1 København, den 8. juni 2009 KENDELSE Klager ctr. Dan Risør Slotsgade 65 3400 Hillerød Sagen angår spørgsmålet, om klager har krav på at få forrentet indklagedes afregningsbeløb, når indklagede ikke straks efter modtagelse af meddelelse om frigivelse afregnede over for klager, samt om indklagede skal erstatte klagers udgifter til advokat i forbindelse med forsøg på at få indklagede til at afregne. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af salær for fremvisning, når der ikke er indgået aftale mellem parterne om betaling heraf, om indklagede har krav på betaling af dokumentationsomkostninger, når indklagede ikke har dokumenteret disse omkostninger, og endelig om indklagede skal tåle en
2 salærreduktion, som følge af at indklagede ikke i forbindelse med indgåelsen af købsaftalen udarbejdede en aktuel salgsprovenuberegning til klager. Indklagede har på trods af nævnets opfordring hertil ikke afgivet svar i sagen. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejerlejlighed og indgik derfor i juni 2007 en formidlingsaftale med indklagede. Bilag 1 Den 30. september 2007 fremkom et købstilbud, som klager accepterede. Det fremgår af købsaftalen, at overtagelsesdagen var aftalt til den 1. november 2007, og at køber skulle deponere kr. 50.000,00 hos indklagede. Det fremgik ligeledes af købsaftalen: Beløb, der deponeres hos ejendomsmægleren forrentes ikke. Dette gælder dog ikke, hvis beløbet der skal afregnes til sælger overstiger kr. 10.000, i hvilket tilfælde renten svarer til Nationalbankens officielle udlånsrente, beregnes af afregningsbeløbet. Den 10. december 2007 skrev køber til klager, blandt andet: Vedlagt fremsendes kopi af tinglyst skøde i anmærkningsfri stand på ovennævnte ejendom. Jeg har d.d. bedt [sælgers pengeinstitut] samt Dan Risør frigive de deponerede beløb[ ] Klager modtog imidlertid ikke afregning fra indklagede, og den 8. januar 2008 skrev klager derfor til indklagede og rykkede under henvisning til, at køber havde givet meddelelse om frigivelse ved brev af 10. december 2007. Klager meddelte samtidig, at han ville overdrage sagen til advokat, såfremt han ikke senest den 14. januar 2008 modtog afregning af det hos indklagede deponerede beløb. Den 14. januar 2008 fremsendte indklagede sin afregning til klager:
3 I brev af samme dato anførte indklagede til klager, blandt andet: Jeg fremsender hermed udkast til afregning til din godkendelse. Som tidligere oplyst gør jeg opmærksom på, at sagen ikke kan afregnes overfor dig, men skal afregnes overfor [klagers pengeinstitut] idet der foreligger underskrevet transport i provenuet, underskrevet af dig. Jeg har, ved tlf. henvendelse til køber, fået oplyst at refusionsopgørelsen er fremkommet og underskrevet af parterne, samt at saldoen er afregnet. Ved lejlighed bedes denne fremsendt til undertegnede, jævnfør købsaftalens 14 + 18 m.f Jeg ser frem til at modtage din godkendelse af afregningen, samt til at modtage kopi af refusionsopgørelse [ ] Det fremgår af sagen, at indklagede betalte klagers tilgodehavende den 15. februar
4 2008, og at betalingen skete til klagers advokat. Den 19. februar 2008 fremsendte klagers advokat sin faktura: [ ] For gennemgang af sagen, korrespondance, telefonsamtaler med h.h.v. dig og mægleren, og afslutning af sagen, har jeg beregnet mit salær efter omstændighederne Kr. 2.200,00 Moms 25% Kr. 550,00 I alt kr. 2.750,00 Beløbet har jeg ladet overføre fra det af mægleren hos mig deponerede. Dit resttilgodehavende, kr. 18.426,42, har jeg ladet overføre til din konto hos [klagers pengeinstitut] [ ] Klager klagede efterfølgende over indklagede til Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere. Den 9. juni 2008 afsagde Disciplinærnævnet kendelse, hvorved indklagede blev pålagt at betale en bøde på kr. 40.000,00 for ikke uden ugrundet ophold efter meddelelse om frigivelse af købesummen at have frigivet det hos ham deponerede beløb. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal forrente det afregnede beløb over for klager samt erstatte klagers advokatomkostninger. Indklagede beholdt det deponerede beløb længere end tilladt, idet han nægtede at udbetale afregningsbeløbet, selvom salget af ejerlejligheden var afsluttet. Beløbet blev først betalt til klagers advokat, dagen før mægleren ville være blevet indklaget for fogedretten af klagers advokat. Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere har takseret denne ulovlighed til en bøde på kr. 40.000,00 og udtalte samtidig, at klager havde krav på at få forrentet afregningsbeløbet. Indklagede har dog ikke sørget for at betale disse renter til klager. Klager har i juni 2008 rykket indklagede for betaling af renter, men klager har stadig ikke modtaget noget beløb.
5 Klager har forsøgt at få sin advokat til at fremsende dokumentation for, hvilket beløb indklagede har betalt til advokaten, herunder om dette beløb dækker renter. Det har imidlertid ikke været muligt, men det ser ud som om, at indklagede allerede har betalt nogle renter til klagers advokat. Klager er villig til at lade tvivlen komme indklagede til gode. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af salær for fremvisning, når der ikke er indgået aftale mellem parterne om betaling heraf, om indklagede har krav på betaling af dokumentationsomkostninger, når indklagede ikke har dokumenteret disse omkostninger, og endelig om indklagede skal tåle en salærreduktion, som følge af at indklagede ikke i forbindelse med indgåelsen af købsaftalen udarbejdede en aktuel salgsprovenuberegning til klager. Nævnet udtaler: Nævnet lægger til grund, at indklagede ved købers brev af 10. december 2007 modtog meddelelse om frigivelse af det hos indklagede deponerede beløb. Nævnet finder det herefter alvorligt kritisabelt, at indklagede ikke straks herefter afregnede over for klager. Indklagede skal som følge af den forsinkede afregning, forrente afregningsbeløbet kr. 20.825,00 fra overtagelsesdagen den 1. november 2007, til afregningsdagen, den 15. februar 2008, med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 %, i alt kr. 670,28. Nævnet lægger til grund, at indklagede allerede har betalt kr. 351,42 i renter til klager, idet klagers advokat over for klager har afregnet et større beløb end indklagedes afregningsbeløb fratrukket advokatfakturaen. Indklagede skal herefter betale et rentebeløb på kr. 670,28 fratrukket kr. 351,42, i alt kr. 318,86. Nævnet finder det godtgjort, at det var nødvendigt for klager at søge advokatbistand, for at få indklagede til at afregne, hvorfor nævnet finder, at indklagede skal erstatte klagers udgifter til advokat, kr. 2.750,00. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag.
6 Nævnet udtaler derfor videre, at indklagede har opkrævet et højere salær end aftalt, idet indklagede udover det aftalte salær på kr. 29.995,00 inkl. moms har opkrævet yderligere kr. 375,00 inkl. moms for en fremvisning. Nævnet kan ikke godkende dette yderligere salær, idet der ikke ses at være indgået aftale om betaling af dette. Indklagede skal derfor tilbagebetale kr. 375,00 inkl. moms til klager. Indklagede har i fakturaen krævet betaling af diverse dokumentationsomkostninger, i alt kr. 3.425,00. Indklagede har på trods af nævnets anmodning herom imidlertid ikke fremsendt dokumentation for disse udgifter, hvorfor nævnet ikke kan godkende indklagedes krav herpå. Indklagede skal derfor tillige tilbagebetale kr. 3.425,00 til klager. Klager har til sagen oplyst, at han ikke har modtaget en aktuel salgsprovenuberegning i forbindelse med købsaftalens indgåelse. Nævnet skal udtale alvorlig kritik af indklagedes mangelfulde arbejde i den forbindelse og finder, at indklagede som følge heraf skal tåle en salærreduktion på kr. 7.500,00 inkl. moms. Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr på kr. 400,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr. 14.768,86 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 14.368,86 fra 13. juni 2008, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Da indklagede ikke løbende bidrager til nævnets drift via medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening, skal indklagede, jf. 25, stk. 1 og 2, i Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling, inden 30 dage betale kr. 9.200,00 til nævnet for behandling af nærværende klagesag. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand
7