Nyt vurderingssystem hvor står vi? Ved cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark

www.ejendomsforeningen.d k

Agenda 1. Hvorfor et nyt vurderingssystem? 2. Politisk aftale 3. Nyt vurderingssystem for ejerboliger 4. Nyt vurderingssystem for erhvervsejendomme 5. Konklusion 5

Hvorfor et nyt vurderingssystem? Rigsrevisionen afgav i september 2013 en kritisk beretning om SKATs ejendomsvurderinger På baggrund af Rigsrevisionens kritik blev Engbergudvalg nedsat der var betydelige udfordringer med det nuværende ejendomsvurderings-system både i forhold til vurderingsmodeller, data og it-understøttelse det er muligt at udvikle et nyt og mere gennemskueligt ejendomsvurderingssystem med en højere træfsikkerhed vurderingerne altid vil have en naturlig usikkerhed ændre vurderingsmodellen for erhvervsejendomme til den afkastbaserede metode 6 Kilde: Implementeringscenter for Ejendomsvurderinger (ICE).

Politisk aftale Den daværende regering (V) indgik sammen med Dansk Folkeparti, Liberal Alliance, Det Konservative Folkeparti, Socialdemokraterne og Det Radikale Venstre en aftale om et nyt ejendomsvurderingssystem d. 18. november 2016 Aftalen betyder, at der vil blive udsendt nye ejendomsvurderinger for ejerboliger i 2019, mens erhvervsejendomme får nye vurderinger i 2020 7 Kilde: Implementeringscenter for Ejendomsvurderinger (ICE).

Politisk aftale Aftalepartierne blev ved indgåelsen enige om, at der skal være tryghed om boligbeskatningen også når der kommer nye og mere retvisende vurderinger Partierne er enige om så hurtigt som muligt og senest ved tredjebehandling af lovforslag om et nyt ejendomsvurderingssystem at indgå et bredt forlig, der sikrer tryghed om boligbeskatningen og sikrer, at de samlede boligskatter ikke stiger ved overgangen til og på grund af det nye ejendomsvurderingssystem 8 Kilde: Implementeringscenter for Ejendomsvurderinger (ICE).

Nyt vurderingssystem Tre overordnede pejlemærker: 1. Højere træfsikkerhed: De nye vurderinger skal være tættere på handelsværdien end de tidligere 2. Større ensartethed: To sammenlignelige boliger skal vurderes på samme måde. Vurderingerne må ikke være tilfældige 3. Mere gennemsigtighed: Vurderingsmyndighederne skal i dialog med ejendomsejerne, og det skal kunne begrundes og forklares, hvordan vurderingsmyndighederne har fundet frem til en vurdering 9 Kilde: Implementeringscenter for Ejendomsvurderinger (ICE).

Hvordan foretages vurderingerne? Naturlig usikkerhed og markedsstøj Det skønnes, at hovedparten af ejerboligerne med de bedst mulige statistiske beregningsmodeller kan vurderes inden for et spænd på +/- 20 pct Spændet anvendes også i klagesystemet, hvor en klager kun kan få medhold, hvis afvigelsen er mere end +/- 20 pct 10 Kilde: Implementeringscenter for Ejendomsvurderinger (ICE).

Hvordan foretages vurderingerne? Behov for nye og bedre data Nye og præcise geodata Nye og bedre BBR-oplysninger Nye tinglysningsdata Digitalisering af plangrundlaget Etablering af nye markedsdata på erhvervsområdet Samlet set anvendes ca. ½ mia. kr. på dataforbedringsprojekter de kommende år 11 Kilde: Implementeringscenter for Ejendomsvurderinger (ICE).

Hvordan foretages vurderingerne? 12 Kilde: Implementeringscenter for Ejendomsvurderinger (ICE).

Hvordan foretages vurderingerne? Ikke kun statistiske beregninger Ca. 350.000 ejendomme (ca. 20 pct. af ejerboligerne) vil blive udtaget til manuel behandling og kontrol Det vil typisk være ejendomme, der adskiller sig fra de øvrige ejendomme, fx pga. vedligeholdelse, atypiske i størrelse, beliggende i et geografisk område med særlig lav træfsikkerhed mv. 13 Kilde: Implementeringscenter for Ejendomsvurderinger (ICE).

Hvordan foretages vurderingerne? Manuelle sagsbehandling vil bl.a. blive understøttet af følgende: Deklaration af oplysninger, hvor boligejerne får mulighed for at kvalitetssikre og indsende supplerende oplysninger om fx stand eller særlige gener mv. Anvendelse af en visuel standsindikator i form af fx billedmateriale Nyt it-system der samordner og udstiller data for sagsbehandlerne og understøtter ensartede vurderingstilgange 14 Kilde: Implementeringscenter for Ejendomsvurderinger (ICE).

Foreløbige resultater Der har udarbejdet nye, foreløbige 2015-vurderinger af ejendoms- og grundværdierne af enfamiliehuse (parcelhuse, villalejligheder og rækkehuse) og ejerlejligheder. Kun model uden manuel behandling Vurderingerne kan derfor ikke betragtes som et endeligt resultat, men de er kun et skøn De nye, foreløbige 2015-vurderinger medfører højere vurderinger for både enfamiliehuse og ejerlejligheder under ét 15 Kilde: Implementeringscenter for Ejendomsvurderinger (ICE).

Foreløbige resultater Foreløbig træfsikkerhed i den statistiske beregningsmodel (+/- 20 pct.) 16 Kilde: Implementeringscenter for Ejendomsvurderinger (ICE).

Foreløbige resultater Ændring i ejendomsværdier for enfamiliehuse 2015 17 Kilde: Implementeringscenter for Ejendomsvurderinger (ICE).

Nyt vurderingssystem for erhvervsejendomme 18

Halvdelen er erhvervsejendomme 19 Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik Anm.: Juni 2017. Målt i kvadratmeter.

Danske publikationer om værdiansættelse af erhvervsejendomme 1990 1999 2006 2008 2013 2015 Vurdering af investeringsejendomme (af Preben Kjær Pedersen) Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCFmodellen (udgivet af Ejendomsforeningen Danmark) Værdiansættelse af investeringsejendom anbefalinger til DCF-modellen (udgivet af Ejendomsforeningen Danmark) Værdiansættelse af investeringsejendom en referenceramme for forrentningskrav (udgivet af Ejendomsforeningen Danmark) 20

Værdiansættelse til forskellige formål Regnskab (markedsværdi) Beskatning (offentlig vurdering) målet er samme værdi Optimering i forbindelse med fx investering, lejekontrakter og drift Handelssituation Potentiel købers subjektive beregning Potentiel sælgers subjektive beregning Optimering af ejendomsportefølje 21

Definition af forrentningskravet Et bredt udsnit af markedsaktører er med i processen i at udarbejde publikationen: Aareal Bank, Aberdeen Asset Management, Axel Pitzner Fonden, BRF Kredit, CBRE, Colliers International Danmark, Dades Datea, Dansk Ejendomsmæglerforening, DTZ, Ejendomsforeningen Danmark, IPD, Nybolig, Nykredit, RED - Property Advisers, RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) og Sadolin & Albæk. 22

Udgivelser Lov om ejendomsvurdering (juni 2017) Revision & Regnskabsvæsen: Værdiansættelse af investeringsejendomme aktuelt med definitioner og anbefalinger (nr. 12 2016) Finanstilsynet: Måling af ejendomme til dagsværdi, bilag 7. Ændringsbekendtgørelse (juni 2016) Finanstilsynet: Måling af ejendomme til dagsværdi, bilag 7 (juli 2015) Vurderingssystem til den offentlige vurdering, Engberg-udvalget (september 2014) Værdiansættelse af investeringsejendomme Definition af forrentningskravet (marts 2013) Værdiansættelse af investeringsejendomme - anbefalinger til DCF-modellen (oktober 2010) RICS guidance note, Discounted cash flow for commercial property investments (august 2010) Værdiansættelse af fast ejendom en introduktion til DCF-modellen (oktober 2006) 23

Nyt vurderingssystem for erhvervsejendomme Nuværende vurderingsmetode er ikke gennemsigtig Lejefaktor og udgiftsandel er ukendte begreber i markedet Ejendomsforeningen Danmark har argumenteret for, at bruge en markedskonform vurderingsmetode Kendt af aktørerne Internationalt baseret Metodisk velafprøvet 24

Afkastbaserede metode Værdien af en ejendom V er givet ved: NI V S R real Hvor: NI = R real = S = markedskonforme nettoindtægter forrentningskrav særlige forhold

Afkastbaserede model - eksempel Antag: forrentningskrav (R real ) = 4,0% markedskonforme nettoindtægter (NI) = 9.000.000 fradrag for tomgang = 18.000.000 kr. Så bliver værdien af ejendommen: V 9.000.000 0,04 18.000.000 207.000.000

Afkastbaserede model Fase 1 (markedskonforme nettoindtægter) Brutto- eller nettoleje Fase 2 (forrentningskrav) Defineret som i Definition af forrentningskravet Fase 3 (særlige forhold) Tomgang + Fradrag for ejendommens andel af varme etc. ved tomgang Aktuel leje forskellig fra markedsleje Stand (udskudt vedligeholdelse) Byggeret Særindretninger Forrentning af deposita Etc. 27

Markedsstatistik er afgørende Udviklingen i markedet skal følges Data skal opsamles, valideres og vedligeholdes Antallet af transaktioner kan ikke stå alene der skal bruges andre datakilder også Visuel vurderinger af alle 500.000 erhvervsejendomme er alt for bekosteligt Tvungen indberetning af data fra alle ejendomsejere er bekosteligt, besværligt og kvalitativt usikkert

Ejendomsforeningen Danmark foreslår Samarbejde mellem skatteministeriet og ejendomsbranchen om frivillig indberetning gerne koordineret og håndteret af ED Model allerede kendt fra andre områder (lønstatistik) Videreudvikling af ED s markedsstatistik ED s markedsstatistik er p.t. økonomisk tomgang og forventninger Frivillige indberetninger fra ejerne supplerede med aktuelle handelspriser og i særlige tilfælde visuelle vurderinger Erfaringer fra afgørelser i klagesager skal opsamles Data (omfang og kvalitet) skal udvikles løbende, f.eks. i samarbejde med ED

Hvad kan gå galt? Der etableres en helt ny version af den afkastbaserede model, som branchen ikke anvender Der anvendes forkerte og utilstrækkelige data En frivillig løsning baseret på markedsdata vil være med til at sikre kvalitet Der skabes en uigennemskuelig klageproces Der bliver ikke fulgt op på at gøre usikkerheden i værdiansættelsen så lille som muligt. Kommunikationen bliver upræcis og utilstrækkelig 30

Konklusion 1. Bedre kvalitet i offentlige ejendomsvurderinger - Det bliver aldrig 100 procent perfekt - men det kan blive meget bedre 2. Nyt vurderingssystem for erhvervsejendomme må ikke gå galt! Brug markedsmæssige værdiansættelsesmetoder og få accept i branchen 3. Optimere den offentlige ejendomsvurdering! En ordentlig klageproces med efterfølgende brug af erfaringer fra disse, er til gavn for alle 31

info@ejendomsforeningen.dk Telefon: 33 12 03 30 Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade 2 1358 København K Havnegade 2A 8000 Aarhus C