Himmerland Beslutningsforslag vedr. urafstemning om gennemførelse af renovering af afd. 15, Charlottehøj
Procedure for urafstemning Afstemningstema: Projektforslag og husleje Afstemningsperiode: 11. - 25. september 2008 Antal stemmer pr. bolig: 2 Afgivelse af stemme Stemmesedlerne udfyldes og returneres til Himmerland Andelsboligforening, Sankelmarksgade 8-10, 9000 Aalborg, i den medsendte svarkuvert Sidste frist for modtagelse af stemmesedler: Den 26. september 2008 med morgenposten. Stemmesedler modtaget herefter betragtes som ugyldige. Optælling af stemmer: Afgørelsen træffes ved simpelt flertal. Hvis der stemmer flest imod, er forslaget forkastet. Hvis der er stemmelighed er forslaget bortfaldet. Stemmeoptællingen vil blive foretaget hos Himmerland, med deltagelse af administrative medarbejdere, samt en repræsentant fra Organisationsbestyrelsen. Optællingen vil blive foretaget den 26. september 2008. Resultatet vil straks herefter blive meddelt afdelingens beboere. 2
Indholdsfortegnelse Procedure for urafstemning...2 Indledning...4 Afdelingens nuværende tilstand...6 Beskrivelse af renoveringsarbejdet...8 Fritliggende huse: Renoveringsforslag...8 Basisrenovering...8 Fritliggende huse - Badetilbygninger...11 Fritliggende huse - Badetilbygninger for nr. 2, 4, 6 og 23...11 Fritliggende huse: Muligheder for tilvalg over råderetten udover basisrenoveringen...13 Rækkehuse: Renoveringsforslag...23 Basisrenovering...24 Rækkehuse: Muligheder for tilvalg over råderetten udover basisrenoveringen...26 Øvrige arbejder: Renoveringsforslag...28 Garager og parkeringspladser...28 Økonomi...30 Huslejekonsekvenser...31 Havestuer, overdækkede terrasser m.v....32 Genhusning...32 Spørgsmål og svar fra orienteringsmøderne...33 Fritliggende huse...33 Rækkehuse...34 Fælles...35 Genhusning og det videre forløb...36 Tidsplan...38 3
Indledning Dette informationshæfte indeholder beslutningsforslag for renovering af afd. 15, Charlottehøj. I materialet findes en beskrivelse af de planlagte arbejder samt huslejekonsekvenserne. Der findes også information om afdelingens tilstand, tidsplan for renoveringsarbejderne, genhusning mv. Afdelingen har stået i mere end 50 år, og tiden er kommet til en gennemgribende renovering. Renoveringens omfang er kun mulig med økonomisk støtte fra Aalborg Kommune, Himmerland og Landsbyggefonden. Det betyder, at de huslejemæssige konsekvenser står i et rimeligt forhold til investeringerne. Det ville ikke være tilfældet uden denne direkte støtte. Charlottehøj er et dejligt sted at bo, men rent byggeteknisk trænger afdelingen voldsomt til fornyelse. Renoveringen er omfattende, men det er nødvendigt for at fremtidssikre boligerne for nuværende og kommende beboere. Beboerprocessen op til urafstemningen har været præget af optimisme, engagement og hårdt arbejde. Det lover rigtig godt for selve byggefasen. Der har i medierne været skrevet om den på Charlottehøj tinglyste hjemfalds-klausul (tilbagekøbsklausul), hvor Aalborg Kommune har betinget sig, at ejerskabet til grunden efter en årrække falder tilbage til kommunen. Problematikken omkring tilbagekøbsklausuler er ny i Aalborg, men velkendt i bl.a. København. I København har Landsbyggefonden medvirket til at få fjernet tilbagekøbsklausuler mod en beskeden huslejestigning for beboerne (konkret 4 kr./m2/år). Denne model forventes også anvendt ved renoveringen af Charlottehøj, og de huslejemæssige konsekvenser er indregnet i beslutningsforslaget. Det er dog ikke endeligt besluttet. Hvis Aalborg Kommune mod forventning vælger at anvende en anden, og for beboerne væsentligt dyrere model, indkaldes der til et nyt orienteringsmøde og afholdes en ny urafstemning. Under urafstemningen er der arrangeret spørgerunder i afdelingen. Vi skal opfordre til at benytte denne mulighed for at få afklaret eventuelle tvivlsspørgsmål. Beboere, som modtager boligstøtte/-ydelse, opfordres til at kontakte Aalborg Kommunes distriktskontor for at få oplyst den fremtidige boligstøtte/-ydelse efter renoveringen. God fornøjelse med læsningen! 4
Afdelingens nuværende tilstand Tilstanden i afdeling 15 er desværre af en sådan beskaffenhed, at renovering af afdelingen er nødvendig. De følgende billeder viser nogle af problemerne. Billede 1: Revne i fundament Billede 2: fugt på indvendige overflader 5
Billede 3: Råd i vinduer Billede 4: Dampbuler på brøstninger 6
Beskrivelse af renoveringsarbejdet I de følgende afsnit vil de forskellige dele af renoveringen blive præsenteret. Kapitlet er opdelt efter fritliggende huse, rækkehuse samt øvrige arbejder, med særskilte afsnit om basisrenovering, badtilbygning og muligheder for tilvalg over råderetten. Fritliggende huse: Renoveringsforslag For de fritliggende huse er Type 1 og 2 for størrelsen 96 m 2, Type 3 er husene på 110 m 2. Basisrenovering Fundamenter: understøbes ved revnede vægge Gulve: fornys i stue og værelser med isolering (ikke i køkken, bad og gang) Facader: renoveres med nye fuger, vinduesoverliggere i gavl, afbrydelse af kuldebroer i vinduesfalse samt isolering i radiatornicher Vinduer og terrassedøre: udskiftes til nye træ-/alu partier. (Entredøre skiftes ikke) Tage: oprettes med ny tagpapdækning (som varmemesterhuset), isolering opdateres til nutidige krav, der udføres mindre udhæng, tag udvides ved indgang, tagrender og nedløb i zink, lofter i stuer oprettes og fornys Vandrør: fornys, varmevekslere udføres i de boliger, der mangler Radiatorer: udskiftes, hvor det ikke er sket Ventilationsanlæg: etableres med varmegenvinding El-installationer: ænders ikke bortset fra udbygning af kapacitet p.g.a. overbelastning Terræn: kun retablering efter byggeri Kloakker: resterende gamle kloakker fornys 7
8
9
10
11
Fritliggende huse - Badtilbygninger Fritliggende huse (i alt 18), hvor der laves nyt wc/bad fremgår af oversigten side 12. Der laves nyt wc/bad i yderligere 4 boliger ved fraflytning. Udover basisrenoveringen udføres: Nr. 2, 4, 6 og 23 WC/bad: nyt og udvides med ca. 3 m 2 (Brutto) Indvendige døre: udvides til 90 cm bredde Ud over basisrenoveringen udføres: Wc/bad: nyt og udvides med ca. 3 m 2 (Brutto) Indvendige døre: udvides til 90 cm bredde Gulve: fornys overalt med isolering Køkken: nyt Dræn: udføres ved nr. 2, 4 og 6 12
Placering af badtilbygninger afmærket med rød 13
14
15
Fritliggende huse: Muligheder for tilvalg over råderetten udover basisrenoveringen For de fritliggende huse foreligger der muligheder for tilvalg, som kan benyttes over råderetten. Disse tilvalg udføres efter ensartede retningslinier og opføres af entreprenør eller som medbyg. Havestue Overdækning af terrasse: i princippet udført som havestuen men uden lukning Indgang: lukket eller delvist lukket 16
17
18
19
20
21
22
23
Rækkehuse: Renoveringsforslag Basisrenovering Indretning i stueetagen: ændres til en af de 2 på de følgende sider viste valgmuligheder. 1. salen bevares, eller der kan vælges stue mod havesiden. Gulve: fornyes i stueetagen, trægulv i stuen og klinkegulv i bad og køkken på 1. salen nye gulve i stuen (såfremt den indretning vælges) Facader: udskiftes til nye træ-/alu partier, murede gavle renoveres Tage: oprettes med ny tagpapdækning, isolering opdateres til nutidige krav, der udføres mindre udhæng, tagrender og nedløb i zink, ovenlys (fornys såfremt der bliver plads i budgettet) Vandrør: fornys Radiatorer: udskiftes, gulvvarme i bad og køkken Ventilation: som mekanisk udsugning El-installationer: fornys Terræn: nyindrettes med øst og renoveres mod nord, der anlægges ekstra parkering i svinget mod syd, 2 stk. cykelhalvtage udføres, udhuse får ny tagdækning og facader renoveres (se tegning) Kloakker: resterende gamle kloakker fornys 24
25
26
27
Rækkehuse: Muligheder for tilvalg over råderetten udover basisrenoveringen For rækkehusene foreligger der muligheder for tilvalg, som kan benyttes over råderetten. Disse tilvalg udføres efter ensartede retningslinier og opføres af entreprenør eller som medbyg. Havestue: med redskabsskur Overdækning af terrasse: med redskabsskur (i princippet som havestuen men uden lukning) Redskabsskur: danner adskillelse mellem terrasserne Øvrige arbejder: Renoveringsforslag Garager og parkeringspladser I forbindelse med renoveringsprojektet renoveres garagerne også. Tage: oprettes, forankres og stabliseres o g ny ta gdækning Vægge/gavle: med sætninger udbedres Belægninger: på forpladsen fornys P-pladser: antallet af p-pladser ved rækkehuse forøges ved inddragelse af grønne arealer Ekstra p-pladser: etableres ved sving mod rækkehuse 28
29
Økonomi Nedenfor er renoveringsforslagets anlægsbudget specificeret. Tallene er reguleret i forhold til medio 2008. A nlægsbudget Kloaker ca. kr. 3,7 mio. Terrændæk og fundamenter ca. kr. 13,3 mio. Belægninger ca. kr. 3,4 mio. Facader og vinduer ca. kr. 27,3 mio. Tag inkl. isolering ca. kr. 27,4 mio. Ventilation ca. kr. 4,9 mio. Installationer i øvrigt ca. kr. 3,3 mio. BoligeriI øvrigt ca. kr. 17,9 mio. Diverse ca. kr. 1,1 mio. Genhusning, erstatninger mv. ca. kr. 4,2 mio. I alt ca. kr. 106,5 mio. 30
Huslejekonsekvenser 31
Havestu er, overdækkede terrasser m.v. I forbindelse med renoveringen nedrives alle havestuer og overdækkede terrasser samt tilbygninger, vindfang, overdækninger mv. på indgangssiden. Ved de fritliggende huse kan ny havestue, overdækket terrasse eller afskærmning ved indgang opføres over råderetten efter de af afdelingen vedtagne retningslinier. Ved rækkehusene kan ny havestue, overdækket terrasse eller redskabsskur vælges opført over råderetten efter de af afdelingen vedtagne retningslinier. Nuværende havestuer og overdækkede terrasser erstattes ud fra individuel vurdering. Kompensationen beregnes ud fra nyværdi (genetablering), størrelse og kvalitet med fradrag for alder (levetid 20 år - lineær afskrivning). Der udbetales ikke kompensation for tilbygninger, vindfang, overdækninger mv. på indg angssiden. I renoveringen er i stedet indeholdt overdækninger jf. projektbeskrivelsen. Hvis havestue eller overdækket terrasse ønskes genopført, udgør minimumskompensation kr. 25.000 for havestuer og kr. 5.000 for overdækkede terrasser. Kompensationen udbetales ved genopførelse over råderetten. Hvis havestue eller overdækket terrasse ikke ønskes genopført udgør minimumskompensation kr. 10.000 for havestuer og kr. 5.000 for overdækkede terrasser. Kompensation udbetales efter nedrivning. Nær mere regler fastsættes efterfølgende. Genhusning Und er renoveringens gennemførelse har alle beboere i rækkehuse og fritliggende huse, hvor der udføres nyt wc/bad ret og pligt til genhusning. Beboere i øvrige boliger kan bliv e boende under renoveringen. Ret til genhusning opnåes efter modtagelse af varsel senest 3 mdr. inden opstart af den enkelte etape. Den enkelte beboer kan vælge: Midlertidig genhusning (som beboer låner du en lejlighed) Midlertidigt ophold (som beboer genhuser du dig selv) Permanent genhusning (Himmerland anviser en lejlighed) Permanent genhusning (kompensation for flytteomkostninger) 32
Nærmere regler fastsættes efterfølgende. Spørgsmål og svar fra orienteringsmøderne Fritliggende huse Hvad er tilgængelighed? Nyt wc/bad i fritliggende boliger skal opfylde krav til tilgængelighed for familieboliger (vendediameter på 150 cm og en dørbredde på 90 cm) De nye wc/bad vil fremstå som moderne og lyse rum uden specialindretning. Boligens øvrige døre skal også fornyes til dørbredde 90 cm. (udvendig karmmål). For at en bolig opfylder kravene om tilgængelighed, skal adgangen udefra og hen til indgangsdøren samtidig opfylde krav om en maksimal stigning på 4 cm/meter. Udvendige arbejder udføres løbende efter behov. Er der mulighed for medbyg på wc/bad? På de nye (større) wc/bad med tilgængelighed vil der ikke være mulighed for medbyg. Arbejdet fina nsieres af Landsbyggefonden og vil være omfattet af Byggeskadefondens dækning for fejl mv. Ved renovering af wc/bad over råderetten i øvrige fritliggende huse vil der fortsat være mulighed for medbyg. 33
Etableres der udvendig vandhane, når der laves nyt wc/bad? Ja. Drænes der ved nr. 2, nr. 4 og nr. 6? Ja, der udføres omfangsdræn. Hvorfor kan overdækningen ved indgangen ikke blive større? Hvorfor ikke gøre overdækningen mindre? Udformningen af overdækningen er valgt efter indstilling fra Byggeudvalget, og med hensyn til den arkitektoniske udformning og overordnede økonomi. Rækkehuse Hvor skal børnefamilierne bo hvis der som foreslået nedlægges rum på 1. sal? Indretning med 4 værelser på 1. sal kan vælges bevaret af nuværende beboere. Kan wc/bad ikke laves med udbygning som ved de fritliggende huse? Denne løsning vil ikke være økonomisk og praktisk mulig. Kan der laves havestuer/overdækkede terrasser ved rækkehusene? Ja, såfremt flugtveje etableres efter Aalborg Kommune og Beredskabscentrets anvisninger. Løsning indarbejdes som tilvalg over råderetten. Bliver der ikke for varmt når glaspartierne gøres større? Glaspartier gøres lidt større, men til gengæld isoleres brystninger bedre, glasset har bedre isoleringsevne og tagudhænget øges. Nettovirkningen skønnes at være neutral i forhold til i dag. Kan der sættes markiser op ved rækkehusene? Efter fastsættelse af fælles retningslinier vil det være muligt at opsætte markiser. 34
Fælles Laves der nyt varmeanlæg? Nej, men resterende gamle radiatorer er indeholdt i renoveringsprojektet. Bliver der laves genvex både i rækkehuse og fritliggende huse? Der etableres genvex-system i fritliggende huse og mekanisk ventilation i rækkehuse. Skal varmeforsyningen fortsat være via en fælles varmeveksler? Ja, fælles varmeveksler bibeholdes. Kan der være vaskemaskiner på de nye wc/bad? Ja. Skal skabe, inventar, fliser mv. være ens i alle huse? Der vil blive mulig for individuelt tilvalg indenfor et begrænset sortiment der aftales med byggeudvalget. Niveauet fastlægges senere. Bliver der gjort noget ved cykelskurene? Fælles udhus mod nordøst ved rækkehusene bliver renoveret. Herudover etableres 2 stk. halvtage til cykler ved rækkehusene. Hvad sker der med haverne? Haverne retableres efter arbejdet. Planter kan evt. sikres i et til formålet afsat særligt område. Vil huslejen stige gradvist? Huslejeforhøjelsen iværksættes efter færdiggørelse af de enkelte etaper. 35
Hvordan går det med afklaring af hjemfaldsklausulen? Aalborg Byråd forventes at træffe beslutning om hjemfaldsklausul i løbet af efteråret. Det forventes at der findes en løsningsmodel svarende til den af Landsbyggefonden foreslåede. (Københavner-modellen) Genhusning og det videre forløb Er det ikke bedre at alle beboere i de fritliggende huse blev boende under renoveringen? Ombygningen af fritliggende huse, hvor der etableres nyt wc/bad, tager ca. 3 mdr. Byggeperioden er så lang, at genhusning skønnes nødvendig. Beboere i øvrige fritliggende huse (dog ikke nr. 2,4,6 og 23) kan blive boende. Hvor lang tid skal man genhuses? Renoveringen af fritliggende huse hvor der laves nyt wc/bad tager ca. 3 mdr. Renovering af nr. 2, 4, 6 og 23 tager ca. 9 mdr. Renovering af rækkehuse tager ca. 11 mdr. Laves der syn ved genhusning? Ved midlertidig genhusning udføres der ikke vanligt syn. Lånelejligheden synes for evt. misligholdelse, mens alm. istandsættelse af lånelejligheden afholdes over byggesagen. Ved permanent genhusning (fraflytning) gennemføres et alm. flyttesyn hvor der tages hensyn til arbejder der gennemføres i renoveringssagen. 36
Hvordan sikres det, at økonomien holder? Efter Aalborg Kommune og Landsbyggefondens godkendelse laves et udbudsmateriale, som sendes i licitation for opnåelse af laveste pris. Inden endelig godkendelse af sagen indeholdes afsætningsbeløb til imødegåelse af usikkerheder i byggeperioden. Vil det være muligt at blive boende (blive genhuset permanent) i den lejlighed, hvor man er genhuset midlertidigt? Midlertidig genhusning sker i lejlighed der lejes i en tidsbegrænset periode. Afhængig af situationen og den enkelte beboers anciennitet mv. kan en overtagelse af lejemålet evt. være mulig. Laves der syn ved genhusning? Ved midlertidig genhusning udføres der ikke vanligt syn. Lånelejligheden synes for evt. misligholdelse, mens alm. istandsættelse af lånelejligheden afholdes over byggesagen. Ved permanent genhusning (fraflytning) gennemføres et alm. flyttesyn hvor der tages hensyn til arbejder der gennemføres i renoveringssagen. 37
9BTidsplan Plan over byggeperioden Procesplan 38