Bestyrelsens beretning for året 2011 ved formand Brian Hansen Velkommen til A/B Lindstrands generalforsamling. Velkommen til alle, og særlig velkommen til de nye andelshavere, og til de kommende andelshavere, der er kommet for at lytte med. Tak for den interesse, I viser for foreningen og bestyrelsens arbejde. Skybruddet 2012 var ikke et år, hvor bestyrelsen selv kunne bestemme dagsordenen. Den blev langt hen ad vejen dikteret af skybruddet i juli måned, hvor fyrkælderen stod 2 meter under vand og samtlige øvrige kældre stod op til en halv meter under vand. De efterfølgende måneder blev tilbragt med umiddelbar forebyggelse af følgeskader og oprydning samt drøftelse af diverse løsninger med håndværkere og dialog med foreningens forsikringsselskab. Elevatorerne i Lindenovsgade nr. 5 og 7 blev sat ud af spil nok engang, men modsat skybruddet i 2010 fandt bestyrelsen, at der denne gang måtte kunne gøres noget mere. Det førte til henvendelse til flere andre firmaer, og bestyrelsen traf beslutning om at ophøre det mangeårige samarbejde med det hidtidige elevatorfirma. I samme moment skal nævnes, at alle foreningens øvrige samarbejdspartnere, vvs, elektriker og kloakfirma reagerede yderst tilfredsstillende og gav det høj prioritet at hjælpe foreningen. Dernæst fulgte et omfattende arbejde med at kortlægge foreningens kloakforhold og vandstanden under foreningens bygninger og udførelse af diverse forbedringsarbejder, der gerne skulle afhjælpe effekten af fremtidige skybrud samt gøre os uafhængige af andre. Foreningen har således fået bygget vandspærrere ind til elevatorrummene i nr. 5 og 7, der kan modstå vand op til en halv meter. Ligeledes er elevatorerne blevet hævet, så vandstanden skal være endnu højere, før de bliver ramt. Der er nedgravet højvandslukkere i samtlige foreningens afløb, da en stor del af oversvømmelsen af kældrene skyldtes opstigende vand fra kloaker i gården. Der er blevet nedgravet to pumpebrønde ud for nr. 5 og 7 i gaden, og i kælderlokalerne i nr. 5 og 7 er der lavet dræn. Dette vil sikre, at opstigende grundvand holdes væk fra bygningen samt at vand ved en fremtidig oversvømmelse vil blive ledt hurtigt væk. Bestyrelsen har ligeledes indkøbt pumper til hver kælder, så vi hurtigt kan få pumpet vand ud på gaden. Som det sidste kan nævnes, at el-hovedtavlen i nr. 64 er flyttet op i en højde, der gør, at den ikke vil kunne få vand. 1
Samlet har tiltagene kostet 250.000 kr. for højvandslukkere, brønde og dræn og 40.000 kr. for indkøbt materiel. Disse er finansieret primært ved overskydende midler fra låneoptagelsen i 2008-2009 og låneoptagelse i 2012 som behandlet på et punkt senere på dagsordenen. Samtidig har det påvirket foreningens drift i 2011, hvor langt hovedparten af årets underskud skyldes øgede omkostninger til reparationer. Selv om disse tiltag har kostet en del penge, er det bestyrelsens holdning, at vi nu i meget høj grad kan mindske effekten af fremtidige skybrud, hvilket vil være til gavn for bygningerne, give bedre mulighed for udlejning af kælderlokalerne i nr. 5 og 7 samt skabe et bedre udgangspunkt for at forhandle forsikringsforhold i fremtiden. Og netop foreningens forsikringsforhold har givet bestyrelsen meget arbejde i det forgangne år. Først har vi kæmpet med at få nye elevatorer nok engang, og så har vi kæmpet for at få istandsat kældrene i Lindenovsgade. Den sidste forhandling er afsluttet med forsikringsselskabet, og nu begynder totalrenovering af lejemålet i nr. 5 og samtlige andre kældre. Foreningens forsikringspræmie er steget voldsomt de senere år, fra 60.000 kr. i 2009 til 130.000 kr. i 2012. Bestyrelsen mener, at præmien er alt for høj, især de nævnte tiltag taget i betragtning, og vi vil arbejde med at forhandle eller skifte forsikringsselskab senere på året. Til vurdering af stigningen kan nævnes, at foreningen siden 2009 og med de arbejder, der skal udføres i 2012 indregnet, har fået foretaget skadesudbedring for 1,3 mio.kr. på forsikringens regning. Investeringsplanen og vedligeholdelsesprojekter De vedligeholdelsesprojekter, bestyrelsen har arbejdet med siden 2001, finder snart sin afslutning. El-projektets fase 2 med udskiftning af el-tavler i kældrene forventes færdig i maj 2012 og renoveringen af lofterne skrider frem planmæssigt med loftet i nr. 7, der snart er færdigt, og loftet i nr. 9, der forventes renoveret i 2012. Herefter vil lofterne i nr. 3 og 5 følge i 2013. Derfor vil bestyrelsen ikke præsentere en opdateret vedligeholdelsesplan, da vi mener, at fremtidige vedligeholdelsesprojekter, såsom renovering af varmecentral og radiatorer, ligger mindst 10 år ude i fremtiden. Med udgangspunkt i foreningens høje vedligeholdelsesstand mener bestyrelsen det forsvarligt, at foreningen ikke har nogen vedligeholdelsesplan for de kommende år. Inden for de kommende år vil bestyrelsen derfor rette fokus mod projekter, der kan højne livskvaliteten for foreningens beboere og samtidig øge foreningens værdi. De to mest oplagte 2
projekter i den sammenhæng er altaner, der bliver behandlet som et selvstændigt punkt på dagsordenen, og elevatorer i nr. 64. Bestyrelsen hører også gerne fra generalforsamlingen om andre ønsker. Diverse tiltag for gården vil også indgå i bestyrelsens overvejelser. Eller energibesparende tiltag med en kort tilbagebetalingstid. Budget 2012 og boligydelsen Bestyrelsen foreslår for andet år i træk en uændret boligydelse. Det er fortsat bestyrelsen politik, at boligydelsen skal stige i takt med den almindelige prisudvikling, men især i år med negativ realløn for mange, har vi vurderet det nødvendigt at holde et forholdsvist konservativt budget. Vedligeholdelsesposterne indeholder etablering af dræn i fyrkælder men er ellers holdt på et minimum og indeholder ikke forventning om væsentlige arbejder. Posterne renholdelse, gården og administration m.m. indeholder heller ikke forventning om væsentlige stigninger. Til trods for bestyrelsens arbejde med at nedbringe vedligeholdelsesposterne de senere år giver dette sig ikke udslag i en forbedret bundlinje. Det skyldes, at andre omkostninger er steget i tilsvarende omfang. Disse omfatter øget forsikringspræmie, moms på administration og øgede bidragssatser på foreningens lån. En anden ikke uvæsentlig faktor er foreningens erhvervslejeindtægter, der siden 2010 er faldet med 70.000 kr. årligt. Omvendt gør den lave variable rente på foreningens F1 lån det muligt at nå et budget, der omtrent balancerer. Budgettet for 2012 giver således et likviditetsmæssigt underskud på 24.000 kr. mod 160.000 kr. i 2011. Det skal dog bemærkes, at budgettet er baseret på en højere F1 rente end den, der vil være gældende for foreningen i 2012. Mere om dette senere. Fremadrettet vil udlejning af lokalerne i nr. 5 og 7 til henholdsvis kontor og lager forventes at kunne indbringe skønnet 80.000 kr. om året baseret på en vurdering af foreningens valuar, hvilket væsentligt vil forbedre foreningens budget. Dagsordenens punkt 11 og 12 og fremtidig låneoptagelse Foreningen har det sidste årti været gennem mange store renoveringsprojekter. Da disse projekter har været lånefinansierede, har bestyrelsen løbende vurderet, hvilke lånemuligheder, der har passet 3
bedst til foreningens behov. Nødvendigheden af projekterne har dog ofte betydet, at der ikke har været tid til at vente på en given favorabel rente. Foreningen står nu heldigvis i en bedre situation, da vi selv kan vælge, hvornår vi vil igangsætte fremtidige store projekter, såsom et altanprojekt. Det betyder med andre ord, at vi kan vente, til lånemulighederne er attraktive. Vi har derfor også mulighed for at arbejde mere aktivt med foreningens eksisterende lån. Vi kan vælge, om vi vil fortsætte med en deling mellem fast og variabelt forrentede lån eller om vi vil have alt på fast rente eller alt på variabelt rente. Vi kan også bedre planlægge afdragsfrihed over for afdrag. Hvad angår fastforrentede lån har bestyrelsen bemyndigelse til at konvertere lån, men der har i det forløbne år ikke været en situation, der er fundet tilstrækkelig gunstig til at omlægge til nye fastforrentede lån. Hvad angår variabelt forrentede lån har den økonomiske krise ført til en historisk lav rente, og bestyrelsen mener, at foreningen skal drage fordel af muligheden for en lav rente i de kommende par år. Bestyrelsen stiller derfor forslag om omlægning af foreningens to fastforrentede lån til et variabelt forrentet lån. Vi ønsker omlægning til et F2 lån, der med den nuværende rente vil give foreningen en økonomisk gevinst på ca. 700.000 kr. om året de næste to år. Det skal i parentes bemærkes, at bestyrelsens beregninger er baseret på en kort rente på 1,26 % forventet i januar/februar. Ved auktionen i denne måned for F1 lån blev renten 0,88 % dvs. den økonomiske gevinst bliver endnu større. Vi vælger to år, fordi et eventuelt altanprojekt tidligst vil kunne igangsættes om to år. Til den tid vil vi også kende den nye rente og derfor kunne vurdere, om vi skal vente med et altanprojekt, fordi renterne er høje. Bestyrelsen vil under et senere punkt på dagsordenen fortælle, hvornår vi mener, at det bliver for dyrt at finansiere et altanprojekt. Bekymringen ved omlægning til variabel rente er naturligvis, at renten kan stige, og boligydelsen derfor også vil stige meget. Det har været et kardinalpunkt i bestyrelsens overvejelser, at vi kan minimere risikoen ved stigende rente, således at effekten på boligydelsen i værste fald bliver moderat. Derfor ønsker bestyrelsen at sætte gevinsten de næste to år til side på en særskilt konto, som kan fungere som en buffer, hvis renten om to år medfører en højere renteomkostning end den nuværende. Vi vedlægger beregninger fra foreningens revisor, der viser, at renten kan stige med helt op til 3 % point, før der skal bruges af bufferen. Renten skal herefter være på 6 % i mere end et år, før bufferen er brugt, og det vil nødvendigt med stigninger i boligydelsen. Det skal i den sammenhæng bemærkes, at F1 renten historisk har ligget på gennemsnitlig 4 % og kun kortvarigt 4
oppe ved 6 %. Bestyrelsen ønsker også at understrege, at vi ikke vil foretage omlægningen for at opnå en hurtig økonomisk gevinst. Der skal ikke spekuleres i foreningens økonomi, men den aktuelle situation på lånemarkederne skaber nogle attraktive muligheder, som foreningen på den anden side heller ikke skal gå glip af. Bestyrelsen vil også fremhæve, at budgettet for 2012 og frem skal balancere, dvs. at der ikke er budgetteret med overskud eller inddækning af underskud ved låneomlægningen. Vi ønsker heller ikke nødvendigvis at køre med variabelt forrentede lån i mange år. Ønskescenariet er en fast rente på 3 %, og kommer den om et par år, så vil vi konvertere en del af foreningens lån tilbage til fast rente. Om foreningen for årene frem så skal fortsætte med en del på variabel rente, har bestyrelsen ikke taget stilling til endnu. Omlægning af en del af foreningens lån til fast rente om to år skal kunne foretages til maksimalt 5 %, som er den nuværende rente budgettet for 2012 er baseret på. Hvis den faste rente er over 5 % i 2015, så skal foreningen fortsætte med variabelt forrentede lån i yderligere en periode. Grundet den langstrakte økonomiske krise vurderes det ikke sandsynligt, at både den korte og den lange rente er over 5 % i 2014. Ønsker generalforsamlingen ikke ovenstående model, så mener bestyrelsen, at foreningen skal opbygge en buffer til fremtidige betalinger på foreningens nuværende variabelt forrentede lån. Da foreningens budget for 2012 balancerer ved den forventede rentesats pr. 1. april 2012, vil eventuelle rentestigninger næste år direkte påvirke boligydelsen. En sandsynlig rentestigning med 3 % point over de kommende år vil ifølge revisors beregninger medføre en stigning i boligydelsen på ca. 340 kr. om måneden for Lindenovsgade og 660 kr. om måneden for Strandboulevarden. Bestyrelsen mener derfor, at foreningen løbende skal opbygge en rentebuffer ved særskilt stigning i boligydelsen over de kommende 2-3 år. Det er dog værd at bemærke, at en rentebuffer vil fungere som en slags forsikring. Stiger renten ikke til dette niveau, så kan foreningen vælge at tilbagebetale bufferen til andelshaverne. Afdrag og boligydelsen fremadrettet Det er som nævnt bestyrelsens holdning, at boligydelsen maksimalt skal stige i takt med den almindelige prisudvikling. Yderligere stigninger skal være begrundet i låneoptagelse til projekter, 5
stigning i variabelt forrentet gæld eller afdrag. Og netop afdrag er i fokus, da afdragsfriheden på foreningens afdragsfrie lån ophører i 2015, 2018 og 2019. Selv om foreningen har en lav gældsætningsgrad, betyder en faldende ejendomsværdi og stigende priser for realkreditbelåning over en vis procentdel af ejendomsværdien, at foreningen skal afdrage en vis del af gælden over tid, for at vi kan bevare vores store råderum for belåning. Rent principielt mener bestyrelsen, at de projekter, der lånefinansierers, skal afdrages over deres løbetid, således at et givent projekt er tilbagebetalt, når det igen bliver aktuelt. Det er dog også bestyrelsens holdning, at afvikling af alle foreningens lån over de næste 30 år ikke er realistisk, da det vil medføre en uforholdsmæssig høj stigning i boligydelsen. Foreningens budget rummer aktuelt kun rentebetalinger og giver ikke plads til afdrag. Hvis foreningen skulle afdrage halvdelens af foreningens gæld over en 20-årig periode, når den nuværende afdragsfrihed ophører, vil det fra 2015 medføre en månedlig stigning i boligydelsen på henholdsvis ca. 1.000 kr. (Lindenovsgade) og 2.000 kr. (Strandboulevarden 64). Foreningen skal derfor via låneomlægning forlænge perioden med afdragsfriheden på hovedlånet fra det nuværende udløb i 2015 med yderligere 10 år frem til 2025. Det samme skal foretages med de variabelt forrentede lån, hvor afdragsfriheden udløber i 2018 og 2019. Den forlængede periode med afdragsfrihed giver mulighed for, at bestyrelsen bedre kan planlægge afdrag i fremtiden. En model kunne være løbende opsparing til afdrag over en årrække eller en større stigning på en gang. Bestyrelsen har ikke lagt sig fast på en konkret strategi endnu, da vi afventer generalforsamlingens stillingtagen til et altanprojekt og omlægning af lån. Bestyrelsen vil derfor tidligst på generalforsamlingen 2013 kunne foreslå en strategi for afdrag og afdragsfrihed. Tallene gives blot på nuværende tidspunkt, så generalforsamlingen får en fornemmelse af effekten på boligydelsen af afdrag isoleret set. Effekten på boligydelsen kan blive mindre afhængig af eventuelle gevinster ved låneomlægning de næste par år, ikke-realiserede rentebuffere og anden udvikling i foreningens økonomi. 5-års eftersyn af facade- og vinduesrenovering Som vi fortalte på sidste års generalforsamling var der i forbindelse med 5-års eftersynet af facaden på Strandboulevarden 64 identificeret visse skader på murværket. Skønnet over udbedringer er ca. 6
100.000 ex. moms. Det er stadig foreningens påstand, at der er tale om skader, der kan relateres til fejl i udførelsen. Bestyrelsen har i løbet af året måtte bruge advokat til at få entreprenøren i tale og en del omkostninger på at få klarlagt skadernes omfang. Sagen har indtil videre kostet ca. 40.000 kr. i advokat og arkitektbistand. Hertil kommer yderligere ca. 20.000 kr., hvis der skal forberedes en syn- og skønssag. Alle efterfølgende omkostninger vil være dækket af foreningens retshjælpsforsikring. Baseret på de seneste tilkendegivelser fra entreprenøren virker det dog sandsynligt, at denne vil påtage sig at udbedre skaderne uden væsentlige yderligere omkostninger for foreningen. Af denne grund har bestyrelsen ikke vurderet det nødvendigt at hensætte til reparationen i regnskabet. Valuarvurdering, andelskronen og salg Den træge økonomiske genopretning medførte yderligere fald i ejendomspriserne i 2011, specielt erhvervsejendomme. Dette påvirker også andelskronen, der vurderes på baggrund af foreningens værdi for en investor som udlejningsejendom. Efter at have toppet i efteråret 2008 med en ejendomsværdi på 92 mio. kr. faldt vores valuarvurdering til 88 mio. kr. i 2009, og efter et par år med stigninger er vurderingen nu tilbage til 2009 niveauet. Vores højeste andelskrone i 2008 på 53,69 er faldet til 43,98. Det samlede fald siden toppen er på 188 tkr. for Lindenovsgade (86 m2) eller 360 tkr. for Strandboulevarden (165m2), svarende til godt 18 %. Vi kan nu håbe, at det tabte på andelskronen stille og roligt vil blive genindvundet over de kommende år. Til sammenligning kan nævnes, at ifølge Boligsiden.dk kostede en andelsbolig i gennemsnit 8.333 kr. pr. m 2 i fjerde kvartal 2011. Foreningens andele ligger efter den nye valuarvurdering på 9.896 kr. pr. m 2. At en så velholdt forening som vores med en god økonomi ligger så tæt på gennemsnittet kan umiddelbart virke underligt. Men forklaringen skal findes i den lånefinansierede vedligeholdelse i perioden 2008-2009 på 10.7 mio. kr., der har haft en væsentlig negativ påvirkning på foreningens egenkapital og dermed andelskronen. Men da foreningens lånefinansierede vedligeholdelse nu er tilendebragt, vil den negative belastning af egenkapitalen ved låneoptagelse ikke forekomme de kommende år. Investering i altaner eller elevatorer vil være 100 % værdiforbedring, og låneoptagelse vil derfor blive modsvaret af en 7
tilsvarende stigning i foreningens aktiver, og dermed vil andelskronen ikke blive berørt. Forholdet mellem låneoptagelse og andelskronen blev beskrevet detaljeret sidste år i noterne til årsrapport 2010. Foreningens eksterne venteliste Efter generalforsamlingen startes en ny 2-årig periode for den eksterne venteliste. Da der de seneste år har været meget begrænset interesse i opskrivelse vil bestyrelsen overflytte eksisterende personer til den nye liste, der vil gælde indtil marts 2014. Ligeledes vil der være mulighed for løbende opskrivning, og altså ikke i et begrænset tidsrum frem til juni måned, sådan som det tidligere har været bestyrelsens politik. Dog ser vi heldigvis en stigende interesse i opskrivning, hvilket skabes ved de mange salg for tiden, hvor der er mange om buddet. Afslutning Afslutningsvis en tak til administrator og foreningens honorerede medarbejdere for effektiv løsning af problemer og opgaver i årets løb, store som små, og en stor tak til min bestyrelse for fortsat højt engagement. Jeg vil aldrig sige, at det er en let opgave at være formand men med opbakningen fra min bestyrelse, er det bestemt et taknemmeligt hverv. Dette var bestyrelsens beretning for 2011 vi håber, at generalforsamlingen vil godkende denne. 8