Cash flow Administration Generalforsamling 1717 Fælleshus 300 Diverse 705 Beboermøde 289 Fælleshus Gasservice

Størrelse: px

Starte visningen fra side:

Download "Cash flow Administration Generalforsamling 1717 Fælleshus 300 Diverse 705 Beboermøde 289 Fælleshus Gasservice"

Julius Dideriksen
5 år siden
Visninger:

2 Cash flow 2013 Administration Generalforsamling 1717 Fælleshus 300 Diverse 705 Beboermøde 289 Fælleshus Gasservice Vedligehold Limning af tegl Udskiftn. Af varmvandsbeh. Rep. Af græsslåmaskine Klinkearb. Nr.35 Fodpaneler nr. 35 Spartling i tekn.skabe Vindpap Rep. Af gasfyr nr Gadelys Feb Maj Aug Nov

3 Ejd.skat Jan. Aug Forsikring Energimærkn Renter Marts Juni September December Bidrag Marts juni September December

4 Afdrag Marts Juni September December Renteloft Marts Juni September December Renteswop Marts Juni September December Transaktionsgebyr 15 Overført til kasse

5 Indtægt 2013 Boligafgift Rente nedlagt konto 855 I alt Indestående primo i alt Betalinger i Saldo pr Overfør til ny vedligeh.konto Kassebeholdning ultimo

6 Driftregnskab 2013 Indtægter Boligafgift Udgifter Renter/bidrag/rentesikring/gebyr Forsikring Ejd.skat Gadelys Vedligehold Administration Gasfyr Energimærke Overført til intern kasse I alt Årets resultat Bestyrelsen indstiller flg. disponering af resultatet: Afdrag Overførsel til fri kapital

7 Budgetforslag 2013 Indtægter Boligafgift Udgifter: Renter/bidrag/rentesikring Forsikring Ejd.skat Gadelys Vedligehold Administration Gasfyr Diverse

8 Sparekassen Sjælland Primo 2013 Vedligeholdelseskonto Rente Rente garantiindskud 751 Indestående ultimo Garantiindskud Nykredit Dispositionskonto Gebyr -15 Rente 10 Saldo Intern kasse Saldo primo 845 Bestyrelsesmøder 600 It omkostninger 180 Benzin 76 Forbrug i alt 856 Overført fra driftkonto Saldo ultimo 1.989

9 Budgetforslag 2014 Indtægter Boligafgift Renter/bidrag/rentesikring/gebyrer Forsikring Ejd.skat Gadelys Vedligehold Adm Diverse I alt

10 Balance pr Aktiver Offentlig ejend. vurdering Likvide beholdninger Driftskonto, Nykredit Vedligeholdelseskonto, Spks Sjælland dispositionskonto Nykredit Kassebeholdning Likvide beholdnnger Garantbevis Aktiver i alt PASSIVER Egenkapital Fri kapital 1. jan Årets overskud, jf. overskudsdisponeringen Værdi af andelsindskud Vedligeholdelseskonto, se specifikation Disponeringskonto Nyk Egenkapital 31. december Gæld, Nykredit Restgæld 1. januar Årets afdrag Restgæld 31. december Passiver i alt

11 A/B Skovstranden Korsør Noter til regnskab 2013 og andelskroneberegning 2014/15. Generelle nøgle oplysninger: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har i Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger af fastsat, at følgende nøgleoplysninger skal fremgå af foreningens noter til årsregnskab: Foreningen består af 18 boliger med et samlet BBR areal på 1740 m 2. Stiftelses- og opførelsesår: Andelsværdi og boligudgift fordeles i forhold til boligernes areal. Den enkelte andelshaver hæfter kun med sit indskud. Ved beregning af andelsværdien benyttes den offentlige ejendomsvurdering fra 2012 på 27 mio. kr. ( kr./m 2 ), som vurderes retvisende for foreningens dagspris. Foreningens reserver var ved udgangen af 2013: kr. (603 kr./m 2 ) svarende til ca. 3,9 % af ejendomsværdien. Foreningen modtager ikke offentlige tilskud, er ikke pålagt tilskudsbestemmelser, og der er ikke tinglyst nogen tilbagekøbsklausul. Boligafgiften er 669 kr./m 2, og der er ingen erhvervs- eller boliglejeindtægter. De samlede vedligeholdelsesudgifter i 2011, 2012 og 2013 udgjorde henholdsvis 6, 90 og 50 kr./m 2. Udgiften i 2012 var langt overvejende kr. betalt for maling af en væsentlig del af det udvendige træværk. Obligationslån Nykredit: Foreningen har en samlet prioritetsgæld med en kursreguleret restgæld på kr. Den er fordelt som følger: kr. som et Cibor 6 obligationslån med restløbetid på 22,25 år og en foreløbig afdragsfrihed til Kontantrente sidste halvår 2013: 0,46 %. Lånet skal refinansieres kr. som et Cibor 6 obligationslån med restløbetid 28,25 år med løbende afdrag. Kontantrente sidste halvår 2013: 0,39 %. Lånet skal refinansieres I 2011, 2012 og 2013 afbetaltes følgende beløb: kr., kr. og kr.. Afdragsfriheden på det første lån er indtil nu forlænget i forbindelse med refinansiering ifølge pantebrevets bestemmelser. Det forventes, men kan ikke garanteres, at afdragsfriheden fremover kan forlænges i forbindelse med kommende refinansieringer. Foreningen har en friværdi på 39 % af ejendomsværdien. Renten på disse lån er variabel med rentefastsættelse hvert halve år. (01.01 og 01.07) Den rente, vi maksimalt kan risikere på disse variable lån, har vi sikret i form af følgende: Rentesikringsaftaler med Nykredit. 1. En renteloftaftale for de ca. 7,8 mio. kr. af vores gæld. Her kan vi maksimalt få en rente på 4,75 % +0,79 % i løbende præmie, dvs. i alt 5,54 %. Denne aftale er gældende indtil I sidste halvår af 2013 gav det en rente plus præmie på ca. 1.3 % %. 2. En fastrenteaftale for de resterende ca. 8,7 mio. kr. af vores gæld. Her betaler vi uanset markedsrenten (Cibor 6) en fast rente på 3,82 %. Denne aftale udløber , hvor den erstattes af en aftale gældende til med en fast rente på 3,45 %. Denne rentesænkning vil give en årlig besparelse på over kr.. Worst case: Disse to aftaler lægger loft over, hvor meget vores prioritetsudgifter kan stige i tilfælde af større rentestigninger. Worst case er hvis renten på vore Cibor 6 lån stiger til loftet 4,75 %. I så tilfælde skønner Nykredit, at ydelsen vil udgøre kr. og dette vil alt andet lige øge den månedlige boligudgift med 501, 547 og 622 kr. for boliger på henholdsvis 87, 95 og 108 kvadratmeter.

12 Boligafgift: Boligafgiften har ikke været hævet siden Til trods for væsentlig øgede udgifter til f.eks. boligskat har de lave prioritetsrenter medført betydelige årlige resultatoverskud, som dels har dækket en stor udgift (ca kr.) til maling af store dele af det udvendige træværk og dels muliggjort en opsparing på over 1 mio. kr. Sidste års overskud på ca kr. kunne, omsat til reduktion af huslejer have givet en månedlig huslejereduktion på ca. 717, 782 og 890 kr. for boliger på henholdsvis 87, 95 og 108 m 2. Med de nugældende renter forventes også i 2014 et betydeligt overskud. Opsparing: Bestyrelsen anbefaler, i stedet for en nedsættelse af boligafgiften, opsparing på henholdsvis vores vedligeholdelseskonto og en dispositionskonto til imødegåelse af uforudsete udgifter som f.eks. stigende renter, skatter og forsikringspræmier.. Markedsværdi af rentesikringsaftaler: Aftalerne har en markedsværdi, som kan være positiv eller negativ afhængig af den øjeblikkelige markedsrente i forhold til markedsrenten ved aftalernes indgåelse. Markedsværdien har betydning i forbindelse med fastsættelse af andelsværdien, samt hvis en aftale ophæves. For øjeblikket er markedsrenten lavere end da vi indgik aftalerne. De er derfor til långivers fordel, hvis vi ophæver dem. Det betyder, at långiver kan kræve denne markedsværdi udbetalt, hvis vi ophæver aftalerne. Markedsværdi og andelspris: Bolig- og byggestyrelsen har besluttet, at markedsværdien skal indgå i beregning af andelsværdien. Da vores markedsværdi for øjeblikket er negativ, skal den medregnes som gæld. Markedsværdien var pr ifølge Nykredit mio. kr. i långivers favør. Beløbet er så stort, dels fordi markedsrenten (Cibor 6) er meget lav og dels som følge af den nye fastrenteaftale gældende frem til Den høje negative markedsværdi forringer andelskronens værdi, men er samtidig udtryk for den meget lave markedsrente, som alt andet lige er til foreningens fordel. Hvis renterne skulle stige, vil det alt andet lige resultere i en højere andelsværdi. Det samme vil være gældende, når den nuværende fastrenteaftale udløber i , med mindre vi indgår en ny fastrente aftale med udløb senere end Hvis markedsværdien var 0 kr. ville andelskronen pr. kvadratmeter kunne sættes op med 840 kr.. For en bolig på f.eks. 95 m 2 ville det, alt andet lige, betyde en stigning af andelsværdien på ca kr.. Renten kan stige så meget, at markedsværdien bliver positiv, og den skal så lægges til egenkapitalen og dermed give en yderligere øgning af andelsprisen. Men det skal vi ikke ønske os. Offentlig ejendomsvurdering 2012: Den offentlige vurdering på 27 mio. kr. anses for retvisende som foreningens dagspris. Den benyttes derfor ved såvel regnskabsaflæggelse som ved udregning af andelsværdien. Ved foreningens oprettelse i 2004 var kostprisen kr FOS

13 BEREGNING AF ANDELSVÆRDI for A/B Skovstranden/Korsør Generalforsamlingen skal fastsætte den enkelte andelshavers værdi af foreningens formue. Andelsværdien må forventes at være gældende indtil næste generalforsamling. Ved salg af en andel må prisen ikke overstige boligens andelsværdi tillagt værdien af eventuelle forbedringer. Ifølge Andelsboligloven kan og skal andelsværdien beregnes på en af de fire måder, der angives i loven. Af disse er kun de tre aktuelle for foreningen. Andelsværdien må ikke sættes højere, men gerne lavere end den værdi, der kan udregnes efter de tre metoder. 1. Værdiansættelse på grundlag af anskaffelsesprisen 2. Værdiansættelse på grundlag af den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. 3. Værdiansættelse på grundlag af den senest ansatte ejendomsværdi. Atter i år foreslås ejendomsvurderingen som beregningsgrundlag. Den nyeste vurdering fra 2012 er 27 mio. kr., og dette beløb benyttes til værdiansættelsen. Værdiansættelse på grundlag af ejendomsvurderingen 2012: Offentlig ejendomsvurdering 2012 Likvid beholdning Nykredit Dispositionskonto Nykredit Garantindskud Sparekassen Sjælland Aktiver i alt Prioritetsgæld (Kursreguleret) Swapgæld pr. jan Egenkapital kr kr kr kr kr kr kr kr. Andelskrone/kvadratmeter: kr. (Sidste år: kr.) Andelsværdi pr bolig: 87m 2 95m 2 108m kr kr kr. Samlet boligareal: 1740 kvadratmeter kr. hensat til vedligehold er ikke medregnet i værdiansættelsen. Det må antages, at den offentlige ejendomsvurdering er følsom over for renteudsving. Den forholdsvis store swapgæld skyldes dels de stadig lavere renter og dels vores nye fastrenteaftale, som løber fra til Med denne aftale reduceres den nuværende rente for denne af vore to rentesikringsaftaler fra 3,82 % til 3,45 % FOS

Relaterede dokumenter

Regnskab 2017 Budget 2017 Budgetforslag 2018

Regnskab 2017 Budget 2017 Budgetforslag 2018 Note 1 Indtægter: Indtægter 1.184.658 Indtægter: 1.173.024 Boligafgift 1.164.024 Renter 5.000 Depositum 600 Gadelys Åsen 1.100 1.170.724 Udgifter Udgifter Note