september 2014, hvor forvaltningen oplyser, at de vil genoverveje sagen. Oktober 2014 På vores anmodning afholder vi igen den 16. oktober 2014 møde i Byplan. På mødet med Henrik Bengtsson og Lisbet Lorenzen afslutter disse med at sige, at de nu synes, at der er nye argumenter i sagen. De anbefaler derfor, at vi redegør herfor pr. mail og anbefaler tillige, at vi på ny anmoder om dispensation til retlig lovliggørelse med de argumenter, der er drøftet på mødet. Vi sender igen en dispensationsanmodning med vores argumenter i sagen til forvaltningen den 17. oktober November 2014 Efter at vi har rykket forvaltningen flere gange for en tilbagemelding oplyser forvaltningen den 7. november 2014 pr. mail, at "Retlig lovliggørelse har Forvaltningen ikke kompetence til at meddele, i den aktuelle situation". Forvaltningen går herefter i gang med at udarbejde sin indstilling. Forvaltningen ønsker ikke undervejs at oplyse os om den bliver positiv eller negativ, ligesom vi ikke får tilsendt indstillingen i sagen. Som nævnt ovenfor bliver vi den 28. november 2014 om morgenen bekendt med at indstillingen er lagt op på Byplanudvalgets hjemmeside, at forvaltningens indstilling er negativ og at forvaltningen indstiller, at der skal ske "fysisk lovliggørelse af den opførte tilbygning".

4 Indstillingen indeholder flere faktiske fejl og mangler, der konkluderes på et ukorrekt og usagligt grundlag, den er ikke konkret begrundet og indstillingen indeholder ikke vores argumenter i sagen. Forvaltningens indstilling og Bemærkninger hertil Forvaltningens indstilling er begrundet med 1) En dispensation "vil kunne medføre en utilsigtet fortætning af boligbebyggelsen i området, hvis der gives dispensationer til bebyggelse tættere på skel end 2½ meter". Vi er ikke enige heri. Tilbygningen er placeret i umiddelbar forlængelse af (ca. 2 meter) den oprindelige ejendom (som er ca. 10 m) i skelretning (ca. 0,7 meter fra skel). Det må antages, at der med en tilbygning på hvoraf ca. 4 m2 kræver dispensation (ca. 2 m forlængelse af en eksisterende bygning og uden tagrejsning/1. sal) ikke kan siges at udgøre en reel risiko for en yderligere fortætning. Forvaltningens begrundelse er ikke da heller ikke her konkret begrundet. Det anføres blot, at forvaltningen anbefaler en fysisk lovliggørelse, da en godkendelse generelt vil kunne medføre en utilsigtet fortætning. Forvaltningen synes med denne begrundelse ikke at have foretaget et konkret skøn. Hertil kommer, at vi såvel som vores nabo med henblik på at finde en løsning undervejs i forløbet, som ovenfor nævnt har tilbudt at tinglyse afkald på udstykningsret for at imødegå forvaltningens bekymring om fortætning. Forvaltningen meldte (august 2014) tilbage omkring denne løsning, at Principielt er vi med på denne. Dokumenterne omkring udstykning udarbejdes på denne forudsætning (og underskrives af os og vores nabo), men efter dokumenterne indsendes til forvaltningen ombestemmer forvaltningen sig igen. 2) "vil kunne medføre en uheldig præcedensskabende virkning". Vi er ikke enige heri. Igen er forvaltningens indstilling ikke konkret begrundet. Tilbygningen er opført i umiddelbar forlængelse af det gamle hus eksisterende østvendte gavl. Andre borgere vil ikke umiddelbart kunne støtte ret herpå. Der er her tale om en helt særlig og konkret situation - og en meget lille tilbygning (det er kun ca. 4 m 2, der kræver dispensation og ikke 13 m 2, som anført af forvaltningen). Forvaltningens begrundelse i indstillingen er udelukkende generel og forvaltningen synes med denne begrundelse ikke at have foretaget et konkret skøn. 3) at brandmæssige forhold ikke kan tilgodeses. At de brandmæssige forhold af forvaltningen ikke skønnes at kunne opfyldes med bebyggelsen langs skel er direkte forkert og ikke sagligt begrundet, ligesom forvaltningen ikke har undersøgt dette forhold i den konkrete sag. Vi har indhentet brandteknisk rådgivning herom, jf. vedlagte notat. Den østvendte mur er opført i henhold til gældende brandkrav for bygninger i skel. Fsva. det i tilbygningen østvendte vindue vil de brandmæssige hensyn med meget få ændringer kunne sikres yderligere, såfremt dette synes nødvendigt, hvorved risiko for vinkelsmitte i tilfælde af brand på nabogrunden kan imødegås. 4) "efter forvaltningens opfattelse, ikke har handlet i god tro, idet byggeriet var påbegyndt inden det var ansøgt og fortsatte, efter ejer blev bekendt med, at der ikke kunne opnås byggetilladelse til tilbygningen". Dette er ikke korrekt. Vi har handlet i god tro! Vi har under hele forløbet været i dialog med forvaltningen, og vi har været den initiativtagende part i hele forløbet. Det er et nyt argument fra forvaltningens side, at vi ikke har været i god tro. Vi gør i denne sammenhæng opmærksom på følgende:

5 At vi inden påbegyndelse af byggeriet har afholdt møde med forvaltningen (Jan Harboe) om byggeprojektet, hvor vi oplyses, at vi bare skal sikre, at der opnås samtykke fra vores nabo til at bygge i skel. At vi umiddelbart efter mødet med Jan Harboe, har møde med vores nabo, hvor vi får vores nabos samtykke til at bygge i skel. At vi i vores byggeansøgning gør opmærksom på, at der ansøges om dispensation for tilbygningen mod skel, akkurat som aftalt med Jan Harboe. Hvordan kan en forvaltning som udmærket kender det konkrete sagsforløb nu pludselig komme til en konklusion om, at vi ikke har bygget i god tro? Det er ubegrundet, ukorrekt og en yderst ubehagelig beskyldning, der dukker op nu efter mere end 1 1/2 års sagsbehandling. At forvaltningen i sin indstilling direkte påpeger manglende god tro fra vores side omkring det forhold, at vi skulle have fortsat vores byggeri, efter vi var bekendt med afslaget, er ligeledes direkte forkert. I øvrigt kan det undre at forvaltningen ikke undervejs udstedte standsningspåbud for byggeriet, såfremt forvaltningen mente, at vi byggende ulovligt! Afsluttende bemærkninger Da forvaltningen efter det nu oplyste ikke har hjemmel til at bevilge dispensationsadgang iht lokalplanen anmoder vi om, at Byplanudvalget under hensyntagen til den konkrete situation, vores saglige og særlige argumenter og under hensyntagen til sagens forløb, vil bevilge dispensation til vore tilbygning (ca. 4 m 2 da den resterende del af tilbygningen ca. 9 m 2 (i alt 13 m 2 ) ikke kræver dispensation). Tilbygningen er opført i umiddelbar forlængelse af husets eksisterende øst gavl (beliggende ca. 0,7 meter fra skel). Tilbygningen er således ikke opført tættere på skel end det oprindelige hus. Tilbygningen er opført på eksisterende fundament (kælderfundament til den tidligere trappe). Der er tale om en åbenbart mindre tilbygning (en udvidelse af det gamle køkken). Derudover er det kun en mindre del af tilbygningen (ca. 4 m 2 ), der kræver dispensation pga. afstandskrav til naboskel. Tilbygningen er opført med en byggehøjde som lav tilbygning (dvs uden 1. sal) - og i samme stil som det oprindelige hus. Tilbygningen er opført i god tro efter dialog med kommunen - og med naboens samtykke. Med henblik på at sikre åbenhed i bebyggelsen har vi tilbudt kommunen at afstå fra udstykningsret - og at tinglyse på ejendommen, at vi og fremtidige ejere heraf ikke kan udstykke denne. Brandmæssige hensyn er sikret ved at østvendte gavl i tilbygningen er opført som efter gældende brandkrav og det nordvendte vindue (placeret ca. 2,20 meter fra skel) kan evt. sikres yderligere iht. vedlagte notat. Vi har bibeholdt et gammelt charmerende hus, der udgør en væsentlig del af kvarterets oprindelige bebyggelse. Tilbygningen er opført under nøje hensyntagen til husets oprindelige stil og arkitektur. En ændring eller nedrivning af den del af tilbygningen (ca 4 m 2 ), vil være særdeles bekostelig, spild af ressourcer og værdier. ---o0o---