BENLØSE BY Lokalplan nr. 177 BENLØSE BY Lokalplan nr. 177 BENLØSE BY PRÆSTEVEJ BENLØSE BYVEJ BENLØSE BY Boliger i Benløse landsby - "Pottemagergården" Tillæg nr. 28 til kommuneplan 2001-2012 SKOLEVANGEN Forslag februar 2006
Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en plan, hvori Byrådet kan fastsætte bindende bestemmelser for et område, f.eks. om - anvendelse, - udstykning, - vej- og stiforhold, - placering og udformning af bebyggelse samt materialer, - bevaring af bygninger og landskabstræk, - sikring af friarealer, - fællesanlæg. Ifølge planloven skal der udarbejdes en lokalplan, inden et større byggeri eller anlægsarbejde eller en større nedrivning sættes igang. Hensigten hermed er at sikre en sammenhæng i planlægningen. Herudover kan Byrådet altid fastlægge nærmere bestemmelser for et område i en lokalplan. Alle har mulighed for at fremsætte indsigelser, bemærkninger og ændringsforslag, og Byrådet skal tage stilling hertil, inden planen kan vedtages endeligt. Efter Byrådets endelige vedtagelse bliver lokalplanen tinglyst på ejendommene inden for planens område. Offentlighedsperiode Dette lokalplanforslag er offentliggjort den xx. xxxx 2006. Kommentarer, ændringsforslag eller indsigelser modtages til og med den xx. xxxxxx 2006 og bedes sendt til: Byrådet Rådhuset 4100 Ringsted Lokalplan 177 Gyrstinge Allindelille Haraldsted Benløse Jystrup Vigersted Kværkeby Bringstrup Teknisk Forvaltnings e-mail adresse: tf@ringsted.dk Kommunens e-mail adresse: ringsted@ringsted.dk Kommunens hjemmeside: www.ringsted.dk Høm Vetterslev Tolstrup Sneslev Nordrup Ørslev 2
Indholdsfortegnelse REDEGØRELSE...5 Baggrund for lokalplanen...5 Eksisterende forhold...5 Lokalplanens indhold...5 Forhold til anden planlægning...6 Regionplan...6 Kommuneplan 2001-2012...6 Kommuneatlas...6 Trafik...7 Spildevand...7 Varme... 7 Vand...7 Miljø... 7 Forurenet jord... 7 Støj...7 Miljøvurdering... 8 Arkæologiske forhold...8 BESTEMMELSER...9 1 Formål...9 2 Område og zonestatus...9 3 Områdets anvendelse...9 4 Udstykning...9 5 Veje, stier og parkering...9 6 Ledningsanlæg og belysning...9 7 Bebyggelsens omfang og placering... 10 8 Bebyggelsens ydre fremtræden... 10 9 Ubebyggede arealer... 10 10 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 11 11 Grundejerforening... 11 12 Retsvirkninger... 11 12aMidlertidige retsvirkninger... 11 13 Vedtagelser... 12 Tillæg nr. 28 til kommuneplan 2001-2012... 13 Kortbilag Bilag 1:... Matrikelkort Bilag 2:...Anvendelsesplan Bilag 3:... Illustrationsplan 3
Lokalplanområde for boliger i Benløse landsby - Pottemagergården Ejlstrupvej Benløse By Lokalplan nr. 177 Præstevej Benløse By Skolevangen Benløse Byvej 4
EJLSTRUPVEJ REDEGØRELSE I henhold til planlovens 16 skal en lokalplan ledsages af en redegørelse, som beskriver lokalplanens forhold til anden planlægning, og som angiver, om lokalplanens virkeliggørelse er afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end byrådet. De egentlige bestemmelser findes i lokalplanens 2. del. af området er vist på kortbilag 1. De ældste bygninger fra 1932 blev oprindeligt anvendt til skole. Senere er de ombygget og har sammen med en række nyere bygninger været indrettet til porcelænsfabrik. Bygningerne står tomme. Området ligger højt i landskabet i kote 45 og falder mod nord. Der er en storslået udsigt mod nord til Haraldsted Sø og kirke. For at lette forståelsen af lokalplanen indeholder redegørelsen desuden en beskrivelse af eksisterende forhold i og omkring lokalplanområdet, og der gives en kort beskrivelse af hovedindholdet og intentionerne med planen. BENLØSE BY Baggrund for lokalplanen Lokalplanen omfatter den ejendom, der har dannet ramme om Porcelænsfabrikken Désirée, herunder et lille areal ved gadekæret, som også er del af ejendommen. Produktionen flyttede i 2004, og ejer ønsker at nedrive de eksisterende bygninger for i stedet at opføre en bebyggelse med 11 rækkehuse. Terrænforhold. Lokalplanens indhold BENLØSE BY Lokalplanen åbner mulighed for, at de eksisterende bygninger nedrives, og at der i stedet opføres 11 rækkehuse i 1 ½ etage. Husene skal tilpasses den eksisterende landsby i proportioner, materialer og udformning. Det vil sige muret byggeri med symmetrisk saddeltag med lille eller ingen udhæng og med hvidmalede vinduer. Bebyggelsen kan opføres som række- Désirée set fra nordvest. Eksisterende forhold Lokalplanområdet ligger i den nordlige del af Benløse landsby og omfatter et areal på ca. 3.000 m 2. Det er bebygget med 1.882 m 2. Området afgrænses mod nord af det åbne land, mod vest af Ejlstrupvej, mod syd af Benløse By og det grønne område omkring gadekæret og mod øst af eksisterende parcelhuse. Afgrænsningen Désirée - gårdrum set fra Benløse By. 5
eller dobbelthuse og placeres tæt på vejskel. Vejadgang til området skal ske fra Benløse By mod syd, mens der bliver stiadgang både fra Benløse By og fra Ejlstrupvej mod vest. Der skal anlægges parkering til boligerne inden for området, mens gæsteparkering kan indrettes på den eksisternde parkeringsplads ved gadekæret. Forhold til anden planlægning Regionplan Området ligger i regionplanens byområde. Det er omfattet af en 300 m kirkebyggelinie, inden for hvilken man ikke må opføre bygninger højere end 8,5 m. Der er fra nord og nordvest kik til Benløse Kirke fra det åbne land. Gadekæret er udpeget som en beskyttet sø. Lokalplanen er i overensstemmelse med regionplanens bestemmelser. mulighed for en bebyggelsesprocent på 40. Der er derfor udarbejdet et tillæg til kommuneplanen. Tillægget er indsat bagerst i dette hæfte. Kommuneatlas De ældste bygninger fra 1932 har oprindeligt været smukke og harmoniske. Det er tidstypiske bygninger opført med facader og tage i røde tegl. Der er imidlertid foretaget så mange omog tilbygninger, at de i Ringsted kommuneatlas kun har fået middel bevaringsværdi. Genbrug til andre formål og renovering/ tilbageføring er blevet undersøgt, men kunne ikke realiseres. Ringsted Kommune er derfor indstillet på at give tilladelse til at nedrive bygningerne til fordel for nybyggeri af god kvalitet. Kommuneplan Området er omfattet af kommuneplanens rammer for område 5B1 - Benløse landsby. Der gælder følgende rammebestemmelser for område 5B1: a. Området udlægges til parcelhuse, rækkehuse o.lign. b. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. c. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 1½ etage og ikke højere end 8,5 m. d. Der skal fastsættes nærmere bestemmelser om beplantning i området, herunder karakteristisk beplantning. e. Det skal sikres, at ny bebyggelse samt om- og tilbygning får en placering, udformning og et materialevalg, som er i overensstemmelse med stedlig byggetradition. Områdets afgrænsning mod det åbne land skal styrkes, således at den oprindelige landsbys placering i landskabet understreges. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med rammebestemmelserne for så vidt angår bebyggelsesprocenten, idet lokalplanen åbner Området set fra syd - Benløse By. Désirée set fra Ejlstrupvej. 6
Trafik Området skal trafikbetjenes fra Benløse By og en stiforbindelse til Ejlstrupvej. Der skal udlægges areal til 1 ½ parkeringsplads pr. bolig. Der anlægges 1 plads pr. bolig inde i selve bebyggelsen, mens de sidste pladser kan anlægges ved gadekæret, når der bliver behov for det. Cykelparkering skal placeres i tilknytning til de enkelte boliger. Spildevand Spildevand skal ledes til kommunalt rensningsanlæg. Området er fælleskloakeret. De nærmere vilkår for afledning af spilde- og regnvand fastsættes i kommunens spildevandsplan. Varme Området er i kommunens varmeplan udlagt til naturgasforsyning med individuel opvarmning. Ejendomme skal tilsluttes før ibrugtagning. Vand Ny bebyggelse skal tilsluttes det lokale vandværk Anbefalinger (uddrag) Undgå for stort varmetab fra vinduer ved fornuftig orientering af bygninger Udnytte passiv solvarme Zoneopdeling - f.eks. toilet, bad og soverum mod nord Undgå miljøfarlige stoffer Naturlig ventilation Tage forberedt for solfanger/ solceller Øget isolering God udnyttelse af dagslys Opsamling af regnvand og genbrug til havevanding eller vaskeri Miljøstation forberedt for øget kildesortering. Forurenet jord Grunden er undersøgt for jordforurening. Der er på matr. nr. 75 a fundet forurening med fyringsolie - se kort nedenfor. Ejer påtænker at foretage yderligere undersøgelser med henblik på oprensning af forureningen. Inden der gives byggetilladelse, skal forureningssituationen være afklaret med Vestsjællands Amt. Opgravet jord skal håndteres efter Ringsted Kommunes anvisninger. Olietanke, der ikke længere er i brug, skal sløjfes efter gældende regler. Lokalplan område N EJLSTRUPVEJ Forurening Miljø Ringsted Kommune ønsker, at der i forbindelse med byggeri tages hensyn til miljøet og anvendes løsninger, som begrænser brugen af miljøfarlige stoffer og begrænser ressourceforbruget, eksempelvis til opvarmning og ventilation. Byrådet har vedtaget et sæt retningslinier, "Miljøhensyn i byggeriet", som gælder, når kommunen sælger grunde, samt ved kommunalt eller støttet byggeri. I private udstykninger er det ikke noget krav, at man følger miljøretningslinjerne, men bygherrer opfordres til at bruge dem som inspiration til at vælge miljørigtige løsninger. Konstateret forurening Støj Området er ikke belastet af støj. BENLØSE BY BENLØSE BY BENLØSE BY PRÆSTEVEJ GEN 7
Miljøvurdering Ringsted Kommune har vurderet, at lokalplan 177 ikke danner grundlag for anlæg, der medfører en væsentlig påvirkning af miljøet. Området består af et tæt bebygget areal, der i mange år har været anvendt til erhvervsformål. Efter gennemførelse af lokalplanen vil udnyttelsen af arealet være væsentlig mindre intensiv og dermed mindre belastende for omgivelserne. De særlige kulturværdier i området bliver sikret og forbedret med lokalplanen. Ringsted Kommune finder på den baggrund, at der ikke skal gennemføres en miljøvurdering i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer. Benløse By set fra vest - Désirée til venstre. Arkæologiske forhold Sydvestsjællands Museum oplyser, at der på arealet ikke findes kendte, ikke-synlige fortidsminder. Arealerne ligger dog centralt omkring Beløse tofte. Der kan være bevaret væsentlige arkæologiske interesser på den ubebyggede del af matriklerne 67 a (på toften) og evt. på matrikel 75 a, mens alle spor formodes destrueret ved byggeri på den øvrige del af lokalplanarealet. Gadekæret set øst. Ejer har indhentet en udtalelse, jf. museumslovens 25. Museet udtaler: "På baggrund af den modtagne beskrivelse af arealernes nuværende tilstand og de foreliggende planer vurderes, at der ikke på de nordlige matrikler findes væsentlige fortidsminder. Ved uændret brug eller besåning af græs på den sydlige matrikel 67 a vurderes det heller ikke, at der vil blive berørt væsentlige fortidsminder, dette er dog under forudsætning af, at der ikke foretages jordarbejder til en dybde af mere end 0,3 m under nuværende overflade på matriklen." FDF-bygning på hjørnet af Benløse By og Ejlstrupvej. Skulle der ved anlægsarbejder på området alligevel blive fundet arkæologiske fund, skal arbejdet straks standses og det arkæologisk ansvarlige museum orienteres - jf museumslovens 27. Udsigt mod nord ad Ejlstrupvej til Haraldsted Sø. 8
BESTEMMELSER Lokalplanens bestemmelser og kortbilag er umiddelbart bindende for borgerne og tinglyses på samtlige ejendomme inden for området. I henhold til planloven fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 4 Udstykning 4.1 Udstykning må kun foretages efter en samlet plan i overensstemmelse med principperne vist på kortbilag 3. 4.2 Grunde må ikke udstykkes mindre end 200 m 2 inklusiv andel af fælles areal, herunder vej, sti og parkering. 1 Formål Lokalplanens formål er at ændre områdets anvendelse til boligformål sikre, at ny bebyggelse får en placering, udformning og et materialevalg, som er med til at opretholde stedets landsbykarakter, og som er i overensstemmelse med stedlig byggetradition. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nr. 8 g, 67 b og 75 a, Benløse by, samt alle parceller, der efter den 1. januar 2006 udstykkes fra de nævnte ejendomme. 2.2 Området er i byzone og skal forblive i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til helårsbeboelse i form af tæt-lav boligbebyggelse. 3.2 Det på kortbilag 2 viste område må kun anvendes til grønt område/ parkering. 3.3 Inden for lokalplanens område må der etableres mindre, tekniske anlæg, som er nødvendige for områdets forsyning. 5 Veje, stier og parkering Veje og stier 5.1 Vejadgang til området skal ske fra Benløse By som vist på kortbilag 2. 5.2 Veje skal udlægges i en bredde af mindst 7 m og anlægges med et befæstet areal på mindst 5 m. Tilslutning til Benløse By, oversigtsarealer, hjørneafskæringer og vendeplads skal udføres efter vejmyndighedens anvisninger. 5.3 Der skal etableres stiadgang fra Ejlstrupvej og Benløse By som vist på kortbilag 2. Stierne udlægges i en bredde af mindst 3 m. Parkering 5.4 Der skal udlægges areal til 1½ parkeringsplads pr. bolig. Ved ibrugtagning af bebyggelsen skal der være anlagt mindst 1 parkeringsplads ved eller i nær tilknytning til den enkelte bolig. Resten (ved gadekæret) skal anlægges, når Byrådet forlanger det. 6 Ledningsanlæg og belysning 6.1 Elledninger må kun udføres som jordkabler. 6.2 Udendørs belysning må kun udføres som lavtsiddende armaturer på ydervægge, som parkbelysning med en lyspunkthøjde på max. 3,5 m og/eller som pullertbelysning. 9
7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige 40. 7.2 Der må højst opføres 11 boliger. 7.3 Bygninger må ikke opføres i mere end 1½ etage og ikke højere end 8,5 m. 7.4 Bebyggelsen skal placeres inden for det på kortbilag 2 viste byggefelt. Bestemmelsen gælder ikke for bygninger, der er mindre end 10 m 2 så som skure, drivhuse og lignende. 7.5 Carporte og garager skal enten placeres i tilknytning til den enkelte bolig eller som et fælles anlæg inden for det særlige byggefelt vist på kortbilag 2. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Bebyggelsen skal opføres efter en samlet plan, som sikrer et arkitektonisk helhedspræg. 8.2 Udhuse i tilknytning til boligerne, udestuer, overdækkede terrasser, carporte og garager skal udføres efter fælles retningslinier i hele området. Bestemmelsen gælder ikke evt. legehuse og drivhuse. Facader 8.3 Ny bebyggelse skal fremstå som muret byggeri med facader og gavle i tegl, enten som blank mur eller som vandskuret/ filtset/ pudset og evt. malet mur. Mindre facadepartier, skure, carporte og lignende må udføres i træ, glas eller metal og skal fremstå enten ubehandlet eller i sort, hvid eller dæmpede farver inden for jordfarveskalaen. Tage 8.4 Tage på beboelsesbygninger skal udføres med symmetrisk saddeltag med en hældning på 35-50 grader. Tage må ikke udføres med valm. 8.5 Tage på beboelsesbygninger må kun beklædes med uglaserede, matte eller halvmatte tagsten i tegl eller beton. Tage på karnapper må endvidere udføres i glas og metal. 8.6 Til tage på udestuer, udhuse, garager, carporte og lignende må anvendes uglaserede tagsten, skiffer, glas, tagpap samt plane, matte tagplader i metal, eternit eller lignende i mørkegrå eller sorte nuancer. Den i 11 nævnte grundejerforening skal fastsætte nærmere begrænsninger i tagmaterialer på sådanne bygninger. 8.7 Udhæng må ikke udføres større end 30 cm. I forbindelse med terrasser og indgangspartier må der etableres større udhæng, dog maksimalt på 1/3 af den samlede facadelængde. Øvrige bestemmelser 8.8 Tagrender og nedløbsrør må kun udføres i metal. 8.9 Vinduer og døre må kun udføres i træ og/ eller metal. Vinduer skal være hvidmalede. 8.10 Der må ikke opsættes antenner, herunder parabolantenner, som er synlige fra vej eller sti. 9 Ubebyggede arealer 9.1 Området skal beplantes og befæstes efter en samlet plan, som er godkendt af Byrådet. 9.2 I skel mod det åbne land mod nord skal der plantes en åben trærække af højstammede, løvfældende træer - i princippet som vist på kortbilag 3. 9.3 Hegn i skel må kun etableres som levende hegn/hæk af løvfældende træer og/eller buske, eventuelt suppleret med trådhegn på den indvendige side. I skel mod vej må 10
der opsættes stakit eller lignende med en maksimal højde på 120 cm. Sådanne stakitter skal fremstå enten hvidmalede eller i ubehandlet træ og udføres ensartede i hele området. Den i 11 nævnte grundejerforening skal fastsætte nærmere bestemmelser om hegn i skel mod vej. 9.4 Terrænregulering på mere end +/- 0,5 m i forhold til eksisterende terræn eller nærmere skel end 1 m må kun ske med Byrådets tilladelse. 9.5 Henstillen og parkering af køretøjer over 3.500 kg, lystbåde, campingvogne og lignende må ikke finde sted inden for lokalplanens område. 10 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 10.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret vej, sti og parkering og beplantning efter bestemmelserne i 5 og 9. 11 Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes en grundejerforening for området med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme inden for området. 11.2 Grundejerforeningen skal oprettes, når Byrådet forlanger det. 11.3 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af de i 3 og 5 nævnte veje, stier og grønt område/ parkering. 11.4 Grundejerforeningen er pligtig at tage skøde på de i 3 og 5 nævnte arealer. 11.5 Grundejerforeningen skal fastsætte fælles retningslinier for beplantning og/eller stakitter i skel mod vej. Grundejerforeningen skal fastsætte fælles retningslinier for istandsættelser og ombygning, sådan at bebyggelsen opretholder et ensartet udtryk med hensyn til tagmaterialer, facadefarver og udformning af vinduer og døre. 11.6 Grundejerforeningen kan inden for lokalplanens rammer fastsætte supplerende fælles retningslinier for tagmaterialer på udestuer, carporte, garager og udhuse. 11.7 Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Byrådet. 12 Retsvirkninger 12.1 Når en lokalplan er vedtaget endeligt og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge 18 i lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lokalplanen tinglyses på de ejendomme, der er omfattet af planen. Eksisterende, lovlig anvendelse kan fortsætte som hidtil. 12.2 Byrådet kan i henhold til 19 i lov om planlægning meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. 12.3 I henhold til 47 i lov om planlægning kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af lokalplanen. 12a Midlertidige retsvirkninger 12.1aIndtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en 11
måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter lov om planlægning 17 stk. 1 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse eller ændring af anvendelsen. Den eksisterende, lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. 12.2aNår fristen for fremsættelse af indsigelser er udløbet, kan der eventuelt efter lov om planlægning 17 stk. 2 opnås tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. 12.3aDisse midlertidige retsvirkninger gælder fra lokalplanforslagets offentliggørelse og indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort. Dog ikke længere end et år fra tidspunktet for offentliggørelse af forslaget. 13 Vedtagelser 13.1 Byrådet vedtog den xx. xxxxx 2006 at udsende forslag til lokalplan 177 til offentlig høring i perioden xx. xxxxxx 2006 til og med den xx. xxxxxx 2006. 12
Forslag til tillæg nr. 28 til Ringsted Kommunes kommuneplan 2001-2012 Med kommuneplantillægget ændres bestemmelsen om, at bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom højst må være 25. Øvrige bestemmelser er uændrede. Område 5B18 - nyt boligområde i Benløse landsby a. Området udlægges til parcelhuse, rækkehuse o.lign. b. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 40. c. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 1½ etage og ikke højere end 8,5 m. d. Der skal fastsættes nærmere bestemmelser om beplantning i området, herunder karakteristisk beplantning. e. Det skal sikres, at ny bebyggelse samt omog tilbygning får en placering, udformning og et materialevalg, som er i overensstemmelse med stedlig byggetradition. Områdets afgrænsning mod det åbne land skal styrkes, således at den oprindelige landsbys placering i landskabet understreges. Vedtagelser Byrådet vedtog den xx. xxxx 2006 at sende forslag til kommuneplantillæg nr. 28 i offentlig høring i perioden fra xx. xxxx 2006 til xx. xxxx 2006. J1 Ejlstrupvej 5B18 5B1 5D2 5B1 5G9 Roskildevej 5D1 5B14 5B2 5B15 5E3 5D3 5D8 13
N Illustrationsplan Kortbilag 3 System 2000