VURDERINGSRAPPORT. Dalgas Avenue Aarhus C. Aarhus Kommune. Vurderingsdato den 1. november 2014

Transkript

1 VURDERINGSRAPPORT Dalgas Avenue Aarhus C Aarhus Kommune Vurderingsdato den 1. november 2014

2 INDHOLDSFORTEGNELSE 1 SAMMENFATNING 2 VURDERINGSRAPPORT VURDERINGSRAPPORT UDFØRT ARBEJDE OG INFORMATIONSGRUNDLAG VURDERINGENS FORUDSÆTNINGER 3 EJENDOMSRAPPORT GENEREL BESKRIVELSE AREALFORHOLD OFFENTLIGE FORHOLD LEJEFORHOLD OG ØKONOMI VÆRDIFASTSÆTTELSE BILAG A. BELIGGENHED B. MATRIKEL OG BYGNINGSOVERSIGT C. LEJESPECIFIKATION D. TINGBOGSATTEST AF 25. SEPTEMBER 2014 E. FOTOMONTAGE

3 SAMMENFATNING 2 SAMMENFATNING

4 SAMMENFATNING 3 SAMMENFATNING Ejendommen Adresse: Dalgas Avenue 12, 8000 Aarhus C. Matr.nr: 741hg Marselisborg, Århus Grunde. Anvendelse: Offentlige formål Undervisning. Vurderingstema Denne vurdering er foretaget med det formål at fastsætte ejendommens kontante markedsværdi som investeringsejendom på vurderingsdagen i almindelig fri handel. Ejendommen overtages med alt ledigt til købers disposition. Vurderingen er udført under hensyntagen til og på basis af den nuværende og i kommuneplanen tilladte anvendelse. Markedsværdien fastsættes ud fra følgende scenarier: Scenarie 1: Ejendommens markedsværdi ved udlejning af det bestående bygningskompleks. Scenarie 2: Ejendommens markedsværdi ved udlejning af bygning nr. 1-6 og med tillæg af den på ejendommen værende byggeret efter nedrivning af bygning nr. 7-13, idet der

5 SAMMENFATNING 4 henvises til bilag B for bygningsoversigt. I vurderingen indgår fastsættelse af markedslejen. Vurderingsmetode Ejendommen er for så vidt angår det eksisterende bygningskompleks vurderet på baggrund af kapitaliseringsmetoden (1. års afkast), som er den mest accepterede og anvendte metode blandt investorer i Danmark. Byggeretten i vurderingsscenarie 2 er vurderet efter residualværdiprincippet. Særlige forudsætninger Vurderingen er udført under hensyntagen til og på basis af den nuværende og i kommuneplanen tilladte anvendelse. Efter anmodning fra opdragsgiver er der set bort fra de på ejendommen tinglyste servitutter vedrørende tilbagekøbsretter for Aarhus Kommune. Det er lagt til grund for vurderingen, at der i forbindelse med et eventuelt salg vil blive tinglyst en ny forkøbsret for Aarhus Kommune, ligesom der tinglyses en deklaration, hvoraf det fremgår, at ejendommen alene må benyttes til undervisningsformål. Ejendommen vurderes under forudsætning af, at ejendommen ved et salg vil blive solgt med fuld ansvarsfraskrivelse fra sælgers side. Køber vil forud for et eventuelt køb få fuld adgang til ejendommen og dennes dokumenter. Der henvises herunder til vurderingsrapportens afsnit vedrørende vedligeholdelse og miljøforhold. Vurderingsdato Den 1. november Arealer Bygningsarealer iflg. BBR-Meddelelse Bygning 1 Bygning 3 I alt Bebygget areal m m m 2 Samlet bygningsareal m m m 2 Kælder 920 m 2 * 0 m m 2 Samlet erhvervsareal m m m 2 * Heraf 584 m 2 erhverv i kælder. I henhold til den udleverede arealspecifikation for bygning 1 udgør det samlede areal 3.473, m 2 inkl. 588 m 2 kælder. Forskellen i bygningsarealerne er ikke undersøgt nærmere. Bygningsarealerne i henhold til BBR er grundlag for vurderingen og forudsættes at være i overensstemmelse med de faktiske forhold. Bygningsarealer i henhold til arealspecifikationen er dog anvendt i forhold til opgørelse af arealerne ved vurderingsscenarie 2.

6 SAMMENFATNING 5 Grundareal i h.t. tingbog m² Heraf vej 400 m 2 Lejeforhold Aarhus Kommune har på vurderingstidspunktet udlejet det samlede bygningskompleks. Det er forudsat, at alle lejemål bringes til ophør af Aarhus Kommune i forbindelse med et salg, således ejendommen overtages med alt ledigt til købers disposition. Vurderet markedsleje (nyistandsat) Scenarie 1 Scenarie kr kr. Det er lagt til grund, at lejer afholder alle driftsudgifter bortset fra udvendig bygningsvedligeholdelse (klimaskærm) og udlejers administration. Markedsværdi Markedsværdi pr. vurderingsdagen kontant Vurderingsscenarie 1 eksisterende bygningskompleks kr Vurderingsscenarie 2 - delvis eksis. bygn.kompleks + byggeret kr Gns. markedsværdi for vurderingsscenarie 1 og 2 kr Afkast Startforrentning ved kontant handel 6,75% Ejendommens fordele og ulemper Styrker Bygningskompleks indrettet til undervisningsformål. Beliggende centralt i Aarhus. Adgang til boldbane, svømmehal og idrætsfaciliteter i nærområdet. Parkeringspladser på ejendommen. Svagheder Bygningskomplekset bærer præg af at være en ældre undervisningsbygning såvel i sin indretning, stand/aptering og installationer. Energimærke E og F.

7 VURDERINGSRAPPORT 6 VURDERINGSRAPPORT

8 VURDERINGSRAPPORT 7 VURDERINGSRAPPORT CBRE A/S Frederiksgade Aarhus C Danmark Telefon Fax Rapport dato Den 2. december 2014 Opdragsgiver Aarhus Kommune Udlejning, Salg og Jorder Teknik og Miljø Grøndalsvej Viby J Ejendommen Dalgas Avenue Aarhus C Matr.nr. Vurderingsgrundlag Ejendomskategori Formål Baggrund 741hg Marselisborg, Aarhus Grunde Vurderingsrapporten er udarbejdet ifølge det aftalte på møde den 10. oktober Undervisningsejendom. I forbindelse med opdragsgivers overvejelser om eventuelt salg af ejendommen ønskes markedsværdien af ejedommen fastsat. Ejendommen er ejet af opdragsgiver, og anvendes af Aarhus Kommune til skole samt til udlejning til 3. mand, der tillige anvender de lejede lokaler til undervisningsformål. Vurderingsdato Den 1. november Status vurderingsmand Valuta Ekstern. Alle beløb er angivet i danske kroner (DKK)

9 VURDERINGSRAPPORT 8 Markedsværdi Scenarie 1 eksis. bygningskompleks Kr kontant (tretitomillionerfemhundredetusinde kroner) Scenarie 2 - delvis eksis. bygn.kompleks + byggeret Kr kontant (tretifemmillionersekshundredefemtitusinde kroner) Gns. markedsværdi ved scenarie 1 og 2 Kr kontant (tretifiremillioner kroner) Vores vurdering af markedsværdien er baseret på det udførte arbejde og vurderingens forudsætninger som angivet nedenfor. Vurderingsstandard Vurderingen er udarbejdet i overensstemmelse med seneste udgave af The RICS Valuation Professional Standards ( The Red Book ) Vi bekræfter, at vi har såvel lokalt som nationalt kendskab til erhvervsejendomsmarkedet for nærværende ejendomstype, samt har viden og erfaring til at gennemføre vurderingen på en kompetent måde. Vurderingstema Denne vurdering er foretaget med det formål at fastsætte ejendommens kontante markedsværdi som investeringsejendom på vurderingsdagen i almindelig fri handel. Ejendommen overtages med alt ledigt til købers disposition. Markedsværdien fastsættes ud fra følgende scenarier: Scenarie 1: Ejendommens markedsværdi ved udlejning af det bestående bygningskompleks. Scenarie 2: Ejendommens markedsværdi ved udlejning af bygning nr. 1-6 og med tillæg af den på ejendommen værende byggeret efter nedrivning af bygning nr. 7-13, idet der henvises til bilag B for bygningsoversigt. I vurderingen indgår fastsættelse af markedslejen. Ejendommen er for det eksisterende bygningskompleks vurderet på baggrund af kapitaliseringsmeto-

10 VURDERINGSRAPPORT 9 den (1. års afkast), som er den mest accepterede og anvendte metode blandt investorer i Danmark. Byggeretten i vurderingsscenarie 2 er vurderet efter residualværdiprincippet. Markedsværdi som definition er, Det vurderede beløb, som en ejendom vurderes at kunne sælges for på vurderingsdagen i en sædvanlig handel mellem en villig køber og en villig sælger efter passende markedsføring, hvor parterne er uafhængige af hinanden og har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang. Særlige forudsætninger Vurderingen er udført under hensyntagen til og på basis af den nuværende og i kommuneplanen tilladte anvendelse. Efter anmodning fra opdragsgiver er der set bort fra de på ejendommen tinglyste servitutter vedrørende tilbagekøbsretter for Aarhus Kommune. Det er lagt til grund for vurderingen, at der i forbindelse med et eventuelt salg vil blive tinglyst en ny forkøbsret for Aarhus Kommune, ligesom der tinglyses en deklaration, hvoraf det fremgår, at ejendommen alene må benyttes til undervisningsformål. Ejendommen vurderes under forudsætning af, at ejendommen ved et salg vil blive solgt med fuld ansvarsfraskrivelse fra sælgers side. Køber vil forud for et eventuelt køb få fuld adgang til ejendommen og dennes dokumenter. Der henvises herunder til vurderingsrapportens afsnit vedrørende bygningsgennemgang og miljøforhold. Vurderingens forudsætninger Vurderingen bygger på nedennævnte forudsætninger i relation til bygningens tilstand, tekniske installationer og driftsmateriel, offentlige planforhold, regler og bestemmelser, miljømæssige forhold m.fl. Hvis de forudsætninger, som udgør grundlaget for nærværende vurderingen, ikke er i overensstemmelse med de faktiske forhold, kan vurderingssummen være opgjort forkert og skal således genovervejes. Fravigelser i forhold til vurderingsstandard Ingen.

11

12 VURDERINGSRAPPORT 11 UDFØRT ARBEJDE OG INFORMATIONS- GRUNDLAG Informationsgrundlag Arbejdet er baseret på dokumenter og informationer som opdragsgiver har leveret, og som vi forudsætter, er korrekte og pålidelige. I det omfang det har været nødvendigt, har vurderingsmanden indhentet supplerende dokumenter og informationer. Følgende dokumenter er modtaget og indhentet: Lejekontrakter med Aarhus Academy for Global Education, Aarhus Kommune Børn og Unge og Dalgas Skolen - Lille Skole for Voksne. Diverse tegningsmateriale. Arealspecifikation. Energimærker, dateret og Offentlig ejendomsvurdering 2013 Skatter og afgifter m.m BBR-meddelelse af Aarhus Kommuneplan , rammeområde OF. Attest vedrørende kortlægning efter jordforureningsloven. Herunder er følgende bilag en del af vurderingsrapporten: A. Beliggenhed B. Matrikel og bygningsoversigt C. Lejespecifikation D. Tingbogsattest af 25. september 2014 E. Fotomontage Ejendommen Besigtigelse Arealer Vurderingsrapporten indeholder en kort beskrivelse af ejendommens beliggenhed og de ejendomsspecifikke forhold, som udgør grundlaget for vurderingen. Ejendommen er besigtiget af Hans Peder Larsen og Søren Schütze fra opdragsgiver samt Niels Lund Lihn fra CBRE A/S den 30. september Vi har ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen, men har anvendt det grundlag som opdragsgiver har leveret.

13 VURDERINGSRAPPORT 12 Arealer i henhold til BBR-Meddelelse og den af opdragsgiver udleverede arealspecifikation udgør således grundlaget for nærværende vurdering. Servitutter/ deklarationer Der henvises til vedhæftede kopi af tingbogsattesten af 25. september 2014 (bilag D). Akterne for servitutterne samt ejendomsdatarapport er efter aftale med opdragsgiver ikke indhentet og gennemgået. Det forudsættes, at disse ikke giver anledning til væsentlige bemærkninger eller betydning for ejendommens markedsværdi, idet der henvises til nærværende vurderings afsnit vedrørende særlige forudsætninger. Miljøforhold Der er ikke foretaget særskilte geotekniske- eller miljøundersøgelser af ejendommen, hvorfor det forudsættes, at der på ejendommen ikke er geologiske og/eller geofysiske forhold, forurening, eller skadelige og/eller farlige materialer, der kan påvirke vurderingen. Det er en forudsætning i vurderingen, at ejendommen sælges med fuld ansvarsfraskrivelse fra sælgers side, idet køber forud for et eventuelt køb dog får fuld adgang til ejendommen og dennes dokumenter, ligesom køber tillige er berettiget til at foretage forurenings- og geotekniske boringer og undersøgelser på ejendommen. Køber påtager sig risikoen for eventuel efterfølgende forurening, der konstateres på ejendommen. Ejendommen er på vurderingstidspunktet ikke kortlagt på vidensniveau 1 eller 2 efter forureningsloven, jf. oplysninger fra Region Midtjylland. Vedligeholdelse Der er ikke foretaget byggeteknisk gennemgang af bygningskomplekset. Det må påregnes, at bygningerne, herunder de heri værende installationer i forbindelse med genudlejning skal ombygges og istandsættes, samt eventuelt opdeles i mindre lejemål, hvilket der tages højde for ved fastsættelse af ejendommens markedsværdi.

14 VURDERINGSRAPPORT 13 Offentlige forhold og planer Vi har gennemgået rammerne, der er gældende for ejendommen i henhold til Kommuneplan for Aarhus Kommune. I henhold til PlansystemDK er der ikke registreret gældende lokalplaner for ejendommen. Lejeforhold Aarhus Kommune har på vurderingstidspunktet udlejet det samlede bygningskompleks. Der er indgået tre lejekontrakter, hvor de to nyeste er tidsbegrænset til ophør den 31. december 2016 og uopsigelighedsperioden fra udlejers side er udløbet i den ældste lejekontrakt fra 1991, således denne lejekontrakt kan bringes til ophør, såfremt kravene herfor i erhvervslejeloven i øvrigt er opfyldt. Det er forudsat, at Aarhus Kommune i forbindelse med et salg får bragt alle lejekontrakter til ophør, og Aarhus Kommune afholder de udgifter, der eventuelt er forbundet hermed. Ejendommen vurderes med alt ledigt til købers dispensation og overtages således uden lejere eller andre brugsrettigheder for 3. mand. Ved et eventuelt salg er det opdragsgivers forpligtelse at frigøre ejendommen fra de nuværende brugere/lejere.

15 VURDERINGSRAPPORT 14 VURDERINGENS FORUDSÆTNINGER Adkomst til ejendommen Markedsværdi Det forudsættes, at der ikke er indskrænkning i adkomst, udover hvad der fremgår af den modtagne information. Denne vurdering er foretaget med det formål at fastsætte ejendommens kontante markedsværdi som investeringsejendom på vurderingsdagen i almindelig fri handel. Ejendommen overtages med alt ledigt til købers disposition. Vurderingen er udført under hensyntagen til og på basis af den nuværende og i kommuneplanen tilladte anvendelse. Markedsværdien fastsættes ud fra følgende scenarier: Scenarie 1: Ejendommens markedsværdi ved udlejning af det bestående bygningskompleks. Scenarie 2: Ejendommens markedsværdi ved udlejning af bygning nr. 1-6 og med tillæg af den på ejendommen værende byggeret efter nedrivning af bygning nr. 7-13, idet der henvises til bilag B for bygningsoversigt. I vurderingen indgår fastsættelse af markedslejen. Ejendommen er for så vidt angår det eksisterende bygningskompleks vurderet på baggrund af kapitaliseringsmetoden (1. års afkast), som er den mest accepterede og anvendte metode blandt investorer i Danmark. Byggeretten i vurderingsscenarie 2 er vurderet efter residualværdiprincippet. Markedsværdi som definition er, Det vurderede beløb, som en ejendom vurderes at kunne sælges for på vurderingsdagen i en sædvanlig handel mellem en villig køber og en villig sælger efter passende markedsføring, hvor parterne er uafhængige af hinanden og har handlet kyndigt, fornuf-

16 VURDERINGSRAPPORT 15 tigt og uden tvang. Ejendommen Centralvarmeanlæg, belysning og andre installationer indgår som en integreret del af ejendommen og er dermed en del af vurderingen. Med mindre andet er anført i rapporten, forudsættes det: at ejendommen i sin helhed er lovligt opført, indrettet og benyttet, at installationer er lovlige og funktionsdygtige, at der ikke er uafsluttede sager om lovgivningsmæssige påbud eller andre forhold vedrørende ejendommen og dens benyttelse, at ejendommen ikke er behæftet med skjulte fejl eller mangler, eller står umiddelbart overfor større vedligeholdelsesarbejder end hvad der er nævnt i rapporten, og at de to registrerede byggesager på ejendommen, jf. den indhentede BBR-Meddelelse ikke giver anledning til væsentlige bemærkninger. Byrder Momsregistrering Medmindre andet er anført i rapporten, forudsættes det: at tinglyste deklarationer og servitutter, samt ejendomsdatarapport, der ikke er rekvireret eller gennemgået, ikke er værdiforringende for ejendommen, at der ikke påhviler ejendommen utinglyste rettigheder eller byrder, at der ikke påhviler ejendommen utinglyst gæld til det offentlige eller andre, at der ikke er afsagt kendelser eller vedtaget betalingsvedtægter vedrørende anlægsarbejder, hvoraf der senere pålægges ejendommen udgifter. at der ses bort fra de på ejendommen tinglyste servitutter vedrørende tilbagekøbsretter for Aarhus Kommune. at der i forbindelse med et eventuelt salg vil blive tinglyst en ny forkøbsret for Aarhus Kommune og en deklaration, hvoraf det fremgår at ejendommen alene må benyttes til undervisningsformål. Med mindre andet er anført i rapporten, forudsættes det, at ejendommen ikke er momsregistreret.

17 VURDERINGSRAPPORT 16 Miljømæssige forhold Ejendommens tilstand Lejere Henlæggelser Udover det i rapporten anførte forudsættes det, at der på ejendommen ikke er geologiske og/eller geofysiske forhold, forurening, eller skadelige og/eller farlige materialer, der kan påvirke vurderingen. I mangel af oplysninger på det modsatte forudsættes det: at ejendommen er fri for råd og svamp, at ejendommen ikke har strukturelle eller latente defekter, at de anvendte materialer og konstruktionsteknikker er i overensstemmelse med kutymer, byggereglement m.v. Medmindre andet er anført i rapporten, forudsættes det: at ejendommen frigøres fra nuværende lejere og eventuelle andre brugsrettigheder for 3. mand, at ejendommen kan oppebære den vurderede markedsleje efter den forudsatte istandsættelse og ombygning i forbindelse med genudlejning, at kommende lejere afholder alle forbrugs- og driftsudgifter bortset fra udgifter til udvendig bygningsvedligeholdelse (klimaskærm) og udlejers administration. Til ejendommens indtægter er der ikke medtaget eventuelle lejerbetalte henlæggelser til fornyelser af varmeanlæg, elevatorer, tekniske anlæg mv. Eventuelle henlæggelser forudsættes, at blive modsvaret af tilsvarende omkostninger til fornyelser af installationerne.

18 EJENDOMSRAPPORT 17 EJENDOMSRAPPORT

19 EJENDOMSRAPPORT 18 GENEREL BESKRIVELSE Beliggenhed Ejendommen er beliggende centralt i Aarhus centrum jf. kort i bilag A. Nærområdet består primært af boliger. Der er gode indkøbsmuligheder i umiddelbar nærhed til ejendommen, ligesom der er adgang til boldbane, svømmehal mv. Der er god adgang til offentlige transportmidler, herunder Aarhus Banegård, som er beliggende i gåafstand fra ejendommen. Ejendommen Ejendommen består af såvel grund som bygninger. Energimærke Ejendommen har energimærke F og E, iflg. energimærkning fra 30. juni 2009 og 2. juni Opførelsesår iflg. BBR Der er registreret to bygninger, som er opført i henholdsvis 1961 med om- /tilbygning i 1991 og i 1974 med om-/tilbygning i Kortfattet beskrivelse På ejendommen er der opført to bygninger, der på vurderingstidspunktet anvendes til undervisningsformål. Bygning 1 er opført i teglsten og med sadeltag, der i henhold til BBR er belagt med fibercement, herunder asbest. Bygningen er indrettet til undervisningsformål, herunder med gymnastiksal. Bygningen er opført med mange tunge vægge, hvilket reducerer bygningens fleksibilitet og skønnes at forøge ombygningsomkostningerne væsentligt ved en eventuel fremtidig ændring af indretningen. Bygningen fremstår med ældre vinduer med trærammer og ældre installationer. Bygning 2 er en pavillonbygning opført i træ og med sadeltag, der er belagt med tagmateriale som bygning 1. Herudover forbindelsesgang der ligeledes er opført i træ med built-up tag. Bygningen anvendes til undervisningsformål. Bygningerne er primært ventileret med naturlig ventilation, og i det omfang der er mekanisk ventilation, er det ældre anlæg. Bygningerne opvarmes med fjernvarme. Der henvises til den som bilag E vedlagte fotomontage. Vedligeholdelse Bygningskomplekset fremstår vedligeholdt under hensyntagen til bygningernes alder, idet det bemærkes, at eksempelvis vinduer, tag, toiletter, installationer er af

20 EJENDOMSRAPPORT 19 ældre dato. Det må således påregnes, at bygningerne, herunder de heri værende installationer i forbindelse med genudlejning skal ombygges og istandsættes, samt at bygningen eventuelt skal opdeles i mindre lejemål, hvilket der tages højde for ved fastsættelse af ejendommens markedsværdi. Udenomsarealer Der er begrænsede udenomsarealer, som dels benyttes til parkering og dels er anlagt med græs og grøn beplantning. Der er i vurderingen medregnet 50 parkeringspladser. Miljøforhold Ifølge forureningsattesten er ejendommen ikke kortlagt som forurenet udover den generelle områdeklassificering.

21 EJENDOMSRAPPORT 20 AREALFORHOLD Grundareal ifølge tingbog Grundareal m² Heraf vej 400 m² Bygningsarealer Bygningsarealer iflg. BBR-Meddelelse Bygning 1 Bygning 3 I alt Bebygget areal m m m 2 Samlet bygningsareal m m m 2 Kælder 920 m 2 * 0 m m 2 Samlet erhvervsareal m m m 2 * Heraf 584 m 2 erhverv i kælder. I henhold til den udleverede arealspecifikation for bygning 1 udgør det samlede areal 3.473, m 2 inkl. 588 m 2 kælder. Forskellen i bygningsarealerne er ikke undersøgt nærmere. Bygningsarealerne i henhold til BBR er grundlag for vurderingen og forudsættes at være i overensstemmelse med de faktiske forhold. Bygningsarealer i henhold til specifikationen er dog anvendt i forhold til opgørelse af arealerne ved vurderingsscenarie 2.

22 EJENDOMSRAPPORT 21 OFFENTLIGE FORHOLD Zonestatus Byzone. Offentlig vurdering Vurderingsår 1. oktober 2013 Vurdering kr Heraf grundværdi kr Servitutter Der henvises til vedhæftede kopi af tingbogsattest af 25. september 2014 (bilag D). Akterne for servitutterne er efter aftale med opdragsgiver ikke gennemgået. Efter anmodning fra opdragsgiver er der set bort fra de på ejendommen tinglyste servitutter vedrørende tilbagekøbsretter for Aarhus Kommune. Det er lagt til grund for vurderingen, at der i forbindelse med et eventuelt salg vil blive tinglyst en ny forkøbsret for Aarhus Kommune, ligesom der tinglyses en deklaration, hvoraf det fremgår at ejendommen alene må benyttes til undervisningsformål. Kommuneplan Aarhus kommuneplan er gældende. Ifølge kommuneplanen er ejendommen beliggende i område Frederiksbjerg under rammenummer OF. Af kommuneplanens rammer fremgår det, at områdets anvendelse er udlagt til offentlige formål (undervisnings- og institutionsområde og lignende). Konkrete bestemmelser for rammeområdet: Maks. etageantal: 4 Maks. bebyggelsesprocent: 125 for området under et. Området er udpeget som byomdannelsesområde, hvilket der ses bort fra i nærværende vurdering, idet ejendommen vurderes med en klausul om, at den alene må benyttes til undervisningsformål. Lokalplan Der er ikke nogen gældende lokalplan for ejendommen. Byggeret Ved vurderingsscenarie 1 er det lagt til grund, at der ikke er mulighed for at bebygge ejendommen yderligere. Ved vurderingsscenarie 2 er det lagt til grund, at bygning nr. 7-13, jf. bilag B, nedrives, hvorved der frigøres et grundareal til nybyggeri. Det er vurderet og lagt til grund for vurderingen, at der på det frigjorte areal kan opføres en undervisningsbygningen

23 EJENDOMSRAPPORT 22 i 4 etager med et bebygget areal på m 2, hvorved den samlede byggeret på ejendommen efter nedrivning af bygning nr er fastsat til m 2. Det forudsættes, at Aarhus Kommunes krav til parkering i forbindelse med nybyggeri på grundarealet kan opfyldes som terrænparkering eller på anden vis opfyldes på en for undervisningsbygningen værdineutral måde. Det vurderes, at byggeretsværdien til undervisningsformål er kr. pr. kvadratmeter byggeret, hvorved den samlede markedsværdi af byggeretten kan beregnes til kr

24 EJENDOMSRAPPORT 23 LEJEFORHOLD OG ØKONOMI Lejeforhold Aarhus Kommune har på vurderingstidspunktet udlejet det samlede bygningskompleks. Der er indgået tre lejekontrakter, hvor de to nyeste er tidsbegrænset til ophør den 31. december 2016 og uopsigelighedsperioden fra udlejers side er udløbet i den ældste lejekontrakt fra 1991, således denne lejekontrakt kan bringes til ophør, såfremt kravene herfor i erhvervslejeloven i øvrigt er opfyldt. Det er forudsat, at Aarhus Kommune i forbindelse med et salg får bragt alle lejekontrakter til ophør, og Aarhus Kommune afholder de udgifter, der eventuelt er forbundet hermed. Ejendommen overtages således med alt ledigt til købers disposition. Ejendommens markedsværdi fastsættes på basis af den vurderede markedsleje. Bygningskomplekset skal anvendes til undervisningsformål. Der er et begrænset markedsudbud af bestående ejendomme, der er indrettet til og alene må benyttes til undervisningsformål. Bygninger og lejemål til undervisningsformål er ofte opført/ombygget til den konkrete anvendelse og vil ofte være mere specialindrettet end et kontorlejemål, ligesom der ofte stilles øgede krav til eksempelvis ventilation. Lejeniveauet for undervisningslokaler er på niveau med kontorlejemål. Det er lagt til grund, at ejendommen ikke er frivillig momsregistreret, hvilket der er taget højde for ved vurdering af markedslejen. Det vurderes, at markedslejen for bygningsarealer over terræn i teglstensbygningen efter den skønnede istandsættes og ombygning vil ligge i niveauet 700 kr./m 2 og 450 kr./m 2 for arealerne i pavillonbygningen. Der henvises i øvrigt til den som bilag C vedlagte lejespecifikation. I markedslejen, der er grundlag for værdifastsættelsen, er der medregnet en parkeringsleje for 50 p-pladser. Den årlige leje pr. p-plads er vurderet til kr. Det er lagt til grund, at kommende lejere afholder alle forbrugs- og driftsudgifter bortset fra udgifter til udvendig bygningsvedligeholdelse (klimaskærm) og udlejers administration. Forsikringsforhold Vi har ikke modtaget forsikringspolice, men forudsætter at ejendommen kan forsikres på sædvanlige vilkår.

25 EJENDOMSRAPPORT 24 Driftsbudget Driftsbudget Scenarie 1 Scenarie 2 Husleje Parkeringsleje Samlet Indtægt Ejendommens driftsudgifter (udlejer) Udvendig bygningsvedligeholdelse 50 kr./m² Administration 2% Driftsmæssigt overskud ved kapitaliseret leje Det er lagt til grund, at ejendommens lejere refunderer alle øvrige drifts- og forbrugsudgifter.

26 EJENDOMSRAPPORT 25 VÆRDIFASTSÆTTELSE Kapitalbehov Kapitalbehov Scenarie 1 Scenarie 2 Købspris kontant før reguleringer ½ reg./tinglysningsafgift inkl. gebyr Advokat m.v. anslået Refusion deposita og forudbetalt leje 0 0 Købers kapitalbehov ved kontant handel før reguleringer Reguleringer: Tomgang - 1 års husleje Udlejningsomkostninger 15% Ombyg. og istandsættelse m² m² Nedrivning m² Byggeret m² Købspris efter reguleringer Markedsværdi (netto, afrundet) Markedsværdi kr./m² (inkl. kælder) efter reguleringer Markedsværdi kr./m² (ekskl. kælder) efter reguleringer Afskrivninger Ejendommen er afskrivningsberettiget. Der kan afskrives på tekniske installationer efter gældende regler. Købers startforrentning Under forudsætning af det beregnede driftsmæssige resultat før afskrivning samt det anførte kapitalbehov, vil køber i år 1 opnå en forrentning ved kontant handel af den investerede kapital på: Startafkast ved kontant handel Afkast baseret på markedsleje Vurderingsscenarie 1 Driftsoverskud Kapitalbehov før regulering = 6,75% Vurderingsscenarie 2 Driftsoverskud Kapitalbehov før regulering = 6,75% Markedsværdi Ejendommen vurderes som investeringsejendom, hvor værdien fastsættes ud fra et begyndelsesafkast for investor. Såfremt ejendommen var fuldt udlejet med en driftsøkonomi som opgjort i henhold til driftsbudgettet, ville vi vurdere ejendommen ud fra et begyndelsesafkast på ca.

27 EJENDOMSRAPPORT 26 6,75% svarende til en markedsværdi på Vurderingsscenarie 1 Vurderingsscenarie 2 Tillæg og fradrag i basisvurderingen: kr kontant (basisvurdering A) kr kontant (basisvurdering A) B: Ejendommen overtages med alt ledigt til købers disposition, hvorfor der skal tages højde for tomgangsomkostninger. Under hensyntagen hertil vurderer vi, at den ovenfor beregnede basisværdi skal reduceres med et beløb svarende til ca. 1 års lejeindtægt, svarende til afrundet kr. ved scenarie 1 og kr. ved scenarie 2. C: Der skal endvidere tages højde for udlejningsomkostninger, der er fastsat til 15% af 1. års husleje, svarende til afrundet kr. ved scenarie 1 og kr. ved scenarie 2. D: Henset til bygningskompleksets nuværende indretning og stand må det påregnes, at dette i forbindelse med genudlejning skal ombygges og istandsættes. Den samlede istandsættelsesudgift er fastsat ud fra at der afholdes udgifter svarende til gennemsnitlig kr./m 2 for bygningsarealerne over terræn i Bygning 1 samt for de registrerede erhvervskvadratmeter i Bygning 1. Udgifter til istandsættelse af de øvrige bygningsdele er forudsat indeholdt heri. De samlede ombygnings- og istandsættelsesudgifter kan således opgøres til afrundet kr. ved scenarie 1 og kr. ved scenarie 2. E: I vurderingsscenarie 2 er det forudsat, at en del af bygningskomplekset nedrives, idet der henvises til bilag B. Det samlede bygningsareal, der nedrives, er opgjort til m 2. Det er lagt til grund, at det koster 500 kr./m 2 bygning, der skal nedrives. Det forudsættes, at der ikke er forurening i de bygninger, der nedrives herunder asbest og PCB. F: Markedsværdien af byggeretten på skønnet etagekvadratmeter vurderes til afrundet kr svarende til afrundet kr pr. m 2 skønnet byggeretskvadratmeter. Markedsværdien kan herefter opgøres som følger:

28 EJENDOMSRAPPORT 27 Scenarie 1 Scenarie 2 Basisvurdering (A) Tomgang 1 års husleje (B) Udlejningsomkostninger (C) Ombygnings- og istandsættelsesomkostninger (D) Nedrivningsomkostninger (E) Byggeret (F) Markedsværdi efter reguleringer Baseret på de i nærværende vurdering indeholdte forudsætninger samt vore erfaringer fra salg af lignende ejendomme, vurderes markedsværdien herefter til afrundet Vurderingsscenarie 1 kr kontant skriver kroner tretitomillionerfemhundredetusinde 00/100. Vurderingsscenarie 2 kr kontant skriver kroner tretifemmillionerfemhundredetusinde 00/100. Gennemsnitlig markedsværdi for vurderingsscenarie 1 og 2 Den gennemsnitlige markedsværdi af ejendommen for de to vurderingsscenarier kan på baggrund af ovenstående og ved et simpelt gennemsnit beregnes til skriver kroner tretifiremillioner 00/100. Kr kontant Ejendommens fordele og ulemper Styrker Bygningskompleks indrettet til undervisningsformål. Beliggende centralt i Aarhus. Adgang til boldbane, svømmehal og idrætsfaciliteter i nærområdet. Parkeringspladser på ejendommen. Svagheder Bygningskomplekset bærer præg af at være en ældre undervisningsbygning såvel i sin indretning, stand/aptering og installationer. Energimærke E og F.

29 EJENDOMSRAPPORT 28 BILAG

30 KORT KORT

31 KORT BELIGGENHED Den vurderede ejendoms placering er markeret med den røde prik.

32 MATRIKEL OG BYGNINGSOVERSIGT MATRIKEL OG BYG- NINGSOVERSIGT

33 MATRIKEL OG BYGNINGSOVERSIGT Den vurderede matrikel er markeret med gul indramning. Bygningsoversigt Forudsættes nedrevet ved vurderingsscenarie 2.

34 LEJESPECIFIKATION LEJESPECIFIKATION

35 LEJESPECIFIKATION LEJESPECIFIKATION Adresse Dalgas Avenue 12, 8000 Aarhus C Ejer: Aarhus Kommune Ejendoms nr.: Matr.nr. 741hg Marselisborg, Århus Grunde VURDERINGSSCENARIE 1 Markedsleje Art / beliggenhed Antal Areal 1) kr./p.a. kr./m² Bygningsareal over terræn m² Erhverv i kælder 584 m² Øvrig kælder 336 m² Bygningsareal over terræn 876 m² m² Parkering Total m² Heraf ledigt m² VURDERINGSSCENARIE 2 Markedsleje Art / beliggenhed Antal Areal 2) kr./p.a. kr./m² Bygningsareal over terræn m² Erhverv i kælder 584 m² Øvrig kælder 336 m² m² Parkering Total m² Heraf ledigt m² Noter: 1) Arealer er baseret på de i BBR anførte. 2) Arealer er som udgangspunkt baseret på de i BBR anførte. I relation til de bygningsdele af bygning 1 der nedrives (nr. 7, 8 og 9), jf. bilag B, er disse fratrukket på basis af den udleverede arealspecifikation for Bygning 1 i BBR. Det forudsættes, at arealopgørelsen er korrekt og i overensstemmelse med de faktiske forhold.

36 TINGBOGSATTEST 35 TINGBOGSATTEST

37 TINGBOGSATTEST

38 TINGBOGSATTEST

39 TINGBOGSATTEST

40 TINGBOGSATTEST

41 FOTOMONTAGE FOTOMONTAGE

42 FOTOMONTAGE Bygning 1, jf. BBR

43 FOTOMONTAGE Bygning 3, jf. BBR