Viborg Kommune Vurdering af behov for lokale butikker i Viborg og Bjerringbro COWI A/S Cimbrergaarden Thulebakken 34 9000 Aalborg Telefon 99 36 77 00 Telefax 99 36 77 01 wwwcowidk Indholdsfortegnelse 1 Indledning 1 2 Fremgangsmåde 2 3 Sammenfatning 2 31 Agerlandsvej 5 32 Gl Aalborgvej 21-31 7 33 Gl Århusvej 34 (20-32) 9 34 Gl Århusvej 127 11 35 Kildebakken 15 36 Houlkær nord 17 37 Houlkær Nordøst 19 38 Liseborg 21 39 Bjerringbro Nord 23 310 Bjerringbro Vest 25 1 Indledning Viborg Kommune har i samarbejde med COWI A/S foretaget en analyse og vurdering af muligheder for udvikling af enkeltstående butikker på en række udpegede lokaliteter i Viborg og Bjerringbro, der alle ligger uden for eksisterende butiksområder Undersøgelsen, der omfatter 8 lokaliteter i Viborg og 2 lokaliteter i Bjerringbro, har til formål at skabe et samlet overblik over detailhandlens udviklingsmuligheder med henblik på at skabe en hensigtsmæssig udvikling af detailhandlen i overensstemmelse med kommuneplanens overordnede mål og rammer Samtidig skal undersøgelsen medvirke til at forbedre administrationsgrundlaget og dermed være med til at lette sagsbehandlingen, når butikskæder, projektudviklere mv henvender sig til kommunen Der er set nærmere på behovet i dag og på lidt længere sigt (2010-2025) Ifølge planloven skal dagligvarebutikker som udgangspunkt placeres i bymidter og de i kommuneplanen udlagte bydelscentre I Kommuneplan 2009-21 for Viborg Kommune gives endvidere mulighed for, at der i Viborg og Bjerringbro uden for butiksområderne kan etableres enkeltstående butikker alene til et lo- Dokumentnr 73115_2 Version 03 Udgivelsesdato 26 nov 2010 Udarbejdet Kontrolleret Godkendt JEBA, MALN, BRHJ BRHJ BRHJ
2 / 26 kalområdes daglige forsyning Disse dagligvarebutikker må højst være 1000 m² Der gives samtidig mulighed for mindre lokale udvalgsvarebutikker på op til 200 m² Undersøgelsen omfatter Bjerringbro og Viborg, da det alene er her, der kan etableres større enkeltstående butikker jf planloven og kommuneplanens bestemmelser Der er i kommuneplanen fastlagt en række kriterier for placeringen af lokale butikker, bla: - 500 m til nærmeste butiksområde - Der må ikke placeres flere lokale butikker ved siden af hinanden (jf Miljøministeriet også 500 m til nærmeste butik) - Der skal være et naturligt lokalområde at forsyne - Der skal være god infrastruktur og tilgængelighed for alle, dvs placeringen skal ske langs det primære vejnet og ikke ved boligveje internt i boligområder 2 Fremgangsmåde Vurderingen tager udgangspunkt i en kortlægning af eksisterende butiksområder med tilhørende oplande, som er leveret af Viborg Kommune Der er herefter set nærmere på, om der uden for disse områder er et lokalt behov for en dagligvarebutik For hver af de 10 undersøgte lokaliteter er forbrugspotentialet således beregnet for det nære, principielle opland inden for 500 m I nogle tilfælde er det nære opland udvidet for at tage højde for helt lokale forhold Hvor der er sammenfald med oplandet til et bydelscenter, er det overlappende område ikke medtaget i beregningen Kun de udpegede bydelscentre, bymidten samt større dagligvarebutikker over 500 m 2 er inkluderet med et eksisterende opland, som er sat til 500 meter uanset bydelscentrenes størrelse Forbrugspotentialet er beregnet på baggrund af Viborg Kommunes Befolkningsprognose 2008-2023, og specialudtræk fra Danmark Statistisk Forbrugsundersøgelse Det har for nogle oplande været nødvendigt at estimere befolkningstallet, da befolkningsprognosens geografiske enheder ikke er helt sammenfaldende med de potentielle oplande Ligeledes er større byudviklingsområders præcise placering og struktur estimeret Hvor der er brugt omsætningstal og andre specifikke butiksoplysninger henvises til Stockmann 2010, samt butiksliste leveret af Viborg Kommune 3 Sammenfatning Danskernes forbrugsvaner er påvirket af krisen Også dagligvareforbruget er faldet og mange køber mindre og handle billigere end for få år siden Udviklingen har medvirket til en kraftig vækst i antallet af discountbutikker på bekostning af andre butikstyper inden for dagligvarebranchen, og mange kommuner modtager jævnligt henvendelser om etablering af nye discountbutikker
3 / 26 I denne analyse er der foretaget en vurdering af 10 områder, hvor det er undersøgt, om der på baggrund af det lokale befolkningsgrundlag er grundlag for "en enkeltstående dagligvarebutik" i dag - eller på længere sigt Ingen af de undersøgte placeringsmuligheder indgår som en del af kommuneplanens detailhandelsstruktur, og fra områderne er der i alle tilfælde mere end 500 meter til en større dagligvarebutik eller udlagte butiksområder Det ses af gennemgangen, at ingen af de 10 områder har et tilstrækkeligt, lokalt opland til en dagligvarebutik på 1000 m 2 For ingen af de vurderede lokaliteter er det lokale forbrugspotentiale inden for 500 m nok til at kunne sikre butikkens eksistensgrundlag I praksis vil butikker uden for butiksområderne i Viborg og Bjerringbro således være afhængige af mere end det helt lokale opland som en enkeltstående butik, jævnfør planloven, er tiltænkt at skulle betjene En butiks eksistens uden for eksisterende butiksområder forudsætter således kunder fra et større opland Afhængig af de lokale forhold - herunder adgangen til butikker i øvrigt - kan det forventes, at 50-60 % af forbrugspotentialet i et lokalområdes også bruges lokalt - resten af vil formøbles andre steder Det betyder, at en butik oftest vil være helt afhængig af kunder fra et større opland En typisk discountbutik omsætter årligt for 25-35 mio kr Det lokale forbrugspotentiale er opgjort til 13-61 mio kr for områderne i Viborg og 18-32 mio kr for områderne i Bjerringbro og vil i sig selv sjældent være nok til skabe eksistensgrundlag for en discountbutik En stor del af det lokale forbrug forventes således at ske i butikker udenfor det lokale opland I et 2025 perspektiv vil nogle af områderne sammen øge sit forbrugspotentiale pga befolkningsvækst, men stadig vil en betydelig del af butikkernes omsætning skulle sikres fra et større opland, og der vil være en risiko for, at en ny butik vil kunne få negativ indvirkning på omsætningen i et eksisterende butiksområde Som det fremgår, er der i første omgang set nærmere på det lokale forbrugspotentiale for dagligvarebutikker I praksis vil interessen samles om steder, hvor infrastrukturen også gør det muligt at betjene pendlere - eller hvor det naturlige opland er langt større end de 500 meter Som eksempler kan nævnes en beliggenhed ved Gl Århusvej i Viborg eller Vestre Ringvej i Bjerringbro, hvor den trafikale tilgængelighed gør det muligt at betjene mange pendlere som udgøre op imod 40-50% af en dagligvarebutiks kundegrundlag Nye butikker må generelt forventes at tage en stor del af sin omsætning fra eksisterende butikker, med mindre der er tale om et stort byudviklingsområde I den konkrete sagsbehandling anbefales det derfor at se nærmere på lokale konsekvenser for allerede eksisterende butikker og centerområder samt at vurdere, om der reelt er mulighed for at placere sig i eksisterende butiksområder i bydelen Analysens anbefalinger forholder sig ikke til, hvor stor en andel af dagligvarehandlen, som bør ske i bymidterne Alligevel forudsættes det, at dækningsgrader tæt på 100 for det enkelte lokalområde ikke er hensigtsmæssigt, da det forudsætter, at en forholdsvis stor andel af butikkens omsætning skal komme
4 / 26 fra personer, som er bosat uden for det primære opland I det følgende er hvert delområde gennemgået
5 / 26 31 Agerlandsvej Nærmeste butikker: Det udpegede område ligger ved Agerlandsvej i den nordvestlige del af Viborg Det lokale opland omfatter Engelsborg mod nordøst, og Kornmarken og Lupinmarken mod sydvest SuperBest på Fabriksvej er den nærmest beliggende større dagligvarebutik Der er et bydelscenter ved Rughavevej og Vestermarksvej, hvor der pt planlægges for tre nye dagligvarebutikker på hver cirka 1000 m² Afstanden til disse butikker er 500-1200 meter, afhængigt af, hvor i oplandet man befinder sig Superbest er et relativt stort supermarked og dækker et opland, der rækker væsentligt ud over 500 m fra butikken Således vurderes bla boligområdet nord for Agerlandsvej og de nærmest beliggende landområder og mindre byer nord for Viborg at indgå i oplandet til SuperBest Ligeledes vil udbygningen af bydelscentret ved Rughavevej og Vestermarksvej også give et betragteligt udbud af dagligvarer Byudvikling: Der forventes en mindre boligudvikling inden for det udpegede område i de kommende år I årene frem til 2025 forventes boligudbygningen at bestå i etableringen af 60 ældreboliger, 25 rækkehuse og 12 parcelhuse i Engelsborg Yderligere er der i Kornmarken planlagt et mindre antal parcelhuse
6 / 26 Befolkning og forbrugspotentiale: Indenfor 500 m opland 2010 956 kr 20000000 2015 926 kr 19000000 2020 961 kr 20000000 2025 941 kr 20000000 Indenfor udvidet opland: 2010 1702 kr 35000000 2015 1696 kr 35000000 2020 1702 kr 36000000 2025 1660 kr 36000000 Vurdering: Indbyggertallet og dermed forbrugspotentialet i det udpegede område vil i de kommende år ikke stige væsentligt Etableringen af en mindre dagligvarebutik på ca 1000 m 2 til lokalområdets forsyning forventes at forudsætte en omsætning, der overstiger det vurderede dagligvareforbrug i det nære opland I et udvidet opland, der inddrager hele Engelsborg og et lidt større område syd for, kan der i princippet godt rummes en dagligvarebutik på 1000 m 2, men det vil forudsætte at en stor andel af det lokale forbrug i det forudsatte opland, lægges lokalt Det vurderes at være tvivlsomt Tager man hensyn til den gode tilgængelighed til både SuperBest og bydelscentret ved Rughavevej og Vestermarksvej, vurderes det ikke at være hensigtsmæssigt at etablere en dagligvarebutik i området Samlet set vurderes der således ikke at være et lokalt forbrugsmæssigt potentiale til en dagligvarebutik på 1000 m 2 i området
7 / 26 32 Gl Aalborgvej 21-31 Nærmeste butikker: Det undersøgte oplandspotentiale tager udgangspunkt i Gl Aalborgvej 21-31 Det nære opland omfatter et boligområde nordvest for Nørresø mellem Gl Aalborgvej og Nørremøllevej, området syd for butikken på begge sider af Gl Aalborgvej, samt Digterparken Oplandet nord for butikken indskrænkes, jf den metodiske tilgang, af nærheden til Dagli'Brugsen på Gl Aalborgvej, som er den nærmest beliggende dagligvarebutik over 500 m 2 Butikken har en begrænset omsætning og vurderes primært at fungere som supplement til de større omkringliggende dagligvarebutikker Dagli Brugsen ligger i en afstand på ca 0,5-1 km i luftlinje fra boligerne inden for det udpegede område Grundet Dagli'Brugsens beskedne størrelse er potentialet undersøgt for et udvidet opland, hvor Dagli'Brugsen indgår i et samlet opland til den nye lokalitet på Gl Aalborgvej 21-31 Det udvidede opland dækker hele området mellem Nørresø og Indre Ringvej nord for bymidten, da det er tvivlsomt, om der vil kunne etableres andre enkeltstående butikker i dette område Udover Dagli'Brugsen er de nærmeste butikker en mindre Spar mod vest, og butikkerne i Bymidten mod syd
8 / 26 Byudvikling: Der er ikke mulighed for større byudvikling i området Dog kan der være mulighed for byfortætning Befolkning og forbrugspotentiale: Indenfor 500 m opland: 2010 679 kr 14000000 2015 673 kr 14000000 2020 660 kr 14000000 2025 645 kr 14000000 Indenfor udvidet opland: 2010 2938 kr 60000000 2015 2916 kr 61000000 2020 2860 kr 61000000 2025 2789 kr 61000000 Vurdering: Der vurderes ikke i det nære opland at være potentiale for etablering af en dagligvarebutik på 1000 m 2 Inden for det udvidede opland er der grundlag for etablering af en ny butik Med den samlede omsætning fra en ny butik og Dagli'Brugsen vil det forudsætte en forholdsvis høj dækningsgrad, men beliggenheden ved Gl Aalborgvej, der er en indfaldsvej til midtbyen, forventes at ville appellere til mange pendlerkunder
9 / 26 33 Gl Århusvej 34 (20-32) Nærmeste butikker: Det undersøgte oplandspotentiale tager udgangspunkt i adressen Gl Århusvej 34 Der er dog også en ansøgning på Gl Århusvej 20-32 Denne placering er et muligt alternativ, men den er planlægningsmæssigt problematisk, da der ligger en eksisterende bilforhandler på Gl Århusvej 34 - inden for 500 m fra den ønskede butik Lokaliteten har et lokalt opland, der mod øst er begrænset af oplandet til bydelscentret VIBSVD21 og VIBSVD22, hvor der ligger en Rema 1000 og en Løvbjerg Afstanden fra området til disse butikker er ned til 900 meter Banen udgør dog en barriere mod disse, og da der kun er få krydsningsmuligheder, er den reelle afstand længere Mod nord ligger Lidl og Merko, og længere mod nord bymidtens butikker Der er samtidig vurderet på et udvidet opland, der tager højde for Gl Århusvej gode tilgængelighed og strækker sig længere mod nord og syd Lokaliteten vil desuden sandsynligvis dække mange pendlerkunder, men dette er ikke medtaget for at holde konsistens i fremgangsmåden Gl Århusvej er den oplagte indfaldsvej til byen for både det bebyggede område mellem Søndersø og Gl Århusvej og det planlagte byudviklingsområde ved Søndersø Byudvikling: Der foreligger et projekt for ca 85 etageboliger i området Desuden er der planlagt 35 parcelhuse og 10 rækkehuse umiddelbart syd for oplandet
10 / 26 Befolkning og forbrugspotentiale: Indenfor 500 m opland - oplandet antages at indeholde byudvikling med etageboliger 2010 445 kr 9000000 2015 440 kr 9000000 2020 577 kr 12000000 2025 563 kr 12000000 Indenfor udvidet opland - oplandet antages at have indeholde byudvikling med etageboliger 2010 798 kr 16000000 2015 781 kr 16000000 2020 908 kr 19000000 2025 886 kr 19000000 Vurdering: Hverken vurderet på grundlag af forbrugspotentialet i det helt lokale opland eller i det udvidede opland, er der er grundlag for at placere en dagligvarebutik på Gl Århusvej 34 Placeringen af en butik her ses kan dog også ses som forsyning til byudviklingsområdet ved Søndersø jf pkt 34 Dette vil give et betragteligt øget opland og forbrugspotentiale, og vil kunne give en dækningsgrad på omkring 60 % Afstanden til butikken på Gl Århusvej 34 fra byudviklingsområdet ved Søndersø vil dog være mellem 1 og 2 km, hvorfor en placering på Gl Århusvej 34 eller nord herfor ikke vurderes at være oplagt som egentlig lokal forsyning af det kommende byudviklingsområde Beliggenheden ved Gl Århusvej som er en indfaldsvej til Viborg vil appellere til mange pendlerkunder, som vurderes at ville udgøre en betydelig del af butikkens kundegrundlag, herunder forventes det, at også en stor del af beboerne i byudviklingsområdet ved Søndersø vil køre ad Gl Århusvej for at komme til området
11 / 26 34 Gl Århusvej 127 Nærmeste butikker: Det undersøgte oplandspotentiale tager udgangspunkt i Gl Århusvej 127, hvor der ligger en mindre (lukket) butik, der ønskes udvidet Butikken ligger ca 700 meter syd for den undersøgte lokalitet Gl Århusvej 34 Det nære opland dækker boligområdet vest for Gl Århusvej og en del af Teglmarken Der er samtidig set nærmere på et udvidet opland, hvor lokaliteten samtidig betjener det store byudviklingsområde ved Søndersø (også omtalt i 33) De primære dagligvarebutikker i Viborgs sydøstlige bydel er Løvbjerg, Rema 1000 samt slagter og bager på Koldingvej Butikkerne supplerer hinanden med deres forskelligartede udbud og fungerer dermed reelt som en stærk lokalt indkøbsmulighed Butikkerne ved Koldingvej ligger i luftlinie ca 1,7-2,4 km fra det kommende byudviklingsområde Afstanden fra byudviklingsområdet til Netto i Overlund bydelscenter er ca 1,9-2,8 km På trods af den lidt længere afstand er tilgængeligheden til Netto bedre, fordi vejen går mere direkte hertil fra det kommende boligområde via Vinkelvej, hvorimod banen udgør en barriere i forhold til kontakten til butikkerne ved Koldingvej Byudvikling: Der er planlagt en del byudvikling i området ifølge befolkningsprognosen: 2010 14 2015 20 2020 24 Øst for Gl Århusvej Parcelhus 70 205 200 Rækkehus 25 75 90 Etagebolig 120 I alt 55 275 410
12 / 26 Befolkning og forbrugspotentiale: Indenfor 500 m opland: Uden byudvikling 2010 795 kr 16000000 2015 773 kr 16000000 2020 760 kr 16000000 2025 744 kr 16000000 Med byudvikling 2010 795 kr 16000000 2015 861 kr 18000000 2020 852 kr 18000000 2025 828 kr 18000000 Indenfor udvidet opland: Uden byudvikling 2010 945 kr 19000000 2015 919 kr 19000000 2020 904 kr 19000000 2025 885 kr 19000000
13 / 26 Med 'lokal' byudvikling (som for det lokale opland) 2010 945 kr 19000000 2015 1038 kr 22000000 2020 1027 kr 22000000 2025 998 kr 22000000 Med byudvikling i Søndersøområdet 2010 1020 kr 21000000 2015 1268 kr 26000000 2020 2017 kr 43000000 2025 2929 kr 64000000 Vurdering: Forbruget fra det nære opland i området kan ikke danne grundlag for en dagligvarebutik på 1000 m 2 Der er planlagt for en betydelig byudvikling ved Søndersøområdet øst for Gl Århusvej Medregnes forbrugspotentialet ved denne udvidelse vil det kunne understøtte en dagligvarebutik Det vurderes, at området med den nuværende bebyggelse og den planlagte byudvikling vil kunne bære en dagligvarebutik på 1000 m 2, men det vil resultere i en relativ høj dækningsgrad for oplandet på ca 60 % Ifølge Viborg Kommunes placeringskriterier for enkeltstående butikker, skal en butik til betjening af det nye byudviklingsområde placeres ved en overordnet vej og i det lys kan placeringen ved Gl Århusvej 127 være en mulighed Den mere præcise placering af udviklingen i området vil dog være afgørende for, om en butik på Gl Århusvej 127 reelt vil kunne fungere som lokal forsyning Afstandene til butikken fra byudviklingsområdet vil være mellem 500 og 1500 m, måske længere afhængig af den præcise placering Samlet vurdering for 33 og 34: Vurderet på baggrund af det lokale forbrugspotentiale inden for 500 m opland er der hverken på Gl Århusvej 34 eller Gl Århusvej 127 grundlag for etablering af en dagligvarebutik på 1000 m 2 Set i forhold den lokale forsyning vurderes en beliggenhed på Gl Århusvej 127 at være mest hensigtsmæssig med sin placering 700 meter tættere på det kommende byområde, som vil få 500-1500 meter til en dagligvarebutik på Gl Århusvej 127 En placering på Gl Århusvej vil appellere til mange pendlerkunder, som vil udgør en betydelig del af kundegrundlaget En stigning i forbrugspotentialet fra 21 mio til 64 mio vil sammen med pendlertrafik evt kunne danne grundlag for mere end en butik Det vurderes dog, at en beliggenhed ved Gl Århusvej 34 eller nord herfor er for langt fra det nye byudviklingsområde til, at der for denne butik reelt vil være tale om lokal forsyning jf 33, side 9 På lang sigt - ved udbygning af den østlige og sydlige del af byudviklingsområdet ved Søndersø -
14 / 26 bør det undersøges, om dette område skal have selvstændig butiksforsyning fx i form af et bydelscenter
15 / 26 35 Kildebakken Nærmeste butikker: Indbyggerne i det udpegede område har stort set lige stor afstand til 3 eksisterende bycentre i Viborg Øst Centrene ligger alle inden for en afstand af ca 0,5-1,2 km fra boligerne inden for det udpegede område Det primære dagligvareudbud i de 3 bydelscentre består af 2 discountbutikker og 2 supermarkeder Der planlægges endvidere pt for en udvidelse af Asmild bydelscenter med 2000 m² til bla en ny discountbutik Byudvikling: Der kan kun ske meget begrænset byfortætning inden for det udpegede område Udviklingen vil være uden betydning for det fremtidige forbrugsgrundlag i området Befolkning og forbrugspotentiale: 2010 742 kr 15200000 2015 729 kr 15200000 2020 722 kr 15400000 2025 708 kr 15400000 Vurdering: Der vurderes ikke at være et lokalt potentiale for etableringen af en ny dagligvarebutik på op til ca 1000 m 2 inden for det udpegede område Med nærhed til 3 butiksområder og et samlet bredt udbud af dagligvarer, der dækker størstedelen af indbyggernes behov, vurderes den eksisterende butiksforsyning at være
16 / 26 tilstrækkelig Etableringen af en ny butik inden for området vil betyde, at de omkringliggende butikker tilsammen vil miste omsætning svarende til den nye butiks omsætning Der er endvidere ikke konkrete placeringsmuligheder inden for området, der i dag opfylder kommuneplanens øvrige kriterier for beliggenhed
17 / 26 36 Houlkær nord Nærmeste butikker: Det udpegede område omfatter boligområderne i den nordvestlige del af Houlkær Dagligvarebutikkerne i det nordligste bycenter i Viborg Øst (VIBØD22) er de nærmest beliggende butikker, som også servicerer det udpegede analyseområde i dagens situation Bycentret har i dag et SuperBrugsen og en discountbutik i form af Fakta Butikkerne supplerer hinanden med der forskelligartede udbud og fungerer dermed tilsammen som et stærkt lille lokalt center Centret ligger i en afstand på cirka 0,8-1,2 km i luftlinje fra boligerne inden for det udpegede analyseområde med god tilgængelighed via Houlkærvej Byudvikling: På den nordlige side af Nordre Ringvej er der i kommuneplanen udpeget et langsigtet byvækstområde Nørre Enge I nedenstående medtages dette område med cirka 70 boliger i 2025 Ved større byudvikling i Nørre Enge bør det overvejes, om dette område skal have selvstændig butiksforsyning, idet området adskilles fra Houlkær af en overordnet vej Befolkning og forbrugspotentiale: 2010 786 kr 16100000 2015 760 kr 15900000 2020 741 kr 15800000 2025 861 kr 19000000
18 / 26 Vurdering: Der vurderes ikke at være et lokalt potentiale for etablering af en ny dagligvarebutik på op til ca 1000 m 2 inden for det udpegede område Ses området i sammenhæng med hele den nordlige del af Houlkær vil der muligvis være et behov for at se på mulighederne for etableringen af en ny butik til lokalområdets daglige forsyning Der er dog ikke umiddelbart inden for det udpegede område konkrete placeringsmuligheder, der i øvrigt opfylder kommuneplanens kriterier for beliggenhed
19 / 26 37 Houlkær Nordøst Nærmeste butikker: Det udpegede område omfatter boligområderne i den nordøstlige del af Houlkær Dagligvarebutikkerne i Houlkær bydelscenter er de nærmest beliggende butikker, som i dag betjener Houlkær Bydelscentret indeholder SuperBrugsen og Fakta Butikkerne supplerer hinanden med deres forskelligartede udbud og fungerer dermed tilsammen som et stærkt lokalt bydelscenter Centret ligger i en afstand på ca 0,5-1,2 km i luftlinje fra boligerne inden for det udpegede analyseområde med god tilgængelighed via Hedevænget og Skaldehøjvej Byudvikling: Området ved Kokholmvej er under udbygning og forventes udbygget med ca 85 parcelhuse og ca 60 rækkehuse, over hele perioden fra 2010-2025, men med størst udbygning i starten Hele området er medtaget i oplandet Befolkning og forbrugspotentiale: 2010 969 kr 19800000 2015 1170 kr 24100000 2020 1227 kr 26100000 2025 1229 kr 26700000 Vurdering: Indbyggertallet og dermed forbrugspotentialet i det udpegede område forventes i de kommende år at stige betydeligt Etableringen af en mindre dagligvarebutik på ca 1000 m 2 til lokalområdets forsyning forventes at forudsætte en omsætning, der inden for de kommende 5-10 år stort set vil svare til forbrugsgrundlaget i det udpegede område Reelt forventes indbyggerne inden for det udpegede område dog at ville foretage indkøb i andre butikker, hvorfor en ny butik også vil skulle hente omsætning fra de omkringliggende områder For hele Houlkær Nord (36 og 37) vurderes der på mellemlangt sigt at være et muligt grundlag for en ny dagligvarebutik på ca 1000 m 2 svarende til en dækningsgrad på ca
20 / 26 60-70 % for Houlkær Nord Det skal bemærkes, at beregningerne forudsætter, at en evt ny butik skal dække et opland, der har en udstrækning på mere end 500 m I det undersøgte område er der ikke umiddelbart konkrete placeringsmuligheder, der i øvrigt opfylder kommuneplanens kriterier for beliggenhed Da en butik endvidere jf ovennævnte vil medføre trafik fra et større opland, vurderes det samlet set at være mere oplagt at satse på en styrkelse af Houlkær bydelscenter, hvor der er kommuneplanlagt og lokalplanlagt for 3000 m² detailhandel Der er således mulighed for at planlægge for yderligere 2000 m² detailhandel Centeret ligger centralt i bydelen og er velforsynet med kollektiv trafik
21 / 26 38 Liseborg Nærmeste butikker: Det udpegede analyseområde ligger mellem to butiksområder med hhv Bilka/Aldi mod nord og Løvbjerg/Rema 1000 ved Koldingvej mod syd-øst Analyseområdet vurderes at være en del af begge centres oplande og indbyggerne i området har ligeledes kort afstand til bymidtens dagligvarebutikker Ingen indbyggere inden for området har mere end godt 1 km til nærmeste dagligvarebutik Byudvikling: Der er mulighed for betydelig byudvikling både nord og vest for området Udviklingen på Liseborg Bakke ligger inden for det nære opland, mens udviklingen ved Møgelparken ligger vest for det nære opland 2010 14 2015 20 2020 24 Liseborg Bakke Parcelhus 63 24 Rækkehus 85 10 Etagebolig 62 50 Ungdomsboliger 60 10 25 Ældreboliger 25 I alt 270 119 25 Møgelparken Parcelhus 82 10 Rækkehus 95 30 Etagebolig 30 15 I alt 207 55
22 / 26 Befolkning og forbrugspotentiale: Indenfor 500 m opland: 2010 651 kr 13300000 2015 910 kr 19000000 2020 959 kr 20300000 2025 915 kr 19800000 Vurdering: På grund af det samlede forbrugsgrundlag inden for området og beliggenheden med nærhed til eksisterende butiksområder med et stort udvalg af dagligvarebutikker vurderes der ikke at være potentiale for etablering af en ny dagligvarebutik
23 / 26 39 Bjerringbro Nord Nærmeste butikker: Det udpegede område omfatter boligområderne i den nordøstlige del af Bjerringbro, en by med 7500 indbyggere Dagligvarebutikkerne i Bjerringbro er i dag koncentreret i bymidten, som derfor er den nærmeste indkøbsmulighed I bymidten består butiksudvalget bla af flere discountbutikker og supermarkeder, som tilsammen udgør et bredt dagligvareudbud Bymidten, hvor til der er god tilgængelighed via Sortehøjvej og Nørregade, ligger cirka 2 km fra analyseområdet Byudvikling: Der er planlagt byudvikling med parcelhuse vest for det udpegede område Der er ifølge befolkningsprognosen udlagt 118 parcelhuse over hele perioden, dog med begrænset udbygning i de førstkommende år Ifølge rummelighedsopgørelsen, der tager udgangspunkt i kommuneplanens muligheder, er der et større udviklingspotentiale - 244 boliger vest for området, yderligere 65 boliger nord for dette, og 50 boliger nord for Hedemøllevej, altså i alt 359 boliger I det følgende arbejdes der videre med den udvikling, der er indeholdt i befolkningsprognosen
24 / 26 Befolkning og forbrugspotentiale: Indenfor 500 m opland: Uden byudvikling 2010 645 kr 13000000 2015 611 kr 13000000 2020 594 kr 13000000 2025 585 kr 13000000 Med byudvikling (118 parcelhuse) 2010 645 kr 13000000 2015 676 kr 14000000 2020 784 kr 17000000 2025 907 kr 20000000 Indenfor udvidet opland: Med byudvikling (118 parcelhuse) 2010 891 kr 18000000 2015 916 kr 19000000 2020 1021 kr 22000000 2025 1140 kr 25000000 Anvendes den angivne rummelighed i stedet for kommunens befolkningsprognose, vil der være plads til yderligere 241 boliger i området Derved vil forbrugspotentialet i området øges med yderligere 15 millioner i 2025 til i alt 40 mio kr Vurdering: Inden for et opland med en udstrækning på 500 m er der på nuværende tidspunkt ca 650 indbyggere og dermed langt fra nok til at kunne sikre en dagligvarebutik på 1000 m 2 Der er dog relativ langt til bymidten, som er nærmeste indkøbsmuligheder, og det reelle oplande skønnes derfor at være lidt større og bla også inddrage Hjermind Med udvidet opland og byudvikling inden for dette er det lokale forbrugspotentiale opgjort til 25 mio kr, som vurderes at være nok til at understøtte en mindre dagligvarebutik på ca 500 m 2, som i givet fald vil betyde, at bydelens borgere vil få betydeligt kortere afstand til en dagligvarebutik En dagligvarebutik på den undersøgte lokalitet vil skabe bedre adgang til dagligvareindkøb for lokalområdet og tiltrække pendlere på strækningen
25 / 26 310 Bjerringbro Vest Nærmeste butikker: Det udpegede område omfatter boligområderne i den vestlige del af Bjerringbro Dagligvarebutikkerne i bymidten er den nærmest beliggende indkøbsmulighed Bymidtens butiksudvalg består bla af flere discountbutikker og supermarkeder, som komplimenterer hinanden Der er god tilgængelighed til bymidten via Vestre Ringvej og Markedsgade Bymidten ligger cirka 1,2 km fra analyseområdet Byudvikling: Der er ikke planlagt nogen større byudvikling i området, dog kan der etableres enkelte nye boliger Befolkning og forbrugspotentiale: Indenfor 500 m opland: 2010 919 kr 19000000 2015 906 kr 19000000 2020 898 kr 19000000 2025 894 kr 19000000
26 / 26 Indenfor udvidet opland: 2010 1566 kr 32000000 2015 1541 kr 32000000 2020 1526 kr 33000000 2025 1519 kr 33000000 Vurdering: Inden for et opland med en udstrækning på 500 m er der på nuværende tidspunkt ca 900 indbyggere og dermed langt fra nok til at kunne sikre en dagligvarebutik på 1000 m 2 Det reelle lokale opland skønnes dog at være større og inddrage et område mod vest og ned mod jernbanen Med byudvikling og et udvidet opland er det lokale forbrugspotentiale 33 mio kr Selvom det ikke kan forventes, at hele det lokale forbrug vil blive forbrugt i området, skønnes det at være nok til at understøtte en butik på 800-1000 m 2 pga den gode tilgængelighed Endvidere vil også landsbyen Bjerring, der ligger umiddelbart nordøst for området få en mere lokal indkøbsmulighed end butikkerne i bymidten Beliggenheden ved den vestlig indfaldsvej til Bjerringbro vil appellere til mange pendlerkunder, som vurderes at ville udgøre en betydelig del af butikkens kundegrundlag