AB Rosenhave, Tranbjerg Trankær Vænge 117, 8310 Tranbjerg elsesplan Den 25. juni 2018 ÅF Buildings Denmark Telefon +45 97 22 11 33 www.afconsult.com/dk Herning Viborgvej 1 DK-7400 Herning Aarhus Søren Frichs Vej 34A DK-8230 Åbyhøj
Indholdsfortegnelse Side 1 Generelt:... 3 Kort beskrivelse af boligerne.... 3 Forudsætninger... 3 2 Vejledning til vedligeholdelsesplanen:... 3 3 Konklusion... 4 4 Bygningsdelskort... 5 Tagdækning... 5 Tagrender og nedløb... 6 Facader... 7 Vinduer og døre... 9 Udhuse... 10 Sokler... 12 Træværk... 13 Belægning... 14 Affaldsrum... 15 Brønde i terræn... 16 5 10 års elsesplan... 17
1 Generelt: Kort beskrivelse af boligerne. Andels boligforeningen Rosenhaven består af 24 boliger opført som rækkehuse med henholdsvis 2, 3 og 4 sammenhængende boliger. Boligerne er opført i 1991. 12 boliger er i et plan, medens de øvrige 12 er med udnyttet første sal. Boligerne er uden kælder. Bygningerne fremstår som de er opført med facader i gule teglsten og med tag i gule beton tagsten. Vinduer og døre er træ/alu elementer som er udskiftet i 2017/18. På boliger i to plan er monteret zinkbeklædt kvist på taget. Til hver bolig er et træbeklædt, malet udhus. Tagene på udhus er som på den øvrige bebyggelse gule betonteglsten. Fællesområder er befæstet med asfaltbelægning på kørearealer og SF-sten på gangstier. Foran og bag boligerne er private for og baghaver som ikke er behandlet i denne rapport. Forudsætninger Gennemgangen af boligerne har omfattet udvendige overflader samt udvendige fællesarealer, herunder belægninger og affaldsrum Da der er en del beplantning rundt om og tæt på bygningerne, og der ikke var fri adgang til alle haverne bag bygningerne, er besigtigelsen blevet af mere generel karakter. Ejendommene er besigtiget visuelt for skader og svigt fra terræn, uden brug af stige, eller lift. Der er ikke foretaget destruktive indgreb under besigtigelsen. Alle priser der indgår i drift-planen er excl. moms, med basis i V&S prisdata, samt erfaringspriser. Alle priser er oplyst ud fra en vurdering på vedligeholdelsesplanens udførelsestidspunkt. Det skal præciseres at den endelige udførelsespris først kan fastlægges efter tilbudsindhentning fra entreprenører. ÅF Buildings Danmark kan ikke stilles til ansvar for prisvurderingens rigtighed. 2 Vejledning til vedligeholdelsesplanen: Nærværende vedligeholdelsesplan er et dynamisk dokument, der bør anvendes i arbejdet med drift og vedligeholdelse af bygningerne. Planen er udarbejdet så den dækker en 10 års periode. Det anbefales at opdatere planen hvert 5 år. Hvis der opstår væsentlige drift eller vedligeholdelsesmæssige ændringer i 5 års perioden, kan det være nødvendigt at justere driftplanen tidligere i forhold til den nye situation. Side 3 af 18
3 Konklusion Generelt er bygningerne i god stand og bærer præg af løbende vedligehold, Bl.a. er vinduer udskiftet i 2017/18, maling af udvendig træværk pågår og forventes færdig i efterår 2018 I forbindelse med maling af udhuse, pågår udskiftning af nedbrudt beklædning på disse. Dette udføres en del steder, ved at føre beklædningen helt ned til terræn. Dette er konstruktionsmæssig forkert, idet beklædningen bliver op-fugtet med råd til følge. Facaden bør afsluttes med eternitplade de sidste 15 20 cm ned mod terræn som gjort flere steder, ligeledes bør der i overgangen mellem beklædning og eternit monteres en alu. skinnes. Der er flere steder på facader konstateret algevækst. Der bør i forbindelse med algebehandling af tagene ligeledes udføres algebehandling af de angrebne områder. Side 4 af 18
4 Bygningsdelskort Tagdækning Tagdækningen er gul betontagsten. Betontegl har en levetid på op til 80 år. Bygningerne er opført i 1990/91, hvorfor de burde kunne holde op til 50 år frem. Det er oplyst at tagstenene er afrenset for alger med kemikalier. Stenene er pt. algefri. Tagstenene har en ru overflade hvilket giver ekstra god grobund for algevækst. Grundet den ru overflade forventes en restlevetid på op til 30 år. Tagfladerne algebehandles efter behov ca. hvert tredje år. Akut vedligehold Forventet rest levetid Nej, udføres af entreprenør fra terræn. Enkelte tagsten ligger løse/er skredet, og bør tilrettes nr. 117 mod haveside under Velux-vindue, nr.71 mod gårdsiden tv. for kvist. Opretning af tagsten. 30år Hvert år. Side 5 af 18
Tagrender og nedløb Tagrender og tagnedløb er udført i metal og er alle steder i god stand. Der kunne ikke konstateres utætheder da besigtigelsen foregik i tørvejr. Tagrender og tagnedløb efterses og renses min 1 gang om året så der sikres fri passage for regnvand. Inspektion og rensning bør foregå efterår. Samtidig eftergås for utætheder, defekte samlinger, fastgørelse og korrekt tilslutning til brønd. Akut vedligehold Forventet levetid Nej, Rensning af tagrender på kviste kan udføres fra lift med kurv. Ingen. 15 20 år Hvert år. Side 6 af 18
Facader Facader fremstår i gule teglsten. Facaderne er i god stand uden nævneværdige revner o.l. Ved nr. 99 er der konstateret en skade i murværket under udhæng. Dette bør udbedres for at undgå at fugle bygger rede. Facader gennemgås for manglende fuger, alger, revner, fugtophobning o.a. Ved større revner kontaktes rådgiver for faglig vurdering. Sålbænke er udført som rulskifter, disse gennemgås for revner og manglende mørtel i fuger, for at undgå op-fugtning af underliggende murværk. Alger på facader afrenses/behandles samtidig med behandling af tag. Nej. Akut vedligehold Skade i nr 99. Forventet levetid 50 100 år Hvert år. Side 7 af 18
AB Rosenhavn, Tranbjerg 15133 Sagsnummer : X Dato : 25/06/2018 Revision : X elsesplan Manglende mursten under udhæng Rulskifte Algebegroet gavl Side 8 af 18
Vinduer og døre Vinduer og døre er nye træ-aluelementer med termoruder monteret 2017-18. Akut vedligehold Forventet levetid Vinduer smøres og efterses i ht. leverandørens anvisning, dog mindst en gang om året. Udvendig alu-profiler rengøres min. 2 gange om året i autoshampoo eller lign. Tætningsbånd, beslag o. andet efterses og justeres/udskiftes om nødvendigt. Vinduer og døre er med normal 5 års leverandørgaranti. Fuger omkring vinduer og døre eftergås hvert andet år. Nej. Vinduer i kviste eftergås fra lift med kurv. Dette kan gøres i forbindelse med oprensning af tagrender. Ingen. Min 50 år Hvert år. Side 9 af 18
Udhuse Udhuse er beklædt med malerbehandlede finerplader. Udhusene er pt ved at blive renoveret og malet. Beklædningen er flere steder ført helt ned så den rører ved terræn, med det resultat at pladerne bliver op-fugtet og vil rådne i løbet af få år. Udhusene skal eftergås hvert andet år for råd og manglende maling. Tagene er med betontegl, tagrende og nedløb som den øvrige bebyggelse, og skal vedligeholdes som det. Akut vedligehold Forventet levetid Nej Ændring af beklædning nederst på udhusene. Ja. 15 år Hvert andet år Side 10 af 18
AB Rosenhavn, Tranbjerg 15133 Sagsnummer : X Dato : 25/06/2018 Revision : X elsesplan Højre u-malede side er korrekt udført. Beklædning går til terræn Side 11 af 18
Sokler Sokler er pudset. Der er mange fine revner i sokler. Ved bolig 81 blev der konstateret afskalning på soklen, dette skal udbedres. Soklerne bør eftergås og større skader skal udbedres. Akut vedligehold Forventet levetid Nej. Reparation af sokler Ja. 50 100 år Hvert andet år. Af-skaldet sokkel Side 12 af 18
Træværk Ud over udhuse er underbeklædning udført i malet træ. Beklædningen er i god stand. Underbeklædning malerbehandles hvert 5 år. Akut vedligehold Forventet levetid Nej. Nej. 50 år Hvert 5 år. Side 13 af 18
AB Rosenhavn, Tranbjerg 15133 Sagsnummer : X Dato : 25/06/2018 Revision : X elsesplan Belægning Belægninger i terræn består af asfaltbelægning på kørearealer og SFsten på gang områder. Generelt er belægninger i god stand. Der er enkelte ikke alvorlige lunker. Hvor der forefindes lunker/vandansamlinger i belægningerne, kan disse rettes op. Grundet størrelse og omfang er det ikke et akut behov med mindre de giver gener, og kan derfor udbedres inden for de næste par år. Nej. Akut vedligehold Nej. Forventet levetid 10 15 år Hvert år. Lunke i belægningen Generelt billede af asfalt Side 14 af 18
Affaldsrum Affaldsrummet er som udhuse beklædt med malede finer plader. Rummet er vel-ventileret da der er åbent i top og i bund. Affaldsrummet er malet i år og fremstå i god stand. Affaldsrummet skal eftergås hvert andet år for råd og manglende maling. Tagene er med betontegl, tagrende og nedløb som den øvrige bebyggelse, og skal vedligeholdes som det. Akut vedligehold Forventet levetid Nej. Nej. Ingen. 15 20 år. Hvert andet år. Side 15 af 18
AB Rosenhavn, Tranbjerg 15133 Sagsnummer : X Dato : 25/06/2018 Revision : X elsesplan Brønde i terræn Afvanding af befæstede områder sker via brønde. Ukrudt omkring riste bør løbende fjernes, da rødder derfra ellers vil forskubbe og ødelægge belægningen. Stophaner bør sænkes så man ikke falder over dem Nej. Akut vedligehold Fjernelse af ukrudt, opretning af belægning omkring riste og stophane Ja. Forventet levetid 20 30 år Hvert år. Side 16 af 18
Dato : 14/06/2018 5 10 års elsesplan Økonomi 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Sum Bygningsdel Tagdækning 25000 25000 25000 75000 Tagrender og nedløb 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 50000 Facader 1000 3500 3500 3500 11500 Vinduer og døre 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 50000 Udhuse 135000 135000 135000 405000 Sokler 3000 3000 3000 9000 Træværk 75000 75000 150000 Belægninger 15000 7500 15000 7500 45000 Affaldsrum 15000 15000 15000 45000 Brønde i terræn 10000 10000 10000 30000 0 0 Alle priser er excl. moms. 39000 160000 35000 21000 98000 185000 28500 10000 48000 246000 870500 nt.outlook\mgu7y1yd\elsesplan.docx Side 17 af 18
Dato : 14/06/2018 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Bygningsdel Tagdækning x x x x x x x x x x Tagrender og nedløb x x x x x x x x x x Facader x x x x x x x x x x Vinduer og døre x x x x x x x x x x Udhuse x x x x x Sokler x x x x x Træværk x x Belægninger x x x x x x x x x x Affaldsrum x x x x x Brønde i terræn x x x x x x x x x x nt.outlook\mgu7y1yd\elsesplan.docx Side 18 af 18