Notat Til: Teknisk Udvalg Punkt 4 til Teknisk Udvalgs møde Mandag den 2. september 2013 Aarhus Kommune Teknik og Miljø Den 28. august 2013 Kvoteplan for 2013 til 2016, sag nr. 7 på byrådets møde den 14. august 2013 MTM-POB/Støttet Byggeri Kalkværksvej 10 8100 Aarhus C Notat til besvarelse af spørgsmål stillet ved byrådsbehandlingen. 1. Skjoldhøjkollegiet Der er på nuværende tidspunkt ikke nyt i forhold til en løsning af Skjoldhøjkollegiets problemer, herunder kollegiets ansøgning om støtte til renovering og modernisering af kollegiet. Der er et væsentligt problem, at en accept af en renovering af kollegiet støtte efter almenboliglovens 100 - kun kan ske med statslig ydelsesstøtte, hvoraf kommunen godtgør staten en del og kun hvis kommunen samtidig accepterer fremadrettet at indestå for kollegiets drift altså reelt dække lejetab. Problemstillingen er som bekendt sørgeligt aktuel vedrørende Hejredalskollegiet. Sagsnr. 13/003950-7 Journalnr. Sagsbeh. Jørn Hedeby Nielsen Telefon 8940 2000 Direkte telefon +45 8940 2489 Fax E-mail jhn@aarhus.dk www.aarhus.dk En løsning med offentlig støtte til kollegiet kan således indebære en væsentlig risiko for kommunale udgifter til dækning af kollegiet lejetab. Teknik og Miljø kan ikke umiddelbart anbefale en sådan løsning, da Teknik og Miljø ikke har budget til dækning af disse udgifter, og en eventuel anvendelse af denne løsningsmodel vil derfor kræve prioritering i forbindelse med budgetforlig. 2. Kvotetildeling Ifølge lovgivning for alment byggeri er det som udgangspunkt byrådet, der fastlægger omfanget af nybyggeri af almene boliger i kommunen (kvoterne). Ifølge lovgivningen er det samtidig byrådet,
der træffer beslutning om, hvilke almene boligorganisationer, der skal gennemføre byggeriet, dvs. være bygherre, og som godkender oprettelse af nye almene boligorganisationer med hjemsted i Aarhus Kommune. Det skal bemærkes, at kommunen ikke kan tildele kvote til andre bygherrer end almene boligorganisationer. Det skal samtidig bemærkes, at kommunale kvoter til alment nybyggeri ikke kan handles, hverken mellem boligorganisationer, eller til private virksomheder. Private virksomheder kan således ikke - på nuværende tidspunkt - være bygherre på alment byggeri. I perioden fra den 1. januar 2003 til 1. juli 2009 var en særlig ordning med bygherrekonkurrence gældende. Ifølge ordningen skulle hovedparten af alt alment nybyggeri ud i en åben konkurrence om bygherreopgaven, hvor andre end boligorganisationer kunne byde på rollen som bygherre. Planlægning og Byggeri har dog ikke kendskab til konkrete eksempler, hvor der blev udpeget en privat bygherre på alment byggeri. En forklaring på, at ordningen ikke var den store succes, kan være den, at bygherreopgaven indeholdt en begrænset mulighed for økonomisk gevinst, men samtidig en stor økonomisk risiko i forbindelse med overskridelser i byggeriet m.v. Bygherreopgaven medførte endvidere, at virksomheden samtidig ikke kunne udføre byggeopgaven, da denne opgave altid skal i udbud ved alment nybyggeri. På baggrund af Aarhus Byråds beslutninger udpeges den byggende boligorganisation (bygherren) sædvanligvis i Teknik og Miljøs Forhandlingsudvalg, hvor boligorganisationernes 5. kreds er repræsenteret. Boligselskabernes Landsforenings 5. kreds omfatter alle almene boligorganisationer med hjemsted i Aarhus Kommune. En samlet kvoteplan fremsendes årligt til byrådet. Kvoteplanen udarbejdes i et samarbejde med boligorganisationerne. De seneste 10 år er stort set alle kvoter om nybyggeri af almene boliger tildelt boligorganisationer med hjemsted i Aarhus Kommune. De eneste undtagelser er kvotetildeling til fire selvejende kollegier: Tandlægekollegiet, Grundfos-kollegiet, Egmont Studentergård og Århus Internationale Kollegium (byggeriet blev ikke gennemført).
I Aarhus er der p.t. 11 byggeaktive boligorganisationer. Over de seneste 10 år er antallet af boligorganisationer i Aarhus blevet reduceret i forbindelse med fusioner. Fusionerne har medvirket til at styrke den enkelte boligorganisation, bl.a. økonomisk. 3. Byggepriser I bilag 1 er vedlagt en oversigt over anskaffelsessummerne for alment nybyggeri for 2004 til 2012. I oversigten kan samtidig ses statens maksimumbeløb gældende for Aarhus m.v. I perioden den 1. januar 1998 til 1. januar 2004 eksisterende der ikke et statsligt maksimumbeløb. Aarhus Kommune havde i denne periode indført et selvstændigt kommunalt maksimumbeløb. Oversigten er opgjort som gennemsnit for Aarhus, kommuner med forhøjet maksimumbeløb (inkl. Aarhus) og på landsplan. Til sammenligning vist udviklingen i byggeomkostningsindekset for boliger og nettoprisindekset for 2004 til 2012. Set over perioden ser det generelt ud til, at anskaffelsessummen for alment byggeri er steget mere end den generelle prisstigning for boligbyggeri, men det er på nuværende tidspunkt for tidligt at komme med en endelig konklusion, da dette vil kræve en nærmere analyse af tallene. 4. Lokalisering af ungdomsboliger Baggrunden for Teknik og Miljøs anbefalinger vedrørende lokalisering af nye ungdomsboliger baseres på resultatet fra flere analyser af ungdomsboligområdet, hvoraf den seneste er fra 2013. Det er således fortsat anbefalingen, at ny ungdomsboliger placeres centralt i forhold til bymidten eller centralt i forhold til større uddannelsesinstitutioner. I analysen fra 2010 blev efterspørgslen beskrevet på baggrund af Kollegiekontorets erfaringer: Ungdomsboligernes lokalisering afspejler en imødekommelse af efterspørgselsmønstret, som er geografisk entydigt: Jo mere central beliggenhed, desto større efterspørgsel. Ventetiden på en bolig i Midtbyen kan overstige 2 år, mens en tilsvarende bolig i forstæderne kan være ledig. Samtidig er der en betydelig sæsonforskel i efterspørgslen. De mest perifert beliggende boliger fungerer således som buffer på markedet
for ungdomsboliger. Ved studiestart omkring september er der ventetid på alle boliger, mens der i forårsmånederne de seneste år har været ledige boliger i de mest yderligt beliggende bebyggelser. I forbindelse med analyse i 2013 har det været vurderingen, at der ikke er grund til at antage, at efterspørgslen er skiftet siden 2010. I nedenstående tabel 1 er oversigt over placeringen af eksisterende støttede ungdomsboliger (almene og selvejende kollegier). Tabellen er ligeledes fra ungdomsboliganalysen fra 2010. Tabel 1. Omfang af eksisterende, bynære ungdomsboliger Placering 1-2 værelses Centrale bydele 1.379 Bynære forstæder, nord 1 4.160 Bynære forstæder, syd 2 393 Øvrige forstæder 3 2.348 I alt 8.280 1 Mellem Ringgaden og Ringvejen, nord for Silkeborgvej. 2 Mellem Ringgaden og Ringvejen, syd for Silkeborgvej. 3 Frydenlund, Bispehaven, Gellerup/Toveshøj, Herredsvang og Viby Syd. Af de 8.500 offentligt støttede ungdomsboliger i Aarhus, er de 5.932 boliger (svarende til over 70%) således lokaliseret i centrum eller i bynære forstæder i en radius af cirka 4,2 km fra Domkirken (jf. figur 3). Herudover er 2.348 ungdomsboliger, svarende til godt en fjerdedel af de offentligt støttede ungdomsboliger i Aarhus lokaliseret i øvrige forstæder, inden for en radius af cirka 8 km fra Domkirken. Den geografiske koncentration af ungdomsboligerne udbygges de nærmeste år yderligere af de kvoteplanlagte byggeprojekter med over 600 nye ungdomsboliger, som alle ligger inden for de bynære forstæder. Siden 2010 er antallet af centralt beliggende ungdomsboliger øget i forbindelse med nybyggeri, bl.a. på Aarhus Ø. Ungdomsboliganalysens resultat og anbefalinger støttes af erfaringerne med tomgang. Opgjort pr. 1. februar 2013 var der således i alt 32 tomme ungdomsboliger i Aarhus. De tomme boliger var fordelt med 13 tomme boliger på Hejredalskollegiet (med i alt 264 boliger) og, 18 tomme boliger på Skjoldhøjkollegiet (med i alt 847 boliger) og 2 tomme boliger på Gudrunsvej (med i alt 64 boliger). 5. Grundpriser
En opgørelse over grundprisen i forbindelse med salg af kommunale grunde til alment byggeri er under udarbejdelse i Teknik og Miljø. Opgørelsen udarbejdes på baggrund af en 10-dages forespørgsel fra Det Konservative Folkeparti. Opgørelsen fremsendes efterfølgende til byrådet. Lisbeth Errboe Svendsen Bilag: 1. Udvikling i anskaffelsessummer alment byggeri 2004-2012.