KENDELSE. Indklagede havde en ejerlejlighed til salg, som klager var interesseret i at købe.

Transkript

1 1 København, den 21. juli 2009 KENDELSE Klager ctr. Ejendomsmægleraktieselskabet Poul Erik Bech v/ AIG Europe S.A. Kalvebod Brygge København V Sagen angår spørgsmålet om, det kan bebrejdes indklagede, at klagers ejerlejlighed ikke blev solgt, og om indklagede derfor er erstatningsansvarlig over for klager. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejerlejlighed til salg, som klager var interesseret i at købe. Den 27. december 2005 underskrev klager købsaftale om køb af ejerlejligheden. Købsaftalen var udarbejdet af sælgers advokat. Det fremgår af købsaftalen, at der er tale om en projektlejlighed, og at den foreløbige overtagelsesdag var aftalt til den 1. december Det fremgår videre af købsaftalen, at der var tale om en kontanthandel, og at køber som følge heraf bar alle risici og omkostninger ved en eventuel finansiering. Købesummen var aftalt til kr ,00. Heraf skulle kr deponeres hos indklagede ved købers underskrift på købsaftalen og kr ,00 deponeres i sælgers pengeinstitut senest 30 dage efter sælgers underskrift på købsaftalen. Endelig skulle restkøbesummen kr ,00 senest 2 måneder før den endeligt fastsatte overtagelsesdag deponeres i sælgers pengeinstitut. Det fremgik videre, at køber i stedet for at deponere restkøbesummen var berettiget til at stille uigenkaldelig bankgaranti for beløbet.

2 2 Af købsaftalens fremgår blandt andet: [...] [...] [...] Den 23. maj 2006 sendte indklagede købsaftalen til klager efter at sælger havde tiltrådt aftalen. Indklagede skrev videre til klager, at de betragtede handlen som endelig og gjorde klager opmærksom på, at 6-dages fortrydelsesfristen løb fra klagers modtagelse af den accepterede købsaftale.

3 3 Det fremgår af sagen, at klager fik problemer med at skaffe den forudsatte finansiering og ikke kunne deponere restkøbesum/stille garanti for restkøbesummen, som skulle ske senest den 1. februar 2008, efter at den endelige overtagelsesdag var fastsat til den 1. april Den 29. januar 2008 skrev indklagede til klager og forlængede fristen for at stille garanti for restkøbesummen til den 11. februar Den 7. februar 2008 indgik klager formidlingsaftale med indklagede om salg af ejerlejligheden. Udbudsprisen var aftalt til kr ,00, og aftalen var gældende i minimum 6 måneder, hvorefter den kunne opsiges med 1 måneds varsel. Der var endvidere indgået aftale om solgt eller gratis Det fremgår af formidlingsaftalen bl.a.:

4 4 [...] Den 13. februar 2008 skrev klager i en til indklagede bl.a.: [...] har meddelt at de heller ikke kunne hjælpe med financeringen af lejligheden. Kan du hjælpe mig, med råd til at komme ud af denne situation med så lidt tab som muligt. Min indtægt er for lille, så de banker jeg har kommunikeret med vil kun gå ind med 60%. Jeg har sat lejligheden til salg, det skulle jeg måske ikke have gjort hvis [sælger]tager den tilbage.[...] Er det muligt at få en aftale med dem? F.eks. til maj inden jeg måske må sætte sommerhuset til salg. [...] Jeg havde ikke overvejet at banken ikke ville belåne 80 % af lejlighedens værdi, derfor

5 5 kom jeg for sent i gang med financeringsprojektet. Håbede også jeg kunne nå at få flere indtægter. Den 30. marts 2008 skrev klager til indklagede bl.a.: Jeg er selvfølgelig frygtelig ked af ikke at være i stand til at hente lånene hjem på lejligheden [...] Jeg håber alligevel at den bliver solgt hurtigt, så jeg kan overleve med lidt skind på næsen. Jeg satte den til salg hos EDC Valby, og jeg mener du fortalte mig at den ville indgå sammen med de øvrige lejligheder i byggeriet i salgskampagnen. Jeg har i dag søgt på nettet, men jeg har ikke noget sted set lejligheden til salg. Det bekymrer mig, kan du fortælle mig hvad der er sket. Eller har jeg set fejl? Den 31. marts 2008 skrev indklagede til klager bl.a.: Jeg går ud fra at du har lavet en aftale med [en ejendomsmægler] fra vores Valby afdeling om annoncering af lejligheden løbende på internettet, men jeg hører ham lige om ikke han vil give dig en tilbagemelding. Samme dag skrev klager til indklagede bl.a.: Jeg har talt med [ejendomsmægler i Valby afdeling], han siger at der er sket en fejl. Det er ret alvorligt for mig, men han vil vende tilbage. Jeg forstod på dig at den ville komme med i salgskampagnen for [hele byggeriet]? Det har den så ikke været, som jeg forstår det. Jeg troede den ville være til salg på [byggeriets] hjemmeside. Det er den ikke. [Ejendomsmægler i Valby afdeling] mente ikke den måtte komme det. Kan du fortælle mig om det forholder sig sådan. Hvis det er tilfældet, kan jeg gøre noget for at den kommer på der? Den 3. april 2008 skrev indklagede til klager bl.a.: Du har fuldstændigt ret. Vi har senest haft det oppe og vende på vores salgsmøde, og jeg kan fortælle dig at det kommer med nu i en eller anden form. I øvrigt skal jeg til møde på tirsdag, for at få en stillingtagen til hvornår din lejlighed kan uploades på [byggeriets hjemmeside]. Den 10. april 2008 skrev klager til sælger bl.a.: Kan du hjælpe mig med et par oplysninger vedr. lejligheden [...] Ved du hvorfor der ikke reklameres med gæstehuset og kajak skuret på hjemmesiden? Jeg satte lejligheden til salg hos EDC i Valby midt i feb. Fik at vide at den ville komme med i [byggeriets]

6 6 kampagne i påsken. Nu har jeg så fundet ud af at jeg ikke figurerer på [byggeriets] hjemmeside, og så ikke reelt været med i kampagnen. Jeg fandt heller ikke lejligheden på boliger.dk eller EDC s hjemmeside. Der optræder den nu, og jeg har fået skrevet ind at der hører gæstehus og kajakskur til beboelsen. Det står der så kun ved min lejlighed. Jeg har ikke haft de muligheder for salg jeg har regnet med, jeg burde selvfølgelig have tjekket hjemmesiderne tidligere, men jeg gik ud fra at det gik som aftalt. Jeg er i en slem klemme fordi jeg ikke kan skaffe financeringen. Det er jeg selvfølgelig ked af. Alligevel synes jeg ikke det rimeligt at jeg på den ene side ikke kan få nøglen til lejligheden fordi den ikke er min. (Jeg har dog bundet ,- i den) På den anden side kan jeg ikke få den på [byggeriets hjemmeside], fordi det ikke er [sælgers]. Håber du kan fortælle mig om der er noget at gøre, noget jeg kan gøre. Jeg sætter lejligheden ned, det bliver jeg jo nok snart tvunget til under alle omstændigheder. Den 6. maj 2008 sendte sælgers advokat et påkrav til klager som følge af hendes misligholdelse af handlen. Det fremgik heraf, at sælger, hvis ikke sikkerhed for restkøbesummen var stillet senest den 14. maj 2008, ville ophæve handlen og kræve erstatning. Den 7. maj 2008 skrev klagers advokat en til sælgers advokat bl.a.: Jeg henviser til vor telefonsamtale i onsdags, hvor jeg underrettede dig om, at jeg bistår [klager], som har købt og dermed er ejer af ejerlejlighed [...] Klagers problem er, at hun ikke kan opnå den fornødne realkreditfinansiering. Som jeg nævnte for dig telefonisk, er problemet nu, at [klager] på min anbefaling indgik den 2. februar 2008 en formidlingsaftale med EDC Mæglerne, Valby. Ifølge formidlingsaftalen påtog EDC sig at gensælge ejerlejligheden for en pris på kr Desværre har [klager] måttet konstatere, at EDC Mæglerne [...] slet ikke levede op til forventningerne, endsige formidlingsaftalen, som på en række væsentlige punkter slet ikke er blevet opfyldt, jf. nedenfor. Således kunne [klager] den 30. marts 2008 det vil sige næsten 2 måneder efter formidlingsaftalens indgåelse konstatere, at hendes ejerlejlighed slet ikke var sat til salg. Ejerlejligheden figurerer simpelthen ingen steder hos EDC Mæglerne som værende sat til salg, hvilket selvfølgelig er uacceptabelt og vel også ansvarspådragende for EDC Mæglerne.

7 7 Herudover har EDC Mæglerne siden den 1. april 2008 hver søndag gennemført åbent hus arrangement, og førnævnte [EDC Mægleren] bedyrede, at [klagers] lejlighed ville komme med i dette åbent hus arrangement. Det skulle så vise sig slet ikke at være tilfældet. Der var således ikke opsat til salg-skilte på lejligheden, og den har i det meste af april måned heller ikke været annonceret, og der har heller ikke været opsat skilte med åbent hus på lejligheden. Denne adfærd er jo noget besynderlig for ikke at sige stærkt kritisabel og belastende for EDC Mæglerne. Det forekommer som om, at EDC Mæglerne har undertrykt salget af [klagers] ejerlejlighed og dermed undladt at fremme salget af netop denne ejerlejlighed på trods af at den hører til blandt de absolut bedste ejerlejligheder i bebyggelsen. Det undrer også [klager], at der ikke længere reklameres med, at der i bebyggelsen etableres fælleshus med pejs og køkken, indeholdende i alt 170 m 2. Det ville ellers befordre salget af ejerlejlighederne i bebyggelsen. [...] Ejerlejligheden kunne sælges hurtigt til den udbudte pris på kr netop i betragtning af at den hører til de absolut bedste i bebyggelsen. Herudover er den ikke i konkurrence med de øvrige lejligheder, som [sælger] har sat til salg det drejer sig vist om 58 ud af i alt 152. Disse er mindre attraktive og samtidig væsentlige dyrere. Nærværende ejerlejlighed konkurrerer således ikke på nogen måde med de øvrige, idet der er tale om en meget attraktiv ungkarlelejlighed frem for de øvrige, som er familieboliger. Som jeg nævnte for dig telefonisk, ønsker [klager] at opnå en mindelig løsning omkring [Klagers ejerlejlighed], og hun ønsker ikke hvis det kan undgås at indgå i en længere disput omkring de kritisable forhold omkring EDC Mæglerne i Valby, såfremt der kan opnås en hurtig og mindelig løsning med [sælger]. [Klagers] forslag er således, at [sælger] tager [ejerlejligheden] tilbage til den udbudte pris på kr og med overtagelsesdag den 1. april Kan du ikke sammen med [sælger] og måske bistået af EDC Mæglerne, Valby vurdere dette forslag. [...] Samme dag skrev indklagede en til sælgers advokat og anførte bl.a.:

8 8 [Klager] underskrev formidlingsaftale den 7/2-08. Aftalen blev indgået med mødeafholdelse med min kollega i vores lokalafdeling Valby, [...] som blev kundens kontaktperson. Jeg havde forinden da haft telefoniske drøftelser med [klager], primært om den manglende garantistillelse, men også om, at hun ønskede at sætte lejligheden til salg hos os i Projektafdelingen. Men alle vores gensalg/enkeltstående salg/erstatningssalg, sker via den lokale afdeling, hvorfor jeg henviste kunden til lokalafdelingen. [Klagers] lejlighed blev sat til salg på internettet, edc.dk den 15/2-08 og bliver efterfølgende pr. automatik oprettet på Boligsiden.dk(DE s boligportal) også. Den 19/2-08 lancerer DE så et nyt design og nye faciliteter på Boligsiden.dk. Denne nye it-løsning fra DE medfører, at en del af de boliger, som er til salg på edc.dk, heriblandt [klagers] lejlighed, samt en del af [sælgers.] lejligheder, ikke kan ses på Boligsiden.dk, Dette opdages og rettes ultimo marts [...] På baggrund af sagsforløbet, som jeg har fået det oplistet i dag, har jeg undersøgt aktiviteterne (de elektroniske) på [Klagers ejerlejlighed] fra den dag den blev sat til salg og til idag. Der er elektronisk (automatisk) sendt salgsmateriale på mail 9 gange til navngivne kunder, på følgende dage: * 16/2-08 * 25/2-08 * 17/3-08 (3 stk.) * 22/3-08 * 23/3-08 * 09/4-08 * 01/5-08 Lejligheden er blevet fremvist den 28/ Ovennævnte salgsmateriale er sendt ud til kunder via edc.dk. Altså har lejl. [...] været synlige på edc.dk, også i perioden hvor lejligheden ikke har været på Boligsiden.dk. Hvilket jeg er blevet opmærksom på idag. Jeg har efterfølgende flere gange (i starten af april) været i dialog med [klager], idet hun har været utilfreds med håndteringen i vores Valby afd. Vi har i den forbindelse ændret flere detaljer på internettet, bl.a. lejlighedens salgstekst, så hendes ønske om at fælleshus/køkken og pejs er blevet tilføjet og vi har også føjet en henvisning til [sælgers hjemmeside] fra hendes lejligheds visning på edc.dk. [Klagers advokat] skriver, at vi har holdt åbent hus hver søndag fra den -08 og at jeg

9 9 skulle have oplyst at [klagers] lejlighed ville være en del af disse åbne huse. Vi har afholdt åbent hus 3 gange siden 1/4-08 (d. 13/4, 20/4 og 4/5) og ikke hver weekend.. Og det er rigtigt at jeg den 3/4-04 har haft dialog med [klager] om, hvornår lejl... kunne blive synlig som ledig på [sælgers hjemmeside], idet vi (edc), i en periode har været i tvivl om hvornår disse erstatningssalg, ville blive sat til salg på [byggeriets hjemmeside]. Den tvivl har jeg også talt med [klager]om. [...]er [klager] i starten af april blevet oplyst om, at hendes lejlighed ikke kommer på [sælgers hjemmeside], hvilket kunden også har bekræftet at være bekendt med, i mail overfor [sælger] den 10/4-08. [Klagers advokat] oplyser i sin skrivelse, at der ikke var sat til-salg-skilt på hendes lejlighed og at lejligheden i det meste af april ikke har været annonceret. Vores lokalafdeling [...] har aftalt med kunden i formidlingsaftalen, at lejligheden skulle markedsføres på internettet, samt edc s landsdækkende køberkartotek. Lejligheden har været annonceret på edc.dk i hele periode, som ovenfor nævnt, samt på boligsiden i hele april og naturligvis også i maj, men idet der ikke er aftalt annoncer i trykte medier, er dette naturligvis ikke igangsat. Som det fremgår af ovenstående, har vi på ingen måde undertrykt salget af [klagers ejerlejlighed] Oplysningen fra [Klagers advokat] om, at [klagers ejerlejlighed] kunne sælges hurtigt til den udbudte pris, har desværre vist sig ikke at være tilfældet. Dette på trods af, at der løbende er udsendt materiale til kunder og at annonceringen på edc.dk (i hele perioden) og på boligsiden.dk er sket som ovenfor nævnt. Vi i EDC er naturligvis kede af, at [klagers ejerlejlighed] ikke er blevet solgt endnu og jeg er overbevist om, at vores lokalafdeling i Valby vil gøre hvad de kan, for at få solgt ejerlejligheden så hurtigt som muligt. På baggrund af ovennævnte, har jeg meget svært ved at se, at [sælger] skal tage [klagers ejerlejlighed] tilbage Den 9. maj 2008 skrev klagers advokat en til sælgers advokat og fastholdt, at indklagedes salgsarbejde og annoncering havde været uacceptabel og i strid med god ejendomsmæglerskik. Klagers advokat anmodede sælgers advokat om at søge en løsning sammen med sælger, således at klager kunne hjælpes ud af den pressede situation, hun var i. Den 10. juni 2008 afviste sælgers advokat på vegne sælger at tage lejligheden retur. Samme dag sendte advokaten skrivelse om ophævelse til klager, hvoraf det blandt andet fremgik, at sælger ophævede købsaftalen på grund af misligholdelse og gjorde

10 10 opmærksom på, at der ville blive iværksat erstatningssalg, hvorefter sælgers erstatningskrav over for klager kunne opgøres. Den 24. juni 2008 skrev indklagede til sælgers advokat og oplyste, at lejlighedens kontantpris kunne fastsættes til kr ,00, med en forventet salgstid på 3 måneder. Det fremgår af sagen, at det ikke lykkedes at sælge ejerlejligheden, og at klager derfor ikke kunne betale købesummen til sælger. Det fremgår af sagen, at formidlingsaftalen mellem klager og indklagede blev opsagt af indklagede, og at indklagede ikke har krævet vederlag i den forbindelse. Klager har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klager. Indklagede har tilsidesat sine pligter ved at undlade at virke for salget af klagers ejerlejlighed og har desuden været i en interessekonflikt i forhold til bygherren/den oprindelige sælger af ejerlejligheden. Indklagede skal erstatte klager kr ,00. Tabet svarer til differencen mellem den af indklagede anbefalede udbudspris på kr ,00 og indklagedes vurdering af ejendommen pr. 24. juni 2008, kr ,00 Indklagede havde lovet, at ejerlejligheden ville blive annonceret på bygherrens hjemmeside med projektlejligheder. Klager opdagede den 30. marts 2008, at lejligheden slet ikke var annonceret overhovedet, ligesom der først i slutningen af april 2008 blev opsat til salg skilt i lejligheden og indhentet nøgle til lejligheden. Indklagede reklamerede ikke i salgsmaterialet med, at der var fælleshus og kajakrum, selvom dette havde været væsentligt for klager, da hun købte ejerlejligheden. Klagers ejerlejlighed var en af de bedste i bebyggelsen og var tilmed den eneste 2- værelses ejerlejlighed i bebyggelsen og burde være til at sælge hurtigt. Indklagede har holdt åbent hus på bygherrens lejligheder, men ikke på klagers. Indklagede burde have givet klagers ejerlejlighed samme markedsføring som bygherrens ejerlejligheder, især henset til den kritisable og formentlig ulovlige interessekonflikt indklagede var i.

11 11 Klagers ejerlejlighed har været i konkurrence med bygherrens lejligheder og dette indebar en risiko for, at indklagede ville lade sig påvirke af, at bygherren var en stor og betydelig hvervgiver for indklagede. Indklagede burde derfor have afvist at påtage sig hvervet for klager og må som minimum, når indklagede har påtaget sig at sælge klagers ejerlejlighed, sørge for, at lejlighederne behandles ens i forhold til annoncering m.v. Dette er ikke sket, og indklagede har handlet ansvarspådragende og er dermed erstatningsansvarlig. Indklagede har undladt at undersøge klagers økonomiske forhold forud for handlens indgåelse. Indklagede har ikke rådgivet klager godt nok om de økonomiske konsekvenser af at indgå købsaftalen. Indklagede burde have indføjet et sædvanligt forbehold for klagers opnåelse af sædvanlig 80 % realkreditbelåning. Dette var en klar forudsætning for klager. Netop fordi klager ikke var repræsenteret ved advokat, havde indklagede en særlig tilskyndelse til at undersøge og rådgive om mulighederne for at finansiere købet. Som minimum burde indklagede have rådgivet klager om behovet for at søge bistand. Indklagede ansvarsforsikringsselskab AIG Europe S.A. har bl.a. anført: Det bestrides, at indklagede er erstatningsansvarlig over for klager. Indklagede har ikke tilsidesat sine forpligtelser i forbindelse med salgsbestræbelserne vedrørende ejerlejligheden. Indklagede har dokumenteret at have sendt salgsmateriale til interesserede køberemner, og lejligheden har været annonceret på edc.dk og på boligsiden.dk. Lejligheden var dog, ved en fejl fra Dansk Ejendomsmæglerforenings side i forbindelse med introduktion af ny hjemmeside, blevet fjernet fra Boligsiden.dk. Indklagede sørgede for, at den kom på igen, da man blev opmærksom herpå. Det har formodningen imod sig, at indklagede ikke skulle have forsøgt at sælge lejligheden, da det er det, indklagede lever af. Der har imidlertid været tale om et vigende marked, og klagers lejlighed er beliggende i et område med mange ledige lejligheder. Indklagede har ikke begået fejl ved at have flere lejligheder til salg i samme område, det kan i øvrigt næsten ikke undgås. Der er ikke tale om interessekonflikt.

12 12 Niveauet for markedsføring aftaler indklagede individuelt med hver enkelt sælger. Det kan ikke lægges indklagede til last, at prisudviklingen i perioden har udviklet sig negativt. Da der endvidere er tale om liebhaveri, er marginen for værdiansættelsen større, og indklagede har ikke værdiansat lejligheden forkert. Klager har endvidere selv ønsket at sætte prisen ned, hvilket fremgår af korrespondance i sagen. Det er rigtigt, at der ikke har været mange fremvisninger af lejligheden. Dette skyldes, at markedet næsten var gået helt i stå, og kan ikke bebrejdes indklagede. Nævnet udtaler: I forbindelse med klagers køb af ejerlejligheden blev der mellem klager og sælger indgået aftale om en kontanthandel. Indklagede har ikke haft pligt til forinden købsaftalens underskrivelse at undersøge klagers økonomi, ligesom indklagede ikke af egen drift har haft pligt til på klagers vegne at gøre handlen betinget. Indklagede har heller ikke haft pligt til at yde rådgivning af klager i forbindelse med købsaftalens underskrivelse. Det fremgår således af 15 i lov om omsætning af fast ejendom, at ingen må være formidler for begge parter i samme handel. Da sælger er indklagedes opdragsgiver, kan indklagede således alene varetage sælgers interesser i forbindelse med handlen. Nævnet finder herefter ikke anledning til kritik af indklagede i den anledning og derfor ikke grundlag for at pålægge indklagede et erstatningsansvar. Det fremgår af formidlingsaftalen mellem klager og indklagede, at indklagede skal arbejde for salget af boligen herunder udarbejde boligpræsentationsmateriale til ophængning i indklagedes butikker. Det fremgår videre, at lejligheden skal markedsføres via internet samt edc s landsdækkende køberkartotek. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede ikke har levet op til denne aftale. Det fremgår af korrespondance mellem klager og indklagede, at indklagede efter henvendelse fra klager ændrede teksten på boligpræsentationen, ligesom indklagede sørgede for, at klagers ejerlejlighed blev lagt på Boligsiden.dk, da indklagede blev klar over, at lejligheden ikke var på hjemmesiden. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede har lovet klager, at ejerlejligheden ville blive annonceret på bygherrens hjemmeside.

13 13 Nævnet finder det ikke godtgjort, at det kan bebrejdes indklagede, at der alene har været én fremvisning af ejerlejligheden i formidlingsperioden. Nævnet bemærker i den forbindelse, at salget af ejerlejligheder i området generelt har været meget trægt i den omhandlede periode. Nævnet finder ikke grundlag for at kritisere, at indklagede samtidig havde lejligheder i samme område til salg for bygherren, og finder således ikke, at indklagede har været i en interessekonflikt. Nævnet finder det herefter ikke godtgjort, at det kan bebrejdes indklagede, at klagers ejerlejlighed ikke blev solgt, og nævnet kan derfor ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klager. Hertil kommer, at forskellen i mæglerens vurdering af ejerlejligheden henholdsvis i januar og juni 2008 ikke i sig selv godtgør, at vurderingen i januar skulle være fejlagtig. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand