IPD Konference 25. februar 2014

Transkript

1 IPD Konference 25. februar 2014 Per Andersen, Partner Financial Services, Revision. Skat. Rådgivning.

2 Hvilke områder arbejder med? Ejendomsspecifikke ydelser Køb og salg af fast ejendom Enkeltudbud Strukturerede salg Køberrådgivning Andre transaktionstyper Cross-boarder deals. Byggesager Turnkey-salg Forward funding Projektsalg Kapitalpartner. Sælger-/køber due-diligence Tæt samarbejde med den øvrige organisation Ejendomsspecifikt, kommerciel gennemgang Sælger-DD. Øvrige ydelser Køb og salg af låneporteføljer Prioritetslån K/S-lån Pantebreve. Fremskaffelse af finansiering eller egenkapital Prioritetsfinansiering Mezzanin/bridge-finansiering Byggefinansiering. Porteføljeoptimering Strategisk udvikling Opsplitning Capex-plan Sale-and-leaseback. 2

3 Agenda Mulighederne for finansiering af ejendomme Strukturering og fremskaffelse af finansiering og kapital i forbindelse med byggeprojekter Vurdering af risiko og afkast. 3

4 Hvad er på vej Investeringsinteressen spredes ud geografisk og i forhold til ejendomstyper Internationale investorer er blevet modnet og afsøger investeringsmuligheder uden for København Vi forventer særligt, at der i Århus vil gennemføres større handler i 2014 Der igangsættes flere nybyggeriprojekter, hvor der er behov for finansiering, særligt inden for boliger i Århus og København. Eksisterende finansieringskilder åbner mere op for udlån, og nye finansieringsformer kommer i spil. 4

5 Markets to watch 5

6 Real Capital Markets 6

7 Muligheder for finansiering Udenlandske og danske fonde Køb af projekt + finansiering af byggeri - Udenlandske investorer - Pensionskasser Realkredit finansiering, herunder muligheder for byggefinansiering fra bankdel i samme koncern Sale and lease back Mezzanin kapital Danske banker Udenlandske banker i Danmark Formuende privatpersoner 7

8 8

9 Udviklingsprojekter Emerging Trends 2014 Is development an attractive way to acquire prime assets Strongly agree: 15% Agree: 56% Neiter agree or disagree: 18% Disagree: 11% 9

10 Markets to watch

11 Strukturering af projektudvikling Finansielle forhold 1. Bonitetsvurdering 2. Byggefinansiering Bygherren Skal dele af projektet være solgt før igangsætning Projektkøber, hvis projektet er afsat på forhånd Eventuel garantistillelse for projektkøbet Hovedentreprenør Følsomhedsanalyser. Egenfinansiering Byggelån/bridge finansiering Forhåndslån fra realkreditinstitut Seniorlån/juniorlån/mezzanin Finansieringsomkostninger. 3. Slutfinansiering Varighed og vilkår Egenkapital Realkreditbelåning Seniorlån/juniorlån/mezzaninfinansiering Sikkerhed Finansieringsomkostninger. 4.Risikoafdækning Projektmæssige risici set i sammenhæng med bonitetsvurderingen af bygherre, projektkøber og hovedentreprenør mv. Potentielle udefrakommende risici, som interessenterne kan blive mødt med Konjunkturer/markedsforhold Renteniveau/marginaler. 11

12 Strukturering af projektudvikling Finansielle forhold 5. Budget i byggeperioden 6. Forventet værdier ved færdiggørelse Gennemgang af budgetmodellen regneteknisk Nøgletalsanalyse ved brug af markedsdata Gennemgang af byggebudget Løbende rapportering. Gennemgang af værdiberegning Følsomhedsanalyser Markedsdata som benchmark. 7. Skatteforhold Gennemgang af skattebetalinger Skattemæssige afskrivninger Udskudt skat Tinglysning og ejendomsskatter Øvrige skatteforhold. 8. Momsforhold Med udlejning vs. salg som formål (bolig) Momsreguleringsforpligtelser Moms ved grundkøb Øvrige momsforhold. 12

13 Vurdering af risiko og afkast Fordeling af kapitalindskud mellem kapitalpartner og projektejer Mulighed for at fremskaffe grund- og byggefinansiering + vilkår Risiko og up-side i byggebudgettet og fordeling heraf Beliggenhed og efterspørgsel i markedet, forhåndsudlejet og/eller salg af projektet til investor, lejegaranti m.v. Entreprenørrisiko, herunder sikre kvalitet i byggeriet Projektejers rolle i projektet Kvaliteten af aftalegrundlag og budgetgrundlag (juridisk, teknisk og finansielt), herunder følsomhedsberegninger Lokalplan, byggetilladelser m.v. Egenkapitalforrentning og fordeling af kapitalgevinst 13

14 Andre relevante forhold Sikre sammenhæng mellem lånets størrelse og byggeriets reelle omkostninger Sammenhæng mellem udbetaling af finansiering og byggeriets stader Låneaftaler og juridiske forhold i øvrigt Det er vigtig at få fokuseret og koordineret grænsefladerne mellem: - Kommerciel gennemgang - Juridisk gennemgang - Teknisk gennemgang - Finansiel gennemgang => ofte her, de største risici og muligheder findes 14

15 Opsummering Bedre muligheder for finansiering af ejendomme end i 2013 Gode muligheder for fremskaffelse af finansiering og kapital til byggeprojekter med god beliggenhed og efterspørgsel Der er mange forhold, der skal håndteres ved vurdering af risiko og afkast => kræver struktureret og dokumenteret proces 15

16 Tak for jeres opmærksomhed Denne publikation er udarbejdet alene som en generel orientering om forhold, som måtte være af interesse, og gør det ikke ud for professionel rådgivning. Du bør ikke disponere på baggrund af de oplysninger, der er indeholdt i denne publikation, uden at indhente specifik professionel rådgivning. Vi afgiver ingen erklæringer eller garantier (udtrykkeligt eller underforstået) hvad angår nøjagtigheden og fuldstændigheden af de oplysninger, der findes i publikationen, og, i det omfang loven tillader, accepterer eller påtager PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, dets aktionærer, medarbejdere og repræsentanter sig ikke nogen forpligtelse, ansvar eller agtpågivenhedspligt for eventuelle konsekvenser, som følger af, at du eller andre handler eller undlader at handle i tillid til de oplysninger, der findes i publikationen, eller for eventuelle beslutninger truffet på baggrund af publikationen PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab. Alle rettigheder forbeholdes. I dette dokument refererer til PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, som er et medlemsfirma af PricewaterhouseCoopers International Limited, hvor hver enkelt virksomhed er en særskilt juridisk enhed.