Vi skal i det følgende redegøre for vores synspunkter i dispensationssagen på ejendommen Klitten 9, Lønstrup.

Transkript

1 Niels-Kristian Balle Fra: Iben Koch Sendt: 20. februar :57 Til: Ole Ørnbøl; Andreas Duus; Niels-Kristian Balle Emne: Svar på nabohøring om dispensationssag på ejendommen Klitten 9 Vedhæftede filer: Signaturbevis.txt Til Teknik og Miljøudvalget Vi skal i det følgende redegøre for vores synspunkter i dispensationssagen på ejendommen Klitten 9, Lønstrup. Sagen har haft et langt forløb siden den nu afdøde ejer af Klitten 9 i 2006 byggede en forhøjet platform, hvorpå han satte et præfabrikeret lysthus. Sagen medførte en lovliggørelsessag med nedrivning af lysthuset og udarbejdelse af en ny lokalplan. Desværre blev platformen/fundamentet til lysthuset (siden benævnt terrassen ), aldrig revet ned, da alvorlige fejl i kommunens sagsbehandling medførte, at kommunen tabte sagen i klagenævnet. Det har været en rigtig kedelig sag for os som naboer, som vi nu gerne vil have afsluttet. 1. Krav om nedrivning af terrassen Ved gennemgang af sagens akter er det blevet klart, at kommunen fra sagens start i 2006 har overset bestemmelsen i BR-S 98 kap og , hvorefter et hævet opholdsareal som al anden bebyggelse ikke må opføres nærmere naboskel end 5 m i sommerhusområder. Det er vores vurdering, at terrassen ikke er opfylder dette krav, da den er beliggende tættere på skel end 5 m. Da denne bestemmelse i bygningsreglementet ikke tidligere er indgået i kommunens sagsbehandling og i behandlingen af klagerne til henholdsvis Statsforvaltningen og Natur- og Miljøklagenævnet, ønsker vi med denne skrivelse at anmelde terrassen som ulovligt opført med krav om nedrivning. Hævede opholdsarealer skal som anden bebyggelse opfylde kravet om afstand fra skel på 5 m. Dette fremgik af BR-S 98, Kap og understøttes af afgørelse refereret i MAD Vores første og primære synspunkt er således, at terrassen i henhold til BR-S 98, kap og er ulovligt opført, og at terrassen derfor bør rives ned og forholdene lovliggjort. Vi ønsker specifikt på dette punkt tilsendt en klagevejledning, når kommunen har truffet afgørelse i sagen. Vi er som naboer direkte parter i sagen, og vi vil forfølge sagen til sidste instans med krav om erstatning mv. såfremt sagen mod forventning ikke medfører nedrivning af terrassen. 2. Nej til dispensation fra lokalplanen til opsætning af rækværk Med krav om nedrivning af terrassen er synspunkterne nedenfor sekundære, men fremføres alligevel, idet de kan medvirke til at tydeliggøre vores synspunkter i sagen som helhed. Med den ny lokalplan har kommunen mulighed for, at vi kan få ryddet op på ejendommen og få det skæmmende anlæg til at synes mindst muligt i omgivelserne. Det kan ske ved, at lokalplanen respekteres i stedet for at dispensere fra den! Formålet med lokalplanen har jo netop været at sikre, at der ikke kan bebygges på arealerne mellem eksisterende bebyggelse og kystskrænten samt hindre, at der foretages terrænændring, beplantning el.lign., der vil ændre klitkarakteren i området. 1

2 Da ejer er afgået ved døden, og ejendommen er til salg, synes det endnu mere oplagt, at kommunen nu først og fremmest tilgodeser hensynet til omgivelserne og en uspoleret kystskrænt. Nedenfor er anført vores bemærkninger til det juridiske grundlag for kommunens sagsbehandling og begrundelse for dispensation: - Bestemmelsen i BR Kap om opsætning af værn gælder ikke for bebyggelse i sommerhusområder Teknisk Forvaltning henviser i høringsskrivelsen til BR kap , hvorefter der er krav om opsætning af værn omkring hævede opholdsarealer. Kommunen overser helt, at Kap. 3 i bygningsreglementet ikke gælder for sommerhuse/sommerhusområder. Forvaltningen har desværre meget tidligt i sagsforløbet indladt sig på at forhandle med ejers advokat om opsætning af et værn omkring terrassen. Der findes i flere sagsakter dokumentation for, at forvaltningen på dette punkt er gået alt for langt og handlet i strid med lokalplanen og uden hjemmelgrundlag i byggeloven. Generelt gælder, at et byggeri både skal opfylde krav efter byggeloven og efter planloven(lokalplaner). Krav i byggeloven kan ikke begrunde tilsidesættelse af krav i en lokalplan. Et byggeprojekt må således tilpasses, så det kan opfylde krav i både byggelov og lokalplan. Det er derfor helt uforståeligt, at forvaltningen kan indstille en dispensation fra en helt ny lokalplan til opsætning af et hegn med henvisning til byggeloven, når hjemmelgrundlaget ikke er på plads. Kravet må i stedet være krav om nedrivning. - Det opsatte hegn er i helhed ulovligt opført efter lokalplanens 7.4 I høringsbrevet lægges op til, at det kun er en del af det opsatte hegn, der kræver dispensation fra lokalplanens 7.4. Den del af hegnet, der er mindre end 5 m fra huset tolkes af forvaltningen som lovligt. Dette er en åbenlys misfortolkning af 7.4. og helt i strid med intentionen med lokalplanen, der netop skulle forhindre opsætning af andre former for hegn end læhegn. Lokalplanen fastsætter endvidere, at læhegn kun kan etableres i umiddelbar tilknytning til bebyggelsen omkring terrasser, som skal være i direkte tilknytning til hovedhuset. Dette understøttes af lokalplanens Bestemmelsen om opsætning af hegn i lokalplanens 7.4 lyder: Der kan opsættes læhegn bestående af stolper med bræddebeklædning, når denne opsættes i umiddelbar tilknytning til bebyggelsen og højst 5 m fra denne. Hegnet må ikke opføres højere end 1,5 m over niveauplan og skal fremstå i farver som vist på farveplanchen. Der må ikke opsættes anden form for hegn. Kommunens tolkning er således direkte i modstrid med lokalplanens 7.4 på følgende to punkter: - Der er ikke tale om et læhegn i denne sag, men om opsætning af et åbent stakit/rækværk. Der er i lokalplanen direkte forbud mod opsætning af andre former for hegn end læhegn. Det opsatte hegn er derfor i helhed ulovligt opført, og ikke kun dele af hegnet som anført i høringsbrevet. - Læhegnet skal have umiddelbar tilknytning til bebyggelsen/hovedhuset og må max række 5 m ud herfra. Denne tolkning understøttes af 5.13, hvorefter også terrasser skal anlægges i umiddelbar tilknytning til hovedhuset og max række 5 m ud. 2

3 Vi håber, at vi med dette høringssvar har givet Hjørring Kommune anledning til at genoverveje sagen og arbejde for nedrivning af terrassen og hegnet omkring den. Som det fremgår af de vedlagte fotos er det sandt at sige en skændsel for Lønstrup, at et sådant anlæg overhovedet er blevet opført i klitten. Som familie har vi i 3 generationer haft tilknytning til Lønstrup, som vi elsker og passer på. Vi håber meget, at Hjørring Kommune nu vil hjælpe os med at få ryddet op på Klitten 9, så vi igen kan genfinde glæden ved naturen og omgivelserne i dette dejlige hjørne af Lønstrup. Venlig hilsen Jesper Koch og Dorte Vester (Ranunkelvej 13, 3500 Værløse, Tlf ) Iben Koch og Sven Koefoed Hansen (Granholmen 40, 2840 Holte, Tlf / ) 3

4

5

6 Fra: Teamplan Til: Niels-Kristian Balle Sendt dato: :04 Modtaget Dato: :04 Vedrørende: VS: Vedrørende Klitten 9 Sagsnummer G Fra fælles postkassen /Vicki Fra: Suzanne Okholm [mailto:s.ok@gbusiness.dk] Sendt: 23. februar :39 Til: Teamplan Cc: Iben Koch Emne: Vedrørende Klitten 9 Sagsnummer G Til Teknik og Miljøudvalget - fra Nils og Suzanne Okholm, Klitten 11, Lønstrup Vi er blevet bekendt med, at sagen vedr. dispensation til rækværk på Klitten nr. 9 i Lønstrup har fået et andet fokus, nemlig lovligheden af den omtalte platform. Siden træhuset blev fjernet, har vi undret os over, at fundamentet ikke blevet revet ned samtidigt men oveni købet blev forsynet med rækværk af forskellig beskaffenhed og dermed omdannet til en hævet terrasse! Da nedenstående redegørelse fra Iben og Jesper Koch og deres familier fuldstændig stemmer overens med den opfattelse, vi gennem årene har haft vedrørende platformen, tilslutter vi os - som naboer til Klitten 9 og som medejere af grunden 6cu - denne redegørelse samt kravet om nedrivning af platformen: 1. Krav om nedrivning af terrassen Ved gennemgang af sagens akter er det blevet klart, at kommunen fra sagens start i 2006 har overset bestemmelsen i BR-S 98 kap og , hvorefter et hævet opholdsareal som al anden bebyggelse ikke må opføres nærmere naboskel end 5 m i sommerhusområder. Det er vores vurdering, at terrassen ikke er opfylder dette krav, da den er beliggende tættere på skel end 5 m. Da denne bestemmelse i bygningsreglementet ikke tidligere er indgået i kommunens sagsbehandling og i behandlingen af klagerne til henholdsvis Statsforvaltningen og Natur- og Miljøklagenævnet, ønsker vi med denne skrivelse at anmelde terrassen som ulovligt opført med krav om nedrivning. Hævede opholdsarealer skal som anden bebyggelse opfylde kravet om afstand fra skel på 5 m. Dette fremgik af BR-S 98, Kap og understøttes af afgørelse refereret i MAD Vores første og primære synspunkt er således, at terrassen i henhold til BR-S 98, kap og er ulovligt opført, og at terrassen derfor bør rives ned og forholdene lovliggjort. Vi ønsker specifikt på dette punkt tilsendt en klagevejledning, når kommunen har truffet afgørelse i sagen. Vi er som naboer direkte parter i sagen, og vi vil forfølge sagen til sidste instans med krav om erstatning mv. såfremt sagen mod

7 forventning ikke medfører nedrivning af terrassen. 2. Nej til dispensation fra lokalplanen til opsætning af rækværk Med krav om nedrivning af terrassen er synspunkterne nedenfor sekundære, men fremføres alligevel, idet de kan medvirke til at tydeliggøre vores synspunkter i sagen som helhed. Med den ny lokalplan har kommunen mulighed for, at vi kan få ryddet op på ejendommen og få det skæmmende anlæg til at synes mindst muligt i omgivelserne. Det kan ske ved, at lokalplanen respekteres i stedet for at dispensere fra den! Formålet med lokalplanen har jo netop været at sikre, at der ikke kan bebygges på arealerne mellem eksisterende bebyggelse og kystskrænten samt hindre, at der foretages terrænændring, beplantning el.lign., der vil ændre klitkarakteren i området. Da ejer er afgået ved døden, og ejendommen er til salg, synes det endnu mere oplagt, at kommunen nu først og fremmest tilgodeser hensynet til omgivelserne og en uspoleret kystskrænt. Nedenfor er anført vores bemærkninger til det juridiske grundlag for kommunens sagsbehandling og begrundelse for dispensation: - Bestemmelsen i BR Kap om opsætning af værn gælder ikke for bebyggelse i sommerhusområder Teknisk Forvaltning henviser i høringsskrivelsen til BR kap , hvorefter der er krav om opsætning af værn omkring hævede opholdsarealer. Kommunen overser helt, at Kap. 3 i bygningsreglementet ikke gælder for sommerhuse/sommerhusområder. Forvaltningen har desværre meget tidligt i sagsforløbet indladt sig på at forhandle med ejers advokat om opsætning af et værn omkring terrassen. Der findes i flere sagsakter dokumentation for, at forvaltningen på dette punkt er gået alt for langt og handlet i strid med lokalplanen og uden hjemmelgrundlag i byggeloven. Generelt gælder, at et byggeri både skal opfylde krav efter byggeloven og efter planloven(lokalplaner). Krav i byggeloven kan ikke begrunde tilsidesættelse af krav i en lokalplan. Et byggeprojekt må således tilpasses, så det kan opfylde krav i både byggelov og lokalplan. Det er derfor helt uforståeligt, at forvaltningen kan indstille en dispensation fra en helt ny lokalplan til opsætning af et hegn med henvisning til byggeloven, når hjemmelgrundlaget ikke er på plads. Kravet må i stedet være krav om nedrivning. - Det opsatte hegn er i helhed ulovligt opført efter lokalplanens 7.4 I høringsbrevet lægges op til, at det kun er en del af det opsatte hegn, der kræver dispensation fra lokalplanens 7.4. Den del af hegnet, der er mindre end 5 m fra huset tolkes af forvaltningen som lovligt. Dette er en åbenlys misfortolkning af 7.4. og helt i strid med intentionen med lokalplanen, der netop skulle forhindre opsætning af andre former for hegn end læhegn. Lokalplanen fastsætter endvidere, at læhegn kun kan etableres i umiddelbar tilknytning til bebyggelsen omkring terrasser, som skal være i direkte tilknytning til hovedhuset. Dette understøttes af lokalplanens Bestemmelsen om opsætning af hegn i lokalplanens 7.4 lyder: Der kan opsættes læhegn bestående af stolper med bræddebeklædning, når denne opsættes i umiddelbar tilknytning til bebyggelsen og højst 5 m fra denne. Hegnet må ikke opføres højere end 1,5 m over niveauplan og skal fremstå i farver som vist på farveplanchen. Der må ikke opsættes anden

8 form for hegn. Kommunens tolkning er således direkte i modstrid med lokalplanens 7.4 på følgende to punkter: - Der er ikke tale om et læhegn i denne sag, men om opsætning af et åbent stakit/rækværk. Der er i lokalplanen direkte forbud mod opsætning af andre former for hegn end læhegn. Det opsatte hegn er derfor i helhed ulovligt opført, og ikke kun dele af hegnet som anført i høringsbrevet. - Læhegnet skal have umiddelbar tilknytning til bebyggelsen/hovedhuset og må max række 5 m ud herfra. Denne tolkning understøttes af 5.13, hvorefter også terrasser skal anlægges i umiddelbar tilknytning til hovedhuset og max række 5 m ud. Vi håber, at Hjørring Kommune vil genoverveje sagen og arbejde for nedrivning af terrassen og rækværket omkring den. Venlig hilsen Suzanne og Nils Okholm Klitten 11, Lønstrup Aage Bergs Vej Risskov /

9 Fra: Teamplan Til: Niels-Kristian Balle Sendt dato: :54 Modtaget Dato: :54 Vedrørende: VS: svar på nabohøring Fra fælles postkassen der er ikke kvitteret for modtagelsen /Vicki Fra: niels jørgen Sendt: 20. februar :23 Til: Teamplan Emne: svar på nabohøring Klitten 9, sagsnummer G Som svar på den modtagende skrivelse om dispensation fra lokalplan nr Sommerhusområde Klitten 1 til 9, Lønstrup fremkommer jeg hermed med vore indvendinger. Når man tager områdets særlige kvaliteter i betragtning, og dertil lægger intentionerne bag den private fredning, som har været gældende for det bagved liggende område i mange år, er det en meget beklagelig udvikling at det kan lade sig gøre at etablere terrasser i det fredede klitareal. Det skæmmer både oplevelsen når man færdes på klitten, og det skæmmer udseendet betragtet på afstand. Det vil være meget uheldigt hvis denne udvikling kan brede sig yderligere i området. Det er vores udtrykkelige ønske at den opførte terrasse bliver fjernet, eller i det mindste så begrænset som muligt. Derfor bør der ikke gives flere dispensationer, som er nødvendige for at kunne opføre det lovpligtige hegn iht. bygningsreglementet BR10 kap , stk. 1 Den logiske konsekvens heraf må være at den etablerede terrasse ikke er i lovlig stand og derfor skal fjernes. Til orientering skal det nævnes at det sommerhus vi ejer, er opført af min morfar i 1919, har været i familiens eje siden og at vi er kommet i området siden Med venlig hilsen, Marie Louise Kampmann Soldbro Vigen 19 Lønstrup

10 FORENINGEN FOR I HJØRRING-OMRÅDET Formand: Søren Thirup, Åkandevej Hjørring Telefon thirup@has.dk Hjørring, 14. februar 2014 Hjørring Kommune Teknik- & Miljøområdet Nabohøring vedr. ansøgning om dispensation fra lokalplan nr på ejendommen Klitten 9, Lønstrup Sagsnummer G Bestyrelsen i FBL-Hjørring har drøftet sagen og finder, at der bør gives afslag på den ansøgte dispensation. Det er bekymrende, at kommunen overvejer en dispensation, da det så vidt vi i FBL er orienteret netop var denne sag, der i sin tid bevirkede, at lokalplanen blev udarbejdet. Vi mener ikke, at kommunen på nogen måde kan finde hjemmel i lokalplanen til at fritage nogen del af den såkaldte terrasse fra en dispensation i forbindelse med etablering af værn omkring den. I 7.4 tillades det at opsætte læhegn i umiddelbar tilknytning til bebyggelsen og højst 5 m fra denne. Den sideordnende konjunktion og betyder imidlertid, at begge forhold skal være overholdt. Desuden har formulering og indhold i denne paragraf tæt forbindelse til 5.13 Hele rækværket vil derfor kræve dispensation. En dispensation er i realiteten en accept af, at det, der oprindeligt var et træfundament til et haveskur, nu er en terrasse. Det finder FBL betænkeligt. Kommunen ønskede i sin tid såvel skur som fundament fjernet, og udarbejdede en lokalplan for at forhindre etablering af fritliggende og højt placerede bygninger og terrasser. Kommunen bør derfor ikke være imødekommende på det punkt. Desuden har vi i FBL en stærk formodning om, at en dispensation vil være i strid med lokalplanens principper. Vi mener heller ikke, at bygningsreglementet kan bringes på banen og trumfe lokalplanen. Hvis ejer i stedet for denne terrasse vil etablere en i umiddelbar tilknytning til huset, vil vi anbefale kommunen i så fald at være imødekommende og behjælpelig med at finde en god løsning. Venlig hilsen Søren Thirup Formand for FBL-Hjørring FBL- HJØRRING 1

11 Hjørring Kommune Sagsnr.: G Telefonnotat 13. februar 2014 Ringet op af Poul Johannesen, Peter Bangs Vej 183, Valby, tlf Spurgte til, hvorfor han blev hørt om Klitten 9? Jeg orienterede om, at det skyldes hans medejerskab som én af 7 ejere af den ubebyggede grund nord for Klitten 9. PJ anmodede om, at jeg førte til protekol, at han ingen bemærkninger havde til sagen. NKB