UDKAST. Erhvervsområde ved Højbjerggårdsvej, Lokalplan nr December 2016

Transkript

1 UDKAST Erhvervsområde ved Højbjerggårdsvej, Hørdum December 2016

2 Fremlæggelse Retningslinier for lokalplanen Lokalplanen er den detaljerede plan, der fastlægger, hvordan et område skal benyttes. Lokalplaner kan udarbejdes, hvor der skal ske ændringer af eksisterende forhold. Det kan være byggeønsker, planer om byudvidelse, byggemodning m.m. Ofte er et projekt lokalplanpligtigt, og der skal udarbejdes lokalplan, der skal vedtages af byrådet. Lokalplanpligtige er f.eks. større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivninger, større udstykninger / byggemodninger og byfornyelsesarbejder. Lokalplanen skal sikre, at der er sammenhæng i kommunens planlægning samt borgernes indsigt og indflydelse på planlægningen. En lokalplan består af en redegørelse og nogle bestemmelser. I redegørelsen beskrives i tekst og illustrationer planens baggrund, indhold og forhold til den øvrige planlægning. Bestemmelserne er lokalplanens lovdel og er bindende. Kommunalbestyrelsen kan fastsætte bestemmelser for et område om: anvendelse, udstykning, veje, parkering og stiforhold, bebyggelsens placering og udformning, bebyggelsens ydre fremtræden og materialer, bevaring af bygninger og beplantninger, er, fælles anlæg m.v. Kommunalbestyrelsen fremlægger en lokalplan som et forslag offentligt i 8 uger. Alle borgere har mulighed for at fremsætte indsigelser, bemærkninger og ændringsforslag til lokalplanforslaget. Kommunalbestyrelsen skal tage stilling hertil, inden lokalplanen kan vedtages endeligt. En lokalplan medfører ikke handlepligt, men fremtidige ændringer skal følge lokalplanens bestemmelser. Hidtil lovlige forhold kan be- stå uændret. Kommunalbestyrelsen kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Væsentlige afvigelser fra planen kan kun ske ved udarbejdelse af en ny lokalplan. UDKAST Lokalplanen er offentliggjort i perioden 22.december februar 2017 og kan ses følgende steder: Thisted Kommune, Teknisk Forvaltning, Kirkevej 9, 7760 Hurup - Borgerservice, Asylgade 30, 7700 Thisted - Thisted Bibliotek, Hanstholm Bibliotek samt Hurup Bibliotek Synspunkter eller ændringsforslag til lokalplanforslaget skal sendes til: Thisted Kommune, Teknisk Forvaltning, Kirkevej 9, 7760 Hurup Thy eller pr. mail: plan@thisted.dk og skal være forvaltningen i hænde senest den 23. februar

3 Indhold Redegørelse Baggrund for lokalplanen...5 Lokalplanområdet...6 Lokalplanområdets omgivelser...6 Lokalområdet Hørdum...6 Lokalplanens indhold...7 Lokalplanens forhold til anden planlægning...7 Naturbeskyttelsesloven...8 Regionplan Kommuneplanen...8 Fortidsminder...8 Miljøforhold...8 Jordforurening...9 Støjforhold...9 Forsyningsforhold...9 Varmeforsyning...9 Miljøvurdering...9 Tilladelser fra andre myndigheder...10 Servitutter Bestemmelser 1 Lokalplanens formål Områdets afgrænsning og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsesomfang og placering Regulering af højde Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Vej-, sti- og parkeringsforhold Tekniske anlæg Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse Tilladelse eller dispensationer fra andre myndigheder Lokalplan og byplanvedtægt Retsvirkninger...14 Bilag UDKAST Bilag 1 Matrikelkort...17 Bilag 2 Arealanvendelse...19 Bilag 3 OSD-udpegningskort

4 Redegørelse Hørdum T S A K D U Baggrund for lokalplanen Lokalplanområdets afgrænsning, mål. Luftfoto Lokalplanen er udarbejdet for at skabe det planmæssiger grundlag for at der permanent kan etableres erhverv på Højbjerggårdsvej 1 i Hørdum. Det er lokalplanens formål at muliggøre etablering erhvervsvirksomhed, samtidig med at området fremstår med landskabelig karakter mod Højbjergårdsvej. Lokalplanen fastlægger på denne baggrund en række bestemmelser der regulerer adgangsforhold, omfang og placering af ny bebyggelse, herunder anlæg. 5

5 Redegørelse Lokalplanområdet Lokalplanen dækker et område på ca 2 ha beliggende på Højbjerggårdsvej 1, som er en del af matrikel 18a, Hørdum By. Området er i dag beliggende i landzone og er således ikke udlagt i kommuneplanen. Med lokalplanens gennemførelse forbliver området i landzone. Lokalplanen bliver tildelt bonusvirkning, således at lokalplanen erstatter eventuelle nødvendige landzonetilladelser. Nærliggende mindre byer er Koldby ca 1 km og Hørdum ca 1 km. Lokalområdet Hørdum Hørdum ligger i Agerlandet ca. 20 kilometer syd for Thisted Hørdum bestod oprindeligt af et Øster og et Vester Hørdum. Vester Hørdum er den del, hvor Thybanen oprettedes og hvor Hørdum station kom til at ligge, mens Øster Hørdum er der, hvor den middelalderlige Hørdum Kirke er placeret et og hvor kirken i dag ligger tættere på Koldby end på Hørdum. Kirken er opført i middelalderen på et svagt højdedrag i den gamle, spredte bebyggelse. Bag gamle kampestensdiger ligger den anselige kirke, der i ældre tid blev kaldt De fire evangelisters Kirke. Nabobyerne Koldby og Hørdum ligger med kun godt én km åbent KAST 6

6 Redegørelse land imellem sig. De to byer vil i dag uden tvivl stå stærkest ved at fremstå som en helhed og med den nært forestående etablering af en cykelsti mellem de to byer, rykker helheden nærmere. De to byer ligger begge i Hørdum sogn med kirken centralt beliggende i Øster Hørdum, mens Hørdum Stationsby ligger i Vester Hørdum. Disse benævnelser bruges dog ikke et mere. Lokalplanens indhold Lokalplanen er inddelt i to dele bestående af en redegørelse og bestemmelser. Det er bestemmelserne der er juridisk bindende for den enkelte ejendom. Redegørelsen fungerer som den forklarende del af lokalplanen. Lokalplanen omhandler en ejendom på adressen Højbjerggårdsvej Snedsted. Lokalplanen sikrer den mest hensigtsmæssige disponering af området set i forhold til ny bebyggelse, anvendelse, adgangsforhold og anlæggets visuelle karakter. Anvendelse Formålet med lokalplanen er at lovliggøre ejedommens fortsatte anvendelse til erhvervsområde. Bebyggelse Lokalplanen regulerer karakteren af ny bebyggelse i forhold til højde, valg af materialer, og placering af byggefelt. Skiltning og belysning Lokalplanen regulerer brugen af skiltning og belysning af skilte på bebyggelsen, dermed sikres det, at området ikke adskiller sig væsentligt og lyser op i området. UDKAST Trafik Tilkørsel til området sker fra Vestervigvej henholdsvis fra vest ad Iruplundvej/Højbjerggårdsvej og fra øst af Højbjerggårdsvej. Landskab og planlægning Lokalplanen fastsætter at området afgrænses af en støjvold der beplantes, således at støj dæmpes og det visuelle indtryk formindskes. Lokalplanens forhold til anden planlægning Formålet med dette afsnit er dels at give borgerne det bedst mulige grundlag for at vurdere planen i en større sammenhæng - dels at lette myndighedens arbejde med at påse, at lokalplanen er i overensstemmelse med den overordnede planlægning. 7

7 Redegørelse Naturbeskyttelsesloven Lokalplanområdet berøres ikke af beskyttelsesliner i henhold til Naturbeskyttelsesloven, og der er ikke registreret beskyttede naturtyper inden for området. Regionplan 2005 Lokalplanen er i overensstemmelse med Regionplanen. Kommuneplanen Lokalplanens område er ikke rammelagt i komuneplanen. Derfor er der udarbejdet et kommuneplantillæg, som sikrer, at der er den nødvendige overensstemmelse mellem lokalplanen og kommuneplanen. Kommuneplantillæg nr. 39 offentliggøres samtidig med lokalplanen i et særskilt dokument. Kommuneplantillægget et udlægger lokalplanområdet til landzone med bonusvirkning Rammebestemmelserne mmelserne for rammeområdet er følgende: Anvendelse: else: Området er udlagt til Erhvervsområde. Der kan etableres erhverv erv op til miljøklasse 4-6. Etageantal/højde: Maks 8,5 meter Der henvises til kommunens generelle rammebestemmelser ve- drørende vejledende miljøklasser. [kommuneplan.thisted.dk] Fortidsminder Der er ikke registreret fund af fortidsminder i kulturarvsstyrelsens nationale register Fund og Fortidsminder [ UDKAST Måtte man under gravearbejdet støde på arkæologiske fund skal gravearbejdet straks standses og Thisted Museum underrettes, jf. museumslovens Miljøforhold Grundvand 8 Ifølge grundvandskortlægningen af 14 juni 2013 fra Jupiterdatabasen, udpeges området indenfor den pågældende lokalplan til et særligt drikkevandsinteresseområde (OSD-område) i revidering af bilag til bekendtgørelse nr. 1255/2014. Revideringen er på tidspunktet for udarbejdelsen af lokalplanen ikke gennemført. OSD udpegningsområdet kan ses på bilag 3

8 Redegørelse Der må ikke foretages aktiviteter inden for lokaplanområdet der kan medføre forurening af drikkevandet. Aktiviteter der ikke må gennemføres på lokalplanens område i forhold til risiko for forurening af drikkevandet er indeholdt i miljøgodkendelsen, der udarbejdes særskilt fra lokalplanen. Jordforurening Der er ikke registreret jordforurening inden for lokalplanområdet. Såfremt der under gravearbejde stødes på forurening, skal arbejdet stoppes og Thisted Kommune straks underrettes i henhold til jordforureningsloven. Støjforhold Ved etablering af virksomheder skal det sikres, at virksomhederne ikke påfører omgivelserne et støjniveau der overstiger de grænseværdier der er gældendei forhold til miljøministeriets vejledende grænser. Renovation Der skal ske tilslutning til kommunal renovationsordning i henhold til Affaldsregulativ for husholdninger og Affaldsregulativ for erhverv i Thisted Kommune. Forsyningsforhold Kloakering Området er ikke kloakeret. Vand og el Der findes en brøndboring på matriklen. Brøndboringen må kun benyttes til ikke-drikkeforhold. rhold. Tilslutning til elnettet sker via Thy/Mors Energi. Varmeforsyning Der eksisterer ikke kollektiv ktiv varmeforsyning inden for lokalplanområdet. Miljøvurdering UDKAST Thisted Kommune har foretaget en screening i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer (LBK nr af ) og vurderet, at planforslaget ikke er omfattet af lovens krav om, at der skal foretages en miljøvurdering. Dette begrundes med: - At planen omfatter et mindre område på lokalt plan. - At planen vurderes ikke at få væsentlig indvirkning på miljøet og det omgivende landskab. - At planen ikke omfatter projekter, som nævnt i lovens Bilag 3 og 4. 9

9 Redegørelse - At planen ikke er omfattet af internationale naturbeskyttelsesområder. Denne afgørelse bekendtgøres samtidig med fremlæggelse af planforslaget. I henhold til planlovens 58, stk. 1, nr. 4 kan afgørelsen påklages, for så vidt angår retlige spørgsmål. Klageberettiget er Miljøministeren og enhver med retlig interesse i sagens udfald samt visse landsdækkende foreninger og organisationer. Klage over afgørelsen skal være indgivet skriftligt til Natur- og Miljøklagenævnet inden 4 uger regnet fra datoen for offentliggørelsen af planforslagene. Tilladelser fra andre myndigheder Udnyttelsen af denne lokalplans bestemmelser kræver ikke tilladelse fra andre myndigheder end Thisted Kommune. Servitutter Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejde påbegyndes. Det kan feks. dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og TV-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsyningsselskaber, der dækker det pågældende om- råde. UDKAST 10

10 Bestemmelser Thisted Kommune, Erhvervsområde ved Højbjerggårdsvej, Hørdum. I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009 med senere ændringer) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål: 1.1 at sikre at området kan anvendes til erhvervsformål 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Matrikeloversigt Lokalplanens område er vist på matrikelkortet i bilag. Lokalplanen omfatter en del af matrikel 18a Hørdum By, Hørdum. 2.2 Zoneforhold Området ligger i landzone og er fortsat i landzone efter lokalplanens vedtagelse. Dette betyder at lokalplanen har bonusvirkning. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanens område udlægges til erhvervsområde. 3.2 Erhvervstype Der kan på området etableres erhverv op til miljøklasse Udstykning 4.1 Grundstørrelse Parcellen omfattet af lokalplanen udstykkes. Der foretages ikke yderligere udstykning. Vejledning Lokalplanens bestemmelser er bindende for de ejendomme, der omfattes af lokalplanen. Tekst i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Tekst i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og derfor ikke bindende. UDKAST 5 Bebyggelsens omfang og placering 5.1 Bebyggelsesomfang og placering Ny bebyggelse må finde sted indenfor byggefeltet som illustreret på kortbilag 1. 11

11 Bestemmelser 5.2 Regulering af højde Ny bebyggelse må maksimalt være 8,5 meter, målt fra grundniveau. 6 Bebyggelsens ydre fremtræden 6.1 Byggeri opføres med et sædvanliget materialevalg for landbrugsbygninger i det åbne land i jordfarveskalaen. 6.2 Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende tagmaterialer med en glanstal over Skilte og reklamer Skilte må ikke have karakter af at være store dominerende reklameskilte, der kan ses på lang afstand. and. Det gælder bl.a. store plakater, fritstående skilte og lysreklamer. Skiltning i landzonen er reguleret lov om Naturbeskyttelse Belysning og lyssklilte Blinkende eller animeret skiltning må ikke finde sted 6.4 Flagstænger og master Opføring af flagstænger og master skal ske inden for byggefeltet 7 Ubebyggede arealer 7.1 Der foretages ikke yderligere terrænregulering undtagen opbyg- ning af støjvold, og med undtagelse af forhold i 7 stk Der skal inden etablering af nedbrydningsvirksomhed etableres støjafskærmning mod lokalplanens afgrænsning. Afskærmningen skal udføres som en støjvold som minimum er 3 meter høj. Afgrænsningen af støjvolden kan ses på bilag 2. UDKAST 7.3 Støjvolden beplantes med græs og/eller engblanding. 7.4 Beplantning generelt. Træer og buske skal bestå af løvfældende og robuste arter da lokaliteten er vindudsat. F.eks. kan nævnes engriflet hvistjørn, grønel. hunderose,slåen,eg,røn, mirabel, rød-el, sargent æble, alm. hæg og naur. 7.5 Terrænregulering I forbindelse med opførelse af bebyggelse inden for byggefelt må der ske terrænregulering op til +- 0,5 meter uden godkendelse af Thisted Kommune. 8 Vej-, sti- og parkeringsforhold Tilkørsel sker fra Vestervigvej via Iruplundvej og Højbjerggårdsvej.

12 Bestemmelser Der skal på egen grund etableres det antal parkeringspladser, som enhver tid opfylder behovet for medarbejdere, kunder og besøgende. Thisted Kommunes norm for parkering ved andet erhverv er 1 p plads pr. 50 m2 erhvervsbyggeri. Dette kan med henvisning til virksomhedstypen fraviges i dette tilfælde. Idet at det vurderes, at virksomhedens parkeringsbehov for personale og gæster er dækket tilstrækkeligt, ved at anlægge 5 parkeringspladser. 9 Tekniske anlæg 9.1 Kollektiv Varmeforsyning Der findes ikke kollektiv varmeforsyning. 9.2 Ledninger, kabler mv. Ledninger til el, telefon, antenner og lignende skal fremføres under jord. 9.3 Der findes ingen kloakering. 9.4 Vand Der findes en brøndboring på matriklen. Brøndboringen må kun benyttes til ikke-drikkeforhold. 10 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 10.1 De i 8 nævnte veje og parkeringsforhold er anlagt til det pågældende anlæg De i 7.2 og 7.3 nævnte støjafskærmninger er anlagt og beplantning af arealerne udført Der opnås en miljøgodkendelse til den pågældende virksomhed. 11 Tilladelse eller dispensationer fra andre myndigheder 11.1 Findes der under jordarbejdet spor af fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet, og fundet skal straks meldes til Thisted Museum. 12 Lokalplan og byplanvedtægt Der findes ikke nogen nuværende kommuneplanramme eller lokalplan, da området ligger i landzone. 13

13 Bestemmelser 13 Retsvirkninger Forslagets midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af kommunalbestyrelsen, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget ikke udnyttes på en måde der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan der eventuelt efter planlovens 17, stk. 2, opnås tilladelse til at udnytte en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger inger gælder fra 22. december 2016 og indtil den endelige vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog senest intil 22. december Lokalplanens retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser (planlovens 18). Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres med en ny lokalplan. Dispensation kan kun gives efter skriftlig orientering af naboer mfl., medmindre Kommunalbestyrelsen skønner, at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens 19 og 20). En bestemmelse i en lokalplan, hvis indhold er fastlagt i overensstemmelse med regler eller beslutninger efter planlovens 3, eller en aftale med en statslig eller regional myndighed, kan kun fraviges med Miljøministerens, henholdsvis den pågældende myndigheds samtykke. 14

14 Bestemmelser UDKAST 15

15 UDKAST Bilag 1 Matrikelkort

16 UDKAST Bilag 2 Arealanvendelse

17

18 U AST Bilag 3 OSD-udpegningskort Signaturforklaring