BERETNING 2017-2018 for Andelsboligforeningen Skovstranden Korsør Generelt: Siden sidste generalforsamling har der været afholdt 2 bestyrelsesmøder, og i forbindelse med placering af vore bankkonti har der været afholdt møde med Nykredit i september. Økonomi: Cibor6 renten er fortsat meget lav, så selv om lånebidrag/gebyrer er væsentlige, har vi opnået en væsentlig opsparing på 293.473 kr. i 2017, I note vedlagt regnskabet beskrives kort vores prioritetsgæld optaget i Cibor6 obligationer med variabel rente, samt de rentesikringsaftaler vi har med Nykredit som værn mod alt for store rentestigninger på disse obligationer i fremtiden. Her beskrives også forhold vedrørende disse aftalers markedsværdi og dennes indflydelse på andelsværdien. Markedsværdien, som med de nuværende renter er negativ og dermed indgår i vores gæld, var ved årsskiftet på 1.561.411 kr. Den store negative markedsværdi skyldes de meget lave renter. En lavere negativ eller ligefrem positiv markedsværdi ville øge andelsværdien, men til gengæld være en følge af øgede renteudgifter og dermed boligudgifter, såfremt renten stiger så meget, at vores nuværende boligafgift ikke dækker. Renten skal dog stige en del, før vores nuværende boligafgift ikke rækker. Som det fremgår af note til regnskabet har Nykredit givet et skøn over worst case, hvor Cibor6 renten stiger til 4,75% eller derover (vores renteloft). Det vil med de nuværende aftaler give en samlet maksimal årlig låneydelse på ca. 915.000 kr. Indsættes dette beløb i budgettet for 2018 skønnes dette at ville give en øget månedlig boligudgift på ca. 200 til 250kr.afhængig af boligstørrelsen. Når beløbet ikke er større, skyldes det, at der i vores 2018 budget forventes et overskud på i gennemsnit 900 kr. for de 3 boligstørrelser. Andelskronen pr. kvadratmeter er i forhold til sidste år steget ganske lidt til 6309 kr.. Det er værd at bemærke, at vores prioritetsgæld er på ca.16 mio. kr. og vores offentlige ejendomsvurdering på 27 mio. kr.. Det vil sige, at vores belåningsprocent kun ligger på ca. 60 % af den offentlige vurdering, som i parentes bemærket, før vi ankede, har været oppe på urealistiske 35 mio. kr.. Bestyrelsen skønner ejendomsværdien på 27 mio. kr. for retvisende og som udtryk for bebyggelsens dagspris, da Skat vurdering er baseret på en lejeværdi på ca. 1.146.000, hvilket er meget tæt på vores samlede boligydelse på 1.164.000. Det skal bemærkes, at Nykredit vurderer betydeligt lavere. Godt og vel halvdelen af vores lån er rentesikret med en fastrenteaftale. Det er en swapaftale. Der har i de senere år i medierne været negativ fokus på andelsforeninger med swapaftaler, fordi disse i nogle tilfælde har været med til at undergrave foreningernes økonomi i et sådant omfang, at boligerne nærmest er usælgelige. Når dette er tilfældet skyldes det følgende: - Foreningerne har været så højt vurderet og belånt i henhold til den høje vurdering, at andelsværdien ved efterfølgende lavere vurderinger er gået i nul eller tæt på. - Nogle foreninger har ved oprettelsen budgetteret med salg af lejelejligheder til priser, som ikke har kunnet opnås. - Nogle af disse foreninger har ydermere indgået aftaler med rentetrappe, hvor renten starter lavt, men i de følgende år stiger med store boligudgifter til følge. Skal vi være bekymrede over vores fastrenteaftale? Det mener bestyrelsen ikke af følgende grunde:
- Vores belåning er, som nævnt, kun på ca. 60 % af vores offentlige vurdering. - Vi har ikke en aftale med rentetrappe. Tværtimod gav vores nye fastrenteaftale med start i 2016 en besparelse på ca. 32.000 kr. årligt. - Den negative markedsværdi er som følge af de meget lave renter indregnet i andelsværdien som gæld, hvilket er en ulempe for sælger, men en fordel for en evt. køber.. - Vores boligudgift er ikke reduceret i takt med de stadig lavere renter, hvilket har muliggjort en solid opsparing og vedligeholdelse af udvendigt træværk i 2012 for over 150.000 kr. over driftskontoen. Vi har ligeledes foretaget løbende vedligehold som f.eks. udskiftning af utætte varmtvandsbeholdere, tagreparationer, asfaltering af stamvej o.lgn. alt betalt over driftskontoen, og dermed uden træk på vores vedligeholdelseskonto. I 2016 havde vi endog meget store udgifter til nye gasfyr, redskabsskur, fejemaskine m.m. og dette kun med udgifter, som oversteg vores indtægter med ca. 80.000 kr.. Opsparing: Vores samlede indestående på bankkonti var ved udgangen af 2017 på godt 1,8 mio. kr., og hertil kommer en aktieværdi på 68.700 kr. på regnskabstidspunktet. Med de lave renter forventer vi også en pæn opsparing i 2018. Møde med Nykredit om en eventuel låneomlægning: Som nævnt havde vi i september 2017 et møde med Nykredits erhvervsafdeling i Næstved. Mødets hensigt var en drøftelse af mulighederne for en realiserbar låneomlægning til fastforrentede lån som erstatning for de variable Cibor6 lån, og hvor andelen med afdragsfrihed begrænses så meget, som vores boligøkonomi tillader. Desuden havde vi et ønske om at komme ud af fastrenteaftalen (Swappen), som dels bidrager med en væsentlig del af markedsværdien, og som dels, om end med nogen urette, kan skabe og har skabt vanskelighed i forbindelse med salg af andele. Mødets løsningsforslag: Mødet ledte til følgende vurderinger hvad angår: - Renteloftaftalen: Denne bør bibeholdes til dens udløb 31.12.2030. Den giver så længe renterne er lave mulighed for fortsat god opsparing, og bidraget til den negative markedsværdi var ved årsskiftet 407.832 kr. - Fastrenteaftalen (Swappen): Denne, der udløber om ca. 4 år, havde ved årsskiftet en negativ markedsværdi på 1.153.579 mio. kr., som forfalder, hvis aftalen opsiges. Når aftalen udløber om de ca. 4 år vil markedsværdien være nul, og jo nærmere vi kommer til udløbet, jo mere nærmer værdien sig nul. Da den negative markedsværdi indgår i foreningens gæld betyder dette, at vores andelsværdi, alt andet lige, i løbet af de 4 år vil stige med ca. 1,1 mio. kr. Det er Nykredits vurdering og anbefaling, at vi også bibeholder denne aftale til dens udløb, eller så tæt mod udløbet, som renteudviklingen tilsiger det. Nykredit følger løbende udviklingen og orienterer os undervejs. - Cibor6 lån: Nykredit anbefaler, at også disse fortsætter indtil fastrenteaftalen (Swappen) bortfalder om senest ca. 4 år. Nykredit præsenterede to vejledende beregninger på omlægning af de to Cibor6 lån, når/hvis dette bliver aktuelt. - Beregning 1: To fastforrentede 30- årige kontantlån med afdrag på begge. Med de nuværende renter skønner Nykredit dette at give en årlig ydelse på ca. 815.000 kr. I 2017
var vores årlige ydelse 641.765 kr., altså en merudgift ved omlægning på ca.173.000 kr., men ifølge vores budget for 2018 forventer vi et overskud (resultat) på ca. 213.000 kr., som kunne dække denne merudgift. Dette vil imidlertid gøre budgettet sårbart for andre merudgifter, og der vil ikke være opsparing til ekstraordinære vedligeholdelser og evt. udgiftsstigninger på f.eks grundværdiskat, forsikring m.m. Det vil øge vores boligudgifter og dermed husleje hvis/når de nuværende meget lave renter stiger. - Beregning 2: To fastforrentede 30- årige obligationslån, hvor det ene på ca. 10 mio. kr. er afdragsfrit de første 10 år, og det andet på ca. 6 mio. kr. afdrages i hele perioden. Med en rente på 2% vil dette give en årlig ydelse på 582.000 kr., altså en besparelse på ca. 60.000 kr. i forhold til 2017 regnskabet. Ifølge budgettet for 2018 vil dette give en mulig opsparing på ca. 213.000 kr. Hvis disse lån optages 2022-23 vil afdragsfriheden vare til ca. 2033. Begge beregninger forudsætter bibeholdelse af det nuværende meget lave renteniveau, og det kan nok være tvivlsomt. Stiger renten en smule vil beregning 1 give en årlig ydelse, som ikke kan dækkes af det budgetterede overskud og dermed kræve huslejeforhøjelse. I beregning 2 er den årlige ydelse ca. 233.000 kr. mindre end i beregning1, og derfor betydelig mere robust, hvad angår rentestigninger og med mulighed for betydelige opsparinger så længe renterne er lave. Bestyrelsens anbefalinger: (Som det fremgår af mødeindkaldelsen er dette et punkt på dagsordenen): - Med mindre der kommer væsentlige renteforhøjelser beholder vi de nuværende Cibor6 lån og rentesikringsaftaler frem til eller tæt på fastrenteaftalens (Swappens) udløb 30.03.2022. - Vi beholder renteloftaftalen frem til dennes udløb 31.12.2030, med mindre økonomiske omstændighederne tilsiger en ophævelse. Jo tættere vi kommer på udløbet og jo mere renten stiger, jo mindre vil det koste at ophæve aftalen. Det er denne aftale som med lave renter giver os vore store opsparinger. - Vi anser ikke beregning 1 for en anbefalingsværdig løsning. Den giver godt nok lån med fuldt afdrag, men den er for rentefølsom. - Vi anbefaler på indeværende tidspunkt beregning 2. Det ene lån er godt nok kun afdragsfrit i 10 år, men det anses alligevel for det mest anbefalelsesværdige af de to beregninger, og er trods alt mindre end det nuværende afdragsfrie lån på 12 mio. kr.. - Beslutningen om valg af beregning 1 eller 2 behøver ikke at blive taget før udløbet af fastrenteaftalen sandsynligvis i 2022. Sparekasseaktier: Kursen på Sparekassens aktier er i skrivende stund ca.111 og aktierne gav i 2017 et udbytte på 3%. Aktieemission? Som Sparekassen har meddelt i en netop offentliggjorte årsrapport for 2017 forløber arbejdet med den påtænkte aktieemissionen planmæssigt. I den forbindelse har Sparekassen Sjælland-Fyn offentliggjort den forventede tidsplan i forbindelse med aktieemissionen. 22. marts 2018: Offentliggørelse af prospekt 28. marts 2018: Sidste dag for handel med sparekassens aktier inklusive tegningsretter
3. april 2018: Første dag for handel med sparekassens aktier eksklusive tegningsretter 3. april 2018: Første dag for handel med tegningsretter 5. april 2018: Tegningsperioden begynder 16. april 2018: Sidste dag for handel med tegningsretter 18. april 2018: Tegningsperioden slutter Som oplyst i selskabsmeddelelse nr. 18/2017 af 6. november 2017 forventes emissionen gennemført med fortegningsret for sparekassens eksisterende aktionærer. Der henvises derudover til selskabsmeddelelse nr. 24/2017 Emissionen med fortegningsret for sparekassens eksisterende aktionærer vil blive gennemført til en favørtegningskurs, dog ikke under kurs 100, og påtænkes gennemført i første kvartal 2018 i forlængelse af godkendelse af sparekassens årsrapport 2017. Sparekassen forventer ekstraordinært at undlade udbyttebetaling for 2017 for også på den måde at styrke kapitalgrundlaget. Generalforsamlingen skal tage stilling til, om foreningen skal benytte sig af dens tegningsret. Nøgleoplysninger ved salg: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har udstedt en bekendtgørelse, som med virkning fra 1. januar 2014 stiller øgede krav til de oplysninger, der skal gives mulige købere af andelsboliger. Der er udviklet et IT-system til indberetning af nøgleoplysninger om andelsboligboligforeninger på et særligt nøgleoplysningsskema på ministeriets hjemmeside. Nøgleoplysningsskemaet skal benyttes ved salg af andelsboliger. Det er et ret så omfattende skema, som skal give køber en omfattende og forståelig indsigt i boligen, foreningen og foreningens økonomi. Nøgleskemaet indeholder også rubrikker til finansielle oplysninger, som skal gives af realkreditinstitutterne. Vores indberettede nøgleskema kan ses på beboersiden på vores hjemmeside. Den seneste version kan dog først færdiggøres efter generalforsamlingens godkendelse af regnskabet. Tilbagebetaling af skat? Vi har entreret med ADVOKATPARTNERSELSKABET KIRK LARSEN & ASCANIUS, som på vores vegne ha r bedt Skat om at genoptage vores ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2004 med den begrundelse, at vurderingen er forkert. Indtil nu ser det ud til, at Skat anerkender fejlen, og hvis det holder vand, forventer advokaterne, at vi får et ret så betydeligt beløb refunderet. Men lad os nu se og ikke tælle pengene før de ligger i kassen. Vores aftaler indbefatter, at vi kun skal betale advokaterne, hvis vi får noget retur, og i så fald kan det blive op til 30% af det tilbagebetalte beløb.
Følgende fremgik af bestyrelsesreferat af 9. januar i år: Nabohjælp: For øjeblikket er 15 boliger tilsluttet. Vandskader: En vandalarm kan svigte eller ikke blive hørt i tilfælde af bortrejse. Det er derfor vigtigt med mellemrum at checke, at det borede hul i teknikskabets gulv ikke er tilstoppet af nullermænd eller lignende samt lukke for hovedhanen ved flere dages bortrejse. Græsslåning: Græsslåningen er tilsyneladende forløbet uden problemer, og ordningen med Klinten forventes at fortsætte i år. Ny beboer: Vi sagde i 2017 farvel til Anne og Flemming og goddag til Anette. I år har vi sagt farvel til Bente og goddag til Inge og Flemming Bach Christensen. Venteliste: Der står nu? på ventelisten. FOS 22. februar 2018