10 års vedligeholdelsesplan

Transkript

1 10 års vedligeholdelsesplan AB Falkoner Allé 102 Franckesvej Frederiksberg AB Falkoner Allé 102 Franckesvej 1 Falkoner Allé 102 & Franckesvej Frederiksberg Primo år 2016

2 Indholdsfortegnelse: 1. Vedligeholdelsesplanen Beskrivelse af ejendommen Ejendommens stand Det videre arbejde Tilstandsvurdering Tag Facader Sokkel Kælder Vinduer & døre samt omkringliggende fuger Stillads eller lift Køkken Vådrum Afløb Trapperum Vand -& varmeinstallation El installationer Ude areal Konklusion

3 1. Vedligeholdelsesplanen Ejendommen er gennemgået primo 2016 af, med henblik på at registrere vedligeholdelsesstanden, og udarbejde en plan for den fremtidige ekstra ordinære vedligeholdelse. Oplysningerne er baseret på de oplysninger, der fremgik af tilgængelig materiale herunder BBR, tegninger mm på besigtigelsestidspunktet, hvorfor afvigelser fra de faktiske forhold kan forekomme Der er ikke foretaget indgreb i bygningens konstruktioner for at afdække eventuelle delvist skjulte defekter. Alle priser er vejledende overslagspriser, idet endelig fastsættelse af omkostningerne for de større arbejder vil kræve et nærmere projekt med indhentning af tilbud, ligesom prisen vil afhænge af det ønskede niveau for færdiggørelsen af arbejderne. Alle priser er håndværker udgifter excl. moms pr. ultimo 2015, uden afsatte beløb til uforudsete udgifter, stillads/lift samt rådgivning. Priser er udregnet på grundlag af nuværende prisniveau. Som grundlag for vedligeholdelsesrapporten har følgende været til rådighed: - BBR oplysninger Ved gennemgangen af bygningsdelene er der givet karakterer for, hvor vigtigt det er at udføre vedligeholdelsesarbejderne eller forbedringsarbejderne. I rapporten benyttes følgende vurderinger af konstruktioners tilstand: Vurdering Betydning Dårlig (C) Normal (B) God (A) Konstruktionen er nedbrudt og skal skiftes ud. Konstruktionen er i normal stand alderen taget i betragtning. Konstruktionen har løbende været vedligeholdt og fremstår i pæn stand. 3

4 2. Beskrivelse af ejendommen AB Falkoner Allé Franckesvej 1 er typisk Frederiksberg etageejendom, bestående af 18 boliger, opført i år Der er ikke registreret større om-/tilbygning igennem årene. Udvendigt fremstår bygningen med pudsede facader, fordelt på over -& under facade. Øverste er med megen udsmykning, mens nederste er opdelt i kvader. Mod baggård er facader med blank murværk i gule sten, og nederste del i pudsede facade adskilt af kordon gesims. Tagkonstruktion er manzard/københavner tag, belagt med tagpap og eternit skifer Enkelte bolig har adgang til loftrum, mens resten er depotum og tørrerum Vinduer og døre er af træ/alu, og af nyere dato, med lav energi glas. Ejendommen har gennemgået større renovering indenfor senest årrække, hvor foreningen bla. har fået renoveret facader, udskiftning vinduer og døre. Indenfor senere årrække er tagbelægningen renoveret, hvorfor der ikke skal forventes større ekstraordinære vedligeholdelsesomkostninger i den kommende årrække. Foreningen indeholder 18 boliger, fordelt på 5 etager. Arealredegørelse iflg. BBR; Bebygget areal Samlet bygningsareal Tagetage udnyttet Kælder Samlet boligareal Samlet erhvervsareal 320 kvm kvm 126 kvm 320 kvm kvm 201 kvm Udhus o. lign er ikke besigtiget / medtaget i nærværende rapport. Alle lejligheder har eget køkken og bad. 4

5 Varme og installationer Ejendommen er tilsluttet fjernvarme med fælles unit og varmvandsbeholder i kælder. Anlægget er ændret til 2 strengs system, som er udført i ca erne. El installationer er ændret hvor besigtiget Faldstammer & stigestrenge er oplyst nyere Spildevand og regnvand i jord er ikke besigtiget De forskellige anlæg bærer præg af en løbende udskiftning og vedligeholdelse, men trænger til samlet gennemgang og justering. Der forlyder ikke noget om hvorvidt foreningen evt. løbende har udskiftet installationer og afløb. Derfor må forventes en delvis og/eller mindre løbende udskiftning. Udførte forbedringer eller vedligeholdelses arbejder inden for de seneste år Foreningen har ikke forelagt nogen dokumentation for tidligere gennemførte forbedringer af ejendommen udover ovennævnte. Foreningens ønsker til forbedringer Foreningen har nedenstående punkter som ønskes belyst i nærværende rapport; Skimmel & fugt i boliger Energi optimering hvor rentabel 3. Ejendommens stand Ejendommen er overordnet set i rigtig god stand alderen taget i betragtning. Slidtage fra vejr og vind samt brug af bygningerne medfører, at bygningerne har enkelte skader/fejl, hvilket er normal forekommende ved lign. ejendomme. Skader samt Vedligehold bør udbedres inden for nærmeste fremtid, jf. nærværende rapport. Det er generelt en sund ejendom med robust klimaskærm, i form af murværk, tagkonstruktion, belagt med tagpap /skifer. Tagrender og nedløb er udført i zink. Alle er typiske materialevalg ved lign. bygninger i samme alder. De mest presserende vedligeholdelsespunkter som bør renoveres i nærmeste fremtid er følgende, kælder, installationer samt energioptimering. Varme-, vand- og afløbsinstallationer i jord bør også overvejes gennemgået komplet, for endelige overblik giver stand. Som mange ejendomme fra samme periode, opstår der løbende vedligeholdelsesarbejde på nuværende tidspunkt. På ejendommene er indvendig tagflade samt mindre dele af facader, i en sådan stand at den skal renoveres/vedligeholdes i planperioden for at forebygge større følgeskader, og nedbringe omkostningerne til den løbende vedligeholdelse samt varmeforbrug. Desuden skal der påregnes løbende vedligeholdelsesarbejde på afløbs-, varme- og vandinstallationer. Se Ejendommens stand i skema på næste side. 5

6 Bygningsdel Vurdering Bemærkninger 01 Tag (A-B) Ejendommens tagbelægning er oprindelig, og skal forventes udskiftet pletvis eller komplet indenfor 5-10 år 02 Facader (A-B) Der er områder på murværket med nedbrudte fuger, som skal udbedres for at undgå følgeskader. Flere gavle har revne dannelse grundet spændinger, hvor flere er udbedret, og der skal forventes øget vedligehold 03 Sokkel (A-B) Mindre afskalning af puds samt diverse revner særlig ved hjørner skal udbedres. Sokkel er i normal stand 04 Kælder (B-C) Kælder vægge og udvendig skakt skal eftergås 05 Vinduer & døre (A) Vinduer og døre er i normal stand. Skyderdøre er flere steder meget medtaget, og bør skiftes. Vinduer trænger til maling Energimæssigt er vinduer og døre utidssvarende. Vinduer bør males for at undgå skader samt nedbrydning. 06 Stillads eller lift (B) Der skal anvendes stillads til enkelte arbejder ifbm renoveringer 07 Køkken (B) Køkken er i normal stand. 08 Vådrum (B) Køkken og baderum er i normal stand. Flisebelægning i baderum havde alvorlige skader for sætning, som stammer fra ejendommens opførelse. Der er ikke oplyst hvor mange baderum der er istandsat. 09 Afløb (B-C) Afløb i jord er ældre og forventes at skulle strømpefores Det anbefales at tjekke ved slamsugning og tv-inspektion 10 Trapperum (B-C) Bagtrapper er lettere slidte på trin Hovedtrappe trænger til lettere renoveringer 11 Vand- og varmeinstallationer (B-C) Flere rør installationer trænger til udskiftning i nærmeste fremtid. Flere rør bør energioptimeres Der bør overvejes energioptimering af varmekilde 12 El installation (B-C) El installationer er udskiftede og der foreligger ingen tegn for stofledninger Fællesstrøm kunne ikke konstateres med Hfi eller lign 13 Ude areal (B) Gårdareal er af normal stand, med asfalt og sten belægning. 6

7 4. Det videre arbejde Når AB Falkoner Allé Franckesvej 1 modtager vedligeholdsrapporten med tilhørende overslagsbudget, skal der træffes beslutninger om det videre forløb omkring ejendommens vedligeholdelse, herunder økonomi. har stor ekspertise i renovering og vedligeholdelse af ejendomme og påtager sig gerne gennemførelsen af de arbejder, som skal udføres på ejendommen. Ydelser kan bestå af: - Årlig opfølgning på vedligeholdelsesplan - Fremkomme med løsningsforslag - Udarbejdelse af udbudsmateriale - Indhentning af tilbud fra håndværkere/ udbud & licitation - Igangsætning af vedligeholdelsesarbejder - Fagtilsyn og afholdelse af byggemøder under selve udførelsen - Aflevering - 1 års garanti gennemgang af arbejdet 7

8 5. Tilstandsvurdering 5.1. Tag Beskrivelse: Tagkonstruktionen er udført som manzard/københavner tagkonstruktion belagt med tagpap øverst og skifer eternit med undertag på skrå flade. Depotrum er opført i loftrummet og adskilt med interne vægge og døre. Adgang til tag er vi loftlem og stige. Taget er forsynet med zink tagrender og nedløb af nyere dato. Taget blev besigtiget via loftlem og stige, grundet vejret. Taget vurderes generelt i god stand, og giver ikke anledning til øgede vedligeholdelses omkostninger i planperioden. Undertag er udført som banevare og hænger løs, med isatte ventilationsriste for ventilation af loftrummet. Riste er ikke korrekte model/isætning, og forventes at skulle gennemgås indenfor ca. 5 år. (B) Renoveringen undertag bør foregå senest i år 2020 Tagpap Tagpap Skifer eternit Udvendig tagbelægning som tagpap samt skifer vurderes i god stand, og forventes ikke at give anledning til ekstra ordinære vedligehold i planperioden. Det anbefales dog at lave garanti gennemgang med tagdækker, som løbende gennemgår og tætner tagpap for evt. mindre utætheder med 1-2 års interval. Skorstene over tag er kun delvis blevet renoveret, og fremstår med intakte fuger. Da fuger ikke for nylig er gennemgået, forventes skorstene at skulle gennemgås og fuges helt eller delvis, samt gennemgå inddækninger. Brandkamme er med lettere revnedannelse og skal eftergås i mindre omfang indenfor ca. 5 år. (B-C) Renoveringen af skorstene samt brandkamme bør foregå senest i år

9 Adgang til tagflade foregå via ovenlys kuppel. Fastgørelse samt lukning af adgangskuppel er revet af, og der vil derfor være stor sandsynlighed for at vinduet kan blæse op og falde ned, med vandskade til følge. Der skal udføres fastgørelse hurtigst mulig for at undgå følgeskader. Loftrum: Loftrummet er generel i god stand, og forventes ikke at give anledning til øgede omkostninger i planperioden. Loftrummet har rigtig god frihøjde, hvilket gør rummet meget velegnet til udførelse af selvstændig tagbolig til frasalg, eller som forøgelse af underliggende boliger i 2 plan med intern trappe. Midler som er indkommet ved frasalg af loftrummet, vil kunne bidrage til foreningens samlede økonomi. Der vil også være mulighed for stor fælles -eller privat tagterrasse, enten ovenpå eksisterende tagkonstruktion, eller som indbyggede i taget. Der er ikke undersøgt for nærmere krav hos lokale myndigheder. Tørreloft ses med megen fugtophobning, og begyndende skimmeldannelse på spær og træværk. Træværk skal afrenses, og der skal skabes øget ventilation af rummet. Fremtidig anbefales tørring af tøj at foregå ude, eller ved montage af mekanisk udsugning af selve tørrerummet. Skimmel er ikke trænedbrydende, og derfor ikke omfattet af forsikringsdækning, og bør begrænses, da det kan give sundhedsskadelige gener. (C) Afrens af træværk samt ventilation bør foregå senest i år 2017 Det anbefales at udføre ekstra isolering ovenpå eksisterende etage dæk i loftrummet for energi optimering ved at øge isoleringstykkelse. Punktet vurderes med kort tilbagebetalingstid, samt øget komfort i boliger og mindske samlede varmespild for hele ejendommen. Der kan enten udføres isolering ovenpå eksisterende etage dæk, eller som skrå flader. Eventuelle problemer med kuldebroer vil mindskes ifbm. isolering af loftrummet. Omkostninger til isolering anslås til ,- ex moms, og er ikke medtaget i nærværende rapport. 9

10 Tagrender & nedløb: Tagrender og nedløb er nyere, og der konstateres ingen utætheder, dog skal enkelt samling mod baggård tjekkes for begyndende utæthed. Tagrender og nedløb anbefales gennemgået 1 gang årlig, hvor der foretages oprensning af render, samt tjek af lodning, fald mv. Almindelig oprensning af tagrender forventes udført via almindelig vedligeholdelsesbudget, og derfor kun medtaget udgifter til renovering i nærværende plan. (B) Gennemgang tagrende & nedløb bør foregå senest i år (B) Renoveringen undertag kr ,- ex moms (B) Renoveringen af skorstene samt brandkamme kr ,- ex moms (B-C) Afrens træværk samt ventilation kr ,- ex moms (B) Gennemgang af tagrende & nedløb kr ,- ex moms 10

11 5.2. Facader Facade mod gade: Bygningens facader fremstår mod gade med pudsede facader samt mod baggård i blank mur. Det oplyses at facader er gennemgået og renoveret indenfor de seneste ca. 2-5 år, og fremstår generel i god stand. Facader mod gade er med flere udsmykninger/dekorationer samt kvader, alle udført i puds. Der forventes ilagt stål i overliggere over vinduer, hvorfor fremtidige revnedannelse bør være væsentlig formindsket. Der ses mindre z-revne dannelser over enkelte vinduer som skal udbedres indenfor planperioden. Revner er på nuværende stade af mindre karakter, og skal løbende observeres for at udbedre inden større revnedannelser, som kan medvirke til følgeskader. (B-C) Udbedring af z-revner bør foregå senest i år 2021 Afskalling af maling z-revne over vindue Enkelte steder ses malingen at slipper fra underlaget, hvilket tyder på manglende vedhæftning ved påføring. Manglende vedhæftning vurderes dog kun at være i begrænset omfang, og derfor ikke et generelt problem. 11

12 Kordongesimser på facader er ikke afdækkede, hvorfor skal forventes at udføre løbende vedligehold, eller større renoveringer heraf pr. ca 10 år. Der afsættes beløb til gennemgang og puds samt behandling af skrå flade på gesims. Det anbefales dog at afdække fremspring ved zink eller lign. ved næstkommende renovering, for at mindske løbende vedligehold. Revne i sålbænk Sålbænke er mod gade udført som en del af udsmykningen, og indfarvet i maling som facaden. Der ses flere mindre revnedannelser på sålbænke, som tyder på underliggende revne ikke er udbedret dog derfor trænger igennem malerbehandlingen. Sålbænke bør gennemgås og revner tætnes inden der trænger fugt ned i underlag og beskadiger denne. (B) Gennemgang af sålbænke og kordongesimser bør foregå senest i år 2021 Ved overgang mellem sokkel og facade, konstateres påbegyndende fugt ophobning i nederste del af facaden. Det er almindelig forekommende at der er øget grundvand i Frederiksberg og Københavns egnen, grundet manglende fugt spærre mellem fundament og vægge. Facaden vil i disse områder kræve øget vedligehold i form af pudsreparationer, som delvis forventes udført via almindelige vedligeholdelses budget. Fugt ud blomstring på facade Ønskes opstigende fugt at mindskes kan udføres injektion af sokkel, med enten i boring af flydende injektion, eller i banke metalplader. Løsningen er ofte dyr, hvorfor flere fravælger denne. Omkostninger til injektion anslås til ,- ex moms afhængig af metode, og er ikke medtaget i nærværende rapport. 12

13 Facade mod gård: Facade mod baggård er udført med blank murværk, og fyldte mørtel fuger. Fuger virker begyndende porøse, og vurderes at skulle udbedres komplet indenfor år, og er derfor ikke estimeret i nærværende plan. Der konstateres flere z-revner som enten er udbedrede eller trænger til udbedring. Der bør ilægges stål i alle z-revner ved kommende udbedringer. Renoverede revner ses ikke med ilagt stål, og skal derfor forventes at ville skulle udbedres igen løbende. Der afsættes beløb til delvis udbedring af z-revner samt ved mindre fuge udfald. Overligger med z- revne Udbedrede z-revne uden stål Ca % af fuger i murværk bør eftergås og udskiftes i fornødent omfang. Manglende fuger kan bevirke frost springninger, eller på længere sigt bevirke nedstyrtninger af enkelt sten eller øgede omfang af skader. Vi anbefaler på sigt en pletvis fugning af alle facader, da nuværende omfanget ikke vurderes kritisk. Det vurderes at facader er i god stand, med intakte mursten, og uden betydelige sætningsskader mv. hvilket ikke giver anledning til øgede omkostninger i planperioden. 13

14 Sålbænke mod baggård er udført af mursten som rulle skifte, og kræver løbende vedligehold for at undgå revnedannelse, med interval af max 5 år. Nederste sålbænke er udført pudsede og malede, og forventes gennemgået ifbm. resterende del af facaden. Der anbefales løsning med skifer sålbænke eller som zink, for vedligeholdelsesfri løsning. Løsningen er ikke medtaget i nærværende plan. Løstsiddende maling samt revne i sålbænk (B-C) Renovering facader baggård bør foregå senest i år (B) Facader mod gade kr ,- ex moms (B) Facader mod gård kr ,- ex moms Øverste bolig konstateres med gentagne skimmel angreb i selve boligen, som vurderes at stamme fra kulde i massive gavl, over naboens tag. Det anbefales at udføre udvendig facade isolering af gavl over tag, for at fjerne kuldebro, og dermed hindre en kondensering af fugt samt skimmel i boligen. Udvendig facade isolering anslås til at bekoste ca ,- ex moms, og skal tinglyses på nabo ejendommen. Beløb er ikke indlagt i nærværende budget. 14

15 Portgennemgang: Port gennemgang er indenfor ca. 1-2 år siden blevet udvendig isolerert og beklædt med træ. Porten benyttes til afhentning samt opbevaring af skrald, men benyttes samtisig også som flugtvej i tilfælde af brand. Beklædning med træ er ikke hensigtsmæssigt, og vil kunne bevirke stor brandfare, og burde være/blive udført af ikke brandbar materiale. Da udførelse er nyere afsættes ikke beløb til ændring i nærværende plan. Portgennemgang Ændring af beklædning til ikke brandbar beklædning anslås til at bekoste ca ,- ex moms, og er ikke medtaget i nærværende plan. 15

16 5.3. Sokkel Sokkel/skakte: Sokkel gennemgås for div. revner, sprækker samt løstsiddende pudsmateriale. Sokkel er blevet renvoeret ifbm. facader og derfor i god stand. På besigtigelses tidspunktet blev ikke konstateret større skader men kun mindre vedligehold, som skulle have været afholdt over det almindelig vedligeholdelsesbudget. Kælder nedgang er med meget løstsiddende puds som enten selv falder ned, eller som skal nedbankes og gen oppudses. Der skal forventes mindre pudsudbedringer i den kommende årrække. Revner vurderes ikke kritiske, men alimdelige forekommende ved lign. ejendomme med lign. placering. Kælder skakt Sokkel er begyndende med fugt opstigning og skal forventes med løbende øgede vedligehold. Der skal påregnes renoveirng i planperioden. Løst puds på sokkel fjernes med let elmurhamrer således at der ikke aftages mere end til fast puds. Områder skal være tilstrækkelige store til at nyt puds kan udføres ude risiko for at der ikke er vedhæftning på uderliggende konstruktion. Renoveringen af sokkel bør foregå senest i år (B-C) Sokkel kr ,- ex moms 16

17 5.4. Kælder Kælder er flere steder med løstsidddende puds grundet alder og opstigende grund fugt. Puds og mørtel er flere steder porøs med manglende stabilitet, og bør løbende vedligeholdes, for at undgå større skader. Der konstateres flere steder salpeter udtræk, som skyldes forhøjet fugt som stiger op og løsner puds lag. Såfremt fugt ønskes fjernes skal opgraves udvendig langs kældervægge, hvor udføres fugtsikring af kældervægge samt omfangsdræn. Udvendig fugtsikring af kælder anslås til at bekoste ca ,- ex moms, og er ikke medtaget i nærværende plan Det anbefales at leve med fugt problemet, og øge mængden af ventilation for at mindske problemet mest mulig. Afsatte beløb til kælder renovering er ikke komplet gennemgang, men sikring af værste arealer. Løstsiddende puds Løstsiddende puds Renoveringen af kælderpuds bør foregå senest i år 2018 &

18 Skorstene er ikke længere i brug, og der løber en del fugt/ vand ned i skorstene, som ses i kælder. Da skorstene ikke længere benyttes medvirker de til fugt i ejendommen, samt kuldenedfald direkte i boligerne. Det anbefales at blænde skorstene på taget som ikke længere er i brug, for at mindske risikoen for fugt/ skimmel, samt nedbringe varmespild Bestyrelsen skal tjekke hvilke som er ibrug og ikke. Lukning af skorstene bør foregå senest i år 2016 Skorsten i kælder Under trappe opgange er ikke brandsikret mellem kælder og trappeopgang, hvilket anbefales udført. Etagedækket mellem kælder og trappe er ikke udført isoleret, hvilket medvirker til øget varmespild i trappeopgange, og dermed boliger. Det anbefales at udføre fælles løsning for brandsikring samt energioptimering mod trapperum. Underside af trapperum Brand og energioptimering anslås til at bekoste ca ,- ex moms, og er ikke indeholdt i nærværende plan (B-C) Kælder kr ,- ex moms (C) Lukning af skorstene kr ,- ex moms 18

19 5.5. Vinduer & døre samt omkringliggende fuger Vinduer er nyere og udført som træ/alu og skal derfor ikke males. For at sikre at låse mekanisme fungere optimal anbefales at gennemgå og smører alle elementer med interval pålydende 3 år. Samtidig kan fuger eftergås og plet udbedres såfremt tiltrængt. Enkelt beboer klager over træk fra omkringliggende fuge, hvilket tyder på mangler tætning ved fugen. Beboer melder selve til bestyrelse / entreprenør, da der stadig forventes garanti på udførte arbejde. Port -/ hoveddøre er ikke udskiftet til træ/alu, og skal derfor males med fast intervaller på 5 7 år afhængig af, hvor udsatte de er placeret. Døre anbefales malet senest i starten af år 2017, da flere lister og kanter fremtræder begyndende misligholdte med mindre afskallinger. Mindre justeringer og smøring af beslag, forventes afholdt via almindelig vedligeholdelsesbudget, hvorfor kun større gennemgang er angivet i nærværende plan. Maling port & hoveddøre bør foregå senest i år (B) Smøre & justere vinduer kr ,- ex moms (B) Maling port & hoveddøre kr ,- ex moms 5.6. Stillads eller lift Der regnes med lift eller stillads til brug ved gennemgang af facade, lukning af skorstene samt diverse facade renoveringer ved mindre pudsreparationer. For udbedring af revner i murværk skal benyttes stillads, hvorfor det kan være en god ide at ligge flere renoveringer sammen, og opnå stordrifts fordele. Etablering af gavlisolering kunne eksempelvis udføres sammen med facade renovering, og dermed blive billigere. Stillads afsættes som 2 enkelte punkt, for at give overblik over andel i samlede renoveringsprojekts omfang (B) Stillads eller lift kr ,- ex moms 19

20 5.7. Køkken Alle køkkener var i pæn stand, flere var renoveret/udskiftet indenfor de sidste 5-10 år. Køkkenerne er funktionelle og i orden, og der blev ikke konstaterer mangler ifbm. afløb eller lign. Installationer er af nyere dato, og forventes løbende vedligeholdt via alm. Vedligeholdelsesbudget eller angivet under andet punkt i nærværende plan. Rørføring samt afløb var ikke tilgængelige, da disse var gemt i konstruktioner og under gulve eller forsatsvægge/rørkasser. Køkkener forventes ikke at give anledning til ekstra vedligeholdelsesudgifter i de kommende 10 år Eksempel på renoveret køkken Eksempel på renoveret køkken Udgifter til renovering af køkken, forventes afholdt af beboer, og derfor ikke prissat i nærværende rapport. 20

21 5.8. Vådrum Vådrum er forskellige udformninger og fleste af nyere alder. Generelt fremstår alle af pænere stand, og funktionelle. Der tages ikke stilling til æstetiske hensyn Renoverede baderum Renoverede baderum Udgifter til renovering af baderum, forventes afholdt af beboer, og derfor ikke prissat i nærværende rapport. Resterende baderum virkede i orden, og forventes ikke at give anledning til ekstra vedligeholdelsesudgifter i de kommende 10 år. 21

22 5.9. Afløb Afløb er for ejendommenes opførelse, og der foreligger ingen nøjagtig oversigt og omfang over eventuelle udskiftede ledninger i jord. Gennemføring af kloakker i muren og fundament er formentlig af oprindelig dato. Det må forventes at der inden de kommende 10 år kan opstå problemer med kloakkerne, og det anbefales at der udføres Tv-inspektion for at få klarlagt kloakkernes tilstand. Da kloakken er af ældre dato, forventes der at være en del rørforskydninger og/eller mindre brud. Der anbefales at tjekke afløb i jord, og udføre en hel eller delvis strømpeforing af rør i jord. Sandfangsbrønde er ofte også med mindre rørforskydning, som medvirker til at tagvand løber direkte mod kældervægge. Der afsættes samlet beløb for delvis strømpeforing og diverse mindre tilretninger. Der afsættes mindre udskiftninger af faldstammer ved overgange til afløb i jord Afløb i jord bør foregå senest i år 2018 Tv inspektionen forventes ikke at give anledning til ekstra omkostninger i kommende 10 år, indenfor nærværende planperiode. Overslag for slamsugning og tv inspektion ca ,- ex moms Alle afløb og brønde skal spules og tjekkes med kamera inspektion inden udførelse. Sandfangsbrønde (fra tagnedløb), forventes at være delvis tilstoppede, hvorfor en tømning vil være at anbefale. Såfremt brønde er fulde, kan det medvirke til opstuvning af regnvand, og dermed til store skade ifbm. skybrud, ved øgede mængde af vand på kældervægge. Slamsugning bør foregå i år (B-C) Afløb i jord kr ,- ex moms (B) Slamsugning kr ,- ex moms 22

23 5.10. Trapperum Hovedtrapper: Trapper er uden store skader, og fremtræder i god og præsentabel stand. Træværk er med begyndende lettere slidtage, hvorfor det forventes at skulle udføres lettere malerarbejdet på hovedtrapper i plan perioden. Stødtrin og håndlister er lettere medtaget, hvorfor disse opprioteres ift. vægge. Adgangsdøre forventes at skulle males i planperioden. Der afsættes beløb til lettere maling af trapper. Gulvbelægning forventes kun med mindre vedligehold som afholdes via almindelig vedligeholdelsesbudget. Eksempel på trappe Nederste vægge ved hoveddøren er væsentlig opfugtede, hvilket er normalt forekommende ved lign ejendomme. Der anbefales løsning med fugtsikring og nedbankning af puds for anden løsning, for at mindske problemet fremadrettet. Ændringen omhandler kun vægge ved nederste repos i trapperum. Vægge skal udbedres indenfor plan perioden. Renovering af hovedtrapper bør foregå i år 2022 Fugt i vægge i trapperum Nederste repos er belagt med fliser, som normal er udført på støbt underlag. Der er mindre begyndende revnedannelse i begge gulve, så er normal forekommende, og ofte er bærejern som er begyndende at ruste. Revner skal løbende vedligeholdes for at undgå at bærejern skal udskiftes. 23

24 Revne er kun i mindre omfang og vurderes derfor ikke væsentlig beskadiget på nuværende tidspunk, men der skal holdes skærpet øje med revnedannelsen. Såfremt revne ikke lukkes løbende, vil fugt trænge ned og medvirke til rust og forøgelse af stål, som i sidste ende skal udskiftes samt at fliser vil linde fra. Renovering af revnen forventes udført via almindelig vedligeholdelsesbudget Bagtrappe: Trin på bagtrappe er med væsentlig slidtage, og skal lettere slibes og have lak eller lign. for ikke at nedbryde og øge omkostninger til reetablering væsentlig. Overflade behandling er slidt helt væk, og slidtage er påbegyndt på træ trin hvilket nedsætter levetiden væsentlig, hvorfor det anbefales at udføre renovering. Håndliste og balustre er lettere slidte, men vurderes mere kosmetiske, og derfor ikke medtaget i nærværende plan periode. Fugt / skimmel nederst ved bagtrappe Slidte trin Nederste etager er med væsentlig fugt og skimmel angreb. Det anbefales at nedtage glasvæv for lettere behandling af pudsede vægge. Det kan vælges samme løsning som ved nederste del af hovedtrappe, hvor fremtidig fugt indtrængning mindskes. Renovering af bagtrapper bør foregå i år

25 Trappedøre: Hoveddøre og døre mod bagtrappe er oprindelige, og flere er utætte samt uden brandsikring. Det anbefales at udskifte døre mod hoved -& bagtrappe for energi og lyd optimering, hvor træk og lyd mindskes til hver bolig. Oprindelige døre er udført af træ uden brandsikring, hvorfor anbefales at udskiftes døre for sikring med eventuel brand i trapperum eller hos nabo lejligheden. Udskiftning af døre anslås til at bekoste henholdsvis ca & ,- ex moms, og er ikke indeholdt i nærværende plan (B) Hovedtrapper kr ,- ex moms (B-C) Bagtrapper kr ,- ex moms 25

26 5.11. Vand -& varmeinstallation Ejendommene har egen varme central med fælles varmvandsbeholder af ældre dato, placeret i kælderrum. Alle installationer oplyses at virke optimal, dog vurderes der flere energibesparelse som bør iværksættes for udskiftning til ny teknologi, samt spare på varmeregningen. Almindelig vedligehold samt service, udføres via almindelig vedligeholdelsesbudget, og giver derfor ikke anledning til ekstra ordinær vedligehold i planperioden. Rør installation er flere i kælder steder med mindre tæringer, og skal forestå løbende udskiftning. Der er flere rør i kælder som mangler delvis rørisolering, hvilket medvirker til stor varmespild, men også medvirke til manglende varme i boligerne. Uisolerede rør Rør med tæring Varmvandsbeholder er af ældre dato, men oplyses at virke uden problemer. Ved udskiftning til nyere beholder vil kunne opnås energi besparelser, som dog ikke vil være rentable. Det anbefales derfor at bibeholde eksisterende, indtil der skal begyndes at bruges penge på mere end almindelig vedligehold, hvor det bør overvejes at udskifte til nyere model. Der afsættes beløb for diverse mindre renoveringer/justeringer i varmecentral. Renovering af varmecentral bør foregå i år 2020 Uisolerede rør 26

27 Installationer i køkken og badeværelser er umiddelbart ikke blevet renoveret i ca. samme periode, hvorfor man må forvente enkelte installationsmæssige tiltag, som udføres via almindelig vedligeholdelsesbudget. I ejendommens energi mærke bør kunne læses om rør isolering er rentabel, dog vil ekstra isolering give væsentlig besparelse, og derfor vurderes at kunne tjenes hjem indenfor 5 år. Det nøjagtige antal løbende meter rør kendes ikke. Radiator anlæg er fra ca. 80 erne og ikke gennemgået nærmere, men der er ikke blevet oplyst om problemer med disse. Enkelte beboere klager dog over støjgener som typisk kan skyldes manglende indregulering eller underdimensioneret varmeanlæg. I vaskekælder konstateres rør som er begyndende tæring og skal skiftes for at undgå rørbrud. Der ses enkelte lign. begyndende tæringer i kælder. Der afsættes beløb for rørisolering samt udskiftning af rør i kælder Øvrige installationerne forventes ikke at give ekstra ordinære vedligeholdelses udgifter i de kommende 10 år. Der skal dog afsættes øget beløb til løbende udskiftning i alm. vedligeholdelsesbudget. Renovering af rør og rør isolering bør foregå i år 2018 & (B) Varmecentral kr ,- ex moms (B) Rør & rørisolering kælder kr ,- ex moms 27

28 5.12. El installationer Der konstateres en mindre gruppe tavle som ikke havde lovpligtig HPFi relæ. Relæ kan være opsat andetsteds, og sikring dermed være biting, men skal undersøges da det er lovkrav som kan medvirke til mindre forsikringsdækning. Der afsættes beløb til undersøgelse samt opsætning af relæ. Undersøgelse bør foregå i år 2016 Der blev ikke konstateret yderligere fælles el installationer som skal give anledning til ekstra ordinære vedligeholdelsesudgifter. På gennemgangen blev konstateret enkelte ulovlige forhold som skal udbedres snarest. Da punkterne er af mindre karakter, forventes udgifter hertil afholdt over almindelige vedligeholdelsesbudget. Konstaterede fejl er eksempelvis fastgørelse af kabler og åbne samledåser i kælder. Enkelte beboere ønskede en udvidelse af tavle med flere grupper, dette forventes afholdt af beboers egen omkostning, og ikke medtaget i nærværende plan. Punktet forventes ikke at give anledning til ekstra ordinær vedligehold i planperioden 28

29 Energioptimering: Det anbefales at udføre solcelle på taget, for egenproduktion af el forbrug til fælles forbrug. Der kan oplægges fælles eller individuelle løsninger, som køre på hver bolig, eller som samlet el. I nærværende tilfælde, vurderes størst fordel ved et anlæg tilknyttet fællesforbruget for pumper til varme, belysning mv.. Ved normal forbrug, vil et solcelle projekt være rentabel løsning indenfor 7-10 år, udfra nuværende energi omkostninger. Løsningen skal godkendes inden opsætning. Der findes mange forskellige løsning, hvor nogle er integrerede og andre ligger ovenpå tagbelægningen. Det anbefales at finde løsning for omfang af renovering af tagbelægning, inden der oplægges solceller på samme. Omkostninger til etablering af solceller anslås til ca ,- ex moms, afhængig af størrelse og udformning, og bør evt. tænkes ind i projekt som kræver stillads.. Forslag er ikke medtaget i nærværende vedligeholdelsesplan (C) Undersøgelse kr ,- ex moms 29

30 5.13. Ude areal Del af ude arealet er forsynet med asfalt samt belægning, og grønne arealer Del af asfalt belægning er revnet og skal løbende vedligeholdes. Arealet forventes ikke at give anledning til ekstra ordinære vedligeholdelsesudgifter i den kommende 10 års periode. Der er ikke afsat beløb til renovering/vedligehold af skurer, gårdareal mm. 30

31 6. Konklusion Ejendommen er generelt i god stand, og kan sammenlignes med ejendom af samme alder, hvor nærværende generelt er i bedre stand. De skader/fejl der kunne konstateres er hovedsageligt slidtage, eller oprindelige materialer som trænger til fornyelse. Der konstateres enkelte skader/ mangler som stammer fra ejendommenes opførelse, som bør udbedres i nærmeste fremtid, da de ellers vil kunne øges i omfang og dermed udbedringsomkostninger. Bygningens udvendige konstruktioner er i god stand og renoveret indenfor de seneste 5-10 år. Vinduer er næsten nye og som træ /alu, og forventes ikke at give anledning til ekstra ordinære omkostninger i planperioden, udover almindelig vedlighold. Enkelte beboere klager over træk, som forventes at være opfattet af garantien. Der er anvist enkelte energi tiltag som bør overvejes indbygget i løsninger eller særskilt. Bygningens tag er i almindelig til god stand, men skal gennemgås og foretages lettere renovering, for at bibeholde tæt tag. Bygningens afløbsinstallationer er ikke besigtiget, men vurderes at være i normal stand. For nærmere besigtigelse anbefales komplet spuling og tv- inspektion af afløb i jord. Når dette er udført bør vedligeholdelses budgettet revideres såfremt der er fundet ændringer. Der forventes rørforskydninger som er afsat til strømpeforinger. For brugsvands- og varmeinstallationer gør det samme som for lodrette afløbsinstallationerne som er nyere og uden anmærkninger Flere var skjulte føringer som ikke kunne besigtiges, men ikke konstateret fejl. Der er flere rør i kælder som tære og skal isolereres. Varmtvandsbeholderen må forventes at skulle skiftes ved næste større vedligehold. Skulle der være spørgsmål eller kommentar til det fremsendte materiale, er I meget velkommen til at kontakte undertegnede. For at øge foreningens midler, anbefales frasalg af loftrummet til særskilt tagbolig, eller udvidelse af øverstliggende. Med Venlig Hilsen Morten Kjær Jakobsen 31