Svendborg Kommune Økonomi Direktionssekretariatet Ramsherred 5 5700 Svendborg Att. Jan Carlsson Kuben Management A/S Kolding Åpark 1, 4. 6000 Kolding Tel 7938 1380 CVR. nr. 28693036 info@kubenman.dk www.kubenman.dk MM4 - JKR Sagsnummer: 13390-01 E-mail: jkr@kubenman.dk Direkte: 79 38 13 84 28. september 2015 Svendborg Andelsboligforening afd. 14 og 16, Hømarken Byggeregnskab / Skema C Afd. 14 Byparken, LBF 0086, J. 06.020, RT.10.049 Afd. 16 Skovparken, LBF 0086, J. 06.020 og J. 09.131, RT. 10.050 Hermed fremsendes byggeregnskaber tillige med skema C for godkendelse af endelig anskaffelsessum i forbindelse med gennemførelse af renoverings-, ombygnings-, tilgængelighed- og forbedringsarbejder i Svendborg Andelsboligforenings afdelinger 14 og 16. Projektet er gennemført i perioden fra 2012-2014. Inden helhedsplanens gennemførelse var der i alt ca. 60 tomme boliger i de to afdelinger. I dag er der ingen tomme boliger og der er etableret en venteliste. En gennemførelse af helhedsplanen har således været en stor succes. I forhold til skema B godkendelsen er der behov for en regulering af det samlede lånebehov med i alt ca. 6.321 t.kr. Den resterende del af merudgiften, dvs. forskellen mellem skema B budgettet og skema C/byggeregnskabet, 98.997 6.321 tkr. eller i alt 92.676 tkr. finansieres via egne midler, henlæggelser, trækningsret og reguleringskontoen. Huslejen i den gl. afd. 16 er, på grund af udlejningsvanskeligheder og med Landsbyggefondens mellemkomst, kommet ned på niveau med den gl. afd. 14. Efter drøftelser med Landsbyggefonden er der opnået enighed om en regulering af udgifterne mellem de støttede og ustøttede arbejder. Dette har medført en mindre ydelse for afdelingen og dermed en større udlejningsprocent, idet huslejen holdes i niveau med det øvrige byggeri. Grundet en regulering fra ustøttet til støttet finansiering medfører dette en øget garantistillelse for kommunen på i alt netto 48.442 t.kr. Ovennævnte uddybes således: Henvendelsen består af nærværende skrivelse vedlagt følgende bilag: Summarum af den samlede anskaffelsessum og finansiering, bilag 1 Byggeregnskab afd. 14: beretning, støttet, ustøttet samt sammendrag, BOSSINF skema C for afd. 14 for det støttede og ustøttede projekt og revisionspåtegning, bilag 2 Byggeregnskaber afd. 16: beretning, støttet, ustøttet samt sammendrag, BOSSINF skema C for afd. 16 for det støttede og ustøttede projekt og revisionspåtegning, bilag 3 1 KMS 409 Ver. 2.0
Garantistillelse jævnfør beregning foretaget 1. september 2015 på grundlag af de endelige byggeregnskaber, bilag 4 Landsbyggefonden indstiller, jævnfør mail af 2. juli 2015, ovenstående finansieringsskitse og anvendelse af reguleringskontomidler til kommunens godkendelse, bilag 5 Referat fra møde i Landsbyggefonden d. 26. november 2013, bilag 6 Svendborg Kommune godkendte jævnfør BOSSINF indberetningerne skema B d. 13. oktober 2011 for afdeling 16 og d. 31. januar 2012 for afdeling 14. Anlægssum for afdeling 14, Byparken 129.248. 162.790. 33.542. 94.532. 71.698. - 22.834. Anskaffelsessum i alt, afd. 14, Byparken 223.780. 234.488. 10.708. Anlægssum for afdeling 16, Skovparken Anskaffelsessum i alt, afd. 16, Skovparken 226.426. 293.205. 66.779. 88.625. 110.135. 21.510. 315.051. 403.340. 88.289. I forlængelse af afslutningen af renoveringsarbejderne i de 2 afdelinger, er disse pr. 1. januar 2014 blevet sammenlagt til én afdeling og benævnes nu afdeling 14, Hømarken. Jævnfør aftale med Landsbyggefonden skal den samlede anlægssum og finansiering heraf ses i sammenhæng. Samlet anlægssum for afdeling 14 (og 16), Hømarken 355.674. 455.995. 100.321. 183.157. 181.833. -1.324. Anskaffelsessum i alt, afd. 14, Hømarken 538.831. 637.828. 98.997 Jf. Landsbyggefondens tilsagnsskrivelse forudsættes det, at der i den godkendte anskaffelsessum ved skema B ikke er indeholdt uforudsete udgifter. 2
Såfremt der måtte være behov for afholdelse af sådanne udgifter, skal disse dokumenteres ved regnskabsaflæggelsen. At foretage en renovering i den størrelsesorden, som er tilfældet for afd. 14 og 16, uden at der kommer udgifter til uforudsete udgifter er vanskeligt muligt. Dokumentation herfor, samt fordeling af anskaffelsessummen, er drøftet og godkendt af Landsbyggefonden jf. mail af 10.12.2014 fra Käte Thorsen. Vedlagt som bilag 7. De primære og overordnede grunde til en regulering af anskaffelsessummen, ved skema C kan henføres til: Genhusningsomkostninger ca. tkr. 32.640. Øgede genhusningsomkostninger fremkommer dels på grund af en ændret genhusningsstrategi og dels en underbudgettering af huslejeudgifterne til genhusningslejlighederne. Genhusningsperioden for beboerne i afdeling 16 er øget med 1 måned og den midlertidige genhusning er ændret fra genhusning i møblerede lejligheder, til genhusning hvor beboeren medtager eget indbo. Oprindeligt forelå der en ansøgning og accept fra Landsbyggefonden om, at merudgifterne skulle finansieres via reguleringskontoen. Dette blev dog efterfølgende ændret på mødet d. 26.11.2013, se bilag 6, således at reguleringskontomidlerne i stedet blev anvendt til at nedbringe de ustøttede lån samt udligne huslejen i afd. 16, så m2 huslejen blev ens i afd. 14 og 16. Ekstraarbejder og særlige uforudselige udgifter i alt ca. tkr. 50.600. Foranlediget af en momsfejl i den løbende budgetopdatering, blev der iværksat ufinansierede ekstraarbejder. Meget sent i processen og umiddelbart inden aflevering opdagede teknikerne, at moms på dele af entrepriseudgifterne i budgetoversigten, som sammenlignede entrepriseudgifterne i skema B med de faktiske udgifter, var eksklusiv moms. Fejlen blev opdaget på så sent et tidspunkt, at bygherren ikke havde mulighed for at reagere herpå og foretage de nødvendige besparelser. Der henvises til bilag 8. Af uforudselige udgifter har det været nødvendig at gennemføre væsentlige ekstra arbejder i forbindelse med bl.a. beton-, murer-, tømrer- og elentrepriserne, fordi de faktiske forhold ikke stemte overens med prøveudtagninger og bestående tegningsmateriale. Der henvises til bilag 9 Herudover blev der, efter ønske fra Svendborg Kommune, iværksat ombygning af yderligere 5 klynger, i alt 15 boliger med øget tilgængelighed end oprindelig forudsat ved skema B. Bygherreønsker ca. tkr. 11.010. For at udnytte samtidighedseffekten blev der, sideløbende med renoveringsprojektet, iværksat en række vedligeholdelses- og forbedringsarbejder. Ekstraarbejderne finansieres ved en tilsvarende forhøjelse af midler fra afdelingens henlæggelser. Der henvises til bilag 10. Indeksering af håndværkerudgifter ca. tkr. 6.282. Indeksering af håndværkerudgifterne jævnfør AB92. Der henvises til bilag 11. Teknikerhonorar ca. tkr. 2.600. Afregning af teknikerhonorar sker i forhold til de samlede entrepriseomkostninger. Der henvises til bilag 12. 3
Finansiering af det samlede projekt, afdeling 14 (og 16), Hømarken. Kr. 1.000. Støttet kreditforeningslån 355.674. 455.995. 100.321. Ustøttet kreditforeningslån 154.987. 60.987. - 94.000. Træk på reguleringskontoen 13.000. 93.776. 80.776. Afdelingernes henlæggelser 4.560. 15.570. 11.010. Tilskud fra Dispositionsfond 2.610. 3.500. 890. Egen trækningsret 8.000. 8.000. Samlet finansiering 538.831. 637.828. 98.997. Landsbyggefonden indstiller, jævnfør mail af 2. juli 2015, ovenstående finansieringsskitse til kommunens godkendelse. Der henvises til bilag 5. Den samlede kommunale garantistillelse udgør, jævnfør beregning foretaget 1.9.2015 på grundlag af endelige byggeregnskaber i alt 460.518 tkr. Landsbyggefonden yder, på de støttede lån, regaranti for 50 % af garantien overfor kommunen. Landsbyggefondens regaranti udgør netto 227.995 tkr. og kommunens samlede nettogaranti udgør 232.523 tkr. Den samlede merforpligtelse for Svendborg Kommune udgør, i forhold til skema B, i alt netto 48.442 tkr. Der henvises til bilag 4. På trods af en regulering af skema C/byggeregnskabet, i forhold til skema B budgettet på 98.997 tkr., stiger det samlede lånebehov kun 6.321 tkr. Dette skyldes især, at der indgår væsentligt flere egne midler samt reguleringskontomidler i finansieringen. Disse er medgået til at nedbringe lån i de ustøttede sager. Til gengæld er de støttede lån øget med 100.322 tkr., i forhold til skema B budgettet. Dette er årsagen til, at den kommunale garantistillelse forøges med netto 48.442 tkr. Begge afdelinger blev ibrugtaget successivt, i afdeling 16, Skovparken, viste udlejningssituationen hurtigt, at der var store udlejningsvanskeligheder. Et af parametrene var uden tvivl huslejeforskellen mellem de 2 afdelinger på ca. 85 kr. pr. m²/årligt. Med målsætningen om at udligne huslejen i afdeling 16, Skovparken, til samme niveau som i afdeling 14, Byparken og aflaste boligorganisationens dispositionsfond, blev der på møde i Landsbyggefonden d. 26. november 2013, med deltagelse af repræsentanter fra Svendborg Kommune, aftalt en 3. punkts plan: For at aflaste dispositionsfonden dækkes huslejetab efter skæringsdatoen af reguleringskontiene. Frem til og med udgangen af 2016 er der disponeret med et samlet huslejetab på op til 26.400 tkr. Der kan opnås en afdæmpning af huslejeniveauet ved i videst muligt omfang, at finansiere de ustøttede arbejder over reguleringskontiene, i stedet for ved ustøttede lån. I finansieringsskitsen på Skema B niveau var der budgetteret med et samlet træk på 13.000 tkr. For yderligere at dæmpe huslejeniveauet anvendes yderligere 39.000 tkr. til medfinansiering. 4
Lejetab mv. i byggeperioden henføres til de støttede arbejder, med hertil hørende regulering af husleje-/driftsstøtten. Foranlediget af 3 punkts planens tiltag bliver huslejeniveauerne udlignet og den gennemsnitlige årlige husleje, i regnskabsåret 2015, bliver for begge afdelinger nedreguleret til kr. 738 pr. m². Vi skal således anmode kommunen om at behandle og godkende / indstille byggeregnskaber og skema C, ændrede lånegarantier samt tilladelse til træk på afdelingernes reguleringskonti. Den samlede anskaffelsessum for renovering af Byparken og Skovparken på 637.828.892 kr. Den samlede låneoptagelse for renovering af Byparken og Skovparken på 516.982.892 kr. Kommunal garantistillelse for respektive lån. Træk på reguleringskonto med op til 98.526.000 kr. til tomgangsdækning, byggelånsrenter efter skæring m.m. og finansiering af renoveringsprojektet. Indstilling om godkendelse fremsendes til Landsbyggefonden ligesom kommunens godkendelse indberettes i BOSSINF afdeling 14, (BOSSID: 479-91-09-12-2010-1 70x 0) og afdeling 16, (BOSSID: 479-91-01-12-2010-2-70x 0). Kopi af kommunens indstilling bedes sendt til Kuben Management A/S, Kolding Åpark 1, 4. sal, 6000 Kolding. Har De spørgsmål til ovenstående, er De velkommen til at kontakte undertegnede. For at fremme sagsbehandlingen er kopi af nærværende skrivelse med tilhørende bilag, tillige fremsendt til Landsbyggefonden. Med venlig hilsen Kuben Management Henrik Drejer Hansen Bygherrerådgiver 5