gladsaxe.dk Økonomiudvalget 04.02.2014 Punkt nr. 37, bilag 1 Forslag Lokalplan 226 Brudelysvej 18-24 i Bagsværd Erhvervskvarter
Hvorfor lokalplan? I Gladsaxe Kommune skal der normalt laves en lokalplan når dele af kommuneplanen skal realiseres, når der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af bygninger, og når forældede byplanvedtægter skal moderniseres. Hvad er en lokalplan? En lokalplan består af to dele - en redegørelse for planen og planens juridiske bestemmelser. Formålet med redegørelsen er at orientere kommunens borgere og andre interesserede om den planlagte udvikling. I redegørelsen for planen beskrives de eksisterende forhold i området. Lokalplanens indhold og dens forhold til den øvrige plan lægning beskrives. Desuden forklares lokalplanens retsvirkninger. Den juridiske del indeholder de bestemmelser, der efter lokalpla nens vedtagelse er bindende for grundejerne og brugerne. Lokalplanens bestemmelser er udformet som paragraffer og supple ret med kortbilag. Alle gældende lokalplaner kan ses på www.plansystemdk.dk og på kommunens egen hjemmeside, gladsaxe.dk. Hvad er et kommuneplantillæg? Gladsaxe Kommuneplan 2013 blev endeligt vedtaget i juni 2013. Kommuneplanen fastlægger dels en hovedstruktur for kommunen, byde lene og kvartererne, dels retningslinjer for hele kommunen og rammer for de enkelte områder i kommu nen. Kommuneplanens rammer fastlægger, hvad der kan bestemmes i de fremtidige lokalplaner med hensyn til bebyggelsens art og an vendelse, bebyggelsens tæthed, trafiksystemet, grønne områder m.v. Byrådet kan ændre kommuneplanens rammer ved at udarbejde et kom muneplantillæg, f.eks. for at imødekomme et konkret byggeønske. Rammeændringen kan imidlertid kun foretages efter en forudgående offentlig høring af mindst 8 ugers varighed hos overordnede myn digheder og borgerne i kommunen. En rammeændring vil som regel blive fulgt op af en lokalplan. Lokalplanen kan dog tidligst vedtages endeligt samtidig med eller efter vedtagelsen af rammeændringen. Indsigelsesfrist For at sikre borgernes indsigt og medindflydelse i planlægningen frem lægges hermed et forslag til lokalplan. Samtidigt med lokalplanforslaget fremlægges desuden et forslag til kommuneplantillæg 2. Forslagene er fremlagt i perioden 25.02.2014-22.04.2014. Har du indsigelser eller ændringsforslag til lokalplanforslaget, skal du skrive til: Gladsaxe Byråd By- og Miljøforvaltningen Rosenkæret 39 2860 Søborg eller Pr. e-post: byplan@gladsaxe.dk. Fristen for indsendelse af indsigelser og ændringsforslag er fast sat til 22.04.2014. Før en lokalplan vedtages endeligt, behandler byrådet de modtagne, skrift lige tilkendegivelser og beslutter, i hvilket omfang ændrings forslag og indsigelser skal imødekommes i den færdige lokalplan. Byrådet bekendtgør herefter lokalplanens endelige vedtagelse på kommunens hjemmeside, gladsaxe.dk. Eventuelle yderligere oplysninger om lokalplanforslaget kan fås ved hen vendelse til: Gladsaxe Kommune, By- og Miljøforvaltningen, Rådhus Allé 7, tlf. 39 57 50 42.
Redegørelse for forslag til lokalplan 226 Brudelysvej 18-24 i Bagsværd Erhvervskvarter Baggrund Novo Nordisk ønsker at udvide en del af produktionen i Bagsværd Erhvervskvarter. Det er væsentligt for virksomhedens interne logistik, at de nye funktioner etableres i sammenhæng med den eksisterende produktion. Virksomheden har derfor behov for nye bygninger i den vestlige del af erhvevskvarteret. Det ønskede byggeri omfatter både nybyggeri og tilbygning til eksisterende bygninger på Brudelysvej. For at imødekomme Novo Nordisk ønsker har Byrådet udarbejdet en lokalplan, der forøger byggemulighederne, så det ønskede byggeri kan realiseres. Lokalplanens område Lokalplanens område er på ca. 20.000 m2 og omfatter fire matrikler på Brudelysvej. Området grænser mod nord op til Bagsværd Bypark og mod vest til Hillerødmotorvejen. Indhold Novo Nordisk ønsker at opføre ca. 6.000 m² nyt produktionsog laboratoriebyggeri på ejendommen Brudelysvej 18-24. Byggeriet vil dels være en udvidelse af eksisterende bygninger på ejendommen, og dels opførelse af en helt ny produktionslinje. På sigt ønsker Novo Nordisk også at kunne foretage udvidelser med samme funktioner på ejendommen Brudelysvej 19. I dag er der en bebyggelsesprocent på ca. 70 på den del af området, hvor den eksisterende produktionslinje ligger. Bygningerne her fremtræder som byggeri i tre etager, hvor den tredje etage er trukket lidt tilbage i forhold til resten af bygningerne. Tredje etage indeholder i dag udelukkende tekniske installationer og denne etage indgår kun delvis i bebyggelsesprocenten. Det er Novo Nordisk ønske, at både eksisterende og nye bygninger fremover kan være i tre fulde etager plus en eventuel fjerde tekniketage i det omfang, der vil være behov for det. Da hovedparten af de tekniske installationer fortsat vil ligge i bygningernes tredje etage, vil der kun i begrænset omfang være behov for yderligere installationer på taget. Lokalplanens område er hidtil omfattet af lokalplan 15.08, hvor bygningers omfang reguleres med en bestemmelse om at rumfanget af byggeri ikke må overskride 3 m3/m2 grundareal. Denne type bestemmelser finder ofte anvendelse i områder, der præges af produktions- og lagerhaller, hvor etagehøjderne kan være meget varierende. Lokalplanens formål er at understøtte en hensigtsmæssig byudvikling i Bagsværd Erhvervskvarter. Dette sker ved at fastholde områdets anvendelse til erhvervsformål, med mulighed for kontor- og serviceerhverv, laboratorier og produktion. Med lokalplanen gives mulighed for en udvidelse af produktionsarealet for Novo Nordisk på Brudelysvej. Formålet med lokalplanen er desuden at ændre utidssvarende beregningsmetoder for bygningers omfang. LOKALPLANENS OMRÅDE Det vil være enklere for både Novo Nordisk og for byggesagsbehandlingen i Gladsaxe Kommune, hvis bygningers omfang reguleres med bebyggelsesprocent, hvorfor dette indføres med denne lokalplan. Den tilladte bygningshøjde har hidtil været 12 meter, hvilket 3
IKKE TILLADT TEKNIK OVERSKRIDER BAGATELGRÆNSEN. TILLADT TEKNIK UDFØRT MED FACADEBEKLÆDNING. svarende til mindst 1 p-plads pr. 50 m2 erhvervsareal. Hvis der kan ske dobbeltudnyttelse af parkeringsarealet kan antallet af parkeringspladser reduceres. Cykelparkering skal svare til 1,5 pr. 100 m2 kontorareal. Afskærmning Af hensyn til oplevelsen af området, skal der etableres beplantning langs Hillerødmotorvejen. Området nærmest Hillerødmotorvejen må ikke benyttes til oplag og lignende. LOKALPLANENS BESTEMMELSER FASTLÆGGER, AT TEKNISKE INSTALLATIO- NER PÅ TAGET IKKE MÅ OVERSKRIDE EN VIS HØJDE UDEN VISUEL AFSKÆRM- NING ELLER FACADEBEKLÆDNING. HVIS DEN VISTE BAGATELGRÆNSE OVER- SKRIDES, SKAL DE TEKNISKE INSTALLATIONER UDFORMES ELLER BEKLÆDES, SÅ DE HARMONERER MED RESTEN AF BYGNINGEN. normalt svarer til tre kontoretager. Af tekniske årsager har Novo Nordisk imidlertid behov for bygninger på 3 etager med en samlet højde på op til 15 meter. Lokalplanen fastlægger bebyggelsesprocenten til 110, etageantal højst 4, hvor fjerde etage kun må benyttes til teknik. Bygningshøjden må være 15 meter for byggeri i 3 etager og 18 meter for byggeri i 4 etager. Samlet set forøges byggemuligheden i området med ca. 6.500 m2 fra den nuværende restrummelighed på ca. 8.500 m2 til en samlet mulighed for nybyggeri på ca. 15.000 m2. Lokalplanens miljømæssige konsekvenser Der er i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer gennemført en screening af de miljømæssige konsekvenser ved vedtagelsen af Lokalplan 226. Byrådet konkluderer på baggrund af screeningen, at der ikke er behov for at gennemføre en miljøvurdering. VVM I 2012 udarbejdede Miljøstyrelsen en VVM redegørelse for Novo Nordisk i Bagsværd Erhvervskvarter, som muliggør visse produktionsudvidelser i Novos aktiviteter i Bagsværd. Denne lokalplan giver mulighed for udvidelser, der er i overensstemmelse med VVM redegørelsen. Trafik Lokalplanen vil give mulighed for en øget erhvervsudvikling, som forventes at kunne give op til ca. 100 flere arbejdspladser end hidtil inden for lokalplanens område. Der ville dog også kunne ske en vis udbygning af området uden ændrede planforhold, hvorfor Gladsaxe Kommune ikke vurderer, at lokalplanen vil påvirke trafikmængden mærkbart. Parkeringsforhold Lokaplanen fastlægger, at der skal etableres parkeringspladser Vejbyggelinie Langs Hillerødmotorvejen gælder en vejbyggelinje på 10 meter fra vejskel, hvor der ikke må opføres bebyggelse. Vejbyggelinjen er fastlagt af Vejdirektoratet, som er vejmyndighed. Byggelinjen er fastlagt med henblik på en eventuel vejudvidelse. Parkeringspladser må kun anlægges inden for vejbyggelinjen, når det sikres, at de i fornødent omfang kan erstattes andet sted på grunden. Byggeri inden for vejbyggelinjen langs Hillerødmotorvejen forudsætter, at Vejdirektoratet meddeler dispensation fra byggelinjen. Klimatilpasning På grund af den stigende regnmængde, der er blevet en større udfordring de seneste år, har Gladsaxe Kommune vedtaget en Klimatilpasningsplan, som skal hjælpe med at forebygge og mindske skaderne af skybrud. Det område, som lokalplanen ligger i, er blandt de 13 områder i kommunen, hvor beregninger viser, at der er størst risiko for, at oversvømmelser i forbindelse med skybrud giver skader. Lokalplanen bestemmer derfor, at der ved nybyggeri skal tages stilling til hvilke tiltag, der skal anvendes for at afhjælpe konsekvenserne af de store regnmængder. Regnvand skal holdes på egen grund, og det kan for eksempel ske ved at forsinke det ved brug af grønne tage, indrette arealet på terræn med regnvandsbede, hvorfra vandet kan fordampe, eller ved at etablere underjordisk bassin. Afvandingsforhold Det er kommunens målsætning at fremme grundvandsdannelsen. Derfor opfordrer Gladsaxe Kommune til at tagvand nedsives, såfremt jordbunds- og forureningsforhold tillader det. Befæstede arealer kan eksempelvis udføres som græsarmerede flader. Nedsivning af regnvand fra veje og parkering, tagvand fra større byggeri og erhvervsbygninger kræver tilladelse efter miljøbeskyttelseslovens bestemmelser. Spildevand og regnvand, der ikke nedsives, skal afledes til kommunens offentlige spildevandssystem i overensstemmelse med kommunens spildevandsplan. Det samlede afløb må ikke overstige den vandmængde, der svarer til den gældende afløbskoefficient på 1/3. Det er muligt at få gode råd om nedsivning samt information om nedsivningsforhold ved henvendelse til By- og Miljøforvaltningen. 4
Jordforurening Lokalplanens område er beliggende i byzone, og ejendomme, der ligger i byzone, er som udgangspunkt klassificeret som lettere forurenet i henhold til jordforureningsloven. Dette kaldes områdeklassificering. Forureningen er opbygget gennem mange år og skyldes f.eks. boligop varmning, bilers udstødning, industriens udledning, opfyld og terrænreguleringer samt andre diffuse kilder. Hvis der skal flyttes jord fra et areal, der er områdeklassificeret, skal jorden anmeldes til kommunens miljøafdeling. Der er registreret jordforurening på vidensniveau V1 på ejendommen Brudelysvej 18-22. Ejendommen kan være forurenet med oliestoffer. Der er ikke registreret jordforurening på de øvrige ejendomme inden for lokalplanområdet. Det betyder dog ikke nødvendigvis, at der ikke findes jordforurening i området, men blot at der ikke på nuværende tidspunkt findes oplysninger herom, som er registreret af myndighederne. Træffes jordforurening i forbindelse med nedrivning eller jordarbejde på ejendommene, skal kommunens miljøafdeling kontaktes. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil forslaget er endeligt vedtaget, dog højst 1 år efter forslagets offentliggørelse. Lokalplanens retsvirkninger Efter Byrådets offentlige bekendtgørelse af lokalplanens vedtagelse har lokalplanen retsvirkninger som beskrevet i 15. Vadstupvej Lerhøj Brudelysvej usgraven Laurentsvej Aslaksvej Krogshøjvej Varmeforsyning Lokalplanens område er udbygget med kollektiv varmeforsyning i form af fjernvarme. 6E7 6E2 Vandforsyning Lokalplanområdet ligger i Nordvand A/S vandforsyningsområde. Kommuneplan Lokalplanen er omfattet af kommuneplanens rammeområde 6E2, som kan anvendes til erhverv, kontor- og serviceerhverv, laborarorier og produktion. Bebyggelsesprocenten må være højst 75%, etageantal højst 3, og bygningshøjden må være 12 meter. Da lokalplanen overskrider de bebygelsesregulerende bestemmelser, er der parallelt med lokalplanen udarbejdet et kommuneplantillæg. Med tillægget udskilles et nyt rammeområde med samme anvendelse som hidtil, men med mulighed for bebyggelse på 110%, 4 etager og byggeri på 18 meter. Ophævelse af lokalplan Med vedtagelsen af denne lokalplan ophæves lokalplan 15.08 for området omfattet af lokalplan 226. Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet i den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet under visse forudsætninger give tilladelse til udnyttelse af de omfattede ejendomme i overensstemmelse med forslaget. Smørmosevej Hidtidige rammer Enkeltområde 6E2 Betegnelse Novo Nordisk mv. Vest Anvendelse Erhvervsområde, Kontor- og serviceerhverv, laboratorier og produktion Maks. Bebyggelsesprocent 75% Maks. antal etager 3 etager Maks. bygningshøjde 12 meter Forslag til nye rammer Enkeltområde 6E7 Betegnelse Brudelysvej Anvendelse Erhvervsområde, Kontor- og serviceerhverv, laboratorier og produktion Maks. Bebyggelsesprocent 110% Maks. antal etager 4 etager Maks. bygningshøjde 18 meter 5
Lokalplan 226 Brudelysvej 18-26 i Bagsværd Erhvervskvarter I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27.05.2013) med senere ændringer fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål Denne lokalplan har til formål: at fastlægge områdets anvendelse til erhvervsformål, herunder kontor- og servicevirksomhed, laboratorier og produktionserhverv, at give muliged for en udvidelse af produktionsarealet, at understøtte en hensigtsmæssig byudvikling i Bagsværd Erhvervskvarter, at ophæve utidssvarende bestemmelser i den gældende lokalplan. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet, som er beliggende i byzone, afgrænses som vist på kortbilag 1. 2.2 Lokalplanområdet omfatter følgende matr. nr., alle af Bagsværd: 4bl, 4by, 4bz og 4cg. 3 Områdets anvendelse Området må kun anvendes til erhvervsområde, kontor- og serviceerhverv, laboratorier og produktion. Der kan opstilles mobilmaster inden for området. 4 Bebyggelsens omfang og placering 4.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 110%. 4.2 Det bebyggede areal må ikke overstige 45% af grundarealet. 4.3 Afstanden fra bygninger til naboskel eller vejskel skal være mindst 10 meter. 5 Bebyggelsens højde 5.1 Bygninger må højst opføres i 4 etager, hvor fjerde etage kun må anvendes til teknik. 5.2 Bygninger på op til 3 etager må ikke overstige 15 meter. Bygninger på 4 etager må ikke overstige 18 meter. 6 Bebyggelsens ydre fremtræden Hvis teknik på taget af en bygning ikke kan rummes inden for en vinkel på 45 grader fra tagkant og en højde på 1,5 meter over tagoverfladen, skal teknikken udformes med facadebeklædning eller anden visuel afskærmning, der harmonerer med resten af bygningen. 7 Vejadgang Vejadgang må kun ske fra Brudelysvej. 8 Byggelinier og parkering 8.1 Langs Hillerødmotorvejen gælder en vejbyggelinje på 10 meter fra vejskel, fastlagt af Vejdirektoratet. 8.2 Enhver bebyggelse inden for velbyggelinjen forudsætter Vejdirektoratets godkendelse. 6
8.3 Parkeringspladser må kun etableres inden for vejbyggelinjen, når det sikres, at de kan erstattes andet sted på grunden. 8.4 Der skal etableres 1 parkeringsplads pr. 50 m2 etageareal til kontorerhverv/laboratorier. Ved dokumentation af dobbeltudnyttelse eller andre forhold, der taler for en reduktion af pladserne kan antallet reduceres, dog til minimum og 1 parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal til kontorerhverv/laboratorier. 8.5 Der skal anlægges 1,5 cykelparkeringsplads pr. 100 m² kontorerhverv/laboratorier. Cykelparkering skal placeres nær bygningers hovedindgang eller ved anden hensigtsmæssig indgang. 8.6 Parkering må etableres uden for egen matrikel, når det sker som en del af en fælles parkeringsaftale, hvor det samlede parkeringsbehov for alle aftalens ejendomme er opfyldt. Den anviste parkering skal ligge inden for hensigtsmæssig afstand for brugeren. 9 Udstykning Ingen grunde må udstykkes med en mindre størrelse end 5000 m2. 10 Ubebyggede arealer og hegning Der skal etableres afskærmende beplantning langs Hillerødmotorvejen. Ubebyggede arealer langs motorvejen må ikke benyttes til parkering, oplag og lignende. 11 Skiltning 11.1 Skiltning skal være i overensstemmelse med Designmanual for Gladsaxe Kommune og skal godkendes af Byrådet. 11.2 Skiltning vendt mod motorvejen må alene omfatte firmaskiltning med logo. 12.2 Regnvand må nedsives, såfremt jordbunds- og forureningsforhold tillader det. 12.3 Ved nybyggeri skal der anvendes virkemidler, der kan hjælpe med at håndtere regnvand. Det kan eksempelvis være brug af grønne tage, underjordiske regnvandsbeholdere, regnvandsbede, befæstelsesgrad, bygningernes sokkelhøjde, terrænregulering og placering af bygninger i forhold til den naturlige overfladeafstrømning. 13 Energiforbrug Nybyggeri må kun udføres som lavenergiklasse i henhold til det til enhver tid gældende bygningsreglement. 14 Ophævelse af lokalplan Lokalplan nr. 15.08, tinglyst den 11. juni 1986, ophæves for de ejendomme, der er omfattet af denne lokalplan. 15 Lokalplanens retsvirkninger 15.1 Ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, må kun udstykkes, bebygges og anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Eksisterende lovlig anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil, idet lokalplanen ikke medfører en handlepligt i form af krav om etablering af de anlæg, som planen muliggør. 15.2 Byrådet kan meddele dispensationer til mindre afvigelse fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun finde sted ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 15.3 Private servitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. 12 Afvandingsforhold 12.1 Ved afvanding til kloaksystemet må den maksimale vandmængde ikke overstige den gældende afløbskoefficient på 1 3. 7
Således vedtaget af Gladsaxe Byråd, den xx. august 2010 Karin Søjberg Holst / Philip Hartmann 8
Grusgraven Laurentsvej Bagsværd Hovedgade Vadstupvej Bagsværd Hovedgade Vadstupvej Aslaksvej Krogshøjvej Hillerød Motorvejen Brudelysvej Lerhøj 18 4by 19 4bl 22 4bz 24A 24B 4cg Smørmosevej Lokalplan 226 Kortbilag 1 Lokalplanens afgrænsning Gladsaxe Kommune byplanafdelingen 14-11-2013 1:5000
Lokalplan 226