1 København, den 15. marts 2012 KENDELSE Klager ctr. Poul Erik Bech A/S Nørrebrogade 230 2200 København N Nævnet har modtaget klagen den 25. juli 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede er erstatningsansvarlig over for klager for klagers udgifter i forbindelse med en ikke gennemført handel. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en andelslejlighed til salg, som klager var interesseret i at købe. Indklagede bad i brev af 10. november 2009 sælger om bl.a. at sørge for vurderingsrapport. I forbindelse med opdatering af sagen skrev indklagede den 1. og 16. marts 2011 til sælger og bad denne fremsende vurderingsrapport for andelslejligheden. Indklagede
2 understregede, at dette var vigtigt. Den 30. marts 2011 underskrev klager en købsaftale om køb af andelslejligheden for 465.000 kr. Overtagelsesdagen var aftalt til 1. maj 2011. Det fremgik af købsaftalen bl.a.: Køberen er gjort bekendt med bestemmelserne i lovbekendtgørelse nr. 960 af 19. juni 2006 om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (herefter benævnt andelsboligloven) 6, stk. 2 og 3, hvorefter bestyrelsen skal godkende nærværende køber som nyt medlem af andelsboligforeningen, samt godkende handelsvilkårene. Aftalen er af både køber og sælger betinget af, at andelsboligforeningens bestyrelse godkender køber som nyt medlem af andelsboligforeningen, samt at overdragelsesaftalen godkendes, jf. andelsboliglovens 6. [...] Forkøbsret Køber er gjort bekendt med, at det af andelsboligforeningens vedtægter, ved beslutning på en generalforsamling eller ved anden beslutning i overensstemmelse med love og vedtægter, kan fremgå, at nærmere anviste personer har forkøbsret til andelen. Såfremt en gyldig forkøbsret gøres gældende bortfalder nærværende aftale, uden at nogen af parterne kan gøre krav gældende mod den anden part. Ifølge Administratorskema er der forkøbsret _x_ Ja Nej [...] Sælger underskrev købsaftalen den 5. april 2011. Den 8. april 2011 oplyste klagers pengeinstitut til indklagede, at klager var godkendt til købet af andelslejligheden, og at pengeinstituttet ville deponere 43.642,50 kr. som anført i købsaftalen. Resten af pengene ville komme hurtigst muligt, således at det ikke blev nødvendigt med bankgaranti. Den 16. maj 2011 skrev sælger til andelsboligforeningen og opsagde sin andel, da den var solgt til klager. Den 18. maj 2011 skrev andelsboligforeningens bestyrelse til klager og gjorde opmærksom på, at overdragelse først kunne finde sted pr. 1. juli 2011. Syn af andelslejligheden ville formentlig ske i slutningen af maj måned. Den 19. maj 2011 spurgte indklagede andelsboligforeningen, om der var nogen fra ventelisten, der ville benytte sig af forkøbsretten til andelslejligheden.
3 Den 25. maj 2011 meddelte andelsboligforeningen til indklagede, at det ikke var muligt at give besked om andelslejligheden til personerne på ventelisten, idet der endnu ikke var udarbejdet en vurderingsrapport på andelslejligheden. Den 25. maj 2011 rykkede indklagede sælger for vurderingsrapporten og oplyste, at det hastede overordentlig meget med at få den lavet. Stadig den 25. maj 2001 skrev indklagede til andelsboligforeningen og gjorde opmærksom på, at klager havde regnet med at skulle overtage andelslejligheden den 1. maj 2011 og derfor havde opsagt sin eksisterende lejelejlighed. Indklagede gjorde opmærksom på, at indklagede gentagne gange havde kontaktet administrator og andelsboligforeningen om salget, hvorfor begge havde været bekendt med salget længe. Den 25. maj 2011 satte andelsboligforeningen et opslag op i ejendommen, hvoraf det bl.a. fremgik: Som vedtaget på den ekstraordinære generalforsamling 2002 får du hermed muligheden for såfremt [kommunen] godkender det at søge om sammenlægning af din lejlighed med [sælgers lejlighed]. [...] Hvis du ønsker at købe lejligheden, skal du henvende dig skriftligt [...] inden 8. juni 2011 kl. 12:00, ellers bortfalder muligheden. [...] Den 27. maj 2011 skrev indklagede til klagers advokat bl.a.: Jeg har pr. telefon fået oplyst fra andelsforeningens formand at vurderingsrapport er bestilt til 30.05.2011. Der er skal endvidere holdes en intern fremvisning af lejligheden 8.6.2011 hvorefter den interne salgsprocedure er overholdt. Det er ikke muligt at fravige denne process ifølge formanden. Sandsynligheden er stort set ikke eksisterende for at lejligheden bliver solgt internt, men bed venligst køber om ikke at foretage forbedringer af andelen inden vi har fået endelig ok den 08.06 2011. Vi har gjort alt for at fremskynde forløbet mest muligt, men det har været mildest talt op af bakke at få styr på sagerne tidligere. Jeg har fremlagt købers situation for bestyrelsen i håb om de kunne afvige den almindelige salgsprocedure, men det kan de ikke. Endvidere kan jeg oplyse at der ikke er solgt noget via den interne venteliste i årevis. Det er vores ønske at få afsluttet sagen på en god måde hvor køber naturligvis først skal indtræde med økonomiske forpligtigelser i form af betaling af boligafgift pr. 1.07.2011.
4 [...] Andelsboliglejligheden blev synet den 30. maj 2011, og den 15. juni 2011 sendte andelsboligforeningen vurderingsrapporten til klager og indklagede. Foreningen bad klager komme og underskrive rapporten på foreningens kontor. Den 23. juni 2011 havde sælger stadig ikke underskrevet vurderingsrapporten, hvorfor indklagede rykkede sælger og gjorde opmærksom på vigtigheden af at få det gjort. Den 24. juni 2011 skrev indklagede til andelsboligforeningen og oplyste, at sælger nu havde underskrevet vurderingsrapporten, og at indklagede imødeså overdragelsesaftale så hurtigt som muligt. Den 28. juni 2011 skrev klagers advokat til indklagede bl.a.: I forlængelse af den omfattende korrespondance vedrørende sælgers fortsatte misligholdelse af overdragelsen af ovennævnte andelslejlighed til min klient, skal jeg herved på vegne min klient fremsætte et foreløbigt krav på kr. 20.000 over for sælger. Beløbet skal tilbageholdes af andelsboligforeningen over for sælger. Såfremt dette ikke sker, skal jeg herved gøre gældende, at min klient vil være berettiget til at ophæve aftale om overdragelsen af ovennævnte andelslejlighed til min klient. [...] Samme dag meddelte indklagede til andelsboligforeningen, at der skulle fratrækkes 20.000 kr. i prisen på andelslejligheden, således at prisen blev 445.000 kr. Hvis overdragelsesaftalen allerede var udarbejdet, skulle foreningen tilbageholde de 20.000 kr. til klager forinden frigivelse af provenu over for sælger. Indklagede oplyste, at det var forventet, at sælger accepterede nedslaget i prisen, idet købsaftalen var misligholdt. Den 6. juli 2011 meddelte klagers advokat til indklagede, at købsaftalen blev ophævet som følge af sælgers fortsatte misligholdelse af aftalen, hvorved der skulle ske overtagelse den 1. maj 2011. Advokaten henviste videre til, at der fortsat ikke forelå en overdragelsesaftale. Den 7. juli 2011 oplyste indklagede til andelsboligforeningens administrator, at klager havde valgt at hæve handlen, og at der derfor ikke var grund til at udarbejde overdragelsesaftale alligevel. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal erstatte klagers udgifter i forbindelse med handlen, der ikke blev gennemført. Klager har afholdt forgæves udgifter til overtræksrenter med 5.710,39 kr.,
5 tabt indtægt på sambo med 5.775,00 kr., gebyr for deponering med 175 kr., opbevaring af møbler 1.899 kr. og leje af bil til flytning 439 kr. Hertil kommer udgift til klagenævnet på 250 kr. Dette giver i alt 14.248,39 kr. Klager opsagde sit lejemål kort tid efter, at købsaftalen var blevet underskrevet med overtagelsesdag den 1. maj 2011. Herefter stod klager i en situation, hvor klager var nødt til at acceptere diverse forsinkelser i handlen, da klager ellers ville risikere at stå uden bolig. Indklagedes handlemåde endte imidlertid alligevel med at gøre klager boligløs. Klagers ting måtte opmagasineres, og klager bo rundt omkring. Klager forsøgte til slut at få andelslejligheden ned i pris. Dette blev gjort i den tro, at klager kunne overtage andelen pr. 1. juli 2011, idet indklagede telefonisk havde oplyst, at indklagede mente, at han kunne få andelsboligforeningen til at acceptere denne overtagelsesdag, selvom der fortsat ikke forelå en overdragelsesaftale. Siden fik klager oplyst af administrator, at andelen først kunne overtages den 1. august 2011, hvorefter klager ikke længere ønskede at gennemføre handlen. Klager fik mulighed for at få et andet sted at bo og valgte dette frem for at være boligløs i endnu flere måneder. Det er indklagede og ikke sælger, der udarbejdede en købsaftale, der hverken tids- eller retmæssigt blev overholdt. I købsaftalen anførte indklagede, at klager kunne overtage lejligheden den 1. maj 2011, hvilket ikke var korrekt, idet denne først skulle udbydes internt i foreningen. Dette er dårlig ejendomsformidling. Indklagede krævede, at klager skulle indbetale penge til indklagede og administrator, selvom der stadig ikke var sket internt udbud af andelslejligheden, og selvom andelsboligforeningen indtil 8. juni 2011 kunne sælge andelen til de andre andelshavere til sammenlægning af lejligheder. Klager blev slet ikke oplyst om, at klager ikke var sikret købet, idet andelslejligheden skulle tilbydes beboerne til sammenlægning med egen lejlighed. De andre beboere havde frist til 8. juni 2011 til at svare på dette tilbud. Det er ikke korrekt, som anført af indklagede, at klager var garanteret et nedslag på 20.000 kr. Der forelå således intet på skrift om denne garanti, og klager fandt ikke, at indklagedes mundtlige garantier var tilstrækkeligt. Indklagede havde flere gange f.eks. garanteret, at fremskaffelse af fornødne dokumenter samt fastsættelse af en overdragelsesdato, hvilket gang på gang ikke var blevet overholdt. Indklagede har anført, at flere af udgifterne, som klager vil have erstattet, er udgifter, som klager under alle omstændigheder skulle afholde. Hertil bemærker klager, at klager har måttet leje flyttebil to gange i stedet for blot én gang, som følge af indklagedes dårlige arbejde. Leje af rum til opmagasinering af møbler, kan også bebrejdes indklagede. Klager mistede indtægter fra klagers sambo, som kunne have boet i klagers lejemål, hvis klager ikke havde haft tiltro til overtagelsesdagen anført af indklagede i købsaftalen.
6 Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klager. Det fremgik af andelsboligforeningens vedtægter, at der i forbindelse med overdragelse skulle udarbejdes en vurderingsrapport. Det var sælger, der skulle sørge herfor, hvilket sælger var klar over, idet sælger allerede i november 2010 var blevet gjort opmærksom herpå. Indklagede havde tillige i november 2010 indhentet administratoroplysninger, og havde således forberedt, at andelslejligheden kunne blive solgt. Det er sælgers forhold, der har forsinket forløbet. Indklagede har forsøgt at fremskynde sagen mest muligt ved konstant at rykke sælger, administrator og andelsboligforeningen, og indklagede har derfor ikke handlet ansvarspådragende. Andelsboligforeningen lovede på et tidspunkt i forløbet, at overtagelsesdagen kunne blive den 1. juli 2011, hvilket indklagede meddelte klager. Foreningen overholdt imidlertid ikke det lovede, hvilket selvfølgelig ikke er tilfredsstillende, men indklagede hverken kunne eller burde have forudset, at foreningen ikke opfyldte deres del af aftalen. I øvrigt bestrides erstatningsopgørelsen, ligesom det gøres gældende, at de pågældende poster ikke er adækvate. Flere af de udgifter, som klager har krævet erstattet, er udgifter, som klager under alle omstændigheder skulle afholde. Klager har gennem hele forløbet været indstillet på, at overtagelsesdagen blev udsat, og klagers advokat oplyste den 28. juni 2011, at klager ikke ville hæve handlen, hvis der blev afsat 20.000 kr. til klager, hvilket sælger accepterede. Der er derfor ikke tale om misligholdelse med hensyn til udsættelse af overtagelsesdagen, og klager var ikke berettiget til at ophæve aftalen. På trods heraf valgte klager at ophæve handlen den 6. juli 2011, selvom nedslaget på 20.000 kr. var garanteret. Det er derfor klagers egen skyld, at handlen ikke blev gennemført, idet klager uberettiget har ophævet aftalen med sælger. Indklagede står uforstående over for klagers påstand om, at indklagede formidlede en købsaftale med en andelslejlighed, der ikke kunne sælges. Klager og sælger indgik en bindende købsaftale, og klager blev godkendt som ny andelshaver af andelsboligforeningens bestyrelse. Der var herfra alene praktiske forhold, der skulle overstås, før klager kunne overtage andelen. Hvis klager havde opfyldt sin del af aftalen, havde klager været ejer af andelen i dag. Nævnet udtaler: Nævnets formand, Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter samt Grundejernes Landsorganisations repræsentant (4 nævnsmedlemmer) udtaler:
7 Indklagede har i købsaftalen oplyst klager om, at andelsboligforeningen skal godkende køber som nyt medlem af andelsboligforeningen, og det fremgår, at handlen fra både sælgers og købers side er betinget af denne godkendelse. Indklagede har endvidere i af, af, om andelsboligforeningen kunne godkende klager, og om der var nogen, der ville benytte sig af deres forkøbsret, finder vi ikke kan bebrejdes indklagede. Allerede af denne grund finder vi ikke grundlag for at pålægge indklagede at betale erstatning til klager. Vi bemærker hertil, at det er helt sædvanligt ved salg af andelsboliger, at boligen efter købstilbuds fremkomst tilbydes personer på venteliste, hvorfor der ikke er noget at bebrejde indklagede i den forbindelse. Det bemærkes videre, at der ikke er grundlag for kritik af fastsættelsen af overtagelsesdagen til ca. 1 måned efter købsaftalens indgåelse. Hertil kommer, at vi ikke finder, at forsinkelsen af hele proceduren i andelsboligforeningen kan bebrejdes indklagede. Indklagede ses således at have fulgt op både over for sælger og andelsboligforeningen vedrørende syn, vurderingsrapport, forkøbsret, sælgers opsigelse og overdragelsesaftale. Forbrugerrådets repræsentant i nævnet (1 nævnsmedlem) udtaler: Jeg finder det kritisabelt, at indklagede ikke fulgte op på, at sælger fik udarbejdet vurderingsrapport straks efter, at indklagede havde fået andelsboligen til salg i november 2010, i stedet for først i marts 2011 at rykke sælger herfor. Det er videre kritisabelt, at indklagede ikke fulgte op på, om sælger havde opsagt sin lejlighed, således at der kunne iværksættes udbud på intern venteliste. På det tidspunkt, hvor klager underskrev købsaftalen om overtagelse den 1. maj 2011, var indklagede bekendt med, at sælger endnu ikke havde opsagt lejligheden, og at der endnu ikke havde fundet vurdering og internt udbud sted. Jeg finder derfor - uanset at det er anført i købsaftalen, at klager skal godkendes af bestyrelsen, og at andre kan have forkøbsret - at indklagede har udført et kritisabelt arbejde, og finder at det derfor kan bebrejdes indklagede, at klager har lidt tab i forbindelse med den ikke gennemførte handel. Indklagede burde som minimum havde sørget for, at der blev aftalt en mere realistisk overtagelsesdag. Jeg stemmer herefter for, at indklagede skal erstatte det af klager opgjorte tab på 14.248,39 kr. Efter stemmeflertallet skal indklagede ikke betale erstatning til klager. Konklusion:
8 Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand