Ungdomsboligsituationen i Århus Kommune

Transkript

1 Ungdomsboligsituationen i Århus Kommune Århus Kommune Kollegiekontoret i Århus februar 2005

2 Indhold 1 Indledning Boligmarkedet for unge Beskrivelse af ungdomsboliger udenfor den Fælles Opnotering Forældrekøb Udviklingen i ungdomsboligbyggeriet Støttet byggeri Planlagte byggerier Private byggerier Ansøgning og tildeling af boliger Efterspørgselskarakteristika Ventelistens udvikling Fraflytningsstatistik Nuværende ansøgeres bopæl Aldersfordeling på de nuværende ansøgere Udvekslingsstuderende Status på byggeriet Udvikling i befolkning og uddannelsespladser Sammenfatning og konklusion Planlagt nybyggeri Efterspørgslen Moderniseringsbehov Fra nybyggeri til modernisering

3 1 Indledning Århus Byråd besluttede , at der skulle foretages en evaluering af behovet for nye ungdomsboliger. Ungdomsboligmarkedet er senest analyseret i juni 2000, og der er på det seneste konstateret en vigende efterspørgsel efter ungdomsboligerne i Århus Kommune. Denne analyse belyser ændringer i efterspørgslen og vurderer årsagerne hertil. Analysen er udarbejdet i samarbejde mellem Århus Kommune og Kollegiekontoret i Århus. 2

4 2 Boligmarkedet for unge Der er i Århus ca boliger rettet mod unge studerende. Heraf indstiller den Fælles Opnotering til ca boliger mens de resterende ungdomsboliger har individuelle ansøgnings- og indstillingsprocedurer. Den Fælles Opnotering er et samarbejde mellem Kollegiekontoret og de århusianske boligforeninger, hvor udlejning af ungdomsboliger sker gennem et fælles opnoteringssystem. Af de boliger i Fælles Opnotering er ca. 75 % 1-værelses boliger og resten primært 2-værelses boliger med et fåtal af 2½-værelses boliger. Den samlede ungdomsboligmasse har følgende karakteristika: Boliger Værelser 1- og 1½-vær. 2-vær. > 2-vær. Figur 1: Antallet af ungdomsboliger fordelt på boligtype Som figur 1 viser er der i alt ungdomsboliger, heraf er værelser, hvilket svarer til 44,5 % af det samlede boligantal. Derudover er der og 1½-værelses lejligheder og værelses lejligheder, som dermed udgør henholdsvis 31,9 % og 23,1 % af det samlede boligantal. De resterende 46 lejligheder med mere end 2 værelser udgør ½ % af boligerne. 3

5 Beliggenheden af boligerne er (aktuelt boligudbud per 1/ ): Boliger City Frederiksbjerg Vesterbro Trøjborg Holme -Højbjerg -Skåde Viby Hasle Christiansbjerg Vejlby-Risskov Åby Brabrand-Gjellerup Tilst-Brabrand Nord Skejby-Lisbjerg Omegnsbyerne Figur 2: Antallet af ungdomsboliger fordelt på lokalområder Som figur 2 viser er den største koncentration af ungdomboliger i Hasle, Vejlby-Risskov og Brabrand-Gellerup med en andel af de samlede ungdomsboliger på omtrent 40 %. I forhold hertil udgør andelen af årige i disse områder kun ca. 20 % af Århus unge i aldersgruppen i Det modsatte billede viser sig i lokalområderne i centrum, hvor andelen af ungdomsboliger på Frederiksbjerg, Vesterbro, Trøjborg og i City udgør ca. 15 % af ungdomsboligerne, mens hele 36 % af de årige bor i disse områder. Denne fordeling af de unge bliver påvirket af flere faktorer, eksempelvis er der i de fire centrumområder et relativt stort udbud af mindre private udlejningslejligheder, som er ideelle til en eller flere studerende. Ovenstående er dog samtidig en indikator for, at mange unge prioriterer central beliggenhed højere end f.eks. at bo billigt i en lidt mere perifer ungdomsbolig. 4

6 2.1 Beskrivelse af ungdomsboliger udenfor den Fælles Opnotering De resterende ca ungdomsboliger, der skal søges udenfor den Fælles Opnotering, har for de flestes vedkommende særlige regler for ansøgernes karakteristika. Boligerne og deres fordeling på type fremgår af nedenstående tabel: vær. u. bad vær. m. bad 1-vær. lejl Flere vær. 4. Maj Kollegiet 55 Egtmont Kollegiet 104 Teknisk Kollegium Universitetskollegierne Otto Mønsted Kollegiet 93 1 KFUM kollegiet 37 Sparekassekollegiet i Århus 66 Jydsk Telefons Pensionskasse Hasle Ung-Bo 104 Elverhøj, Søhøj Ejendomme 96 Sum Tabel 1: Ungdomsboliger udenfor Fælles Opnotering Af ovenstående ungdomsboliger er Teknisk Kollegium og Egmont Kollegiet offentligt støttet, og alle uddannelsessøgende kan derfor søge disse boliger. 4. Maj Kollegiet giver fortrinsret til uddannelsessøgende efterkommere af frihedskæmpere, Sparekassekollegiet til kunder af 3 fynske sparekasser, Jydsk Telefons Pensionskasses kollegie til medlemmer og ansatte, Otto Mønsted Kollegiet til handelsstuderende og Universitetskollegiet til universitetsstuderende. Herudover findes der mange nyere lejeboliger, som hovedsageligt bliver beboet af unge uddannelsessøgende. 2.2 Forældrekøb Forældrekøb dækker over boliger, som forældre køber med det formål at udleje boligen til deres børn. Der findes ikke eksakte tal over omfanget af forældres køb af lejligheder til deres børn. Ejendomsmæglere melder i 2004 om ca forældrekøb i Århus, men der findes ikke tilsvarende oplysninger vedrørende, hvor mange forældrelejligheder der sælges årligt, og derfor er det ikke muligt at konkludere, om der er sket en reel stigning i antallet af forældrekøbslejligheder. En indikator for antallet af boliger, der benyttes som forældrekøbslejligheder er antallet af boliger, der ejes af en person, som ikke selv bebor den, og samtidig anvender virksomheds- og kapitalafkastordningen. I Århus Amt var der sådanne boliger i 2002, og heraf var de beliggende i Århus. Nogle personer ejer flere boliger, hvilket understøtter, at en del af disse boliger bliver udlejet til anden side. Mange nye uddannelsessøgende starter med at bo på et værelse i udkanten af byen, fordi disse værelser har den korteste ventetid. Den uddannelsessøgende kender nu systemet, og skriver sig derfor op til en alternativ ungdomsbolig, og efter 1-2 år på værelset flytter den uddannelsessøgende videre til en 1- eller 2-vær. lejlighed tættere på byen. Hvis forældrekøb primært retter sig mod nye uddannelsessøgende, så rammer de direkte ned i det primære rekrutteringsgrundlag til de mindst 5

7 efterspurgte ungdomsboliger, hvilket også fremover kan mindske søgningen til den samlede ungdomsboligmasse. En yderligere indikator for, at der i disse år sker en omfordeling af unge fra ungdomsboligerne til andre lejede boliger, er antallet af unge i hvert lokalsamfund. Det er de årige, som udgør den primære andel de nye beboere i ungdomsboligerne, og derfor bliver der i det følgende fokuseret på denne gruppe: City 24,3 23,3 22,7 22,3 23,5 23,8 24,9 Frederiksbjerg 17,6 16,1 15,6 15,9 16,1 16,6 16,9 Vesterbro 20,5 19,7 19,6 18,8 19,8 19,4 20,4 Trøjborg 23,2 22,9 21,0 21,0 22,1 21,9 21,8 Holme-Højbjerg-Skåde 8,9 8,3 8,0 8,2 7,9 7,9 7,9 Viby 12,2 11,7 12,0 12,0 12,0 12,0 11,8 Hasle 12,6 12,9 12,9 12,9 13,0 12,9 13,0 Christiansbjerg 14,4 14,9 14,0 14,3 14,2 14,1 14,4 Vejlby-Risskov 10,4 10,0 9,3 9,2 9,0 9,1 8,7 Åby 12,2 11,6 10,8 11,0 11,4 11,3 11,7 Brabrand-Gjellerup 14,1 14,0 13,8 13,6 13,1 13,2 12,6 Tilst-Brabrand Nord 10,0 10,4 10,0 10,0 10,0 9,6 10,7 Skejby-Lisbjerg 16,1 18,5 16,7 19,4 18,6 19,2 20,5 Omegnsbyerne 7,5 7,1 6,8 6,4 6,1 5,9 5,7 Tabel 2: Andelen af årige i lokalsamfundene De højeste koncentrationer af unge findes i midtbyen, nærmere betegnet i lokalområderne Trøjborg, City, Frederiksbjerg og Vesterbro, og derudover er der en høj koncentration af unge i Skejby- Lisbjerg lokalområde. På Frederiksbjerg, Vesterbro og i City er andelen nogenlunde konstant, Trøjborg har oplevet et lille fald og Skejby-Lisbjerg har haft en stor stigning over årene Denne stigning hænger sandsynligvis sammen med udbygningen af områderne omkring Skejbygårdsvej, hvor både nybyggede ungdomsboliger og private nybyggerier med mange mindre lejligheder tiltrækker unge i denne aldersgruppe. Derefter følger de bynære lokalområder, hvor andelen af årige i Viby, Hasle, Christiansbjerg, Åby og Tilst-Brabrand Nord gennem årene alle har ligget rimeligt stabilt. I de tre resterende bynære lokalområder Holme-Højbjerg-Skåde, Vejlby-Risskov og Brabrand-Gellerup er tendensen, at andelen af unge er entydigt faldende. Samme tendens gør sig gældende i omegnsbyerne, hvor andelen af unge årige er faldet fra 7,5 % i 1998 til 5,7 % i Det er dog ikke muligt at skelne de uddannelsessøgende unge fra unge med arbejde, og derfor er det heller ikke muligt at komme med endegyldige svar på eventuelle præferenceskift i de uddannelsessøgendes boligefterspørgsel. 6

8 3 Udviklingen i ungdomsboligbyggeriet 3.1 Støttet byggeri Byggeriet af ungdomsboliger i Århus Kommune bliver fastlagt i forbindelse med kommunens budget. For at imødegå boligmangel blev det i forbindelse med budget 2002 besluttet at fremrykke opførelsen af 175 i ungdomsboliger fra 2005 kvoten til kvoteplanen Finansieringen af de fremrykkede boliger skulle tilvejebringes ved, at kommunernes grundkapital fra 2002 midlertidigt blev nedsat fra 14 % til 7 %, hvorefter grundkapitalen i 2006 igen vender tilbage til 14 %. Fremrykningen har betydet, at ungdomsboligkvoten i årene blev udvidet til 467 enheder årligt, mens kvoten for 2005 blev reduceret til 175 enheder. Udviklingen i støttetilsagn til byggeriet af ungdomboliger har været: Boligenheder Tabel 3: Antallet af tilsagn til nybyggeri af ungdomsboliger Byggeriet har de seneste år langt fra været stort nok til at udfylde kvoten, og den manglende byggeaktivitet har bevirket, at der i 2005 er en ubrugt kvote, dvs. hvor der ikke er udpeget konkrete projekter, på ca. 600 boligenheder efter overførsel af tidligere års ubrugte kvote. 3.2 Planlagte byggerier Af ungdomsboliger med tilsagn fra 2002 er Boligforeningen Statsbo s påbygning af 113 boligenheder i Herredsvang endnu ikke påbegyndt på grund af en for dyr licitation. For ungdomsboligprojekterne med tilsagn i 2003 har Åbyhøj Boligforening opført 32 boligenheder på Silkeborgvej, Statsbo har opført 84 enheder på Herredsvej og Boligforeningen Fagbo har netop afsluttet byggeri af 100 enheder på Vestre Ringgade. Opførelsen af 83 enheder på Dania Kollegiet (Helsingforsgade) forventes påbegyndt i 2005, men er også forsinket af en dyr licitation. Af boliger med tilsagn i 2004 er Tandlægekollegiet (Fuglesangs Alle) i gang med renovering og tilbygning af 13 nye enheder, og Boligforeningen Ringgården er ligeledes i gang med fortætning med 20 nye enheder på taget af afdeling 4, Silkeborgvej. I 2005 er tildelt kvote til Arbejdernes Andelsboligforening s projekt på Sommervej om fremtidens ungdomsboliger med 172 enheder. Yderligere 3 projekter har kvote i 2005: Kollegiekontoret på Göteborg Allé med 148 enheder og Boligforeningen Præstehavens 2 projekter ved Bispehaven på hhv. Ryhavevej og Hasle Centervej på enheder. Byggerierne planlægges efter forudsat vedtagelse af lokalplanerne i foråret 2005 tidligst påbegyndt i efteråret 2005 eller foråret Der planlægges således igangsat byggeprojekter med i alt godt 700 ungdomsboligenheder ( boliger) inden for det kommende år. Der er ikke givet kvote til opførelsen af yderligere ungdomsboliger, da kvoteplanlægningen afventer nærværende analyse. 3.3 Private byggerier Som supplement til de støttede ungdomsboliger er det i årene også muligt for private bygherrer at opføre private ungdomsboliger med statsstøtte, og der er afsat samlede støttemidler på 7

9 kr. 1. mia. til denne støtteordning. I Århus har en privat bygherre fået støtte til ombygning af Christian X s Hotel i Viby til 114 (110 boliger) ungdomsboligenheder, og der er planer om et byggeri på Langenæs og af et internationalt kollegium. Det internationale kollegium skal udfylde behovet for et bomiljø med en international profil, som på en positiv måde kan skabe relationer mellem udenlandske og danske studerende. Udover de ovennævnte ungdomsboliger bliver der også uden offentlig støtte opført små boliger (1- til 2-rum) af private bygherrer. Disse boliger er ikke opført som ungdomsboliger, men de bliver i høj grad udlejet til unge. Nogle af de seneste eksempler herpå er bebyggelser i Skejby, Tilst, Viby og i midtbyen på Skovvejen, Frederiksgade, Østergade, Jægergårdsgade og Brammersgade. Endvidere bliver der opført mange private andelsboliger med små 1- til 2-rums boliger, der direkte henvender sig til unge. Et eksempel herpå er de ca. 200 nyopførte boliger i Gebauersgade. 4 Ansøgning og tildeling af boliger Ansøgning til ungdomsboliger i Århus er i dag samlet ét sted. Samarbejdet mellem samtlige boligforeninger i Århus og Kollegiekontoret har muliggjort den Fælles Opnotering, og dermed gjort det let for ansøgere at blive skrevet op til en ungdomsbolig. Århus Kommune har fra sommeren 2003 indført en boliggaranti til alle nye uddannelsessøgende, der bor udenfor postnummerområderne Ordningen løber frem til og med 2007, og sikrer alle tilflyttende nye uddannelsessøgende en 1-værelses bolig samme år. I praksis er der kun begrænset brug for denne ordning, fordi der er et stort udbud af perifert beliggende ungdomsboliger, som kan matche efterspørgslen. Det understreges endvidere af, at i 2004 havde alle ansøgere via boliggarantien modtaget tilbud om en bolig til indflytning senest d. 15. september. Ansøgning af kollegie- og ungdomsbolig sker i dag stort set udelukkende via internettet, og på hjemmesiden kan den uddannelsessøgende oprette en ansøgning, genansøge og følge sin placering på ventelisten. Mange ansøgere benytter denne kontaktform gennem hele processen, det er let, og så godt som alle unge har adgang til internettet uanset bopæl. For at blive noteret som ansøger, skal ansøgeren være under uddannelse i Århus, oprette en ansøgning og vedligeholde den ved at genansøge hver måned. Genansøger ansøgeren ikke hver måned, overføres ansøgningen til en passiv-liste i maksimalt 6 måneder, men den føres automatisk tilbage til den aktive liste ved en genansøgning inden udløbet af de 6 måneder. Når en ansøgning har været på passiv-listen i 6 måneder slettes den af ventelisten. Indførelsen af den elektroniske proces har medført, at boligtilbud i dag primært bliver sendt per mail, og det har generelt ført til en hurtig sagsbehandling. Der arbejdes på at muliggøre udsending af boligtilbud via sms samt "remindere" via mail og sms når svarfristen er ved at udløbe. På den måde vil kommunikationen blive yderligere optimeret. 8

10 5 Efterspørgselskarakteristika 5.1 Ventelistens udvikling I det følgende bliver der udelukkende brugt data fra den Fælles Opnotering, og beskrivelserne og vurderingerne omhandler derfor alene Fælles Opnoterings boliger. Udviklingen i antallet af opskrevne på ventelisten kan illustreres: Ansøgere Januar Februar Marts April Maj Juni Juli August September Oktober November December Figur 3: Antal ansøgere per måned i årene Kommende studerende kan blive opskrevet på ventelisten hos Fælles Opnotering 6 mdr. inden studiestart. Ventelisten afspejler dette og topper derfor i marts og april omtrent 5-6 mdr. inden årets største samlede studiestart, og derefter falder antallet af opskrevne til et minimum i ca. decemberjanuar. Som grafen viser, har faldet i opskrevne været markant større i 2004 end det var i de foregående 2 år. Helt præcist var der d. 1. december 2004 registreret aktive ansøgere imod på samme tidspunkt i 2003, dvs. et fald på 14,7 %. Nærmere studiestart d. 1. august 2004 var der registreret aktive ansøgere imod på samme tidspunkt året før, det svarer til et fald på 19,8 %. Som grafen viser, er den samlede efterspørgsel efter ungdomsboliger faldende, og det kan mærkes på de mindst efterspurgte ungdomsboliger, som specielt i forårsmånederne kan opleve perioder med huslejetab. Huslejetab kan være en alvorlig økonomisk belastning for ungdomsboliger, fordi huslejen bliver fastsat ud fra et balanceprincip. Det betyder, at beboerne i de berørte ungdomsboligbebyggelser vil opleve en huslejestigning, når der er ledige boliger, den forhøjede leje vil yderligere mindske efterspørgslen efter boligerne, og der vil blive endnu flere ledige boliger osv. 9

11 Følgende figur illustrerer sammenhængen mellem ungdomsboligernes beliggenhed og deres efterspørgsel: Udbud - antal boliger Efterspørgsel - antal søgninger 0 City Frederiksbjerg Vesterbro Trøjborg Holme -Højbjerg -Skåde Viby Hasle Christiansbjerg Vejlby-Risskov Åby Brabrand-Gjellerup Tilst-Brabrand Nord Skejby-Lisbjerg Omegnsbyerne Figur 4: Udbuddet af ungdomsboliger og antallet af søgninger fordelt på lokalområde. Den store forskel mellem det samlede udbud af ungdomsboliger og efterspørgslen af boligerne skyldes, at ansøgerne kan søge flere boligkoder på en gang, og gennemsnittet af søgekoder per ansøgning er ca. 12. Figuren viser klart at der er en stor overefterspørgsel efter ungdomsboliger i City og de bynære lokalområder Vesterbro, Trøjborg, Hasle og Christiansbjerg, hvor City er det klare førstevalg. Vesterbro har den fordel, at ungdomsboligerne ligger i gåafstand fra midtbyen, og de tre andre områder er eftertragtede, fordi de både ligger relativt tæt på midtbyen og på de store uddannelsesinstitutioner. For lokalområdet Hasle kan den store overefterspørgsel efter Ungdomsboliger tilskrives de bynære boliger tæt på Ringgaden. Udtrækket af ventelisten er foretaget den , dvs. efter den store studiestart i september, og på dette tidspunkt har alle bredt søgende ansøgere fået tilbudt en ungdomsbolig. Derfor afspejler dette øjebliksbillede ansøgernes bevidste fravalg af de perifert beliggende ungdomsboliger. Efterspørgslen er generelt større end udbuddet i alle lokalområder, men Brabrand-Gjellerup skiller sig negativt ud med et udbud af ungdomsboliger, der er omtrent 3 gange større end efterspørgslen. Det er altså et lidet eftertragtet område, og det må forventes, at der vil komme flere tilfælde af lejeledighed i nærmeste fremtid. 10

12 Efterspørgslen fordelt på boligtyper er som følger: Værelser 1- og 1½vær. 2-vær. > 2-vær. Udbud - antal boliger Efterspørgsel - antal søgninger Figur 5: Udbud af ungdomsboliger og antallet af søgninger fordelt på boligtyper. Udtrækket er foretaget d. 1/ Som figur 5 illustrerer, er der et misforhold mellem udbuddet og efterspørgslen af lejlighedstyper. Der er værelsesboliger og små lejligheder med eget køkken og bad, og figuren viser tydeligt, at det er de små lejligheder med egne faciliteter, som er de mest efterspurgte. Der er også en stor overefterspørgsel efter de værelses lejligheder. Lejlighederne udlejes fortrinsvis til 2 voksne eller en forældre med barn, men mange af disse boliger har en indretning, som gør at 2 venner kan dele lejligheden. 5.2 Fraflytningsstatistik Gennem de senere år er der sket en stigning i antallet af fraflytninger ved den Fælles Opnotering. Nedenstående figur illustrerer udviklingen: 11

13 Fraflytninger Figur 6: Antal fraflytninger per år. I 2001, som var første hele år med Fælles Opnotering var der i alt fraflytninger ud af en bestand af ungdomsboliger på 7.151, hvilket svarer til en fraflytningsprocent 52 %. I 2004 var de tilsvarende tal henholdsvis og 7.792, og fraflytningsprocenten er steget til 61 %, dvs. at beboere i ungdomsboliger nu bor kortere tid i boligerne end tidligere. Fraflytningsstatistikken er et udtryk for omsætningshastigheden af boligerne, og selvom stigningen i det samlede antal ungdomsboliger automatisk vil føre til en stigning i antallet af fraflytninger, så kan tilgangen af boliger langt fra forklare den højere omsætning. Statistikken indikerer hermed, at flere beboere prioriterer andre boligformer frem for ungdomsboliger. Man kan i sin søgen efter årsager til denne udvikling tage udgangspunkt i de begrænsninger, der er i det eksisterende boligudbud: - Mange boliger har fælles bad og toilet. - Der er tale om ganske små boliger - Toværelses boliger skal primært søges udlejet til 2 personer - Der er krav om deltagelse i fællesskabet Den massive søgning til etværelses lejligheder som omtalt tidligere, antyder en tendens til at ville have sit eget" dvs. privatliv og helst med så stor grad af selvbestemmelse som muligt. 5.3 Nuværende ansøgeres bopæl Af de aktive ansøgere er der foretaget en stikprøve på i alt 300 ansøgere, hvorefter de er delt ind i 6 kategorier: 1. Ansøgere der bor i ungdomsbolig ved Fælles Opnotering 2. Ansøgere der bor indenfor Århus Kommunes grænser 3. Ansøgere der bor indenfor Århus Amt men udenfor Århus Kommune 4. Ansøgere fra resten af Jylland 12

14 5. Ansøgere fra resten af Danmark 6. Ansøgere fra udlandet Ansøgerne er fordelt i nedenstående figur: 6. Udlandet 5. Danmark 1. Ungdomsbolig 4. Jylland 3. Århus Amt 2. Århus Kommune Figur 7: Ansøgernes nuværende bopæl ud fra stikprøve på 300 ansøgere pr. 1/ Hver ansøgning figurerer kun i én gruppe. 13,7 % af ansøgerne bor i en bolig tildelt gennem Fælles Opnotering, og derudover bor 47,3 % af ansøgerne i Århus Kommune, dvs. i alt bor 61 % af ansøgerne i Århus Kommune. Ansøgere der i forvejen bor i en ungdomsbolig er et udtryk for, at den uddannelsessøgende vil forbedre sin boligsituation. Det samme er sandsynligvis gældende for de resterende ansøgere i Århus Kommune. Sammenholdt med figur 4 tyder figuren på, at mange uddannelsessøgende gerne vil bo i en ungdomsbolig, men det skal være den rigtige bolig med en god beliggenhed. Ansøgere udenfor Århus Kommune formodes for den overvejende del at være nye uddannelsessøgende i byen, men der også kan være enkelte pendlere i mellem. 5.4 Aldersfordeling på de nuværende ansøgere Der er ligeledes foretaget en stikprøve på 300 tilfældigt valgte aktive ansøgere, for at fastlægge alderen på ansøgerne ved den Fælles Opnotering. Resultatet ses nedenfor: 13

15 Antal < >25 Figur 8: Alder på ansøgere, ud fra en tilfældig stikprøve på 300 ansøgere pr. 1/ Stort set alle ansøgere er i aldersgruppen år, og gennemsnitsalderen er 22,25 år. Diagrammet og erfaringerne generelt afspejler, at det er mest almindeligt at søge en ungdomsbolig i starten af sin uddannelse, enten som ny uddannelsessøgende eller når der stadig er en del år tilbage af uddannelsen. Der sker et markant fald i antallet af ansøgere, efterhånden som de nærmer sig slutningen af tyverne. Det kan skyldes, at studerende i slutningen af tyverne oftest vil være tæt på afslutningen af deres studier, og så kan det ikke længere betale sig at søge en ungdomsbolig, da det ikke er muligt at blive boende efter den afsluttende eksamen. En anden forklaring kunne være at ældre studerende efterspørger flere boligkvadratmeter, men dette ønske kan en ungdomsbolig på maksimalt 50 m 2 ikke opfylde. 5.5 Udvekslingsstuderende De to institutioner, som modtager flest udenlandske studerende er Handelshøjskolen og Universitetet. Som det ses i tabellen nedenfor er antallet af udvekslingsstuderende på Handelshøjskolen næsten konstant, hvorimod Universitet de senere år har oplevet en stor stigning i antallet: 2001/ / /04 Handelshøjskolen Universitetet Tabel 4: Udvekslingsstuderende ved Handelshøjskolen og Universitet. Tallene er lavere end de faktiske tal for udenlandske studerende, fordi der i tabellen udelukkende er medtaget udenlandske studerende, som kommer gennem EU- og bilaterale udvekslingsprogrammer. Udover de udvekslingsstuderende som kommer gennem udvekslingsprogrammerne, kommer der også udenlandske studerende direkte ind på uddannelsesinstitutionerne via kvote 1. Disse studerende skal opfylde de samme krav som de danske studerende og kan derfor ikke identificeres i statistikkerne. 14

16 De store indflytningsmåneder er helt naturligt ved semesterstart i januar- februar og augustseptember, og i de mellemliggende måneder kommer der studerende for at følge kortere forløb ved uddannelsesinstitutionerne. Kommende ændringer i de europæiske udvekslingssamarbejder betyder, at det fremover forventes, at tilstrømningen af udenlandske studerende vil stige. Som noget nyt forventes der også en markant stigning i de meget korte ophold, og det kan blive en ny stor udfordring for det fælles anvisningssystem. 6 Status på byggeriet Det ovenstående viser nogle klare tendenser på markedet for ungdomsboliger. 2/3 af alle ansøgninger er på boliger i midtbyen, og samtidig er efterspørgslen efter perifert beliggende ungdomsboliger beskeden. Selv til nyere ungdomsboliger i Viby, Vejlby-Risskov, Tilst-Braband Nord og Skejby-Lisbjerg med eget køkken og bad er ventelisten forholdsvis lav. Den lave søgning til ungdomsboligerne udenfor midtbyen kan enten skyldes, at de uddannelsessøgende er blevet mere selektive i deres boligvalg og derfor vælger en dyrere bolig i midtbyen, eller at udbuddet af ungdomsboliger i disse områder har nået et mætningspunkt. Figur 4 angiver, at ansøgerne på ventelisten klart foretrækker en ungdomsbolig i midtbyen, så når der skal bygges nye ungdomsboliger, bør det være i City, på Frederiksbjerg, Vesterbro og Trøjborg. Det kan være svært at finde byggemuligheder i disse områder, men lovgivningen åbner op for ommærkning af små almene familieboliger under 55 m 2 til ungdomsboliger, så ungdomsboligerne kan tilvejebringes på denne måde. Også de bynære dele af Hasle og Christiansbjerg er eftertragtede områder, der kan bære flere ungdomsboliger. Skulle der pludselig komme efterspørgselspres på ungdomsboligerne igen, eksisterer endvidere muligheden at give uddannelsessøgende fortrinsret til store lejligheder i problemramte almene afdelinger til dannelse af bofællesskaber. Der findes enkelte bofælleskaber i f.eks. Gellerupparken, men meget udbredt bliver de nok ikke i nærmeste fremtid, fordi de problemramte afdelinger ikke ligger i de eftertragtede, centrale bydele. I alt er der med offentlig støtte opført værelser med fælles køkken, og heraf er 452 uden eget bad og toilet. Hovedparten af disse ungdomsboliger er opført omkring 1970 og er ikke længere tidssvarende. Både størrelsen og kvaliteten af danskernes boligforbrug er i mellemtiden steget betragteligt, og derfor er det kun naturligt, at de uddannelsessøgende prioriterer selvstændige og større boliger. Som følge heraf vil der i den nærmeste fremtid være mange undomsboligbebyggelser, som vil stå overfor store moderniseringsbehov. Sammenlægning og ombygning af flere mindre værelser til færre større lejligheder kan gøre de gamle ungdomsboliger eftertragtede igen. Ved at modernisere ældre ungdomsboligbebyggelser kan fremtidige huslejetab forebygges, men det kræver til gengæld ofte støtte til ombygningen. Mange af de moderniseringskrævende ungdomsboligbebyggelser ligger i udkanten af Århus by, og de kan ikke selv bære hele udgiften til en ombygning, fordi der er en naturlig øvre grænse for, hvornår huslejen bliver så høj, at det ikke længere er muligt at tiltrække de uddannelsessøgende. Låneydelserne til ombygningslånet kommer normalt oven i eksisterende ydelser på de oprindelige lån, så huslejen skal ofte forhøjes betydeligt. 15

17 De nyere bebyggelser er heller ikke sikrede mod fremtidige ændringer i efterspørgslen, og specielt de mange meget små 1-vær. lejligheder kan blive et problem. De nuværende støttevilkår betyder, at størrelsen på beboelsesrummet i 1-vær. lejligheder typisk er m 2, og det kan blive en udfordring i nærmeste fremtid at gøre de mindste boliger efterspurgte. Nye 2- vær. lejligheder må ifølge støttereglerne maksimalt være 50 m 2 brutto, hvilket gør dem meget små til 2 personer, men de er væsentlig nemmere at tilpasse forandringer i efterspørgslen, fordi vilkårene for tildelingen kan ændres, så der bliver mulighed for udlejning til én person. De uddannelsessøgende ønsker at bo i deres egen private bolig, men når de vælger at bo i en ungdomsbolig, er de samtidig meget bevidste om, at de flytter til et boligfællesskab med andre ligesindede, og derfor efterspørger de fællesfaciliteter til brug i sociale sammenhænge. Mest ønsket er et ordentligt fælleslokale, der kan bruges både til hyggestunder med spil eller tv, avisstue og ikke mindst til fælles fester, hvorved der bliver skabt et bedre bomiljø i bebyggelsen. 7 Udvikling i befolkning og uddannelsespladser De uddannelsessøgende årgange i Århus Kommune forventes at udvikle sig som følger: Personer Figur 9: Befolkningsprognose for årige i Århus Kommune, alle tal er pr. 1. juli det pågældende år. Med 2004 som udgangspunktet vil der i de kommende år forventes en svag stigning i antallet af unge årige, og kun i 2007 forventes der et mindre fald. Fra 2009 forventes stigningen i denne befolkningsgruppe at øges markant, så den samlede stigning fra 2004 til 2014 vil blive på 18,4 %. Dvs. at der generelt forventes en positiv udvikling i befolkningsgrundlaget til ungdomsboligerne, og 16

18 hvis uddannelsesfrekvensen i denne befolkningsgruppe fastholdes, er det nødvendigt, at der tilvejebringes boliger til et øget antal uddannelsessøgende. Befolkningsprognosen i rapporten Ungdomsboligsituationen, juni 2000, forudsagde et stort fald i denne befolkningsgruppe fra personer i 1999 til personer i Faldet har langt fra været så drastisk, og det faktiske antal er personer i Årsagen til denne uoverensstemmelse er, at en befolkningsprognose er en mekanisk fremskrivning af fortidens mønstre, og den kan derfor ikke tage hensyn til eventuelle ændringer i tiltrækningskraften på unge mellem forskellige uddannelsesbyer. I svarene fra uddannelsesinstitutionerne i 2000 var det gennemgående, at de forventede en stigning i de fremtidige optag. En stigning i antallet af studerende kan enten ske som følge af en øget tiltrækningskraft på de unge eller ved at den generelle uddannelsesfrekvens stiger. Det udeblevne fald i antallet af unge i Århus tyder på, at uddannelsesinstitutionerne dengang var meget realistiske i deres forventninger til fremtiden. Det kan yderligere underbygges af følgende tabel: Alder Mellem Bachelor Lang Sum Alder Mellem Bachelor Lang Sum I alt Tabel 5: Antallet af indskrevne på uddannelsesinstitutionerne pr. 1/10, , i Århus Kommune. Det skal bemærkes, at den store ændring i antallet af studerende på henholdsvis bachelor- og de lange uddannelser skyldes, at de lange uddannelser i midten af 90 erne blev delt op i to dele, hvor 1. del blev en bachelor uddannelse og 2. del blev en lang videregående uddannelse. Denne ændring slår mest igennem for aldersgruppen årige, fordi de er de første studerende, som bliver indskrevet som bachelorstuderende i stedet for at være studerende på en lang videregående uddannelse. Strukturreformen slår ikke så markant igennem for aldersgruppen 25-29, fordi hovedparten af dem alligevel vil være indskrevet på de sidste to år af deres uddannelse. Det er bevidst, at alle studerende ikke er medtaget i tabellen og derfor stemmer de benyttede tal ikke overens med det samlede antal studerende på videregående uddannelser i Århus, som i 2003 var Begrundelsen herfor er, at beboere i ungdomsboliger med meget få undtagelser kommer fra disse 3 uddannelsesgrupper og findes i aldersgruppen år. 17

19 Tabellen viser, at antallet af studerende over de sidste 10 år i den aktuelle aldersgruppe er steget jævnt med ca. 240 årligt. Det vil altså sige, at årsagen til den faldende efterspørgsel på ungdomsboliger ikke kan forklares med et fald i målgruppen af uddannelsessøgende unge. Der kan dog være en indirekte sammenhæng, fordi et fald i de samlede ungdomsårgange kan frigøre nogle boliger, som derefter bliver overtaget af uddannelsessøgende i stedet for andre unge, men det er ikke en påstand, som umiddelbart kan underbygges med det eksisterende talmateriale. 8 Sammenfatning og konklusion En række forhold peger mod, at der de nærmeste 3-4 år bør planlægges færre nybyggerier af almene ungdomsboliger end de foregående år: Efterspørgslen efter ungdomsboliger er faldende Befolkningsprognosen forudser kun ganske svag vækst i årige frem til 2009 Der opføres omkring 700 almene ungdomsboliger (enheder) efter tidligere kvoteplaner Der etableres et antal private, statsstøttede ungdomsboliger Der opføres løbende private, centralt beliggende små boliger som ejer-, andels- eller lejeboliger Der er mulighed for at ændre (ommærke) små almene familieboliger til ungdomsboliger Der er mulighed for at udleje almene familieboliger i problemramte områder til unge 8.1 Planlagt nybyggeri I kommunens budgetoverslag er afsat kommunal støtte (kvote) til et årligt nybyggeri på 350 almene ungdomsboliger (enheder) eller i alt 1050 boligenheder. Herudover er fra indeværende og tidligere års budgetter ubrugt kvote svarende til ca. 600 boligenheder. I alt er således forudsat tildeling af kvote til 1650 ungdomsboligenheder i Det skal bemærkes, at over 700 boligenheder desuden allerede har fået kvote, og med forsinkelse er under konkret forberedelse og opførelse inden for det næste par år: Statsbo etablerer 113 enheder ved påbygning i Herredsvang, Arbejdernes Andelsboligforening opfører 172 enheder på Sommervej i Hasle, Kollegiekontoret udvider Dania Kollegiet med 83 boligenheder og har yderligere fået kvote til 148 enheder på Göteborg Allé, og Præstehaven har 2 projekter på hhv. Ryhavevej og Hasle Centervej med i alt 226 enheder. For at undgå lejetab i bestående ungdomsboliger anbefales et væsentligt mindre nybyggeri i perioden end kvoteplanen giver mulighed for. Nye ungdomsboliger bør de nærmeste år i stedet primært tilvejebringes via omdannelse af eksisterende almene familieboliger samt via privat byggeri. Nye almene ungdomsboliger bør alene opføres med central beliggenhed. I den forbindelse bør der i mindre omfang sikres mulighed for at udnytte eventuelle byggemuligheder inden for Ringvejssystemet. 8.2 Efterspørgslen Der er godt ungdomsboliger i Århus Kommune, og heraf har omtrent fået offentlig støtte. De offentligt støttede ungdomsboliger dækker over en bred vifte af boligtyper fra ældre 18

20 bebyggelser med fælles køkken- og badefaciliteter til nybyggede 2-værelses lejligheder. Geografisk er boligerne spredt ud over kommunen, men med hovedparten af boligerne er beliggende i eller tæt på Århus by. Mens efterspørgslen efter ungdomsboliger beliggende centralt i forhold til Århus Midtby er meget stor, er efterspørgslen betydeligt mindre efter perifert beliggende boliger. Samtidig er efterspørgslen betydeligt mindre efter værelser end efter lejligheder. Perifert beliggende værelser er således mindst efterspurgte. Omkring værelser i offentligt støttede ungdomsboligbebyggelser deler køkkenfaciliteter med op til 16 værelser om ét køkken. Heraf er 452 værelser også med fælles toilet- og badefaciliteter. Udbudet af disse boliger må forventes at overstige efterspørgslen de nærmeste år, især i de måneder på året, hvor efterspørgslen er mindst. Nogle værelser vil således i perioder være ledige, og der vil opstå lejetab. Lejetab skal dækkes af beboerne ved huslejestigninger, hvorved risikoen for yderligere lejetab forøges. 8.3 Moderniseringsbehov For at forebygge en situation de nærmeste år med betydelige lejetab og risiko for økonomisk nødlidende bebyggelser bør en del af værelserne moderniseres, så boligudbuddet bedre modsvarer efterspørgslen. En sammenlægning af flere utidssvarende værelser til færre velindrettede lejligheder vil formodentlig gøre de gamle ungdomsboligbebyggelser attraktive igen. Moderniseringer bør gennemføres i de nærmeste år, hvor der er størst behov, så bebyggelsernes økonomi ikke forinden belastes af underskud og høje huslejer som følge af lejetab. Der planlægges i øjeblikket moderniseringer på en række af de omhandlede bebyggelser. Moderniseringer kan finansieres med realkreditlån med eller uden offentlig støtte. Støtte kan efter behov gives som kommunal lånegaranti og/eller ved uforholdsmæssig høj husleje som løbende støtte til lånebetalingerne. Støtte ydes af stat og kommune efter lov om almene boliger m.v., hvor kommunen refunderer 20% af statens udgifter til støtten. Der er ikke i kommunens budget afsat midler til støtte til modernisering af bestående ungdomsboligbebyggelser, men alene til nybyggeri. Moderniseringerne kræver ofte omfattende fysiske indgreb, og vurderes kun i begrænset omfang at kunne gennemføres uden støtte som følge af huslejeeffekten af nye låneydelser. Det er problematisk, fordi de mest moderniseringskrævende bebyggelser ligger i udkanten af Århus by, hvor der er en naturlig øvre grænse for, hvor højt huslejen kan sættes uden det går ud over efterspørgslen. Behovet for støtte kan dog ikke opgøres generelt, men må vurderes individuelt i hver bebyggelse. 8.4 Fra nybyggeri til modernisering Som følge af moderniseringsbehovet sammenholdt med mætningstendenserne på markedet for ungdomsboliger, hvor mange 1- og 2-værelses boliger samtidig opføres i privat regi, anbefales, at der de nærmeste år foretages en modernisering af de ældre, utidssvarende ungdomsboliger. Det anbefales endvidere, at staten og kommunen yder støtte til moderniseringerne efter behov. En mulig finansieringskilde til kommunal moderniseringsstøtte er at anvende en del af den forudsatte støtte fra nybyggeriet, så kommunens samlede udgifter til ungdomsboliger ikke forøges. 19