Foto: Marianne Diers Odsherred Kommune Detailhandelsanalyse - Odsherred Kommune 14. marts 2013
INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Konklusion, vurderinger og anbefalinger 3 2. Detailhandelen i Odsherred Kommune 27 3. Befolknings- og forbrugsforhold 39 4. Handelsbalance og oplande 45 Bilag 1: Branchefortegnelse
Foto: Marianne Diers Konklusion, vurderinger og anbefalinger
Konklusion, vurderinger og anbefalinger Institut for Center-Planlægning (ICP) har i samarbejde med Odsherred Kommune gennemført en detailhandelsanalyse for Odsherred Kommune. Formålet med analysen er dels at levere input til kommunens planlægning for detailhandel i forbindelse med Kommuneplan 2013-2025, dels at give en række konkrete anbefalinger i forbindelse med detailhandelens udviklingsmuligheder samt vurdere en række konkrete detailhandelsprojekter. På baggrund af analysen har Odsherred Kommune fastlagt mål og retningslinjer for udviklingen af den overordnede detailhandelsstruktur i Odsherred Kommune, herunder foretaget en række ændringer i afgrænsninger af de centerområder, hvor detailhandelen primært skal lokaliseres. Udviklingstendenser i detailhandelen En række forhold vil markant påvirke detailhandelen i de nærmeste år. I 2012 blev reglerne om lukketider i detailhandelen ophævet helt, undtagen på enkelte specielle dage og helligdage. Specielt muligheden for generelt forlænget åbningstid og søndagsåben vil være positiv for de større butikker og for detailhandelen i de større udbud, der kan samordne åbningstiderne. Dette kan betyde, at butikkerne i Odsherred Kommune generelt vil opleve et skærpet konkurrencebillede. E-handel har igennem de senere år været voldsomt stigende. De varer, som danskerne køber mest af på internettet, er tøj, elektronik, bøger, musik og film. Der findes ikke entydig statistik, der belyser hvilken betydning nethandel har for den traditionelle detailhandel, ligesom der ikke er nogen klar skillelinje mellem e-handel, traditionel postordre og varer, der bestilles over nettet, men afhentes i en butik. Det vurderes, at den samlede omsætning for fysiske varer i Danmark var over 15 mia. kr. i 2012. Samlet set vurderes det, at e-handel med udvalgsvarer udgør omkring 10 % af den samlede udvalgsvareomsætning i Danmark. 4
Konklusion, vurderinger og anbefalinger Planloven, der stiller krav til en regulering af detailhandelsudviklingen, herunder målsætning og dokumentation i kommuneplanerne, ligesom lokalplaner skal opfylde en række krav, er senest revideret i 2013. Planloven bestemmer bl.a., at der er maksimale butiksstørrelser på 3.500 m 2 for dagligvarebutikker og generelt 2.000 m 2 for udvalgsvarebutikker. Der kan i byer med mere end 40.000 indbyggere planlægges for udvalgsvarebutikker større end 2.000 m 2 i bymidterne, dog max. 3 stk. i hver planperiode. Således kan der f.eks. ikke planlægges for store udvalgsvarebutikker i hverken Odsherred eller Holbæk Kommune. Den maksimale størrelse på et lokalcenter er 3.000 m 2. Hver butik må maksimalt have et areal på 1.000 m 2. I forbindelse med de senere års stærke priskonkurrence har discountbutikken (f.eks. Netto, Fakta eller Lidl), som markedsfører sig prisaggressivt, opnået en omsætning på mere end 35 % af den totale kolonialsektor. Samtidig har discountbutikken fået en udbredelse, hvor den nu forekommer i alle byer over 5.000 indbyggere, samt i ca. tre fjerdedele af byerne mellem 3.000 og 5.000 indbyggere. Discountbutikken dækker så stor en andel af forbruget på dagligvareområdet, at den i mange mindre byer og markedsområder fungerer som en nærbutik, som i sit udviklingsforløb som butikstype efterhånden har forøget sit butiksareal, udvidet sit sortiment og forbedret sit serviceniveau. Det må forventes, at discountbutikkernes antal og betydning vil øges, hvilket vil ske på bekostning af især mindre supermarkeder, minimarkeder, kiosker og fødevarespecialbutikker. Fastfood, take-away og udespisning forventes generelt i de kommende år at erstatte en stadigt større del af forbrugernes indkøb af fødevarer. Det forbrugerne anvender til udespisning, udgør op mod 20 % af det samlede forbrug af dagligvarer. Det tilsvarende tal i USA er mere end 50 %. Der hersker generel enighed om, at andelen i Danmark vil stige, men i hvilken grad, vil afhænge af de generelle konjunkturer, modestrømninger og holdninger til madlavning. 5
Konklusion, vurderinger og anbefalinger Kædevirksomheder har i de seneste år fået en stærkt stigende del af markedet, og i dag præges lejemålene i butikscentrene og centralt i de største bymidter af butikker, som ejes og styres centralt. Det må forventes, at de egentlige kæder vil få en stærkt øget betydning, og at medlemmerne i frivillige kæder og indkøbsforeninger må underkaste sig en stærkere central styring for at kunne imødegå konkurrencen fra de egentlige kædevirksomheder. Det vurderes, at andelen af kædebutikker er markant mindre i byerne i Odsherred, end det er tilfældet for f.eks. butikkerne i Holbæk bymidte eller Holbæk Megacenter. Også inden for udvalgsvaresektoren vil der gøre sig stærke koncentrationstendenser gældende, både med hensyn til beliggenhed og organisationsform. Generelt er beliggenheden blevet den altafgørende faktor i detailhandelens vurderinger i forbindelse med investeringer i nye butikker. For mange brancher er f.eks. huslejen for butikslokalerne af mindre betydning end kravet til en god beliggenhed. Inden for beklædningsområdet vil tendenserne til en centralisering af udbuddet være størst. Forbrugernes krav om et stort og varieret udbud af varer og butikker, når de skal købe beklædning, betyder, at de vil søge mod de større udbud. Dette kan generelt ses som en trussel mod de relativt små udbud i Odsherred Kommune. Konkurrencesituationen i Nordvestsjælland De væsentligste konkurrenter til butikkerne i Odsherred Kommune er udbuddene i Holbæk bymidte og i Holbæk Megacenter. I Holbæk bymidte planlægges der for et shoppingcenter på ca. 15.000 m 2 i Smedelundsgade. Shoppingcentret vil kunne åbne i 2015, desuden arbejdes der i kommunen for en væsentlig udvidelse af bymidte- Det vurderes, at etableringen af shoppingcentret vil styrke Holbæk i den overordnede konkurrencesituation i forhold til f.eks. butikkerne i Asnæs og Nykøbing. 6
Konklusion, vurderinger og anbefalinger I Holbæk Megacenter er det især butikker som Bauhaus og Elgiganten, der har betydning som indkøbssted for forbrugerne i Odsherred. Området har dog en størrelse og en attraktion, så det vurderes, at også butikker som Jem & Fix og Jysk, der også ligger i Nykøbing, har betydning som indkøbssted for mange forbrugere i Odsherred Kommune. Holbæk Megacenter vil, med de nugældende regler, ikke kunne udbygges væsentligt inden for udvalgsvarer, men trods dette arbejdes der med en udvidelse af Elgiganten, en flytning af Netto og et flytning af Silvan fra havnen til Megacentret. Desuden arbejdes der på at etablere flere bilforhandlere, herunder en flytning af Ford fra bymidten. Status på detailhandelen i Odsherred Kommune ICP har primo 2013 gennemført en rekognoscering af butikkerne i Odsherred Kommune. Der er i alt ca. 80 dagligvarebutikker, 130 udvalgsvarebutikker og 20 butikker, der alene forhandler særligt pladskrævende varer i Odsherred Kommune. Det kan konstateres, at det samlede antal butikker de seneste 14 år kun er faldet med ca. 30 fra ca. 240 i 1999 til ca. 210 i 2013. I forhold til den relativt decentrale detailhandelsstruktur, må dette betragtes som positivt. Bruttoarealet til detailhandel er dels opgjort ved besøg i butikkerne, dels ved hjælp af BBR. Det samlede areal til detailhandel i Odsherred Kommune er ca. 115.000 m 2, heraf udgør arealet til butikker, der forhandler særligt pladskrævende varer ca. 32.000 m 2. Den samlede detailhandelsomsætning i kommunen udgjorde i 2012 knap 1,9 mia. kr. incl. moms. Heraf udgjorde dagligvareomsætningen godt 1,25 mia. kr. Udvalgsvareomsætningen udgjorde godt 600 mio. kr. Definitioner Butikkerne opgøres i tre hovedgrupper: dagligvarer, udvalgsvarer og særlig pladskrævende varer. Dagligvarer: F.eks. discountbutikker, supermarkeder, fødevarespecialbutikker og materialister. Udvalgsvarer: F.eks. butikker inden for tøj, sko, hårde hvidevarer, underholdningselektronik, legetøj samt guld, sølv og ure. Særlig pladskrævende varer: Butikker der alene forhandler biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer samt møbler jf. Planloven. 7
Konklusion, vurderinger og anbefalinger Det samlede detailhandelsforbrug fra borgerne i Odsherred Kommune var i 2011 ca. 1,65 mia. kr. inkl. moms fordelt med ca. 850 mio. kr. på dagligvarer og ca. 800 mio. kr. på udvalgsvarer. Der var på dagligvarer et forhold mellem omsætning og forbrug på 147 % for Odsherred Kommune, mens forholdet på udvalgsvaresiden var 78 % i 2012. Foto: Marianne Diers Det vil sige, at dagligvareomsætningen er 47 % højere end det potentielle dagligvareforbrug hos fastboende borgere og udvalgsvareomsætningen er 22 % lavere end udvalgsvareforbruget hos borgerne i kommunen. Ser man disse tal i forhold til opgørelser fra 1998 og 2007 er der tale om nogenlunde samme niveau. Der er dog noget, der tyder på, at Asnæs markant har styrket sin position i markedet, mens Nykøbing har tabt terræn både inden for dagligvarer og udvalgsvarer. Det vurderes, at turisterne, herunder især landliggerne, i Odsherred Kommune betyder et tilskud til dagligvareomsætningen på knap 500 mio. kr. Inden for udvalgsvarer vurderes det, at landliggere og turister betyder et tilskud til omsætningen på ca. 150-200 mio. kr. Det vurderes, at borgerne i Odsherred Kommune dækker ca. 90 % af deres dagligvareforbrug ved køb i dagligvarebutikkerne i kommunen og ca. 50 % af deres udvalgsvareforbrug på køb i butikkerne i kommunen. Arealudlæg til detailhandel i Odsherred Kommune Frem mod 2025 forventer Odsherred Kommune et fald i befolkningstallet på ca. 9 %. Bl.a. derfor ventes det, at forbruget i Odsherred Kommune frem til 2025 vil stagnere for så vidt angår dagligvarer, mens der forventes en stigning indenfor udvalgsvarer. 8
Konklusion, vurderinger og anbefalinger Udviklingen på dagligvareområdet skal optimistisk ses i lyset af forventningen om en begrænset stigning i forbruget af dagligvarer pr. person samt forventningen om et fald i indbyggertallet i kommunen frem til 2025. Inden for udvalgsvarer forventes der årligt en mængdemæssig stigning i forbruget pr. person på ca. 1,75 %. Dette svarer til den årlige gennemsnitlige mængdemæssige stigning i udvalgsvareforbruget i perioden 1979 2012. En positiv udvikling i antallet af landliggere og turister i øvrigt vil dog kunne blive af stor værdi for detailhandelserhvervene. En arealramme for nyt butiksareal styres dels af forbrugets udvikling, dels af ønsket om at styrke detailhandelen i kommunen. I vurderingen af det fremtidige arealudlæg er der taget højde for øget udbredelse af e-handel, for den skærpede konkurrencesituation, herunder motorvejens forlængelse til Vig og et nyt shoppingcenter i Holbæk og det faktum, at den generelle udvikling går i retning af færre, men stærkere udbudspunkter. Der er dog også lagt vægt på ønsket om at øge især Nykøbings og Asnæs betydning som detailhandelsdestinationer. Generelt er der en tendens til, at arealeffektiviteten målt som omsætning pr. m 2 bruttoareal inden for detailhandelen er faldende. I dag ligger effektiviteten i Odsherred Kommune på ca. 31.000 kr./m 2 bruttoareal inden for dagligvarer og ca. 16.000 kr./m 2 bruttoareal inden for udvalgsvarer. Generelt er der meget stor forskel på arealeffektiviteten fra butik til butik. Dagligvarer Udvalgsvarer Odsherred 31.000 16.000 Næstved 25.000 24.000 Slagelse 25.000 21.000 Vordingborg 28.000 17.000 Tabel 1.1. Eksempler på arealeffektivitet (omsætning pr. m 2 bruttoareal i sjællandske kommuner) Inden for dagligvarer er der en række butikker, der har en meget høj arealeffektivitet. Da en stor del af den samlede omsætning i Odsherred Kommune stammer fra turister, er belastningen på butikkerne oven i købet meget større om sommeren end om vinteren. Dette indikerer, at forbrugerne ikke altid har tilfredsstillende indkøbsforhold. Omvendt er der også en lang række - også større - butikker, der f.eks. på grund af deres koncept og beliggenhed, ikke længere har den betydning for forbrugerne, som de engang havde. Disse har ofte et relativt stort bruttoareal, da f.eks. deres lagerfaciliteter er udviklet til et væsentligt større og bredere sortiment end det, de i dag præsterer. Nye butikstyper, mere rationel håndtering af varer og nylokaliseringer er faktorer, der indebærer, at mange butikker har behov for stadig mere areal. Nogle butikker accepterer en lavere arealbelastning for at give kunderne den rigtige oplevelse. Personale og lagerfaciliteter substitueres således med et større salgsareal. Den liberalisering af lov om butikstid, der trådte i kraft 1. oktober 2012, vil generelt have en tendens til, at omsætningen tidsmæssigt vil kunne udbredes og således vil behovet for yderligere areal alt andet lige blive mindre. 9
Konklusion, vurderinger og anbefalinger Tager man højde for ovenstående, har ICP beregnet og vurderet, at der i 2025 er et behov et behov for yderligere bruttoareal til detailhandelsformål (dagligvarer og udvalgsvarer) på ca. 7.000 m 2 i hele kommunen. Såfremt det f.eks. lykkes at udbrede turistsæsonen, vil dette ikke betyde en stigning i arealbehovet, men alene sikre, at det eksisterende areal kan udnyttes mere effektivt over en længere periode af året. Af nedenstående fremgår det, hvorledes ICP vurderer de maksimale størrelser til dagligvare- og udvalgsvarebutikker samt arealrammen for nybyggeri og omdannelse til dagligvarer og udvalgsvarer i rammeområderne i de udpegede centerområder. Rammeområde: Havnebyen 1C1 Oddenvej Lumsås 2C1 Oddenvej Nykøbing 3.C1 Pakhusområdet Nykøbing 3.C2 Algade Nykøbing 3.C3 Stationsområdet Nykøbing 3.C4 Ruwel Nykøbing 3.C5 Havnevej Øst Rørvig 4C1 Rørvig centrale bydel Højby 5C1 Højby Hovedgade Højby 5C2 Højby ny handelscenter Nr. Asmindrup 6C1 Nr. Asmindrup butiksområde Vig 7C1 Vig Hovedgade Vig 7C2 Vig Center Egebjerg 8C1 Egebjerg Bygade Grevinge 9C1 Grevinge Centrale del Asnæs 10C1 og 10C2 Asnæscentret Asnæs 10C3 Asnæs bymidte Eksisterende areal (m 2 ) Maksimal størrelse til (m 2 ) Daglig- Udvalgsvarebutikkevarebutikker Dagligvarer Udvalgsvarer Ramme til nyudlæg og omdannelser (m 2 ): 1.000 250 1.000 0 1.500 Nedlægges og erstattes af butik til et lokalområdes forsyning på 1.000 m 2 på Matr. Nr. 6 bk, Lumsås by, Højby 100 500 0 0 500 3.500 2.000 8.300 10.100 9.500 1.000 200 0 0 1.200 2.000 500 0 0 5.500 100 1.500 0 1.800 2.500 1.000 250 2.000 900 100 200 250 50 200 1.000 1.000 250 3.600 0 750 Bemærkninger: Se konsekvensvurderingerne 1.000 250 400 0 1.600 Samlet ramme er 2.000 m 2 1.000 500 1.000 1.000 1.000 Bymidteafgrænsningen er ændret, så bymidten alene ligger vest for banen 1.000 1.000 4.500 200 1.100 1.000 250 600 100 1.300 Samlet ramme er 2.000 m 2 1.000 250 800 0 1.200 Samlet ramme er 2.000 m 2 3.500 2.000 5.300 9.700 2.000 1.000 1.000 0 1.200 2.000 Området er blevet indsnævret i forhold til Kommuneplan 2009 10
Konklusion, vurderinger og anbefalinger Rammeområder: Asnæs 10E3 Esterhøjvej Fårevejle Kirkeby 11C1 Butiksområde ved Kalundborgvej og Høvevej Fårevejle Kirkeby 11C2 Butiksområde ved Adelers Allé Fårevejle Stationsby 12C1 Adelers Allé - Hovedgaden Hørve 13C1 og 13C2 Nørregade-Vallekildevej-Søndergade Maksimal størrelse til (m 2 ) Eksisterende areal (m 2 ) Dagligvarebutikker Udvalgsvarebutikker Dagligvarer Udvalgsvarer Ramme til nyudlæg og omdannelser (m 2 ): Bemærkninger: 1.000 100 621 0 0 Området bør ikke udbygges 1.000 250 1.000 200 1.800 - - 300 0 0 Nedlægges som centerområde 1.000 250 1.100 200 1.700 1.000 250 1.400 300 1.300 Generelt er det ICP s opfattelse, at arealudlægget til detailhandel generelt skal styrke de nuværende centerområder. Samlet set, er rammerne til nyudlæg og omdannelser til detailhandelsformål i ovenstående knap 38.000 m 2. Inden for dagligvarer er det vigtigt at åbne mulighed for, at der i især Nykøbing bymidte så centralt som muligt kan etableres store dagligvarebutikker. Der opretholdes bymidter i Højby og Vig for, i forhold til Planlovens regler, at sikre disse byer udviklingsmuligheder på detailhandelsområdet. I lokalcentrene er det generelt væsentligt, at der kan etableres dagligvarebutikker på op til 1.000 m 2, der i planloven er øvre grænse for dagligvarebutiksstørrelse i lokalcentre. I enkelte lokalcentre er den samlede arealramme af markedsmæssige årsager dog kun 2.000 m 2. Der i dag meget få etableringer af dagligvarebutikker med et bruttoareal på mindre end 1.000 m 2. Skal grænsen give realistisk mulighed for nyetablering eller udvidelse, bør den generelt være 1.000 m 2 i de område, der er relevante for etablering af større dagligvarebutikker. For så vidt angår udvalgsvarebutikker, er det væsentligt, at de primært fremadrettet kan etableres i bymidterne i især Nykøbing og Asnæs. Der er i dag 22 butikker, der forhandler særlig pladskrævende varer i Odsherred Kommune. Disse har et samlet bruttoareal på ca. 32.000 m 2. Dette indikerer, at de eksisterende enheder i dag er relativt små. Den trafikale tilgængelighed vurderes fremover at blive meget væsentlig for disse butikstyper, da de oftest har et stort opland. Herudover er det vigtigt, at man arbejder på at koncentrere de særligt pladskrævende butikker, da især bilforhandlere har en god synergieffekt af at være placeret tæt på hinanden. I dag findes der ikke egentlige koncentrationer af bilforhandlere i Odsherred Kommune, og med udviklingen i forhandlernettet og etableringerne i Holbæk vurderes det, at efterspørgslen vil være relativt begrænset. 11
Konklusion, vurderinger og anbefalinger Arealudlægget til særlig pladskrævende varegrupper er baseret på et skøn over hvilke butikstyper, der kan være interesserede i at etablere sig i kommunen. Generelt vurderes det, at der i de kommende år ikke vil være nogen betydelig interesse for at opføre nye butikker, der alene forhandler særligt pladskrævende varer. Det er derfor ICP s vurdering, at nyudlægget til særligt pladskrævende varegrupper minimum skal være ca. 20.000 m 2 i perioden frem til 2025. Arealerne foreslås placeret som vist nedenstående. Nykøbing 3E3 Vangen Nykøbing 3E4 Vesterlyng Vig 7E4 Vig nord Vig 7E5 Vig øst Asnæs 10E6 Asnæs Øst Hørve 13E1 Remisen Maksimal størrelse til butikker, der alene forhandler særligt pladskrævende varegrupper (m 2 ) Ramme for nybyggeri (m 2 ) 2.000 0 3.000 4.000 10.700 4.000 Eksisterende areal, butikker, der alene forhandler særligt pladskrævende varegrupper Bemærkninger: - 0 0 Området nedlægges 4.000 0 15.000 Der er i dag udlagt 50.000 m 2 4.000 0 4.000 Området er blevet indsnævret i forhold til Kommuneplan 2009 5.000 2.700 2.300 Centerbyerne Nykøbing I Nykøbing bymidte er der i alt 55 butikker, hvoraf ca. 40 er udvalgsvarebutikker. Den samlede detailhandelsomsætning i Nykøbing bymidte var i 2012 ca. 420 mio. incl. moms. Foruden butikkerne ligger der i Nykøbing bymidte 40 andre kundeorienterede servicefunktioner. Kun godt 1/3 af den samlede omsætning i bymidten var udvalgsvareomsætning, hvilket peger på, at en meget væsentlig del af udvalgsvareforbruget i Odsherred Kommune dækkes ved køb i butikker i f.eks. Holbæk, Kalundborg og i Hovedstadsområdet. Udviklingsmuligheder for detailhandelen i Nykøbing bymidte Nykøbing by er det største udbudspunkt i Odsherred. Det er et relativt veletableret og indarbejdet udbudspunkt, som kan tilbyde kunderne et relativt bredt butiksudbud. 12
Konklusion, vurderinger og anbefalinger Der er i forbindelse med afdækningen af udviklingsmulighederne for Nykøbing bymidte bl.a. gennemført en kortlægning af butikkerne. Desuden bygger ICP s anbefalinger bl.a. på erfaringer fra andre byer i Danmark og udlandet og en generel viden omkring trends inden for dansk og udenlandsk detailhandel. SWOT Nedenstående skema viser Nykøbing bymidtes styrker, svagheder, muligheder og trusler: Styrker: Algade som gågade Hyggeligt købstadsmiljø Relativt god fremkommelighed i gågaden Bredt dagligvareudbud, med SuperBrugsen, SuperBest, Irma, Netto, Fakta og Aldi, der støtter udvalgsvaredetailhandelen Godt kundeflow i den centrale del af Algade En del gode individuelle og anderledes butikker Parkering relativt tæt på butikkerne Biblioteket og Pakhuset ligger i forbindelse med detailhandelsudbuddet. Svagheder: Begrænset opland Ulige fordeling af kunder og omsætning i forhold til årstiden Få kædebutikker inden for udvalgsvarer Manglende kombination af ude/inde miljø (shoppingcenter) Der er ikke en egentlig ankerbutik i den østlige del af Algade. SuperBest ligger lidt for langt ude og er delvis skjult Manglende mulighed for rundgang i bymidten Muligheder: Trusler: Danmarks største sommerhuskommune Større dagligvarebutikker i Nykøbings periferi Bymiljø styrkes centralt Etablering af attraktive dagligvarebutikker, En styrket detailhandel i Holbæk der er placeret, så de styrker bymid- Udbuddet i det Storkøbenhavnske område ten Manglende satsning på e-handel i bymidtens Flere oplevelser i gadebilledet butikker Brug i højere grad den østlige del af Algade til kræmmermarked etc. Koncentrationen kan øges Udnyt gårdene bedre Etabler bedre p-søgning Målrettet arbejde for at skaffe kædebutikker til bymidten Satsning på lidt skæve butikker i bymidtens yderområder Arbejde med iværksætterkulturen i bymidten Udnytte muligheden for kombination af e-handel og fysisk butik Øge Odsherred-borgernes tilknytning til bymidten Figur 1.13. SWOT for Nykøbing bymidte 13
Konklusion, vurderinger og anbefalinger Skal Nykøbing bymidtes position på detailhandelsområdet sikres og udvikles yderligere og arbejdspladser opretholdes, er det afgørende nødvendigt, at der sikres mulighed for, at bymidten udvikles, så detailhandelen, de øvrige kundeorienterede servicefunktioner og bylivet hele tiden kan leve op til det, som borgere og forbrugere forventer. Algade - det primære handelsstrøg Som det fremgår af nedenstående kort, er det den centrale del af Algade, der udgør rygraden i bymidtens detailhandelsliv. Strækningen har en samlet længde på ca. 450 m. Figur 1.2. Butikker og andre kundeorienterede servicefunktioner i Nykøbing bymidte Nykøbing bibliotek, Pakhuset og de større dagligvarebutikker udgør ankeret i den vestlige ende af Algade, hvor der ikke er noget egentligt anker i den østlige del, selvom SuperBest er en betydelig butik med stor kundestrøm. Algade øst for Havnegade har en række caféer og restauranter. Her er gode muligheder for udeservering, aktiviteter, markedsdage og byliv. Omvendt er butikskoncentrationen her mindre end i Algade vest for Havnegade Markedsdage er generelt en aktivitet, der tilfører en by liv og farver. Ligeledes understøtter markedsdagene bymidten som et autentisk sted med en lokal forankring og bidrager til at øge forbrugernes tilhørsforhold og glæde og stolthed ved bymidten. Kædebutikker er en vigtig markør Andelen af kædebutikker fortæller generelt noget om en stræknings attraktion. Jo flere kædebutikker, jo højere husleje og jo højere kommercielle tryk er der på strækningen. Forholdet mellem antallet af butikker og antallet af andre kundeorienterede servicefunktioner, fortæller meget om en gades overordnede attraktion. Jo større andel butikkerne udgør, jo mere attraktiv er en gade. 14
Konklusion, vurderinger og anbefalinger Ser man på, hvorledes fordelingen er i en typisk bymidte, vil andelen af butikker være højest i de mest attraktive strækninger. Dette hænger sammen med, at butikkerne har en væsentligt højere evne til at betale husleje, end det er tilfældet med klinikker, frisører og restauranter generelt. Figur 1.3 Kædebutikker i Nykøbing bymidte Som det fremgår af ovenstående, er der ikke mange kædebutikker i Nykøbing bymidte. Inden for udvalgsvarer er der kun 10, der er medlem af et profileret kædesamarbejde. Ser man på antallet af beklædningsbutikker, der også er markøren for et udbuds overordnede attraktion, var der kun 14, hvilket er relativt få. Asnæs Asnæs bymidte består i al væsentlighed af Asnæscentret og butikkerne i umiddelbar tilknytning hertil. Der er i alt 35 butikker i Asnæs bymidte, hvoraf ca. 30 er udvalgsvarebutikker. Den samlede detailhandelsomsætning i Asnæs bymidte var i 2012 ca. 400 mio. incl. moms. Foruden butikkerne ligger der i Asnæs bymidte 24 andre kundeorienterede servicefunktioner. Udviklingsmuligheder for detailhandelen i Asnæs bymidte Asnæs by er det næststørste udbudspunkt i Odsherred og har omsætningsmæssigt stort set lige så stor betydning som Nykøbing bymidte. 15
Konklusion, vurderinger og anbefalinger Figur 1.4. Butikker og andre kundeorienterede servicefunktioner i Asnæs bymidte Butiksudbuddet er attraktivt med en relativt stor andel af kædebutikker. Der er dog kun er 35 butikker, hvilket betyder, at bredden i udbuddet ikke er helt så stor som i Nykøbing. 16
Konklusion, vurderinger og anbefalinger 1.5 Kædebutikker i Asnæs bymidte Figur 17
Konklusion, vurderinger og anbefalinger SWOT Nedenstående skema viser Asnæs bymidtes styrker, svagheder, muligheder og trusler: Styrker: Overdækket center Gode dagligvarebutikker Gode ankerbutikker (SuperBrugsen og Netto) i hver ende af centret Gode kædebutikker Godt kundeflow mellem butikker og parkering Parkering meget tæt på butikkerne Svagheder: Begrænset opland Ulige fordeling af kunder og omsætning i forhold til årstiden Få kædebutikker inden for udvalgsvarer Manglende kontakt mellem centret og den oprindelige bymidte Muligheder: Danmarks største sommerhuskommune Bymidten styrkes centralt Søg at få mulighed for at indpasse relativt store udvalgsvarebutikker Målrettet arbejde for at skaffe kædebutikker til centret/bymidten Udnytte muligheden for kombination af e-handel og fysisk butik Øge Odsherred-borgernes tilknytning til bymidten Trusler: En styrket detailhandel i Holbæk Udbuddet i det Storkøbenhavnske område Manglende satsning på e-handel i bymidtens butikker Figur 1.6. SWOT for Asnæs bymidte Asnæscentret et meget væsentligt aktiv Asnæscentret er bymidtens væsentligste detailhandelsmæssige aktiv. Centret har to gode dagligvarebutikker og en række attraktive udvalgsvarebutikker, hvoraf mange er del af et kædesamarbejde. Skal Asnæs bymidtes position på detailhandelsområdet sikres og udvikles er det væsentligt, at der arbejdes for muligheden af at etablere 1-2 store udvalgsvarebutikker. Det vurderes, at en butik som f.eks. Jysk ville kunne etableres i Asnæs. Der er 11 kædebutikker inden for udvalgsvarer i Asnæs bymidte. Der bør arbejdes for at øge dette antal. Ser man på antallet af beklædningsbutikker, der også er markøren for et udbuds overordnede attraktion, var der kun 13, hvilket er relativt få, men alligevel stort set lige så mange som i Nykøbing, hvor der er væsentligt flere butikker. 18
Konklusion, vurderinger og anbefalinger For at koncentrere den fremtidige detailhandelsudvikling mest muligt, vurderes det, at bymidteafgræsningen i den sydlige del af bymidten indsnævres som vist i figur 1.6. Vig Der er i alt 15 butikker i Vig bymidte, hvoraf otte er dagligvarebutikker. Den samlede detailhandelsomsætning i Vig bymidte kan af anonymitetshensyn ikke oplyses. Der er dog primært tale om en meget betragtelig dagligvareomsætning. Udvalgsvareudbuddet generelt ligger på et relativt lavt niveau. I forhold til byens og oplandet størrelse, er der tale om et meget attraktivt dagligvareudbud. Foruden butikkerne ligger der i Vig bymidte 19 andre kundeorienterede servicefunktioner. Vig bymidte består af to dele, dels området hvor SuperBrugsen, Netto og Aldi ligger, dels Vig Hovedgade. Den manglende kobling mellem de to dele betyder, at Vig Hovedgade kun i begrænset omfang har glæde af de mange kunder i de store dagligvarebutikker i bymidten. Figur 1.7. Butikker og andre kundeorienterede servicefunktioner i Vig bymidte Udviklingsmuligheder for detailhandelen i Vig bymidte Foruden detailhandelen og de øvrige kundeorienterede servicefunktioner, er der i sommerperioden en meget betydelig aktivitet i Vig med bl.a. Vig Tuske- og Kræmmermarked samt Vigfestivalen. 19
Konklusion, vurderinger og anbefalinger Disse funktioner betyder, at Vig besøges af væsentlig flere potentielle kunder end langt de fleste andre byer i samme størrelse og beliggenhed. Når motorvejsforlængelsen senere på året åbner, vil trafikken på Rute 21 blive ledt uden om Vig. Omvendt etableres der en omfartsvej fra det store sommerhusområde i Hønsinge Lyng. På trods af etableringen af omfartsvejen vurderes forlægningen af Rute 21, at ville betyde en væsentlig omsætningsnedgang, især for de tre store dagligvarebutikker. 1.8 Kædebutikker i Vigs bymidte Omvendt vurderes det, at f.eks. markedsaktiviteterne og dagligvarebutikkerne fortsat vil kunne støtte livet i Vig Hovedgade, så butikkerne og de øvrige funktioner her ikke i væsentlig omfang vil blive ramt af nedgangen i dagligvareomsætningen. Det vurderes at være kommercielt meget vanskeligt ved f.eks. nybyggeri eller planlægningsmæssige tiltag, at sikre en bedre kobling mellem området ved SuperBrugsen og Vig Hovedgade. Dels vurderes det, at der ikke blandt attraktive, profilerede kædebutikker er interesse for en etablering i Vig, dels har det nuværende udbud i Vig Hovedgade ikke tilstrækkelig tyngde, til at kunne tiltrække kunder i et omfang, der kan finansiere større byomdannelsesprojekter. For at koncentrere aktiviteten i Vig Hovedgade foreslås det, at den del af den nuværende bymidte, der ligger øst for banen, tages ud af bymidteafgrænsningen. 20
Konklusion, vurderinger og anbefalinger Shopping som rekreation og oplevelse Shopping er blevet en udflugt og en oplevelse og er ikke kun opfyldelse af et enkelt behov for en vare. Mens dagligvarer i højere grad bliver købt tættere på bopælen, er kunderne mere villige til at køre længere for det rigtige udbud af udvalgsvarer og oplevelser. Til gengæld opholder de sig så længere i udbudspunktet. Det er derfor af stor betydning, at Nykøbing og Asnæs kan tilbyde et aktivt bymiljø, som giver kunderne en helhedsoplevelse med kulturtilbud, bespisning, gademusikanter og andre bløde værdier som vand, belysning, beplantning og kunst. Der er gjort en del for, at Algade i Nykøbing skal være hyggeligt og rart at færdes i. Her er blandt andet pladsdannelser, træer, bænke og kunst. Da beklædning som nævnt i høj grad er styrende for valg af indkøbssted, er det vigtigt at have et bredt og varieret udbud af beklædning, det er derfor på dette område, at butiksmikset i både Nykøbing og Asnæs yderligere skal styrkes. Bymidterne skal med sin fokus på shoppingoplevelser og andre former for underholdnings- og oplevelsesbaserede virksomheder give borgerne mulighed for at færdes i et inspirerende miljø, hvor hovedattraktionen er et butiksudbud, der favner hele spektret fra det mest specialiserede udbud til det mere standardiserede udbud. Det er væsentligt, at tiltrække de profilerede kædebutikker i kampen om kunderne. Kæderne er generelt stærkt markedsført, og tiltrækker derfor mange kunder. Der skal i et samarbejde med Odsherred Kommune og de relevante erhvervsorganisationer, ejendomsbesiddere m.v. tiltrækkes flere kædebutikker til bymidten. Kædebutikkerne vil sikre, at der er den tilstrækkelige kundestrøm til, at andre butikker og kundeorienterede servicefunktioner kan eksistere også i de mere yderligtliggende positioner i f.eks. Nykøbing. Store udvalgsvarebutikker De senere år har udviklingen i storbutikkerne både inden for dagligvarer og udvalgsvarer været præget af en professionalisering, en koncentration og en fokusering - og dermed en polarisering - på forskellige typer beliggenheder. Butikkerne har rendyrket deres koncepter, således at de målrettet går efter f.eks. attraktive bymidteplaceringer eller en strategi, der er målrettet mod beliggenheder i de større byers aflastningscentre. I bymidterne er det primært store operatører indenfor beklædning og livsstilsprodukter som f.eks. Hennes & Mauritz og Bahne. Det er ikke sikkert, at disse butikstyper på nuværende tidspunkt er interesserede i at etablere sig i byer af Nykøbings og Asnæs størrelse, men der bør alligevel gøres nogle overvejelser om, hvor de i givet fald bør placeres. Generelt er det vanskeligt på en skånsom måde, der tilgodeser bl.a. bevaringshensyn i et købstadsmiljø som Nykøbings, at indpasse meget store butikker. Men det vil være et krav, at beliggenheden skal være meget central, for at de attraktive operatører af store udvalgsvarebutikker vil interessere sig for at etablere butik i bymidterne. Det anbefales, at der centralt i Nykøbing og Asnæs bymidter arbejdes for at åbne mulighed for at etablere en eller to butikker, hver med et bruttoareal 21